房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述
前 言
房地產(chǎn)業(yè)是基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎和推動力，同時，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。
由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復雜，使房地產(chǎn)項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務。
本課題研究的主要內(nèi)容：
從項目前期的市場調(diào)研、項目立項到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設、營銷等方面，對房地產(chǎn)項目進行全過程的系統(tǒng)描述。
對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費的依據(jù)（以濟南為例）進行研究分析。
本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結(jié)，主要用于指導房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。
由于編者的學識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。


第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述
第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念
房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。
房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。
房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務側(cè)重的不同可分為兩類：
第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。
房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：
第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權(quán)，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。
第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。
第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。
在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。
第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：
1.可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；
2.可以改善人民的居住和生活條件；
3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；
4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；
5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；
6.可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；
7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；
8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；
9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設；
10.可以擴大就業(yè)面。
隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革
1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。
50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。
十年動亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。
1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。” 隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。
由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述
房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。
房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。
對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。
1．項目開發(fā)前期調(diào)研程序
項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。
2.項目立項程序
項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。
3．土地使用權(quán)取得的程序
土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。
4.項目規(guī)劃程序
項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。
根據(jù)國家和濟南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設的項目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：
（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據(jù)。
（2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。
（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件,委托有資質(zhì)的設計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。
（4）經(jīng)審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。
（5）開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。
（6）申領(lǐng)建設工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。
5.征地拆遷程序
征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權(quán)限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。
拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。
征地在領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。
征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。
6.工程建設程序
工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。
在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。
7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序
房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。
房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用。
第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序
第一節(jié) 項目立項
一、概述
開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。
對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據(jù)項目建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。）
二、實施程序
1.工程建設項目立項審批
（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處
（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責轉(zhuǎn)報。
（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。
（5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。
2.建設項目年度投資計劃審批
（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處
（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。
（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。
（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）
第二節(jié) 五證兩書的取得
第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得
一、概述
開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。
在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。
通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設用地批準書。
國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。
拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。
二、實施程序
（一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理
1.承辦部門：濟南市國土資源局
2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項目總平面圖。
3.申辦程序：
審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。
4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。
5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設用地。
（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理
國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。現(xiàn)分述如下：
國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。濟南市國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。
濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。
濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。
招標拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：
①出讓人的名稱和地址；
②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求；
③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；
④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；
⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；
⑥確定中標人、競得人的標準和方法；
⑦投標、競買保證金；
濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。
1.投標、開標依照下列程序進行：
①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關(guān)書面承諾承擔責任。
②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。
③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。
④招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。
2.拍賣會依照下列程序進行：
①主持人點算競買人；
②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；
③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；
④主持人報出起叫價；
⑤競買人舉牌應價或者報價；
⑥主持人確認該應價后繼續(xù)競價；
⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；
⑧主持人宣布最高應價者為競得人。
競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。
3.掛牌依照以下程序進行：
①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；
②符合條件的競買人填寫報價單報價；
③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；
④出讓人繼續(xù)接受新的報價；
⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。
掛牌時間不少于 10 個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。
掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：
①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；
②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；
③在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。
4. 成交確認書
以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。
成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。
成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。
中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。
招標拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應在 10 個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。
出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。
受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。
5.收費標準：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。
（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理
1.承辦部門：濟南市國土資源局
2.申報資料：
（1）土地登記需要的資料
①計劃立項批文；②建設用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。
（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料
①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請
3.申辦程序：
①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，并給予答復。
②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。
③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。
④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。
4.辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。
通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。
（一）建設拆遷臨時用地許可證的取得
1.承辦部門：濟南市國土資源局
2.申報資料：①用地申請；②建設用地規(guī)劃許可證；③建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設用地規(guī)劃意見。
3.申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。
4.收費標準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。
（二）拆遷手續(xù)的辦理
1.承辦部門：濟南市拆遷辦
2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。
3.申辦程序：
審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。
確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。
4. 拆遷程序圖（見程序圖二）
5.收費標準：
拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。
第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得
（一）概述
為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規(guī)劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
（二）實施程序
1.建設用地規(guī)劃許可證的取得
(1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局
(2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內(nèi)容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。
(3)申辦程序：
①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設計要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設計單位作總平面規(guī)劃設計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地規(guī)劃意見》。
2.建設工程設計招投標程序
（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構(gòu)
（2）申報資料：①建設項目計劃批文；②建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設計任務書；⑤招標人或代理機構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。
（3）申辦程序：①招標人或其代理機構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。
（4）辦結(jié)時限：2個工作日。
（5）應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監(jiān)督部門為市建委設計處。
3.施工圖設計消防審批
（1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科
（2）申報資料：①計委立項批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設計圖紙1套；⑤設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。
（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內(nèi)部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。
（4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點工程20個工作日內(nèi)審核完畢。
（5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。
4.施工圖設計質(zhì)量審查
（1）承辦部門：濟南市建設工程勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站
（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（含建施、結(jié)施、設施、電施）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報告2份（原件）；⑥設計招標的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。
（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站進行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。
（4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。
（5）收費標準：執(zhí)行國家計委、建設部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。
（6）應注意的事項：該項審查的該項辦結(jié)時限是15個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應的修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。
5.地下人防工程設計與審查
（1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室
（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。
（3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質(zhì)的設計單位來承擔，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經(jīng)過市人防辦設計處的審查后方可通過。
（4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須辦理人防設計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內(nèi)。
（5）收費標準：根據(jù)魯價費發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)整人防建設收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設收費的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。
6.規(guī)劃許可證的辦理
（1）承辦部門：濟南市規(guī)劃局
（2）申報資料：
申請階段：①書面申請（含建設要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規(guī)劃；
取證階段：①《建設工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年年度投資計劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。
（3）申辦程序：
申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》。
取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯(lián)絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領(lǐng)取建設工程規(guī)劃許可證。
（4）辦結(jié)時限：①批準辦證申請，15個工作日內(nèi)；②辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內(nèi)；③辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時間不計入辦結(jié)時限內(nèi)）
（5）收費標準：根據(jù)濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。
（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）
（7）應注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。
第三小節(jié) 施工許可證的取得
一、概述
申領(lǐng)建設工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。
在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)施工許可證。
二、實施程序
（一）項目報建
1.承辦部門：濟南市建設委員會
2.申報資料：①計委批準的當年投資計劃；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。
3.申辦程序：①到市建設行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。
4.辦結(jié)時限：1個工作日。
5.收費標準：《報建證》工本費：10元。
（二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù)
1.建設工程施工、監(jiān)理招投標
（1） 承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責）
（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③建設用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務的中介機構(gòu)具有相應資格，持有有關(guān)證明、證件。
（3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關(guān)規(guī)費；按照《招投標法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。
（4）辦結(jié)時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內(nèi)完成；②評標、定標，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。
（5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費,中標價的0.55‰；招標公證費，2000元/中標單位。
（6）應注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實施。
2.造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)
造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結(jié)時限，1個工作日。其標準分別為：
（1）質(zhì)量監(jiān)督費 1.4‰
（2）造價管理費 0.9‰
（3）交易信息費 0.6‰
以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積*收費基數(shù)（收費基數(shù)的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）
（5）勞保統(tǒng)籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。
（三）施工許可證的辦理
1.承辦部門：濟南市建設委員會
2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責任卡；⑧施工許可申請表。
3.申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。
4.辦結(jié)時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內(nèi)，核發(fā)《建設工程施工許可證》
5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。
6.應注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。
7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）
第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得
一、概述
我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。
二、實施程序
1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室
2.申報資料：①商品房預售申報表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。
3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預售許可。
4.辦結(jié)時限：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。
第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得
一、概述
我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。
二、實施程序
1.承辦部門：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局
2.申報資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設用地規(guī)劃許可證；④建設工程規(guī)劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質(zhì)量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。
3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。
4.辦結(jié)時限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應在5個工作日內(nèi)完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權(quán)屬證書應在15個工作日內(nèi)辦理完畢。
5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續(xù)費。
第六小節(jié) 兩書制度
房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。
《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗的質(zhì)量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。
《住宅使用說明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。
應注意的事項：
1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；
2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；
3.兩書制度執(zhí)行1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。
第三節(jié) 與市政設施的接駁
一、概述
房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。
二、實施程序
1. 與自來水設施的接駁
（1）承辦部門：濟南市自來水公司
（2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。
（3）申辦程序：①用水申請報告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。
（4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。
（5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標準收取增容費，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計取。
（6）應注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內(nèi)的管道及設施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。
2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司
（2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。
（3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。
（4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。
（5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。
3.與供電系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟南市供電局
（2）申報資料：①項目的立項批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質(zhì)、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。
（3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費用。
