房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告

“一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國(guó)風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目起因于中國(guó)－東盟博覽會(huì)，是欽州市政府重點(diǎn)建設(shè)工程，得到了市政府的大力支持。
本著嚴(yán)謹(jǐn)性、前瞻性的原則，本報(bào)告對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目做了可行性研究，得出以上兩個(gè)項(xiàng)目具有較高投資價(jià)值的結(jié)論。



東南亞十國(guó)風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資報(bào)告

1. 項(xiàng)目背景
1.1. 中國(guó)-東盟博覽會(huì)簡(jiǎn)介
1.1.1. 中國(guó)-東盟博覽會(huì)動(dòng)因
東盟十國(guó)包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國(guó)、越南。
2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國(guó)10＋1領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議上建議，從2004年起，每年11月在中國(guó)廣西南寧舉辦中國(guó)－東盟博覽會(huì)。這一建議得到了國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人的普遍歡迎，并寫入了會(huì)后發(fā)表的主席聲明。在這次會(huì)議上，溫家寶總理同時(shí)建議舉辦中國(guó)－東盟上午與投資峰會(huì)。首屆峰會(huì)將與中國(guó)－東盟博覽會(huì)在南寧同期舉辦。
2002年11月，中國(guó)和東盟10國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨金邊共同簽署了《中國(guó)與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》，標(biāo)志著中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程正式啟動(dòng)。2004年1月1日起，中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的500多種農(nóng)產(chǎn)品開始降稅，其他商品也將逐年降稅。
2003年12月17日，中國(guó)商務(wù)部副部長(zhǎng)安民在國(guó)務(wù)院新聞辦記者招待會(huì)上宣布，由中國(guó)商務(wù)部和東盟國(guó)家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國(guó)-東盟博覽會(huì)（簡(jiǎn)稱“南博會(huì)”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會(huì)地點(diǎn)設(shè)在南寧國(guó)際會(huì)展中心。
中國(guó)－東盟博覽會(huì)創(chuàng)造了多個(gè)中國(guó)第一。原因有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是由國(guó)務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會(huì)；二是它有別于一次性的上海世博會(huì)，是多國(guó)舉辦常年舉辦的博覽會(huì)；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。
國(guó)務(wù)院大力支持中國(guó)－東盟博覽會(huì)不僅有著經(jīng)濟(jì)考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個(gè)最有爭(zhēng)議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會(huì)使中國(guó)和東盟在經(jīng)濟(jì)和安全方面得到雙重收益。事實(shí)上，1995年以來，中國(guó)與東盟貿(mào)易額年增長(zhǎng)速度均超過15％。2002年雙邊貿(mào)易額達(dá)547.7億美元，同比增長(zhǎng)31.7%。2003年為782.5億美元，同比增長(zhǎng)42.9%。根據(jù)第七次中國(guó)與東盟領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議達(dá)成的共識(shí)，2005年雙邊貿(mào)易額將突破1000億美元。
中國(guó)和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個(gè)擁有17億消費(fèi)者的巨大市場(chǎng)。
1.1.2. 廣西優(yōu)勢(shì)
中國(guó)－東盟博覽會(huì)之所以落戶廣西南寧，主要是因?yàn)閺V西擁有幾大優(yōu)勢(shì)：
 廣西的地理位置更為優(yōu)越。2003年2月份之前的合作機(jī)制在云南，但較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。
 合作項(xiàng)目多與廣西相關(guān)。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件條件更好。
 港口優(yōu)勢(shì)。東盟10國(guó)除老撾外全部是海國(guó)，欽州港又是最近東盟的港口，地理優(yōu)勢(shì)十分明顯。
1.1.3. 博覽會(huì)定位
中國(guó)－東盟博覽會(huì)緊緊圍繞《中國(guó)與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》已經(jīng)自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)實(shí)際進(jìn)程，以雙向互利為基本原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點(diǎn)，同時(shí)面向全球商界開放。中國(guó)－東盟博覽會(huì)將進(jìn)口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)與文化交流相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。
1.1.4. 嘉賓客商
參加中國(guó)－東盟博覽會(huì)的重要嘉賓有中國(guó)和東盟國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、中國(guó)和東盟國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長(zhǎng)、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國(guó)和東盟國(guó)家主要商協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、跨國(guó)公司及大企業(yè)CEO。
