房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
(試 用 本)







編者按

我們將公司成本控制專(zhuān)題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本《公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南》。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明：
第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。
第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰(shuí)來(lái)控制——Who〉的編寫(xiě)形式，僅提供一本應(yīng)用指南。
第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)?lái)便利。


總部人事部培訓(xùn)基地、2000、6


目 錄
第一項(xiàng) …………. 立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第二項(xiàng) …………. 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第三項(xiàng) …………. 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第四項(xiàng) …………. 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第五項(xiàng) …………. 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第六項(xiàng) …………. 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第七項(xiàng) …………. 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第八項(xiàng) …………. 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
第九項(xiàng) …………. 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南
附件 …………. 北京公司規(guī)范化管理系列文件



立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南



立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)。


控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件



開(kāi)發(fā)形式

1、 新征土地 征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。

拆遷安置費(fèi)用
房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)


大市政費(fèi)用 自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。
規(guī)劃條件 滿(mǎn)足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)
2、 買(mǎi)斷項(xiàng)目 買(mǎi)斷內(nèi)容 明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買(mǎi)斷方式的成本構(gòu)成

付款總額 為公司爭(zhēng)取最大利益 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)
付款時(shí)間 周期長(zhǎng)、次數(shù)多 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)
三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn) 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)
工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)

手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) 與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)
3、 合作開(kāi)發(fā) 合作方式
符合集團(tuán)要求，有利于北京公司； 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)
詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成
分成比例 雙贏(yíng)原則； 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)
交房時(shí)間 盡可能地延后交房， 工程部負(fù)責(zé)
交房標(biāo)準(zhǔn)
不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)

付款總額
付款時(shí)間 選擇有利于公司利益的方式 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)
項(xiàng)目部負(fù)責(zé)

規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。

控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件
1、 規(guī)劃方案 （1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)信息搜集和分析
市政狀況信息分析
規(guī)劃要點(diǎn)確立
可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)可行性設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷(xiāo)售部配合 暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同
（2）方案評(píng)審 組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。
未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。 由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等各部門(mén)組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)
（3）設(shè)計(jì)成果 對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整
設(shè)備選型方案提前確定 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合
根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合
2、報(bào)批設(shè)計(jì) （1）設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部協(xié)作
方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 設(shè)計(jì)部
方案設(shè)計(jì)評(píng)審 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)
（2）報(bào)批 注意市政設(shè)計(jì)
注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合
控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件
3、擴(kuò)初設(shè)計(jì) （1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整
設(shè)計(jì)要求
內(nèi)部審核 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門(mén)
（2）成本概算 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)
制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) 審算部負(fù)責(zé)
（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)
專(zhuān)家評(píng)審
內(nèi)部評(píng)審 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)
設(shè)計(jì)調(diào)整 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)
4、樁基設(shè)計(jì) （1）地質(zhì)勘察 搜集權(quán)威地質(zhì)資料
自己專(zhuān)業(yè)人員勘察 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助
（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 樁基設(shè)計(jì)2種以上形式
由專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審
（3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整
5、施工圖設(shè)計(jì) （1） 施工圖設(shè)計(jì)要求 根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求
建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門(mén)協(xié)助
（2） 報(bào)建 政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。 項(xiàng)目部
（3） 報(bào)施圖
（4） 審圖
（5） 施工配合 互審互簽，明確修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷(xiāo)售部
（6） 面積測(cè)算 設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助
6、銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì) 結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制
施工招投標(biāo)
7、裝修方案設(shè)計(jì) （1） 方案設(shè)計(jì)要求 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助
（2） 材料設(shè)備選型成本方案 市場(chǎng)信息調(diào)研
根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)
制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表
裝飾綜合價(jià)格拆分分析 參見(jiàn)深圳公司文件
（3） 招投標(biāo) 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助
評(píng)審 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)
控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件
8、功能設(shè)計(jì) （1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 市場(chǎng)調(diào)研 銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)
有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售、工程部協(xié)助
（2）市政配套方案 市政狀況調(diào)研
爭(zhēng)取政府有利條件 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)
（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助
招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)
（4）智能化設(shè)計(jì) 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析
智能化內(nèi)容控制 銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)
招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏(yíng) 招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)
（5）銷(xiāo)售承諾 保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通，保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致性 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助
9、設(shè)計(jì)變更 （1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用
（2）設(shè)計(jì)變更洽商 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷(xiāo)售部協(xié)助 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范》
10、材料設(shè)備 （1）選型
（2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助
（3）采購(gòu) 招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 詳見(jiàn)《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范》
其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計(jì) 審算部