（4）辦結(jié)時限：
供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。
若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。
（5）收費標準：
新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。
2002年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。
（6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。
4.與供熱系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構(gòu)
（2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標。
（3）申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。
（4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。
（5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。
5.與市政排污系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處
（2）申報資料：給排水施工圖
（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。
（4）辦結(jié)時限：視具體情況而定。
（5）收費標準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。
（6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。
6.道路占用審批手續(xù)
（1）承辦部門：濟南市城管局市容處
（2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。
（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。
（4）辦結(jié)時限：7個工作日
（5）收費標準：視具體情況而定。
7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù)
（1）承辦部門：濟南市城管局市容處
（2）申報資料：①建設工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。
（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M²的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。
（4）辦結(jié)時限：7個工作日
（5）收費標準：視具體情況而定。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析
在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
　　房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測。
　　市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性
　 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。
　　現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎上進行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 　
1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
（1）政治法律環(huán)境調(diào)查
① 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。
③ 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查
① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。
② 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。
③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。
⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。
⑥ 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。
⑧ 財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。
（3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查
　　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
（4） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查
① 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。
② 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。
③ 需求動機調(diào)查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。
④ 購買行為調(diào)查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
（5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。
① 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。
② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用的情況。
④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。
⑤ 建筑設計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
（6） 房地產(chǎn)價格調(diào)查。
① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。
② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。
③ 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。
④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。
⑤ 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。
⑥ 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。
⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。
（7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。
① 房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。
② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。
③ 房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。
④ 人員促銷的配備狀況。
⑤ 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。
⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
（8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。
① 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。
③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。
（9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。
　　市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：
① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。
② 對競爭者的商品房設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。
③ 對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。
④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。
⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。
⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。
⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。
⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。
第二節(jié) 調(diào)查方法與條件
一、調(diào)查方法
　　 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。
1 . 按調(diào)查對象劃分
　 （1）全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。
　 （2）重點調(diào)查。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。
　 （3）隨機抽樣。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。
　 （4）非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。
2．按照調(diào)查方法劃分。
　 （1）訪問法。
　　這是最常用的市場調(diào)查方法?？茖W設計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。
①設計調(diào)查表。
　　調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設計好調(diào)查表。
　　設計調(diào)查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。
②訪問法的形式
　　調(diào)查表設計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。
1）答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。
2）談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會等。
3）電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。
（2）觀察法。
　　這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。 觀察法有三種形式。
①直接觀察法。
　　派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度。
②實際痕跡測量法。
　　調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。
③行為記錄法。
在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。
（3）實驗法。
　　實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。
二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件
　　作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。
1．樣本的數(shù)量。
　　一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。
2．樣本涵蓋面的廣度。
　　樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。
3．問題涵蓋面的廣度。
　　如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。
4．調(diào)查的深度。
一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。
第三節(jié) 市場調(diào)查的程序
通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應按一定程序來進行。
　　通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。
一、確定調(diào)查目的
　　這是進行市場調(diào)查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。
1．探測性調(diào)查。
　　當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調(diào)查哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。
2．描述性調(diào)查。
　　描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。
3．因果性調(diào)查。
　　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。
　 二、收集信息資料
　　市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用”的敘述。
三、初步調(diào)查
　　初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。
四、調(diào)查設計
　　根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應設計以下四種調(diào)查表格。
（一）當?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。
（二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）。
（三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。
（四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。
五、現(xiàn)場調(diào)查
　　現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。
六、調(diào)查資料的整理分析
　　這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。
七、撰寫和提交調(diào)查報告
　　撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。撰寫調(diào)查報告應做到：
（1）客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果；
（2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；
（3）文字精練，用語中肯；
（4）結(jié)論和建議應表達清晰，可歸納為要點；
（5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；
（6）報告完整，印刷清楚美觀。
　　在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。
以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。
第四節(jié) 調(diào)查隊伍的組建
　　
組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下：
（一）必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費和服務諸環(huán)節(jié)有深刻認識，具有較強的職業(yè)責任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L險的膽略。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。
（二）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。
（三）要具備市場信息分析能力。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。市場調(diào)查人員所作的適當評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達能力分不開的。
（四）要具備較強的社交能力。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。
第五節(jié) 資料收集與運用
資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。
一、資料獲取途徑
　　房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種：
（一）交易雙方當事人。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場的交易線索。
（二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。
（三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應注意其中的銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。
（四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。如房地產(chǎn)估價師，可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。
（五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進行。
（六）準交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂準交易資料，是當事人擬出售（購買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。
（七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。
（八）各類二手資料。
主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。
二、基本資料搜集。
資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。
（一）二手資料。
　　二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。
1．內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產(chǎn)品定位報告，銷售檢驗報告，結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參考價值的資料。
2．外部二手資料。外部二手資料來源主要包括官方、學術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。
　?。?）官方資料，以統(tǒng)計類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計要覽、建設指標統(tǒng)計等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計劃及土地開發(fā)計劃等等。定期類統(tǒng)計資料可以郵購或購買，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅　?
　?。?）學術(shù)單位，以研究報告或論文居多。例如各大學不動產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運輸所等常對交通建設、市場、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問題作系統(tǒng)性的研究，因此對于前瞻性的課題很有參考價值。此類報告或論文可在大學圖書館參閱。
　?。?）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場資料居多。例如由房地產(chǎn)業(yè)界提供的市場調(diào)查資料，常見的有中房指數(shù)的市場報告系列，梁振英測量師行等代理行的月刊等，都是開發(fā)商可參考的雜志。其他較具學術(shù)性的則有《中國房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導報》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬科地產(chǎn)周刊》等。
（二）一手資料。
　　一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設計及調(diào)查設計，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學研究中常使用。不動產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場經(jīng)驗而較不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。
　　三、土地使用資料搜集
各個國家對土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣（區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。目前我國已出臺的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。
四、項目基地現(xiàn)狀資料搜集
不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進而影響不動產(chǎn)的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。它主要說明基地狀況的各項內(nèi)容及所搜集資料的方式。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢、方向、風向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設施（公園、學校、市場）、附近公共設施及交通狀況。在探討基地本身條件及鄰近地因素時，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設施狀況、有無影響居住環(huán)境的設施，以及居民的職業(yè)與社會結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)、生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。
五、交通流量資料搜集
　　交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含：機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現(xiàn)場交通狀況。
　　交通流量調(diào)查時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。調(diào)查一般必須擬定：
（1）調(diào)查地點；
（2）調(diào)查日期；
（3）調(diào)查時間；
（4）調(diào)查時段；
（5）調(diào)查內(nèi)容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；
（6）調(diào)查表；
（7）調(diào)查結(jié)果分析方法等。
　　我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內(nèi)容，運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。
六、道路現(xiàn)狀資料搜集
路是人走出來的。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動產(chǎn)的發(fā)展，因此項目策劃人員需注意基地附近及對外道路的現(xiàn)狀。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測，丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現(xiàn)狀資料時應注意下列事項。
（一）道路形態(tài)。道路因經(jīng)過的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過觀察道路通過的車輛種類、數(shù)量、比例及道路所通達的地區(qū)來判斷道路的形態(tài)。
（二）道路使用情況。觀察道路使用情況時，可注意下列狀況。
1、道路的陰陽面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造
成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽面”；另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。
2、道路的分隔網(wǎng)。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無法通過，不過此時往往有較密集的過街天橋。
3、路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。
　　七、運輸系統(tǒng)資料搜集
在房地產(chǎn)市場中，交通運輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價格、產(chǎn)品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對交通運輸系統(tǒng)相關(guān)建設問題的了解是一個非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。
（一）交通運輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運輸系統(tǒng)可分為鐵路運輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下：
1、鐵路系統(tǒng)。
鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標準，路線容量受多種因素影響，其
中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運輸方式等。但在鐵路發(fā)展過程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運輸能力，其中以貨物運輸能力及旅客運輸能力最為重要。這些數(shù)據(jù)資料對商業(yè)圈的發(fā)展有著重要的影響。在搜集資料時，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運輸統(tǒng)計資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計等資料。
2、道路系統(tǒng)。
　　城市的道路系統(tǒng)，依據(jù)道路功能與設計標準，可區(qū)分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統(tǒng)完善，對房地產(chǎn)開發(fā)都有正面影響。只有了解各項道路系統(tǒng)的交通量、道路服務品質(zhì)等級等，才能掌握道路對項目定位的影響。
（二）交通運輸規(guī)劃。
　　在交通運輸規(guī)劃資料取得過程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計劃，可由運輸研究所、公路局、市政管委會等單位獲得；另外，可向相關(guān)研究機構(gòu)查詢一些相關(guān)的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數(shù)等。交通運輸系統(tǒng)隱含許多與不動產(chǎn)息息相關(guān)的機會與問題，在進行資料搜集之前，必須先確定所需運輸系統(tǒng)資料的范圍、內(nèi)容以及時效，再選擇經(jīng)濟、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運輸條件。
八、人文社會經(jīng)濟資料搜集
（一）人口增長率。區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)的增長，對當?shù)夭粍赢a(chǎn)的供需有重要的影響。一般說來，人口增長率較高的區(qū)域，其不動產(chǎn)單價漲幅及銷售量也較高。
（二）職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動產(chǎn)產(chǎn)品的價格。高層次人士聚集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格也就高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格相比而言就要低多了。
（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑凇⒎盏犬a(chǎn)業(yè)的需求，不動產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。

（四）流動人口。區(qū)域內(nèi)流動人口的多少特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)用途的空間。
　　除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行不動產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。人文社會經(jīng)濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由二手資料獲得。但在運用這些二手資料時，最重要的是要以收集5年~10年長期資料為基礎，才能掌握發(fā)展的趨勢。
　　人文社會經(jīng)濟資料是影響項目定位的重要參考資料。如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求狀況，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例資料中可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動人口對商業(yè)經(jīng)營形態(tài)有密切的關(guān)系，各級產(chǎn)業(yè)的消費水平及對不動產(chǎn)的需求有明顯差異性。因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商業(yè)圈是屬于何種層次水平的商業(yè)圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃時即可依照其商業(yè)圈性質(zhì)特性，規(guī)劃出適當?shù)牡昝婊蛏虉隹臻g。人文社會經(jīng)濟資料對地區(qū)的發(fā)展影響很大，在各項資料的收集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。
九、公共設施資料搜集
　　公共設施建設在城市發(fā)展過程中是非常重要的，其多少及完善與否直接影響不動產(chǎn)的品質(zhì)及價格。
　　公共設施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)有重大影響。例如公園、綠地、學校、廣場、兒童游樂場、市場等公共設施對房地產(chǎn)都有正面的影響價值。因此上述公共設施若已建設，則需搜集現(xiàn)狀資料；但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調(diào)查該項公共設施的性質(zhì)，并盡可能在進行產(chǎn)品定位時，設法結(jié)合已建設及未建設的公共設施，使產(chǎn)品更具超前性。
　　在面對帶來負面影響的公共設施時，土地規(guī)劃上應注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設計雙層窗戶或設計時讓建筑退縮以減少干擾。對區(qū)域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設施，也應盡量掌握其位置、高度等細節(jié)，以事先確定各種相應措施。
十二、房地產(chǎn)市場景氣資料搜集
　　房地產(chǎn)市場的景氣衡量標準界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場景氣的因素也應該隨時注意。有資料表明，影響預售市場、現(xiàn)房市場、土地市場景氣狀況的主要因素有：
1、金融政策
2、土地價格
3、預售市場銷售率、家庭收入、流動資金多少
4、經(jīng)濟景氣指標、通貨膨脹率
5、房屋價格
　　由上述調(diào)查結(jié)果可看出金融政策是影響整個不動產(chǎn)市場景氣的最重要因素。因此不動產(chǎn)業(yè)開發(fā)商應多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增長率及匯率。我們以金融政策指標與預售市場景氣的關(guān)系分析如下：中長期放款利率趨穩(wěn)時，第二年的預售市場即反映穩(wěn)定水平。匯率年增長率是預售市場景氣的同步、反向指標。匯率當年年增長率大于5%時，預售市場銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長率是預售市場景氣的同時、同向指標。這些金融、經(jīng)濟指標資料除隨時注意報道外，并應注重長期循環(huán)及各指標與銷售率之間的關(guān)系。
十三、銷售資料搜集
　　俗話說：“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”，一個預售項目的推出是否銷售成功，依賴于其是否充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產(chǎn)品供需情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。
一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。下面就對該三大類資料進行探討。
（一）銷售海報樓書及廣告。
　　海報提供的重要信息在于該項目的特點、地點及交通、平面規(guī)劃配置及建材設備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預售項目主要訴求重點及對象。不論銷售海報樓書或廣告，要直搗消費者的心坎，必須全力突出個案的特色，海報上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當?shù)鹊取?