參展客商有中國(guó)和東盟10國(guó)領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)和東盟10國(guó)主要出口商、中國(guó)和東盟10國(guó)招商項(xiàng)目業(yè)主、對(duì)外承包工程企業(yè)、其他國(guó)家和地區(qū)的跨國(guó)公司、企業(yè)、旅行社、景點(diǎn)景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)。
參會(huì)客商有全球采購商、國(guó)家投資商、貿(mào)易和投資中介機(jī)構(gòu)。
1.1.5. 內(nèi)容
“南博會(huì)” 有五大項(xiàng)內(nèi)容，具體為：
 貨物貿(mào)易：展示各國(guó)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；
 投資洽談：推介各國(guó)投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國(guó)際資本；
 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗(yàn)，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；
 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)問題，邀請(qǐng)政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對(duì)話；
 文化交流：博覽會(huì)期間舉辦南寧國(guó)際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國(guó)與東盟各國(guó)民族文化風(fēng)采。
據(jù)介紹，首屆“南博會(huì)”設(shè)置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位2000 個(gè)、非標(biāo)準(zhǔn)展位200個(gè)以及2.6萬平方米的室外展場(chǎng)；到會(huì)各國(guó)客商約2萬人。
1.1.6. 配套設(shè)施建設(shè)
 接待設(shè)施方面
“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)在青秀山西北面，目前正在進(jìn)行三通一平。
南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對(duì)現(xiàn)有賓館的設(shè)施進(jìn)行改造和完善。
南寧國(guó)際會(huì)展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會(huì)廳等項(xiàng)目。
南博會(huì)要求南寧有3萬張床位，但目前南寧市僅可供1.5萬張床位，缺口部分南寧加緊建設(shè)解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。
 在交通信息設(shè)施方面
南寧機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、貴賓室要進(jìn)行改擴(kuò)建；申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國(guó)家的直航班輪。
建設(shè)和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。
建設(shè)專業(yè)博覽會(huì)網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務(wù)等活動(dòng)。
 規(guī)劃建設(shè)
規(guī)劃“經(jīng)濟(jì)園”,建設(shè)商貿(mào)城。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國(guó)—東盟經(jīng)濟(jì)園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國(guó)內(nèi)對(duì)東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。爭(zhēng)取明年“南博會(huì)”期間有一批項(xiàng)目入園開工。
在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。按照方案，在會(huì)展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國(guó)為主題的國(guó)際商貿(mào)城，爭(zhēng)取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國(guó)家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。
1.2. 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介
1.2.1. 地理位置
廣西是中國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)之一。它位于中國(guó)大陸沿海地區(qū)的西南端，面向東南亞，背靠大西南，處于中國(guó)東南沿海地區(qū)和中國(guó)大西南地區(qū)的交匯地帶，是中國(guó)西南最便捷的出海通道。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2億多，蘊(yùn)藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。
廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物生長(zhǎng)的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國(guó)重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價(jià)的勞動(dòng)力獨(dú)物的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使廣西成為全國(guó)唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢(shì)的少數(shù)民族自治區(qū)。
1.2.2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展
“九五”時(shí)期全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均８．１％的較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。財(cái)政收入年均增長(zhǎng)１０．５％，實(shí)際財(cái)力五年累計(jì)增長(zhǎng)１．１４倍。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實(shí)現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標(biāo)。“十五”以來，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2001年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2231.19億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.2%，增幅比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。2002年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2455.36億元。2003年廣西生產(chǎn)總值2733.21億元，比上年增長(zhǎng)10.2%，成為“九五”以來快速增長(zhǎng)的年份之一。工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，工業(yè)增加值436.92億元，增長(zhǎng)17.6%，比上年提高5.0個(gè)百分點(diǎn)， 其中電力、冶金、機(jī)械等特色優(yōu)勢(shì)行業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較大。外貿(mào)進(jìn)出口高速增長(zhǎng)，出口總額19.70億美元，增長(zhǎng)30.7%；進(jìn)口總額12.22億美元，增長(zhǎng)32.3%。