招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。

控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件
1、投標(biāo)單位的選擇 （1）資質(zhì)
（2）管理水平
（3）技術(shù)力量
（4）歷史記錄
（5）資金實(shí)力
（6）合作經(jīng)歷 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。
從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。
主辦部門(mén)推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；
設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。
審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。
銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。 詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序
招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核
主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序
2、招投標(biāo)文件
各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：
（1）工期；
（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（3）質(zhì)量要求；
（4）付款方式；
（5）招標(biāo)范圍；
（6）結(jié)算方式；
（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；
（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；
（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；
（10）接標(biāo)時(shí)間；
（11）開(kāi)標(biāo)時(shí)間；
（12）定標(biāo)方法；
（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；
（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；
（15）圖紙、其他要求等。
主辦部門(mén)起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；
2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。
3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。
4、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。 詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序
招投標(biāo)工作組審核 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；
主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)； 詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序
控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件
3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)
(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序
1、技術(shù)評(píng)標(biāo)
2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)
3、合作經(jīng)歷 1、技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)
2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)
3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi) 詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序
綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。
主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序

施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。


控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件
1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié) （1）變更評(píng)估 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。
加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。
各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。
甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)估。
審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。 詳見(jiàn)《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？
（2）變更的審核簽認(rèn) 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類(lèi)，不同類(lèi)別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 經(jīng)辦部門(mén)？ 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第二條、第十三條。
設(shè)計(jì)變更通知單。 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第5到第8條。
變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 經(jīng)辦部門(mén) 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第九到第十二條。
（3）變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。 主管總經(jīng)理 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第十三條。

施工現(xiàn)場(chǎng)簽證 （1）簽證的必要性 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門(mén)（設(shè)計(jì)部或工程部）
（2）簽證的時(shí)限 現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第十條。
控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件
（續(xù)）2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證 （1）簽證的工程量 認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。
簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 經(jīng)辦部門(mén)（設(shè)計(jì)部或工程部） 詳見(jiàn)《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？
（2）簽證的審批 施工洽商通知單 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第5到第8條。
必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。 主管總經(jīng)理 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第十四條。
（3）簽證的反饋 對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。 資料工程師 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》第十八、十九條。
3、審圖 （1）擴(kuò)初圖會(huì)審
（2）施工圖會(huì)審
（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審
（4）各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審 圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。
各專(zhuān)業(yè)互審互簽制度。
力爭(zhēng)在開(kāi)工前把圖紙中的問(wèn)題修改完。 甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人 詳見(jiàn)《施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)》三、“審圖”
4、總分包配合費(fèi) （1）分包方式
（2）分包內(nèi)容
（3）分包的責(zé)任界定 通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。
應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 甲方代表 詳見(jiàn)《施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)》四、“總分包配合費(fèi)”
5、材料供應(yīng) （1）選型
（2）材料供應(yīng)方式
（3）材料計(jì)劃
（4）預(yù)留時(shí)間 施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。 設(shè)計(jì)部 主要解決的是材料供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見(jiàn)《施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)》五、“材料供應(yīng)”
先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 審算部組織
工程部參加
限時(shí)編制材料計(jì)劃。
材料計(jì)劃簽認(rèn)。 甲方代表
要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。 經(jīng)辦部門(mén)
6、工程款的支付 （5）付款進(jìn)度
（6）工程進(jìn)度 按合同約定執(zhí)行付款。
按進(jìn)度付款。
多層次多角度審核工程進(jìn)度。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位
預(yù)算人員審核工程價(jià)值量 詳見(jiàn)《付款審批程序規(guī)范》附件2：“工程款付款流程”
（1）付款的審批 根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。 主管副總或總經(jīng)理