（二）銷售現(xiàn)場資料。
銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務的第一線，客戶反應資料是最直接、最真實的資料。來人、來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內(nèi)容分析、購買或未購原因分析等，都是極有價值的參考資料。預訂與購買現(xiàn)房的客戶數(shù)量的比例、客戶對價格認同的程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產(chǎn)品的適合性。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差原則，以及調(diào)價狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。
（三）其他銷售資料。專業(yè)雜志如《上海房地產(chǎn)市場報告》（半月刊）每月的房屋專訊等，都會定期披露市場上已公開或即將公開的項目個案的產(chǎn)品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運用時應查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。
十四、競爭項目資料搜集
　　競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競爭項目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。
　　項目推出前及推出期間須掌握競爭項目個案狀況及動態(tài)，這是不動產(chǎn)銷售開發(fā)商、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理公司的項目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。
　　關(guān)于競爭項目個案需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規(guī)劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗的不動產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。
　　十五、租金資料搜集。
租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：
住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品應靠近學校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。
辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商業(yè)圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。
商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內(nèi)商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商業(yè)圈發(fā)展的密切性。
　　租金支付方式的不同是造成租金計算方式不同的原因之一。以住宅而言，是否提供家具等設備（如電話、煤氣、熱水）及有無地下室，其租金就大不相同。以辦公樓為例，有無附屬設施（如停車位）其租金相差很多。是否一次支付等額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在收集租金資料時較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點。
　　一般收集租金資料的方式有下列三種：
（1）以欲承租者名義調(diào)查較不易受到拒絕。
（2）可至欲調(diào)查區(qū)域內(nèi)的中介公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。
（3）參考專業(yè)雜志的租金行情資料。
十六、基地資料運用
一個理想的住宅社區(qū)，對居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀等要點，在進行項目定位時應充分掌握基地的特性，并結(jié)合市場的需求，以規(guī)劃具備競爭力的產(chǎn)品。因此，基地內(nèi)外的生態(tài)、景觀、排水、地質(zhì)及環(huán)境影響評估等資料都對項目定位有舉足輕重的影響。
　　一般來說地區(qū)環(huán)境的好壞影響產(chǎn)品定位的難易，以及是否能有充分發(fā)揮創(chuàng)意的空間。例如大面積基地開發(fā)，建筑物的配置，不管是單元規(guī)劃或是整體開發(fā)，都較易發(fā)揮趣味性、安全性和私密性，增加空間感和安寧性等，容易塑造產(chǎn)品的風格及特色。因此在大型社區(qū)開發(fā)過程中，住宅或商業(yè)用途的空間配置，包括鄰里所涉及的區(qū)位關(guān)系、公共設施及交通條件等，以及住宅單元所涉及的房外空間配置、尺度、大小及性質(zhì)等，都與基地社區(qū)所處的區(qū)位、環(huán)境條件、規(guī)劃密度及公共設施機能等息息相關(guān)。
　　近年來城市土地價格飛速上漲，土地供給有限，人口和商業(yè)活動聚集于市中心，因此小基地高層化的發(fā)展成為當前都市景觀。鄰近變電所、公共廁所、污染、噪音、工廠、高架道路或橋梁旁的土地，其基地現(xiàn)狀必然影響定位的重點及方向，但就產(chǎn)品定位形態(tài)而言，仍有克服的方法，以改善基地條件的先天缺點。
　　如面臨基地道路過窄，可以退縮建筑物，增加露臺空間，減少對其沖南的壓迫感。又如高架橋或高流量的交通所造成的噪音，也可以用氣密式雙層窗處理，并退縮空地將空地綠化以阻絕噪音與壓迫感。因此，基地的外在條件如果把握準確，則可以發(fā)揮潛在的優(yōu)點，或可以進一步通過產(chǎn)品定位而使缺點變優(yōu)點。
十七、交通流量資料運用
　　交通流量大小對不動產(chǎn)產(chǎn)品定位有極大的影響力。大家都知道交通流量大必定是商業(yè)繁榮地區(qū)，但這些交通流量必須是容易停留，或有相當?shù)男腥肆髁浚湃菀咨逃?。交通流量大，但若車流僅是通過，或行人流量缺乏，此種道路類似交通要道出口處，通常只能維持簡易的餐飲店，其他商業(yè)則甚難生存。這里所探討的交通流量，則包括除了通過型以外的交通流量。交通流量大的地點，在產(chǎn)品定位上傾向于規(guī)劃為商場、店面或辦公樓，在運用交通流量資料時須注意下列事項。
（一）流量大對商業(yè)的影響。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業(yè)產(chǎn)品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業(yè)使用，這種形態(tài)除非是立意特佳的百貨公司，或由財團整體經(jīng)營外，一般很難有成功的機會。有商場的地理位置不差，但產(chǎn)品定位時全以小面積持分方式出售，結(jié)果眾多所有權(quán)人無法統(tǒng)一管理，導致商業(yè)機能一直無法發(fā)揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業(yè)使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業(yè)場。應注意的是人車分道，以及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業(yè)干擾。
（二）流量大對辦公房的影響。流量大的街道的產(chǎn)品因其具備和其他服務性機構(gòu)的便利性及易于使客戶對其產(chǎn)品形象的認知，因此趨向于規(guī)劃為高級辦公大樓。產(chǎn)品定位上常作大面積規(guī)劃，一樓給金融機構(gòu)或其他行業(yè)作營業(yè)或展示使用。
（三）流量大對露臺的影響。基地規(guī)劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺的，但因露臺形狀凹凸，模板難以統(tǒng)一，造成營建成本提高。因此露臺的規(guī)劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點，露臺不宜設在低樓層。
（四）流量大對住宅產(chǎn)品的影響。平面流量大的街道，在政府規(guī)劃交通發(fā)展計劃時，常被列為主要高架快速道路設置的通過地點。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。
（五）流量大適合商務旅館及休閑俱樂部的設立。近年來由于國內(nèi)、外的商務游客人口增加，對商務旅館的需求不斷提高。商務旅館的坐落地點都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路附近。
　　交通流量大小對各種產(chǎn)品的影響各有不同，諸如商場的一樓、二樓需要交通流量大、客流集中的地方，但對住宅的安靜舒適要求則有負面的影響，此時除要隔阻噪音外，在產(chǎn)品規(guī)劃設計上也需考慮面積大小或格局的調(diào)整。如室內(nèi)活動空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來的噪音。其次是各道路車輛流量與行業(yè)的經(jīng)營生存有直接關(guān)系，在交通要道常形成商業(yè)鼎盛的商業(yè)街或某些特定行業(yè)及可生存發(fā)展的機會。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。
十八、運輸系統(tǒng)資料運用
　　在運輸系統(tǒng)中，大眾運輸系統(tǒng)所經(jīng)的地區(qū)，從郊區(qū)到城市，經(jīng)過已開發(fā)地區(qū)、開發(fā)中地區(qū)及尚未開發(fā)地區(qū)，所受的影響各有其特點。例如，眾所皆知的車站，包括火車站、地鐵站、公交轉(zhuǎn)運站等對地區(qū)的商業(yè)圈發(fā)展?jié)摿Χ季哂泻艽笥杏绊懥?，因此，以車站為中心的房地產(chǎn)開發(fā)附加價值最高也較容易成功。但在商業(yè)圈形成前后采取的投資策略，有著極大的差異此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異。此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異，投資開發(fā)應因地因時制宜，所以車站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其轉(zhuǎn)運功能（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商業(yè)機能上各有其經(jīng)營開發(fā)的重點。運輸系統(tǒng)中的商場的面積大小，行業(yè)的生存形態(tài)等等。例如市區(qū)及郊區(qū)的車站，常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉(zhuǎn)運站，則常能吸引大型超市及綜合商場；而周邊郊區(qū)車站，僅適合設立當?shù)鼐用裣M的小型商店。所以運輸系統(tǒng)資料的取得與應用對項目定位而言相當重要。善于運用運輸系統(tǒng)資料，使房產(chǎn)與交通脈絡結(jié)合，創(chuàng)造最高的附加價值。
　　運輸系統(tǒng)順暢與否及其所聯(lián)系的區(qū)域特性，對不動產(chǎn)項目定位有相當大的影響力。在進行定位時，須能針對基地范圍掌握相關(guān)的運輸系統(tǒng)資料，再結(jié)合基地本身的條件，才能真正規(guī)劃發(fā)揮地利的產(chǎn)品。

十九、公共設施資料運用
　　公共設施建設在城市開發(fā)中扮演相當重要的角色，其對不動產(chǎn)價值及市場的影響依公共設施類別及特性而不同，所以在產(chǎn)品定位的過程中，需要注意基地附近的公共設施對所規(guī)劃項目的影響，如對住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設施對所規(guī)劃項目的影響，如對住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設施有學校、公園、兒童游樂場、車站、廣場等。而相對地，如變電所、下水道等設施對不動產(chǎn)有較負面的影響。