1.3. 欽州簡(jiǎn)介
1.3.1. 概況
欽州是中國(guó)北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，海岸線長(zhǎng)520.8公里，全市總?cè)丝?36.7萬，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個(gè)國(guó)家和地區(qū)。
欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國(guó)家及自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。
欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對(duì)蝦、石斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國(guó)著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國(guó)之最，靈山縣古民居大蘆村被譽(yù)為“廣西楹聯(lián)第一村”。
欽州市是廣西社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出?？?，是從海上通往東南亞和世界沿海國(guó)家及深入大西南的門戶。隨著“中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟(jì)圈中心位置的廣西將成為中國(guó)進(jìn)軍東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國(guó)這一世界人口大國(guó)進(jìn)入“中國(guó)－東盟”市場(chǎng)的重要門戶。
1.3.2. 交通運(yùn)輸
欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場(chǎng)、南寧機(jī)場(chǎng)距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。濱海公路建成后，將極大地促進(jìn)桂南經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游發(fā)展，為中國(guó)南方省份的游客進(jìn)入北部灣提供了便捷的陸路交通。


欽州距周邊城市距離
城市 里程（公里）
南寧 120
北海 91
梧州 448
柳州 329
防城 61
百色 385
桂林 466
玉林 236
河池 443

欽州市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是帶動(dòng)廣西乃至西南地區(qū)的全方位對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的龍頭，是中國(guó)與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作的重要橋梁。欽州市在廣西沿海 3 個(gè)地級(jí)市中距首府南寧市乃至大西南諸省最近，是大西南最便捷的出海通道。
欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，南臨北部灣和南中國(guó)海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海通道的最近出?？谥?，在西部打開發(fā)和建設(shè)中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。目前有南寧至欽州等5條鐵路和桂林至北海等5條高登記公路在此交匯；市區(qū)距離南寧機(jī)場(chǎng)、北海機(jī)場(chǎng)均100公里的高速公路路程，兩機(jī)場(chǎng)是中國(guó)凈空港條件最好的機(jī)場(chǎng)之一，擁有世界先進(jìn)的導(dǎo)航設(shè)備，航線直通中國(guó)各主要城市和越南、泰國(guó)、香港、澳門等國(guó)家和地區(qū)，而從南寧和北海機(jī)場(chǎng)到市區(qū)僅1小時(shí)。目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐。欽州目前已與世界上50多個(gè)國(guó)家、地區(qū)有貿(mào)易往來。
欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運(yùn)輸網(wǎng)已基本形成。欽州港是個(gè)不可多得的天然深水良港，是孫中山先生《建國(guó)方略》中規(guī)劃的“南方第二大港”。具有水深、避風(fēng)、港池寬廣、無回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長(zhǎng)等特點(diǎn)。
欽州是天然的深水良港，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立一類口岸。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個(gè)作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個(gè)。建成后可形成億噸以上吞吐能力。目前欽州港已建成泊位9個(gè)，其中萬噸以上碼頭4個(gè)，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級(jí)以上泊位6個(gè)（其中7萬噸級(jí)碼頭1個(gè)），預(yù)計(jì)到2004年欽州港的吞吐能力將達(dá)到1000萬噸以上。
南昆、湘桂、黔桂、黎欽等鐵路通過進(jìn)港鐵路直達(dá)欽州港。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級(jí)公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。南寧、北海兩個(gè)機(jī)場(chǎng)距離欽州均各約 100 公里，且有高速公路與機(jī)場(chǎng)相通。
1.3.3. 發(fā)展戰(zhàn)略
自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)城市、將欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實(shí)施“以港興市，以市促港，項(xiàng)目支撐，開放帶動(dòng)，建設(shè)臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)大港口、大工業(yè)、大物流、大旅游建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)。