材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。


控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件
1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間 暫缺 工程部 招投標(biāo)規(guī)范中未提及
生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合 具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺
運(yùn)輸周期 具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)
安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合
交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系
2、材料的性能價(jià)格比 市場(chǎng)信息 日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。 審算部
技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。 設(shè)計(jì)部
招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠(chǎng)家報(bào)價(jià)選擇。 審算部 詳見(jiàn)《招投標(biāo)管理規(guī)范》第六、七條和《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范》第四條
3、材料款支付 材料款支付方式
材料款支付進(jìn)度
保修款 預(yù)付款限額控制
首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。
保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。
依據(jù)合同中約定付款。 經(jīng)辦部門(mén)（工程部或設(shè)計(jì)部） 詳見(jiàn)《付款審批程序規(guī)范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購(gòu)類(lèi)付款流程”
4、材料驗(yàn)收 數(shù)量驗(yàn)收 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量 甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收 詳見(jiàn)《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范》第八條
質(zhì)量驗(yàn)收 外觀(guān)質(zhì)量的驗(yàn)收
安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 工程部
投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 物業(yè)公司
5、材料保管與保修 材料保管 在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 工程部 詳見(jiàn)《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范》第九條、第十三到十六條
材料保修 用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期


銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南

銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多，所以各部門(mén)乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線(xiàn)考慮。

控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件
1、營(yíng)銷(xiāo)方案 （1）費(fèi)用總額 確定費(fèi)用目標(biāo)總額 項(xiàng)目部 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范》
（2）市場(chǎng)信息收集
（3）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
（4）營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 銷(xiāo)售部
（5）營(yíng)銷(xiāo)方案審批 征求各方面意見(jiàn)，按審批流程操作 主管總經(jīng)理 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)操作流程規(guī)范》
2、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用 （1）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用 銷(xiāo)售人數(shù)控制
銷(xiāo)售工作進(jìn)度控制
獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理
（2）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)
（3）賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)
（4）銷(xiāo)售模型費(fèi)用
（5）宣傳資料及禮品費(fèi)
（6）展銷(xiāo)費(fèi) 銷(xiāo)售部專(zhuān)業(yè)經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理
詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》
（7）計(jì)劃額度控制 額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范》
3、媒體選擇 （1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 專(zhuān)人負(fù)責(zé) 銷(xiāo)售部 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》
（2）招投標(biāo) 先評(píng)后選的原則 銷(xiāo)售部 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》
內(nèi)部評(píng)審 銷(xiāo)售部 詳見(jiàn)《招投標(biāo)管理規(guī)范》
招投標(biāo) 評(píng)審委員會(huì)
4、樣板房裝修 （1）設(shè)計(jì)、裝修 市場(chǎng)信息收集
制訂裝修目標(biāo)成本總額 設(shè)計(jì)部、銷(xiāo)售部 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》和《設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范》
（2）材料采購(gòu) 信息搜集
材料、設(shè)備選型 設(shè)計(jì)部 詳見(jiàn)《設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī)范》
（3）信息采集及招投標(biāo) 招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)審小組 詳見(jiàn)《招投標(biāo)管理規(guī)范》
（4）樣板房維護(hù) 委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、銷(xiāo)售部 祥見(jiàn)《物業(yè)管理規(guī)范》
（5）材料回收、保管和再利用 建立材料設(shè)備清單
使用登記
閑置品評(píng)估和處理 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷(xiāo)售部配合 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》
控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件
5、銷(xiāo)售回款 （1）銷(xiāo)售折扣點(diǎn) 待定 銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé) 待制訂相關(guān)管理辦法
（2）回款周期 待定 銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督 詳見(jiàn)《回款管理規(guī)范》
6、銷(xiāo)售補(bǔ)充條款及承諾 （1） 承諾的給出 制作樓書(shū)
承諾分類(lèi) 營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督 待制訂相關(guān)管理辦法
（2）設(shè)計(jì)變更與承諾 變更審批與知會(huì)制度
承諾變更 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售、工程協(xié)助
7、客戶(hù)交房 （1）交房日期
（2）保修期
（3）質(zhì)量補(bǔ)償 晚交房原因分類(lèi)處理
與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期
交房驗(yàn)收協(xié)議 客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售前臺(tái)、物業(yè)公司協(xié)作 詳見(jiàn)《補(bǔ)償管理規(guī)范》
8、其他 （1）中介費(fèi) 待定 銷(xiāo)售部
（2）與銷(xiāo)售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷(xiāo)售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)） 嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行 主管副總 詳見(jiàn)《工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范》等