　　在公共設施中，有些用地因尚未開發(fā)，并不知道何種用途或規(guī)劃什么，因此需深入查詢規(guī)劃狀況及開發(fā)計劃，并了解該公共設施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場、停車場等出入口，對住宅的舒適性與秘密性有負面影響，但對店鋪或商場卻是有益。因為商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品如辦公、商場、店鋪等，相當依賴于公共設施出入口所帶來的人潮，所以項目基地在鄰近相關(guān)性的公共設施時，如項目本身規(guī)劃的出入口能與車站、廣場的出入口相呼應，對產(chǎn)品價值或經(jīng)營潛力的挖掘，都能達到事半功倍的效果。但住宅性質(zhì)的產(chǎn)品面臨上述的公共設施時，則宜采用多元化的產(chǎn)品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開發(fā)大面積住宅。公共設施中對一般住宅類型產(chǎn)品的直接影響，大約可區(qū)分為兩類別，一是可帶來正面效益的公共設施，如學校、公園、車站、廣場等；一是可帶來負面效益的公共設施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場站等。設施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學校等都為直接影響，商場、醫(yī)院、機關(guān)等為間接性影響，對住宅產(chǎn)品較無強烈的影響效果。故在利用現(xiàn)有的公共設施時，要取其可塑造的特點加以發(fā)揮利用，如項目個案基地面臨公園綠地、廣場、兒童游憩場、學校操場，都有廣大的綠地及視野景觀，在規(guī)劃設計時，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優(yōu)點，而房型格局就可借助地利優(yōu)勢，可考慮中大面積的住宅。但在面臨影響較大的負面公共設施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險性高且景觀較差的公用設施，因此在項目策劃、定位過程中除了降低面積，減少單價、總價，以減少因毗鄰負面影響公共設施的對抗性外，規(guī)劃設計時應避免正面與負面公共設施的視覺沖突，例如可采取面對面設計，以減少這些負面公共設施的沖擊。城市規(guī)劃擬定公共設施用地，在產(chǎn)品定位時則需考慮周邊環(huán)境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設施發(fā)展方向及趨勢，才能確保置地后產(chǎn)品定位時不致發(fā)生始料未及的偏差，影響投資開發(fā)的利益，為尚未開發(fā)用地確定規(guī)劃方案，確保銷售價位水準及順利銷售。
二十、商業(yè)圈資料運用
　　商業(yè)圈形態(tài)大小不同，可分為鄰里型、社區(qū)型、城市中心型三種。依照所在的地方來分，可以區(qū)分為設立于人潮稠密城市中心的都市中心型商業(yè)圈和設立于都市郊外的郊區(qū)型商業(yè)圈。商業(yè)圈的土地條件，受大小環(huán)境、公共設施、交通、人口流動量、消費階層、購買能力、消費形態(tài)，乃至商業(yè)圈的活動時間距離等因素的影響。一般經(jīng)營行業(yè)在決定開業(yè)地點時，從地點過去的發(fā)展到現(xiàn)在的狀況都必須納入考慮，因為商業(yè)圈是因人聚集而產(chǎn)生，而人的聚集也會因使用交通工具的不同而有所改變，故客戶年齡等，關(guān)系到商業(yè)圈的發(fā)展?jié)摿εc商業(yè)空間的功能配置。從現(xiàn)有商業(yè)圈的行業(yè)種類即可大約看出端倪，一般零售業(yè)使用面積約在65平方米左右，精品店則約在30平方米左右；而展示型行業(yè)如家電、禮品、餐廳、古董等屬大面積空間需求的行業(yè)，面積約在150平方米以上。因此在現(xiàn)有商業(yè)圈中最為明顯。其次為大型商場及購物中心。商場規(guī)劃設計有通道大小、行業(yè)分區(qū)、樓層高差順序、照明設備、招牌標示、適度的光高或挑空等重點；但商場攤位能否經(jīng)營成功，還要有特色，在規(guī)劃上要考慮整體功能，如地下樓及二樓以上店面或商場的使用性，以增加商場使用樓層的面積。由于客人不易被吸引到二樓或地下樓，因此出入口走道的安排規(guī)劃訴求要使二樓以上的商場再創(chuàng)價值。

商業(yè)土地條件在不同的場所和不同的商業(yè)圈，可能適合各種不同的行業(yè)。城市中心的黃金地段，對某些行業(yè)來說，并不是盡然適合。如何去創(chuàng)造發(fā)展?jié)摿?，在商品定位上，若能掌握位置適合的用途及行業(yè)，人潮的活動頻率，活動空間范圍的擴張，商業(yè)圈發(fā)展方向，則開發(fā)商在產(chǎn)品定位上幾乎就確定了成功的機會。
二十一、市場景氣資料運用
　　影響房地產(chǎn)市場景氣的因素很多，包括政治、經(jīng)濟、社會、心理等諸多因素。我國大陸房地產(chǎn)大約每4年~6年會出現(xiàn)一次景氣循環(huán)，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價波動或平穩(wěn)、政局變動、政府政策等影響市場的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經(jīng)濟指標與房地產(chǎn)的互動關(guān)系會特別明顯，例如下列各項指標達到特定數(shù)值時，房地產(chǎn)景氣即會翻升或熱絡，其中以經(jīng)濟成長率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標若發(fā)生變化，將帶動不動產(chǎn)市場的變化，所以是不動產(chǎn)景氣的先期指標。觀察房地產(chǎn)隨市場變化而變化的方式，可察覺市場景氣的波動，如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設計、議價幅度、價格水平、建筑設備等。在這些適應市場變化的方式中，與景氣較直接關(guān)連的是房屋面積小大的調(diào)整，景氣好時房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時，因為投資者謹慎行事，不輕易將資金投入總價高的不動產(chǎn)，而開發(fā)商也不愿冒著市場風險，隨意推出大面積或高總價的產(chǎn)品，為擴大目標客戶群體，因此降低總價推出大眾較能接受的中、小面積的產(chǎn)品成為應付不景氣的市場需求的潮流。
　　基于投資報酬的考慮，在不景氣時應規(guī)劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價促銷的風險，也可在短期內(nèi)回收資金。一般而言，這類產(chǎn)品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產(chǎn)品，如上述的中低樓層產(chǎn)品，或面積規(guī)劃為60平方米左右的標準往宅產(chǎn)品，這些產(chǎn)品常能對抗市場不景氣。面對不同的市場狀況，必須有不同的相應措施，正確地掌握經(jīng)濟指標，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產(chǎn)品。不景氣時還可創(chuàng)造出一些高附加值的產(chǎn)品，如具實用性的公共設施、閣樓及夾層、復式組合產(chǎn)品如攤位商場及套房等，以帶動買氣及創(chuàng)造行情。在市場景氣時，商場規(guī)劃可擴展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時機。
大量且同性質(zhì)的產(chǎn)品，大都是出現(xiàn)在市場景氣低迷的后期，結(jié)果是造成市場更加疲軟，市場銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場調(diào)查研究，分析經(jīng)濟景氣狀況，探討市場成功的個案，通過資料收集、分析、判斷，找出市場間隙產(chǎn)品，進而掌握最佳的產(chǎn)品定位，是面對景氣市場潛力需求的最佳方式。
二十二、銷售資料運用。
任何一個營銷策略，絕對不可能無往而不勝、放諸四海而皆準，但“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”卻是商場成功的不二法寶。因此，如何運用銷售資料，以達到知已知彼的目的，是項目策劃人員不可或缺的能力。在銷售過程中所搜集的資料如果能適當?shù)貐⒖挤治?，找出可行、有效的信息用于產(chǎn)品定位，則一定會有助于增加市場致勝的機會。
　　在不動產(chǎn)營銷過程中，客戶資料的運用是最常見的，但懂得將銷售資料巧妙地運用于產(chǎn)品定位的卻是不多。大都因為資料記錄或分類不夠詳細，或是不夠完整，難于發(fā)掘資料的參考價值，或是缺乏運用資料的有效方法。一般而言，最直接的銷售資料大概可區(qū)分為兩大類：
一是來人、來電分析；二是產(chǎn)品反應分析。
　　在來人、來電分析中，又可細分為區(qū)域分析、年齡分析、面積需求分析、用途分析、職業(yè)分析、購買動機、媒體分析等七大項，這要根據(jù)項目個案的性質(zhì)選擇重要的因素深入分析。例如，如果產(chǎn)品無強烈的購買動機定位，則可從來人來電的購買動機分析中，發(fā)掘市場對該項目的需求動機。
　　在個案銷售過程中，經(jīng)過媒體廣告訴求，從來人、來電所留下的記錄，可大概歸納出該項目個案的購買年齡層、需求面積大小及對產(chǎn)品的偏好，如樓層、建材設備、環(huán)境偏好等。因此，在歸納分析中，如面積大小需求就可能對該項目的產(chǎn)品定位具有參考價值。另外，根據(jù)參考項目已購客戶的產(chǎn)品需求分析，可發(fā)掘目前的房型、外觀造型、公共設施、建材設備等等的需求情況，這些都是在有限的銷售資料中可找到并可以應用的信息。其次為項目銷售速度及銷售情況分析，也即產(chǎn)品反應分析。從參考項目在銷售過程中的銷售順序及速度，可發(fā)掘市場需求的量與質(zhì)，尤其是可以從觀察房屋的單價與總價的互動關(guān)系，可發(fā)現(xiàn)市場總價或單價的接受區(qū)間，也可看出定位的不同面積大小的房屋的銷售順序，如果再經(jīng)歸納統(tǒng)計，就可發(fā)現(xiàn)銷售房屋面積大小的分布狀態(tài)及滯銷房型，因此該參考項目的需求狀況就可清楚地顯現(xiàn)出來。若與來人來電需求再做比較分析，即可看出一般市場需求與實際購買需求的差距，從而可以預測產(chǎn)品走勢是趨向自用需求市場，還是投資需求市場。
盡管我們可搜集到許多銷售資料，但能全部用于產(chǎn)品定位時參考的并不多，這反映出資料的價值不在于豐富，而在于運用得當。因此在運用時，首先要辨別資料的參考價值，再將銷售資料應用于產(chǎn)品定位的過程，才能使定位結(jié)果不至于偏離市場需求。
第六節(jié) 項目策劃簡述
生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開始，因為人的一生絕大多數(shù)是在屋檐下度過的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設的演變及市場競爭的加劇，更新?lián)Q代的全功能生活住宅將搶占新世紀房地產(chǎn)市場。
一、成本和品質(zhì)的關(guān)系
一個項目從決定到完工可能需要3至4年的時間，開發(fā)商除了時間與精力投入外，更關(guān)鍵的是資金的投入，因此開發(fā)商一般都會注意成本的控制。為了有一定實力打贏價格戰(zhàn)，就要從項目立項之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時一定要有最穩(wěn)妥的財務安排。
　　第一代的物業(yè)，只要有水、有電、能遮風避雨就能住。第二代開始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設計。第三代則要求高級會所、購物、娛樂、康樂、文化飲食等等都能通過物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達到第幾代，主要取決于開發(fā)商是否有超前的意識、愿不愿花錢、敢不敢花錢，因為潛在的客戶群會隨著市場在價格或品質(zhì)上的競爭不斷受到新的教育，越來越清楚什么是最好、最合適自己的。
二、前期策劃的核心
前期策劃的核心在于用最少的資金，把項目做起來。萬一遇到市場或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時依靠對市場的認識、準確的市場定位、良好的管理，把項目所需的啟動資金降到最低。因此，一個良好的項目定位、買家定位顯得優(yōu)為重要。
三、住宅項目的策劃分析
怎樣才算一個好的房地產(chǎn)項目，相信每一個開發(fā)商都對此有自己的闡釋。但體現(xiàn)人文關(guān)懷，創(chuàng)造一個美好的、令人舒心的房地產(chǎn)項目卻是每一個開發(fā)商的共識。
從我們身邊典型的家庭分析起，一個簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據(jù)不完全的統(tǒng)計，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，根據(jù)體現(xiàn)人文關(guān)懷的角度來講，我們在建房時就應該考慮各方面條件是否照顧到小與老，以此為策劃基點，就將是買房時的一個買點：
1. 地段要方便
事實上方便的地段就是指交通發(fā)達，有良好的交通，小孩上下學，老人外出訪友、活動均十分方便。從某種意義上講只要是方便小孩、老人活動，距離遠近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因為小孩總要長大離開，老人也不會居住時間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長遠考慮，在夫妻上下班、小孩與學校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。
　　2.周邊環(huán)境要清新