近幾年來，隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立，欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機(jī)會(huì)，發(fā)展十分迅速，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境和良好的發(fā)展前景，吸引著眾多海內(nèi)外客商。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。這為欽州發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。面對(duì)新的機(jī)遇，欽州市自上而下強(qiáng)化發(fā)展意識(shí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整意識(shí)、工業(yè)強(qiáng)市意識(shí)和招商引資意識(shí)，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)用二十年左右時(shí)間把欽州市建設(shè)成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。
臨海工業(yè)、“一江兩岸”、三娘灣旅游區(qū)是今后幾年市政府的工作重點(diǎn)。
1.3.4. 經(jīng)濟(jì)狀況

二十世紀(jì)九十年代以來，欽州全面實(shí)施“開放帶動(dòng)、港口帶動(dòng)、科教帶動(dòng)”戰(zhàn)略，加快港口為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，。
“九五”期間，欽州市GDP年均增長(zhǎng) 10.4% 財(cái)政收入年均增長(zhǎng)13.4％，按可比口徑，五年累計(jì)新增總量，GDP比“八五”增長(zhǎng)67.3%，財(cái)政收入增長(zhǎng)1.1倍。農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.5%。工業(yè)生產(chǎn)取得長(zhǎng)足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個(gè)骨干產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。2002年，全市GDP154.97億元，財(cái)政收入10.29億元。2003年，全市GDP165.167億元，欽州財(cái)政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。
1.3.5. 臨海工業(yè)園區(qū)
港口工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有24個(gè)項(xiàng)目進(jìn)駐，行業(yè)包括冶金、化工、能源、石化、糧油加工、制藥、機(jī)械制造等，項(xiàng)目總投資195億元（合同投資額），目前已投入10億元左右，全部投入后，年產(chǎn)值120－150億元/年（電廠二期未計(jì)），可解決8000人就業(yè)。
以下是一些主要項(xiàng)目情況。
 APP金光紙業(yè)
投資方為印度尼西亞客商，總投資額80億，兩年后投入使用，將成為世界上最大的紙漿加工基地，目前征地工作已經(jīng)結(jié)束。APP公司看中欽州港主要有三個(gè)原因：一是欽州港的港口優(yōu)勢(shì)，物料運(yùn)輸便利，可以滿足APP的全球化戰(zhàn)略要求；二是這里有內(nèi)河和海邊大型水庫，調(diào)水方便，日調(diào)入量達(dá)137萬方/天，工業(yè)和生活用水可以得到滿足，而北海等港口則不行；三是南海氣候適宜速生林木生長(zhǎng)，原材料供應(yīng)可以得到滿足。
APP公司經(jīng)過多方論證，在海區(qū)間進(jìn)行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時(shí)間將近10年，最終達(dá)成了一致。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。
 欽州電廠
投資方是國(guó)投電力，該電力公司是中國(guó)的五大電力公司之一。一期240萬千瓦，投入78億元，二期增加187萬，投資70億元。2006年第一臺(tái)發(fā)電機(jī)組開始發(fā)電，年發(fā)電量60萬千瓦，2007年四臺(tái)機(jī)組將投入使用，年發(fā)電量將達(dá)到240萬千瓦。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。
 瀝青廠
中外合資建設(shè)100萬噸瀝青廠，一期投資1億元，項(xiàng)目已經(jīng)完工，年產(chǎn)值將達(dá)26億元。現(xiàn)中石油正在組織實(shí)施收購，中石油人員已經(jīng)進(jìn)駐做前期準(zhǔn)備工作。中石油計(jì)劃在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，未來建成600萬噸生產(chǎn)能力。
 電解鋅廠
目前項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。該電解鋅廠屬國(guó)家大型有色金屬加工企業(yè)，利用進(jìn)口礦產(chǎn)資源進(jìn)行鋅電解加工，出口至倫敦期貨交易所。年生產(chǎn)能力25萬噸，投資額8.5億元，建成后年產(chǎn)值將達(dá)20－25億元。
 大豆加工廠
中外合資項(xiàng)目，外方為一美國(guó)糧食加工企業(yè)，年加工大豆80萬噸，投資額3億元，目前已開工，2004年8月份投產(chǎn)，年產(chǎn)值20億元。
 酒精廠
木薯加工項(xiàng)目，一期10萬噸酒精生產(chǎn)能力投資額5.1億元，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。項(xiàng)目完成后年產(chǎn)值25億元。
除以上項(xiàng)目外，5家擁有50萬噸的生產(chǎn)能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產(chǎn)，建成后產(chǎn)值30億元。澳大利亞的焦炭項(xiàng)目也正在洽談中。
1.4. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介
三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚?，海上奇觀“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽(yù)為“南國(guó)蓬萊”，是世界級(jí)的海豚觀賞勝地。
1.4.1. 地理位置、氣候
三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿海“金三角”的中心，具有沿海和沿邊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
三娘灣距離市區(qū)半小時(shí)車程（標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)公里），距離欽州港22公里（濱海一級(jí)公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。
旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。年均氣溫22ºC，最冷月（1月）平均氣溫13.4 ºC，最熱月（7月）平均氣溫28.3 ºC，年均日照時(shí)數(shù)1800小時(shí)，全年 無霜期354天。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，受我國(guó)海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。
旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。
欽州灣盛產(chǎn)大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動(dòng)物，同時(shí)還是眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。
1.4.2. 主要旅游資源
三娘灣旅游區(qū)擁有國(guó)家五級(jí)旅游資源1個(gè)，即海豚灣。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，這里聚居著近千只珍稀海豚。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動(dòng)物，國(guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物，被譽(yù)為“海上大熊貓”、“海上國(guó)寶”。
此外，三娘灣有國(guó)家四級(jí)旅游資源2個(gè)：烏雷大嶺、三娘灣；國(guó)家三級(jí)旅游資源8個(gè)：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場(chǎng)、靈犀閣、三娘灣漁村；國(guó)家二級(jí)旅游資源13個(gè)、國(guó)家一級(jí)旅游資源7個(gè)。
按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場(chǎng)、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺(tái)（烏雷炮臺(tái)）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動(dòng)有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。
1.4.3. 發(fā)展規(guī)劃及前景
三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個(gè)一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對(duì)外開放優(yōu)惠政策
根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應(yīng)的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺(tái)兩個(gè)島嶼），旅游區(qū)陸地面積1219.7km2。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設(shè)施用地、居民社會(huì)用地等，規(guī)劃1154.7 km2。
目前已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目有海濱大浴場(chǎng)、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運(yùn)動(dòng)基地、漁家樂船隊(duì)及航線、大型海鮮城等。前期已投入3000萬元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、通訊等項(xiàng)目配套設(shè)施已可完全滿足需要。進(jìn)景區(qū)的公路已經(jīng)完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級(jí)公里正在建設(shè)，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內(nèi)通信設(shè)施完善，移動(dòng)信號(hào)覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內(nèi)的供水工程和供電工程正在籌建。項(xiàng)目建設(shè)所需材料，當(dāng)?shù)丶纯蓾M足要求。
2. “一江兩岸”項(xiàng)目計(jì)劃
2.1. SWOT分析
2.1.1. 優(yōu)勢(shì)：
 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。
 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。
 成熟的別墅理念，建筑成本低。
 多項(xiàng)目投資給高端房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來更多的廣告效應(yīng)。
 有高端市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過市政建設(shè)換取廉價(jià)土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。
2.1.2. 劣勢(shì)：
 對(duì)欽州以及廣西的房地產(chǎn)市場(chǎng)、建設(shè)市場(chǎng)相對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。
 投入較大，高端市場(chǎng)有待開發(fā)。
2.1.3. 機(jī)會(huì)
 政務(wù)中心東移帶來巨大商機(jī)。
一江兩岸是市政府未來三年的重點(diǎn)項(xiàng)目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。東移是百年大計(jì)，機(jī)遇不可多得。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變?cè)谐鞘懈窬?，這在中國(guó)其他地區(qū)已有先例。政務(wù)新區(qū)搬遷，無疑會(huì)帶來土地的快速飆升。
例如馬來西亞政府吉隆坡的國(guó)家行政中心遷移產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)。溫州市政府搬遷前新區(qū)房?jī)r(jià)2000元/平方米左右，市政府入住時(shí)房?jī)r(jià)4000元/平方米，現(xiàn)維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。南寧市新區(qū)的房?jī)r(jià)也在5000－6000元/平方米，高于老中心城區(qū)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估計(jì)，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。
目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計(jì)委、工會(huì)等廳局正抓緊建設(shè)。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。本項(xiàng)目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學(xué)、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。
 房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)。
欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭(zhēng)的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識(shí)淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，地價(jià)和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。廣西境內(nèi)的地價(jià)漲幅驚人，預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育完善，房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。目前的欽州市房地產(chǎn)發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。市政府投入6億元進(jìn)行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，建1.5公里長(zhǎng)的步行商業(yè)街，改造時(shí)江邊房?jī)r(jià)1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段很難找到土地。
 土地系原始地價(jià)，未來升值潛力巨大。
目前欽州市場(chǎng)狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場(chǎng)炒作，沒有任何泡沫。南寧最近3年才漲，3000元，現(xiàn)5000。北海房產(chǎn)泡沫是因?yàn)殂y行不給按揭，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境沒有知道居民自己購買房屋所以才產(chǎn)生，過度投機(jī)，沒有基礎(chǔ)支撐。93年國(guó)家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。北海是轉(zhuǎn)型時(shí)期特定階段的產(chǎn)物。
 港口工業(yè)發(fā)展帶來購買力
隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個(gè)農(nóng)業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，這將拉動(dòng)房產(chǎn)需求。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內(nèi)產(chǎn)值將達(dá)到300－500億元，港區(qū)人員對(duì)房產(chǎn)需求很大。
 民間蘊(yùn)藏很強(qiáng)的購買力。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。
 壟斷性：沒有這種高端產(chǎn)品，市場(chǎng)稀缺。
 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還沒有真正展開。
 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。
 小塊土地出讓政策改變。
1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費(fèi)用申請(qǐng)小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在今后幾年商品房需求會(huì)得到快速提升。
2.1.4. 威脅
 土地競(jìng)爭(zhēng)激烈。中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的十大暴利行業(yè)之一。由于長(zhǎng)期看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競(jìng)爭(zhēng)。自欽州市政府決定進(jìn)行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實(shí)力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設(shè)。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)。在本企業(yè)與政府洽談的同時(shí)，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個(gè)“一江兩岸”的開發(fā)。
 時(shí)間緊迫，必須在其他房地產(chǎn)商進(jìn)入之前搶先一步。
 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度優(yōu)勢(shì)。
2.2. 總體思路
承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬政府按每畝30萬元價(jià)格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。
一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用為政府進(jìn)行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項(xiàng)目，以工程款換取土地使用權(quán)。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價(jià)格，增加對(duì)政府談判的砝碼；也可以改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，增加該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。
 對(duì)于市場(chǎng)工程建設(shè)，公司將公開招標(biāo)，選擇承建單位。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。
 公司可以按確定的價(jià)格從市政府取得土地。市政府初步同意按30萬元/畝的價(jià)格取得土地，這一價(jià)格可以進(jìn)一步協(xié)商。如果在掛牌時(shí)，本公司實(shí)際取得的土地價(jià)格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費(fèi)、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價(jià)格不超過30萬元/畝。
 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進(jìn)行，首期100畝做聯(lián)體別墅，容積率1.3，戶型在190－260平方米，每戶價(jià)格在50萬元左右，建設(shè)成本 1350元。銷售對(duì)象市區(qū)和港口各占一半。
 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認(rèn)購，待有40％的銷售量時(shí)就可以開盤。
 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)。
 客戶：市內(nèi)機(jī)關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。
2.3. 項(xiàng)目投資
2.3.1. 建安費(fèi)用
高端房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190-260平方米之間。容積率為1.5,總建筑面積為50,025平方米，共200套。
建設(shè)成本見下表，表1、
編號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積(平方) 單方造價(jià)(元) 總投資(萬元) 備注