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。

控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件
1、乙方預(yù)算 （1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查 先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。
注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題 審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助 參見(jiàn)深圳公司有關(guān)文件
2、鋼筋用量的核實(shí) （1）施工圖中的鋼筋用量
（2）洽商、變更的鋼筋用量 選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作 財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢(xún)公司。 詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范
審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋用量計(jì)算工作
工程造價(jià)咨詢(xún)公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督
3、價(jià)差的調(diào)整 （1）材料價(jià)差
（2）人工價(jià)差
（3）費(fèi)用價(jià)差 嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法
及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況
當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策 審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé) 詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范
4、洽商、變更的費(fèi)用控制 （1）圖紙審核
（2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改
（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證 工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共同審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制
監(jiān)理公司審圖
施工單位審圖
甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較
現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任 1、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專(zhuān)業(yè)圖紙質(zhì)量的審核
2、 工程部負(fù)責(zé)其他專(zhuān)業(yè)圖紙的審核
3、 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控
4、 審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性 詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范
控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件
5、違約與索賠 （1）工期
（2）質(zhì)量 甲方履行自己的合同義務(wù)
甲方督促乙方履行合同義務(wù)
工期與質(zhì)量重視過(guò)程中控制 1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控
2、審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控 詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范
（3）配合管理 工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問(wèn)題 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過(guò)程中協(xié)調(diào)、配合
（4）停工、窩工 當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算 審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)


期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有關(guān)費(fèi)用支出情況。


控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件
1、財(cái)務(wù)費(fèi)用 （1）公司開(kāi)發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃 制定年度資金計(jì)劃
資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制 1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃
2、財(cái)務(wù)部與審算部配合控制占?jí)嘿Y金量 詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用付款流程
（2）地價(jià)款的支付
制定項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃
（3）工程款的支付
制定工程年度付款計(jì)劃 工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計(jì)劃
（4）銷(xiāo)售回款的管理 制定年度銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)年度銷(xiāo)售計(jì)劃
2、人工費(fèi)用 （1）薪金
（2）崗位津貼
（3）出差補(bǔ)助
（4）加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用
（5）獎(jiǎng)金（含即時(shí)獎(jiǎng)金） 依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額
依據(jù)國(guó)家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用與出差補(bǔ)助
依據(jù)北京公司獎(jiǎng)優(yōu)懲劣的政策確定獎(jiǎng)金額 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 詳見(jiàn)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。
3、行政管理費(fèi)用 （1）通訊費(fèi)用
通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷(xiāo) 總辦與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 詳見(jiàn)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)規(guī)范第1條至第14條、第20至25條
（2）交際費(fèi)用
交際費(fèi)用實(shí)行定額報(bào)銷(xiāo)
（3）車(chē)輛交通費(fèi)





車(chē)輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理；過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；部門(mén)經(jīng)理以上私家車(chē)限額報(bào)銷(xiāo)
（4）其他辦公用品費(fèi)


物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南


地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面?？蛻?hù)服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額外成本。


控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件
1、委托物業(yè)管理 （1）未銷(xiāo)售的商品房
（2）地產(chǎn)公司辦公室
（3）職工宿舍
（4）樣板間 制定委托管理邀約并致物業(yè)公司
物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案
經(jīng)同北京公司客戶(hù)服務(wù)中心達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 詳見(jiàn)物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第8條
2、資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng) （1）康樂(lè)中心
（2）幼兒園
（3）班車(chē) 制定委托經(jīng)營(yíng)合同
物業(yè)公司就委托經(jīng)營(yíng)合同提交委托經(jīng)營(yíng)方案
經(jīng)同北京公司客戶(hù)服務(wù)中心達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營(yíng)合同 詳見(jiàn)物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6條
3、物業(yè)虧損或補(bǔ)貼 （1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)）
（2）取暖費(fèi)虧損
（3）水電費(fèi)虧損（含差額部分） 暫缺 暫缺 現(xiàn)階段集團(tuán)內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬(wàn)科物業(yè)集團(tuán)公司，如何處理物業(yè)虧損或補(bǔ)貼將出臺(tái)相應(yīng)政策。



房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南