　　對小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對他們健康有害，應盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或擁擠嘈雜的社區(qū)里?，F(xiàn)在大部分房地產(chǎn)項目均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場、大片不準踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太小，僅有空間因為車位不夠，也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物，就沒法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境，為業(yè)主提供可以享受得到的綠。

.戶型功能齊全
　　老人、小孩的健康與陽光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現(xiàn)實是有距離的，因為家有老少，雜物就特別多，特別占地方。因此一個功能齊全的戶型應有儲藏間堆放雜物，也需要有服務性陽臺，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺才能成為生活陽臺，享受樂趣、景觀、采光的最佳空間。
　　4.硬件配套要完善
　　（1）硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì)、保溫系統(tǒng)、供電。
　?。?）要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩(wěn)定，性能要好。
　　（3）暖氣在冬天時能保證室溫達20℃以上。
（4）要有好的采光、景觀少不了用大窗、落地窗、異形窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，建筑物的外圍要有保溫節(jié)能設計，這樣舒適的溫度才有保障。
　　5.生活配套要貼近生活
　?。?）老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便，要有室內(nèi)的活動、運動空間，以及教育文化交流場所和應急的醫(yī)務所。
　?。?）要提供一個全天候的活動、運動場所，補充在冬天不能在室外活動的缺憾。
　?。?）托兒所、幼兒園、老人康樂中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時間、金錢、精神負擔。
　?。?）小型應急醫(yī)務所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個性化醫(yī)療服務。
　　6.物業(yè)管理要有“內(nèi)涵”
　　物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開發(fā)商的實力、口碑、信譽，還要聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質(zhì)良好的服務，還能與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務。
7.網(wǎng)絡設施要實事求是
　　進入21世紀，人類與網(wǎng)絡不能分割，網(wǎng)絡正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天最先進的可能兩年后就被淘汰，開發(fā)商若太大投入在網(wǎng)絡設備上，成本最終會轉(zhuǎn)移給買家，倒不如實在點，只把網(wǎng)絡的高速公路做好，適當留出改裝、擴充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購房置業(yè)者也樂意接受，因為畢竟是購房，不是購網(wǎng)。
綜上所述，隨著社會經(jīng)濟、科學技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進性、實用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神。一個好的項目策劃并不一定非是豪華住宅或浪漫經(jīng)典，而是在地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設計、裝修標準、生活配套等都深層次的體現(xiàn)著人性關(guān)懷。畢竟“以人為本，創(chuàng)造美好生活”是項目策劃的基本出發(fā)點。
四、賓館項目的策劃分析
對賓館項目的策劃分析，可從以下4個方面進行：
　　是否選擇交通要道附近。
　　交通要道附近，流動人口多。而旅館和飯店的服務對象又恰好是流動人口。所以旅館和飯店應建造在這段地段。
　　除了選擇目前合適的地段外，也可選擇規(guī)劃中將成為交通要道的地段，而且后投資低，升值潛力大。
　　是否以提高知名度為重點。
　　旅館和飯店的客戶，既關(guān)心方便性，也關(guān)心名望。如果名望高，則許多客戶即使遠些，花費多些，也愿意前往。為此投資者應在擴大知名度上花些本錢。
　　是否在經(jīng)營方面有吸引長期客戶的措施。
　　有一定數(shù)量的長期客戶，才能使賓館和飯店有穩(wěn)定的收益。通常的做法有使用貴賓卡，優(yōu)惠卡以及實行會員制等。
五、別墅項目的策劃分析
對別墅項目的策劃分析可從以下6個方面進行：
視野景觀是否宜人。
　　幽雅的環(huán)境及漂亮的景觀，是別墅構(gòu)成的主要條件。別墅的地點應選擇在有山有水有綠化的地段，不能建在附近有墳墓，豬舍和垃圾場地方。
　　建筑造型是否新穎。
　　別墅的品位要高。造型及格局設計上應比市區(qū)建筑生動活潑些。別墅較大的庭院綠地，往往能襯托出回歸自然的美感。如果能配合適宜的室內(nèi)設計，使其品位不同凡響，會更受客戶歡迎。
　　交通聯(lián)系是否便捷 。
　　別墅地點應盡可能靠近公路，快速車道或其他交通便捷的地點。
　　服務設施應高檔齊全。
　　別墅主人的經(jīng)濟實力都很強，消費要求也較高檔，所以別墅區(qū)的服務設施要齊全而且檔次要高。比如別墅區(qū)要求治安良好，就學，購物及娛樂方便等。
　　選擇客戶的標準是否合適。
　　別墅主人特別講究鄰里的素質(zhì)。房地產(chǎn)投資者在出售或出租別墅時，必須注意客戶素質(zhì)，對于那些雖然有錢但素質(zhì)很差或社會名譽不佳者，應堅決拒絕。
　　廣告宣傳力度是否到位 。
為使別墅價值升高，應注重廣告宣傳，以提高別墅知名度。
六、商業(yè)店鋪的策劃分析
對商業(yè)店鋪的投資分析可按以下五個方面進行：
　　是否選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)。
　　在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)店鋪，在滿足購買力方面有互補作用，在對外宣傳上有規(guī)模效應，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時，應盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。
　　位于交通運輸站的店鋪，以上班族為主要服務對象，應以經(jīng)營日常用品以及價格較低且便于攜帶的消費品為主。
　　位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務對象，應以經(jīng)營綜合性消費品為主。
　　位于辦公樓附近的商鋪，應以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。
　　位于學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。由于學生購買能力有限，應以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對此必須有清楚認識。
　　是否選擇了合適的專營店鋪的人員。
　　商業(yè)店鋪經(jīng)營者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投資者應注重選擇好的租戶，聘請高水平經(jīng)營人員，或經(jīng)營能力強的人員。
　　是否有良好的店鋪規(guī)劃設計。
　　高水平的規(guī)劃設計，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。
　　是否選擇適當?shù)男袠I(yè)類別。
　　在火車站，汽車站附近投資批發(fā)性店鋪為宜。在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜。
　　是否投資于專業(yè)化的商品店鋪。
　　在城市里，有些住宅辦公，商業(yè)混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場，雖然其優(yōu)點是可保證有一定的消費者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴重，所以人員混雜，安全容易出問題，而且容易產(chǎn)生矛盾。住戶嫌公司、商場人來人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。公司、商場因受到指責而認為住戶意見太多。所以最終雙方都不愿意租購這類混合大廈。
第七節(jié) 項目建議書的編制
一、概述
項目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項自然資源、市場預測與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項目主管部門推薦的建設性材料。建議書的形成，是基本建設程序中最初的階段，是工程項目準備階段的開始，項目建議書不僅是確定項目建設的依據(jù)，也是具體設計的依據(jù)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的建設書的內(nèi)容
（一）項目名稱、建設單位、主管部門
（二）項目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設單位的現(xiàn)狀。擬建項目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點及建設的必要性和依據(jù)。
（三）項目建設方案 主要是指項目的初步建設方案。建設規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。
（四）建設條件 指項目建設的各項內(nèi)容的進度和建設周期。
（五）初步建設計劃 指項目建設和各項內(nèi)容的進度安排和建設周期。
（六）項目建設后的經(jīng)濟效益和社會效益。
（七）項目建設投資概算及資金來源 指項目投資總額及主要建設的資金安排情況，籌措資金的辦法和計劃。
三、項目建設書的編制
（一）主管部門的編制 建設單位提出項目建議后報主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項目建議書，其基本程序是：建設單位提出的項目設想，所請主管部門編制項目建議書，主管部門完成編制任務書并報請有關(guān)部門審批。
（二）建設單位編制 指由建設單位負責人指令本單位專來機構(gòu)編制項目建議書。其程度是：專業(yè)機構(gòu)提出設想，建設單位負責人決策認可后由專業(yè)機構(gòu)編制建議書并報有關(guān)部門批準。
（三）專業(yè)設計單位編制 建設單位提出設想后，提交專業(yè)設計單位編制建議書，專業(yè)設計單位完成建議書編制書后報有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設項目。
第八節(jié) 可性行研究報告的編制
一、概述
項目可行性研究指對工程項目建設投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法和合理的手段。它以保證項目建設以最小的投資耗費取得最佳的經(jīng)濟效果，是實現(xiàn)項目技術(shù)在技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理和建設上可行的科學方法。
二、項目可行性研究的作用
可行性研究的主要作用有以下幾點：
（一）可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據(jù)，決定一個項目是否應該投資，主要依據(jù)項目可行性研究所用的定性的定量的技術(shù)經(jīng)濟分析。因此，它是投資決策的主要依據(jù)，只有決策后，才能編制設計任務書，才能產(chǎn)生項目決策性的法人文件。
（二）可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請銀行貸款的項目，可行性研究報告是銀行在接受貸款項目前進行全面分析、評估、確認能否貸款的依據(jù)。
（三）可行性研究報告是工程項目建設前期準備的依據(jù)。包括進行設計，設備訂貨、合同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認等，都依據(jù)可行性研究的結(jié)果。
三、組織進行可行性研究的方法
在項目建設書被有關(guān)部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究.
