大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)關(guān)鍵
大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)關(guān)鍵
房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)關(guān)鍵是定位問(wèn)題，包括：產(chǎn)品定位和成本定位等。在此就這兩方面做一下簡(jiǎn)要的闡述和分析。
產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)非常重要，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。產(chǎn)品定位的依據(jù)是什么呢？
我認(rèn)為，土地的位置和狀況限定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選擇的余地，因?yàn)橥恋氐奈恢檬枪潭ǖ?。這就是通常所說(shuō)的土地中蘊(yùn)含著密碼，我們只有正確分解和破譯土地密碼，知道土地真正適合做什么，才可能做出正確的產(chǎn)品定位。
土地密碼中蘊(yùn)含著客戶群密碼和總價(jià)密碼?？蛻羧好艽a是指土地的客觀條件決定了在這塊土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適合哪些人群。我們必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，要正確分析客戶群，我們必須先正確評(píng)估項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，這些客觀條件決定了哪些客戶會(huì)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目感興趣，決定了客戶群的大小。
總價(jià)密碼是指房地產(chǎn)項(xiàng)目定位一定要注意房子的總價(jià)問(wèn)題。客戶在買(mǎi)房時(shí)非常注意房屋的總價(jià)，其實(shí)一個(gè)人在買(mǎi)房時(shí)心里都有一個(gè)可以接受的總價(jià)。產(chǎn)品定位應(yīng)該是總價(jià)定位，而不是單價(jià)定位。戶型面積大小對(duì)總價(jià)影響很大，要滿足這些客戶群的需要，必須在戶型選擇和設(shè)計(jì)上下功夫。
產(chǎn)品定位應(yīng)注意：不要盲目跟風(fēng)；警惕成功經(jīng)驗(yàn)。產(chǎn)品定位時(shí)不能簡(jiǎn)單拷貝別的項(xiàng)目，注意分析土地密碼。盲目跟風(fēng)往往會(huì)不按土地的實(shí)際情況辦事，最終造成項(xiàng)目的失敗。
另類(lèi)是小盤(pán)取勝的一個(gè)策略。小盤(pán)因?yàn)橐?guī)模小具有先天的缺陷，如果考慮獨(dú)辟蹊徑，采取另類(lèi)策略，定位于少數(shù)人群，往往會(huì)取得成功。但大盤(pán)切忌另類(lèi)，不能模仿小盤(pán)，不要風(fēng)格太強(qiáng)，不要缺乏包容性，否則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。
成本定位
成本是一個(gè)廣義、動(dòng)態(tài)的概念，不僅僅是指通常所說(shuō)的建筑成本。我認(rèn)為房地產(chǎn)成本包括風(fēng)險(xiǎn)成本、時(shí)間成本、管理成本和建筑成本。由于建筑成本已變得很透明，建筑成本的控制已不是難題。因此，我在這里不做分析。
風(fēng)險(xiǎn)成本
任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)不得不考慮風(fēng)險(xiǎn)。只有在合理規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，保證不賠錢(qián)的情況下，才可能獲得利潤(rùn)?？紤]了風(fēng)險(xiǎn)成本后的利潤(rùn)也才比較真實(shí)。只有將房屋盡快賣(mài)出去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)降到最小。當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目賣(mài)到1／3時(shí)，失敗的可能性就不大；當(dāng)賣(mài)到2／3時(shí)，才知道是否有利潤(rùn)；當(dāng)賣(mài)到3／4時(shí)，是現(xiàn)金利潤(rùn)和實(shí)物利潤(rùn)的分水嶺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)應(yīng)主要看現(xiàn)金利潤(rùn)，而不是實(shí)物利潤(rùn)。
時(shí)間成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要注意時(shí)間成本，必須盡量縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間。產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策略直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。開(kāi)發(fā)周期越短，資金回籠越快，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就越低，資金成本、管理和經(jīng)營(yíng)成本也就越小，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況才會(huì)越好。為了縮短開(kāi)發(fā)周期，降低時(shí)間成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該注重產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo)定位；同時(shí)要注意盡量縮短拆遷時(shí)間。
管理成本
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)集成產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商主要是將設(shè)計(jì)、施工、材料、裝修等方面的公司協(xié)調(diào)在一起，進(jìn)行高效率的運(yùn)作，建造出高質(zhì)量的房屋，最終銷(xiāo)售給客戶，獲得利潤(rùn)回報(bào)。為了協(xié)調(diào)這些上下游行業(yè)或產(chǎn)業(yè)間的關(guān)系，房地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)和管理水平很重要，要不斷提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？我認(rèn)為針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)公司應(yīng)該朝著規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化和集團(tuán)化方向發(fā)展。
只有擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，發(fā)揮在材料采購(gòu)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)方面的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源利用最大化，才能有效降低成本，進(jìn)行成本控制，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?。專(zhuān)業(yè)化是指房地產(chǎn)公司應(yīng)該不斷提高專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，做出精品，提高房屋的性價(jià)比，這樣才能增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)上立于不敗之地。廣州最大的五家房地產(chǎn)商都采取這種集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)方式，北京的大型房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試這種經(jīng)營(yíng)方式。因?yàn)槿绻贿@樣，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上下游企業(yè)沒(méi)有任何控制力，出現(xiàn)很多糾紛，通過(guò)法律手段很難解決，而且得不償失，最終損失慘重的還是房地產(chǎn)企業(yè)。
大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)關(guān)鍵