（一）選定項目研究委托單位
1、委托專業(yè)設計單位承擔。專業(yè)技術(shù)性較強的建設項目，一般可委托國家批準的具有相應研究資格的大、中型設計單位來承擔。
2、委托工程咨詢公司承擔。工程咨詢公司是近來年隨我國經(jīng)濟技術(shù)改革不斷深化，為適應基本建設形勢和投資環(huán)境要求而建立起來的專門從事工程項目建設過程中專業(yè)技術(shù)咨詢、管理和服務的機構(gòu)。發(fā)承擔民用建筑和一般性工業(yè)建設項目的技術(shù)咨詢?yōu)橹?。在委托工程咨詢公司承擔可行性研究時，建設單位必須對其能力、包括專業(yè)技術(shù)人員的構(gòu)成、承擔研究項目的能力、主要承擔完成的研究項目及準確性等進行充分的調(diào)查。
3、委托專業(yè)銀行承擔。各種專業(yè)銀行在基本建設和技術(shù)改造貸款項目的管理中，積累了一定的項目可行性研究經(jīng)驗，也是承擔項目可行性研究可供選擇的單位。
（二）確定研究內(nèi)容
在選定了承擔項目研究單位之后，要將項目可行性研究的內(nèi)容按有關(guān)要求確定下來，作為項目研究委托協(xié)議的主要內(nèi)容。按照目前國家有關(guān)規(guī)定，民用建設項目可行性研究內(nèi)容如下：
1、總論 項目建設背景及其必要性
2、建設條件及項目選址 擬建項目選址規(guī)劃合理程度、建設區(qū)地理位置、地質(zhì)、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費用估算，環(huán)境影響情況。
3、工程設計方案 擬建項目總體規(guī)劃方案，主體與單項工程布置方案；項目設計的外部選型及使用功能合理程度；建設技術(shù)的保證程度。
4、項目實施計劃與組織 項目建設組織管理方式的論證；工程建設總工期及各階段進度安排。
5、投資計劃與資金來源 項目建設總體投資概算及各階段、各單項投資概算；建設總費用估算，資金來源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。
6、項目經(jīng)濟效果 項目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營、財務成本計算；社會效益評價。
7、結(jié)論 在多項論證基地上，提出可行業(yè)結(jié)論。
（三）簽訂委托可行性研究協(xié)議
建設單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內(nèi)容以后，應當與承擔可行性研究的單位簽訂委托協(xié)議。
四、可研報告的模式
可行性研究報告
封面：項目編號 項目名稱 承擔單位 主持人 主管部門
年 月 日
大綱：
一、項目簡介
二、項目目標、任務、主要內(nèi)容及課題分解情況(技術(shù)路線及指標)
三、工作基礎
四、主要負責人及隊伍
五、項目經(jīng)費情況
申請國家撥款(貸款) (萬元)
配套資金落實情況 (萬元)
主要支出年度預算(包括培訓計劃) (萬元)
六、項目管理體制及運行機制
七、成果及效益分析
八、推廣及應用前景
九、專家論證意見
十、主管部門意見
第四章 土地使用權(quán)的獲取
第一節(jié) 概述
土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個獨立的自然綜合體。從管理和利用的角度看，土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。
我國實行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。依照《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其它相關(guān)法律法規(guī)，國有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下：
國有土地的范圍是：1 . 城市市區(qū)的土地；2 . 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；3 . 國家依法征用的土地；4 . 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；5 . 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；6 . 因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
農(nóng)民集體土地的范圍：1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；2.宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；3.土地改革時，分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；4.實行《六十條》時確定為集體所有的土地，屬于農(nóng)民集體所有。
國家實行土地登記制度。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。
國家實行國有土地有償有期限使用制度。除國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有期限使用制度。
國家實行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用土地。土地用途變更須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準。
所謂土地使用權(quán)的獲取，是指開發(fā)商通過出讓、轉(zhuǎn)讓或其它合法方式，有償有期限取得國有土地使用權(quán)的行為。當一個房地產(chǎn)開發(fā)項目完成項目策劃分析后，就要進入實施階段，而實施過程中的第一步就是獲取土地使用權(quán)。
第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的方式
對于一個建設項目，一般來說首先是獲取土地使用權(quán)，并對其進行開發(fā)建設。獲得土地使用權(quán)有多種方式，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓或與當前的土地的使用者合作等方式。因此要根據(jù)建設項目和土地的不同性質(zhì)、不同情況，通過不同途徑獲得土地使用權(quán)。
獲取土地使用權(quán)的方式：目前，我國的土地使用制度，仍處在從無償、無限期使用到有償、有限期使用的過渡階段。根據(jù)項目的特點，土地使用權(quán)的取得既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權(quán)，同時，又可以在房地產(chǎn)進入二級市場后，通過轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。
根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，土地所有權(quán)歸國家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期的通過市場進行出讓、轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)國土資源部11號部令（2002年7月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類住宅經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，在房地產(chǎn)一級市場，用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設用地必須通過土地儲備中心，以招標、拍賣或者掛牌等方式獲取。
現(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下：
1、土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為。在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無償撥給。
根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括：1.國家機關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設用地。
2、土地使用權(quán)的出讓
國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（1）協(xié)議出讓
是指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務達成一致意見的一種出讓方式。協(xié)議出讓一般有以下步驟：申請、協(xié)商、簽約。在實踐中，這種方式容易產(chǎn)生土地條件相當而出讓金差別較大的情況，因此，2002年4月頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中已明確用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權(quán)?！兑?guī)定》自2002年7月1日起執(zhí)行。
（2）招標
指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。
招標出讓的一般程序為：招標、投標、定標、簽約、履約五個階段。目前，招標是土地使用權(quán)出讓方式中最常用的一種，一般由各級土地儲備中心負責辦理招標的相關(guān)事宜。投標人中標后獲得其土地使用權(quán)。
（3）拍賣，又稱競投
指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權(quán)拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍賣場所，競投人以拍賣方式向拍賣人作出應價；簽約，應價高者與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權(quán)出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，獲得其土地使用權(quán)。
（4）掛牌
指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
3、國有土地使用權(quán)出讓合同
出讓土地使用權(quán)必須簽訂書面合同。我國現(xiàn)階段土地使用權(quán)出讓合同，一般采取標準合同的格式：如GF-94-1001 國有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓合同）、GF-94-1002國有土地使用權(quán)出讓合同（成片開發(fā)土地出讓合同）。
合同的主要條款、格式由出讓方提出，受讓方很少有修改的余地。出讓合同包括以下主要內(nèi)容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界限等；土地出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；土地使用權(quán)的出讓期限；地塊的規(guī)劃設計條件由城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標，工程管線、豎向規(guī)劃、配建停車場或其它公共設施的要求，受讓人如要改變合同中的土地使用條件，需報城市規(guī)劃部門批準，重新簽訂土地出讓合同、并依據(jù)有關(guān)規(guī)定，調(diào)整合同條款。
4.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習慣上又被稱為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
《城市房地產(chǎn)管理法》在立法過程中，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強市場統(tǒng)一管理，將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種房地產(chǎn)交易行為，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為：出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務范圍應當與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和義務的范圍一致。其實際使用年限為出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后受讓人如需改變原有土地用途的，必須經(jīng)土地轉(zhuǎn)讓方和規(guī)劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，由國家土地行政主管部門向轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給受讓人。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，所以《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條見注①規(guī)定的條件的；2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定決定產(chǎn)或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.依法收回土地使用權(quán)的；4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5.權(quán)屬有爭議的；6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬訂，一般應包括：1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所；2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號；3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6.成交價格及支付方式；7.違約責任；8.雙方約定的其他事項。
注①：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的２５％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當支持有房屋所有權(quán)證書。
三節(jié) 濟南市土地市場現(xiàn)狀及存在的問題
隨著濟南市城市建設的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。
一、 土地一級市場
所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權(quán)就直接進行交易。
凡國家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，均以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟南市土地收購儲備中心辦理。
濟南市政府成立濟南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進行調(diào)控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負責土地收購、土地整理；土地存儲和融資。
二、 土地二級市場
所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權(quán)按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營活動。
土地使用權(quán)交易時，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個人進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對特殊原因經(jīng)市縣政府批準給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補交或由交易對方代交。
2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設要求的。
3.完成開發(fā)建設投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將土地收益上繳。但建設規(guī)模未達到建設規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊登記手續(xù)。凡在規(guī)定時間內(nèi)沒有辦理注冊登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無效。
三、 土地市場存在的問題
目前，凡用于經(jīng)營性的各類土地都由濟南市土地收購儲備中心統(tǒng)一以招標、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發(fā)商進行選擇。
由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進行收購整理，然后按招標、拍賣或掛牌的方式進行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購買。
在濟南市土地儲備中心的招標拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設計條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設計條件，需要按正常的程序進行報批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項，在各職能部門辦理相關(guān)報批的手續(xù)。
這樣就產(chǎn)生了一個事實：在濟南市投資購買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進行的（盡管我們可以通過有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標作為城市建設的主要管理要素具有絕對的權(quán)威性和法律性，它決定了項目的開發(fā)方向和市場定位，直接影響到項目開發(fā)的成敗。基于此，在濟南地區(qū)購買土地就具有一定的盲目性和風險性。
任何一個有頭腦的開發(fā)商都會作出如下判斷：沒有規(guī)劃條件，就無法做出可行的初設方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價值。
截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實；或得到?。ㄊ校┱哪撤N承諾，盡量規(guī)避風險。
第三節(jié) 濟南市土地市場現(xiàn)狀及存在的問題
隨著濟南市城市建設的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。
一、 土地一級市場
所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權(quán)就直接進行交易。
凡國家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，均以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟南市土地收購儲備中心辦理。
濟南市政府成立濟南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進行調(diào)控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負責土地收購、土地整理；土地存儲和融資。
二、 土地二級市場
所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權(quán)按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營活動。
土地使用權(quán)交易時，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個人進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對特殊原因經(jīng)市縣政府批準給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補交或由交易對方代交。
2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設要求的。
3.完成開發(fā)建設投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將土地收益上繳。但建設規(guī)模未達到建設規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊登記手續(xù)。凡在規(guī)定時間內(nèi)沒有辦理注冊登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無效。
三、 土地市場存在的問題
目前，凡用于經(jīng)營性的各類土地都由濟南市土地收購儲備中心統(tǒng)一以招標、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發(fā)商進行選擇。
由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進行收購整理，然后按招標、拍賣或掛牌的方式進行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購買。
在濟南市土地儲備中心的招標拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設計條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設計條件，需要按正常的程序進行報批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項，在各職能部門辦理相關(guān)報批的手續(xù)。
這樣就產(chǎn)生了一個事實：在濟南市投資購買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進行的（盡管我們可以通過有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標作為城市建設的主要管理要素具有絕對的權(quán)威性和法律性，它決定了項目的開發(fā)方向和市場定位，直接影響到項目開發(fā)的成敗。基于此，在濟南地區(qū)購買土地就具有一定的盲目性和風險性。
任何一個有頭腦的開發(fā)商都會作出如下判斷：沒有規(guī)劃條件，就無法做出可行的初設方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價值。
截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實；或得到?。ㄊ校┱哪撤N承諾，盡量規(guī)避風險。
第五章 房地產(chǎn)經(jīng)銷
第一節(jié) 概述
房地產(chǎn)的經(jīng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動的最后一個環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)進行的好壞直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)活動的順利進行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。因此，認真研究房地產(chǎn)經(jīng)銷的方式方法就顯得十分重要。
一、房地產(chǎn)商品銷售的主要方式
現(xiàn)階段房地產(chǎn)商品的銷售主要有兩種方式，即“直接銷售”和“經(jīng)紀人銷售”。而通過經(jīng)紀人是發(fā)達的房地產(chǎn)市場條件下主要的房地產(chǎn)銷售形式。
（一）直接銷售
在我國市場上出售的在現(xiàn)階段大多是新房，因此多由房地產(chǎn)開發(fā)公司自行直接銷售。
（二）由經(jīng)紀人銷售
經(jīng)紀人（即中介人）對其所經(jīng)營的房地產(chǎn)商品沒有所有權(quán)，而是代理商的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀實際上就是房地產(chǎn)中介代理商為雙方牽線搭橋，促成交易的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀人有兩種形式，一是充當買賣雙方的介紹人，二是作為交易當事人（買方或賣方）的代理人，不僅介紹雙方聯(lián)系，而且為其安排貸款，分析財務狀況，處理有關(guān)法律事務。
房地產(chǎn)賣主與房地產(chǎn)經(jīng)紀人是委托與被委托的關(guān)系，這種委托與被委托關(guān)系必須用書面合同確定下來。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀合同應該包括以下內(nèi)容：雙方姓名、房地產(chǎn)情況說明、經(jīng)紀人的權(quán)利范圍、經(jīng)紀人應提供的服務、銷售費用、經(jīng)紀人報酬及支付方式、賣主開價、其他重要銷售條件、合同期限、協(xié)議種類等。
經(jīng)紀人的報酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產(chǎn)最終銷售價格的一個百分數(shù)。在出租經(jīng)紀情況下，傭金按租金的百分比支付。傭金在絕大部分情況下是由房地產(chǎn)賣出支付的，但有時買主急于尋購某種短缺的房地產(chǎn)，則將在與經(jīng)紀人簽訂的合同中規(guī)定，傭金由買主支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金數(shù)量主要受四個方面因素影響，首先是地方政府的房地產(chǎn)管理部門會公布一個供參考的傭金率表；其二，在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)市場上，不同時期因供求關(guān)系，也會形成一個傭金率水平；其三，不同房地產(chǎn)的銷售難度不同，是確立傭金的重要因素；其四，傭金數(shù)量還要視經(jīng)紀人提供的服務數(shù)量而定。傭金支付的形式與條件通常在雇傭合同中規(guī)定，大多數(shù)情況是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后支付傭金。因此，經(jīng)紀人很可能在許多未成交的交易中雖然花了大量的時間和費用，但得不到傭金。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的銷售代理協(xié)議
根據(jù)國內(nèi)及國外房地產(chǎn)銷售代理的情況，房地產(chǎn)銷售代理協(xié)議主要有以下五種：
（一）公開報價
即房地產(chǎn)賣主通過恰當形式，公開提出一個售價，通知所有房地產(chǎn)經(jīng)紀人。任何一位經(jīng)紀人為其找到顧客，完成交易，均能獲得傭金。這里以簽訂買賣合同在先為原則，即如果經(jīng)紀人甲先于經(jīng)紀人乙與顧客洽談并草簽意向書（即臨時協(xié)議），但經(jīng)紀人乙先于經(jīng)紀人甲完成交易、簽訂買賣合同，則賣主只向乙支付傭金。此外，如果賣主拒絕接受經(jīng)紀人介紹的買主，但爾后又直接與這位買主洽談交易，這種行為被視為欺騙。但是，在公開報價情況下賣主有權(quán)不通過經(jīng)紀人，自己出售房地產(chǎn)，而不向經(jīng)紀人支付傭金。
公開報價的優(yōu)點在于可以為賣主提供眾多的經(jīng)銷機會，但在實際操作中，這種協(xié)議方式既不利于經(jīng)紀人也不利于賣主。對于經(jīng)紀人而言，競爭太劇烈，一個經(jīng)紀人花大量時間和精力去經(jīng)銷房地產(chǎn)，結(jié)果很可能是徒勞的。對于賣主而言，采用公開報價將得不到經(jīng)紀人任何實質(zhì)性的經(jīng)銷服務。
（二）獨家代理
獨家代理就是賣主授 予經(jīng)紀人獨占的代理房地產(chǎn)出售權(quán)利，在這種協(xié)議下，如果其他經(jīng)紀人為賣主完成了交易，賣主同樣要向獲得獨家代理的經(jīng)紀人支付一份傭金。但如果賣主自己出售了房地產(chǎn)，則不必向獨家代理的經(jīng)紀人支付傭金。獨家代理協(xié)議一般有一定期限，在此期限內(nèi)賣主不得單方解約。
（三）獨家銷售權(quán)
獨家銷售權(quán)與獨家代理基本相同，唯一區(qū)別在于前者不管房地產(chǎn)最終是由誰銷售，包括由賣主自己完成交易，具有獨家銷售權(quán)的經(jīng)紀人都有權(quán)獲得傭金。
獨家代理和獨家銷售權(quán)顯然對經(jīng)紀人十分有利，因為采用這兩種形式，經(jīng)紀人不存在競爭威脅。
從賣主角度看，采用獨家代理或獨家銷售權(quán)的優(yōu)點在于：
（1）這兩種形式有利于調(diào)動經(jīng)紀人的積極性，鼓勵經(jīng)紀人花費時間、精力、金錢去經(jīng)銷。
（2）鼓勵經(jīng)紀人高價出售，以獲得高額傭金。
（3）可以節(jié)省賣主大量與其他經(jīng)紀人洽談的時間。
獨家代理和獨家銷售權(quán)形式對于賣主的不足在于經(jīng)銷機會有局限性，因為任何一個經(jīng)紀人無論他能力多大，工作多努力，都不可能象公開報價那樣獲得那么多的經(jīng)銷機會，同時獨家代理和獨家銷售權(quán)缺乏靈活性，一旦委托人的經(jīng)紀人無能或由于種種原因經(jīng)銷不積極，在一定期限，賣主不能隨便換人。
（四）多重開價
多重開價以開展經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)紀人自發(fā)組成一個合作社為前提。合作社成員根據(jù)組社時間的長短和業(yè)務地域范圍的大小、支付會費。一旦一位經(jīng)紀人獲得一筆獨家代理業(yè)務后，在規(guī)定的日期里這位經(jīng)紀人有權(quán)自己單獨完成這項業(yè)務。如果規(guī)定的期限內(nèi)他未能做成這筆生意，他應該將信息告訴合作社，然后由合作社將信息傳遞給每一個成員。這樣委托人既得到了公開報價協(xié)議的好處，又獲得了獨家代理好處。一旦房地產(chǎn)銷售出去，傭金在獲得獨家代理經(jīng)紀人與實際完成交易的經(jīng)紀人之間分配。如果獲得獨家代理的經(jīng)紀人自己完成交易，則他獲得全部傭金。但無論怎么樣，經(jīng)紀人都得將傭金的一個（很小的）百分數(shù)交給經(jīng)紀人合作社。
（五）凈開價
凈開價實際是一種傭金支付方式，即賣主向經(jīng)紀人開出一個價格，然后實際中交易成交價格高出這開價部分便是傭金。例如，賣主一項房地產(chǎn)開價為100000元，如果經(jīng)紀人能以高出100000元的價格出售，那高出部分無論多少都屬經(jīng)紀人。
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)銷過程
一個成功的房地產(chǎn)經(jīng)銷過程一般大致分為兩個部分，一是為使?jié)撛诘馁I者或租客了解房地產(chǎn)狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)房地產(chǎn)的銷售價格或租金及合同條件進行談判。它由以下幾個階段組成：
1、尋找潛在投資者
尋找潛在投資者有多種方法：
（1）廣告尋找法。經(jīng)銷人員利用各種廣告媒介尋找潛在顧客，例如可以向某一目標區(qū)域每戶居民郵寄一份廣告，詢問是否需要房屋。此外還可以通過大眾傳播媒介作廣告，吸引潛在投資者；
（2）市場咨詢法。經(jīng)銷人員利用社會上的有關(guān)市場咨詢服務公司尋找直接的或間接的潛在投資者信息；
（3）連鎖介紹法。由已購入房地產(chǎn)的顧客推薦新的潛在投資者。
（4）委托助手法。委托他人幫助（如在親戚、同事、朋友中）尋找潛在顧客。
2、顧問資格審查
經(jīng)銷人員面對眾多的潛在顧客需要進行審查篩選，以便集中精力對那些最有希望的顧客進行經(jīng)銷。顧客審查的主要內(nèi)容是，購買需求和支付能力審查及潛在投資者人格審查。首先是確定經(jīng)銷對象是否真正需要房地產(chǎn)，目前要求是否迫切，如果對象并不真正需要房地產(chǎn)，經(jīng)銷人員應該立刻停止經(jīng)銷活動。支付能力應該包括潛在顧客的借款能力。潛在投資者的人格，這里指其是否有決策權(quán)，是否在投資方面受各種限制。根據(jù)上述審查結(jié)果可將所有潛在顧客進行分等級。
3、接近顧客
接近包括接近準備和接近兩個步驟。接近準備是指經(jīng)銷員在接近顧客前，進一步分析顧客并制訂接近顧客的方法。
接近顧客可以采用面約、函約、托約、電話約以及直接主動上前搭訕等方法。
4、面談
在面談階段，經(jīng)銷人員的任務是詳細介紹房地產(chǎn)商品各方面情況，解答各種問題，啟發(fā)顧客的興趣和誘發(fā)他們的購買動機；刺激顧客的購買欲望并引導、催促其進行購買決策。面談中經(jīng)銷人員應做到五個堅持，即堅持針對性：針對投資者的投資動機，針對投資者的心理，針對經(jīng)銷房地產(chǎn)的特征；堅持精確性；介紹房地產(chǎn)，回答問題要用精確、清楚的詞語；堅持和氣待人，切不可與顧客發(fā)生不愉快的爭吵；堅持邏輯性；經(jīng)銷員說明要符合邏輯，不要信口開河，前言不搭后語；堅持鼓動性；經(jīng)銷人員在面談中要用自己的信心、熱情、知識去感染顧客，促使其采取行動。
5、異議處理
異議是面談過程中的一個內(nèi)容，由于它十分重要因而需要另加說明。所謂異議，指顧客對經(jīng)銷人員的介紹、提示、淙提出不同意見或相反看法。異議是顧客對經(jīng)銷的反應和自己看法的表示。處理得好，顧客將被說服，處理不好，顧客將拒絕接受經(jīng)銷。處理顧客異議的方法有以下幾種：
（1）反駁法。提供有關(guān)事實和理由，直接否定顧客的異議。
（2）迂回法。首先表面上似乎同意顧客的異議，然后再根據(jù)有關(guān)事實和理由，間接地否定其異議。
（3）補償法。經(jīng)銷人說明，強調(diào)顧客異議以外的產(chǎn)品優(yōu)點來補償、抵消顧客異議，使其感到心理平衡。
（4）不睬法。對顧客提出的與房地產(chǎn)經(jīng)銷無關(guān)或無效的異議，有時可視具體情況不予理睬。
（5）預防法。在顧客之有主動先提出有關(guān)異議，并給解答。上述方法應視具體情況加以選用。
6、成交
成交就是經(jīng)銷人員與顧客達成交易協(xié)議。一切經(jīng)銷努和的目的都在于成交，如果不能成交，一切都是徒勞的。房地產(chǎn)成交應注意以下幾點：
（1）密切注視成交信號，成交信號是顧客的一種暗示。經(jīng)銷過程中顧客一般不愿首先提出成交，經(jīng)銷員應隨時捕捉顧客的成交信號，立促其成交；
（2）靈活機動，抓住機會，隨時促成交易。
（3）消除經(jīng)銷員自身的各種心理障礙，不要怕失敗，不要怕被拒絕，不要等待顧客自動提出成交；
（4）耐心謹慎對待顧客的拒絕。隨時準備繼續(xù)面談，隨時準備重新提出成交。
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目的租售方法
房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷售收入減去經(jīng)營費用之后的余額。租售收益的高低與租售價格有關(guān)，與其選擇的租售方法也有很密切的關(guān)系。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收益提高；反之，不當?shù)淖馐鄯椒▽档头康禺a(chǎn)開發(fā)項目的租售收益。
發(fā)展商可根據(jù)所開發(fā)物業(yè)的特點來選擇租售方法。下面介紹幾種常見的銷售方法。
一、異地銷售
這種方法只有在特殊的情況下才能使用。它適合那些滿足人們規(guī)律性移動的房地產(chǎn)的銷售，適合那些以滿足外地用戶需要為目的而建造的房地產(chǎn)。如，瑞士中部山區(qū)是夏季歐洲人避暑勝地，該處的鄉(xiāng)間別墅對當?shù)厝藳]有多大的吸引力，但對其周圍國家的人來講卻非常有價值。因此，采用異地銷售的方式效果很好。廈門東郊的鄉(xiāng)間別墅，采用異地銷售方式銷售，300平方米的二層小樓，售價達50萬美元；又如北京的一些高檔寫字樓的異地銷售，也取得了較高的收益。
二、預售
房地產(chǎn)預售是在房地產(chǎn)建成之前賣掉的銷售方式。它可以提前收回建房資金，減少投資風險，減輕房地產(chǎn)建設過程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉(zhuǎn)率，使房地產(chǎn)開發(fā)商能及時抓住投資機會、獲取較穩(wěn)定而可觀的利潤。但鄧售在房地產(chǎn)市場處于景氣上升時期可能將一部分利潤讓予購買者。我國有關(guān)商品房的預售規(guī)定如下：
（一）預售商品房的條件
（1）全部土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)交付，已有土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
（二）辦理預售登記須提交的文件
（1）上述（1）至（3）的證明材料；
（2）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（3）工程施工合同；
（4）預售商品房分層平面圖；
（5）商品房預售方案。
（三）核發(fā)預售許可證明
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到申請30日內(nèi)給予答復，同意的核發(fā)預售許可證明，不同意的說明理由。
預售時包括中介人（經(jīng)紀人），向預購人出示這一證明。
（四）預售合同
當事人雙方簽訂預售合同，該合同須到當?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。
預售合同應包括：商品房建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
（五）辦理使用權(quán)、所有權(quán)登記手續(xù)
購買人須在商品房交付使用之日起，（現(xiàn)售房為合同簽訂之日起）90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
三、分期付款銷售
分期付款銷售是常見的房地產(chǎn)銷售方法，通常分為個人分期付款銷售和個人住房抵押貸款銷售。個人分期付款銷售的方法是由購房者與房地產(chǎn)發(fā)展商達成分期付款協(xié)議的方法銷售房屋，主要對象是有穩(wěn)定的、較高收入的、信用較好的個人或是某種行業(yè)發(fā)展前景較好的公司；個人住房抵押貸款的方法是個人在購買房屋的同時向銀行申請以房屋作抵押貸款購房，購房以后，購房者只與銀行有貸款關(guān)系，按抵押貸款合同分期償還貸款本息。
采用這種方法，房地產(chǎn)發(fā)展商可以較快的得到部分建設資金，其余房款又有一定利息。另外，對分期付款銷售的價格還可以定的稍高一些，使開發(fā)商得到更多的利益。
后 記
本課題的研究編纂，得到了濟菏高速公路有限公司陳太來副總經(jīng)理及原魯能亙富公司邱小軍先生的大力支持，在此表示衷心的感謝。
項目立項審批程序
主管部門 轉(zhuǎn)報立項申請 開發(fā)商申請 立項報告 市計委審批 申報材料 市計委下達 年度投資計劃
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述