1 土建工程 50,025 600 3001.5
2 給排水工程 50,025 50 250.1
3 電氣工程 50,025 40 200.1
4 室內(nèi)裝修 50,025 300 1500.8
5、 土地 33,350 450 1500
5 合計(jì) 6452.5
由上表可以計(jì)算出每平方的成本價(jià)為1290元
2.3.2. 稅費(fèi)問題
信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊(cè)》。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程銷售經(jīng)營(yíng)過程中涉及的主要稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，資產(chǎn)余值的1.2%）、營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。
由于項(xiàng)目投資集中在前期，而利潤(rùn)取中在后期，在房地產(chǎn)開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預(yù)征的方式，待項(xiàng)目完成后再按規(guī)定另行審計(jì)相關(guān)稅收額，實(shí)行“多退少補(bǔ)”。土地增值稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營(yíng)額的2%，企業(yè)所得稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營(yíng)額的3.3%。
為簡(jiǎn)化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動(dòng)作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。
2.3.3. 營(yíng)銷推廣費(fèi)
考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程處于一個(gè)高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、主要推廣渠道、競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、一期工程對(duì)后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營(yíng)銷策略，參照房地產(chǎn)營(yíng)銷售推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%。
2.3.4. 其它費(fèi)用
由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)遇到一些不可預(yù)見的因素，有些可能使投資減少，有些可能增加投資，為慎重起見，進(jìn)行投資分析時(shí)通常取建安費(fèi)用的5%作為不可預(yù)見費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，前期應(yīng)支出勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標(biāo)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付開發(fā)管理費(fèi)(一般取建安費(fèi)用的3%)以及工程保險(xiǎn)、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用。為了便于計(jì)算將這些費(fèi)用取為建安費(fèi)用的10%。
2.3.5. 項(xiàng)目總投入
考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項(xiàng)目6100萬元(在兩個(gè)枯水期投入，考慮到目前該項(xiàng)目尚處于規(guī)劃階段，所以將項(xiàng)目的利潤(rùn)部分作為不可預(yù)見費(fèi)用)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一期投入4952.5萬元。合計(jì)為11052.5萬元。
這一投入以及一期的利潤(rùn)作為二三期的滾動(dòng)式開發(fā)費(fèi)用。
2.4. 收益測(cè)算
2.4.1. 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述
欽州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在市委市政府的大力推動(dòng)下從2000年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產(chǎn)商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。
房地產(chǎn)平均價(jià)格，表2、
年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
平均價(jià)格(元/平方) 850-930 980-1100 1100-1200 1200-1300 1400
升幅 16.9% 10.6% 8.7% 12.0%
開工量(萬平方米) 7.2 20
完工量(萬平方米) 7.2 13.8
銷售面積(萬平方米) 7.2 12.56
備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)銷售量為13.2萬平方米。
欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價(jià)在50-60萬,平方售價(jià)在1700-1800/平方?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因。
2.4.2. 產(chǎn)品定價(jià)
房地產(chǎn)高端產(chǎn)品的定價(jià)采用成本加價(jià)法和顧客心理需求定價(jià)，現(xiàn)在的中低端的房地產(chǎn)定價(jià)一般采用成本加價(jià)法，它們的建設(shè)成本一般為750元/平方，平均售價(jià)在1400元/平方。
同時(shí)，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元。
2.4.3. 開發(fā)計(jì)劃
一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計(jì)劃于2004年9月份開始動(dòng)工(主要考慮到該項(xiàng)目應(yīng)與欽江河道整治項(xiàng)目有一定的延時(shí))?；A(chǔ)出地面時(shí)開始預(yù)售(開工二個(gè)月后)，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動(dòng)資金投入量，同時(shí)這也是目前欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的通常做法。根據(jù)目前欽 州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況，一般在開工一年內(nèi)售完，預(yù)售三個(gè)月后銷售40%。三個(gè)月后開盤，開盤三個(gè)月內(nèi)達(dá)到70%。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。
銷售百分比表：(2004年-2005年) 表3、
月份 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
銷售百分比(%) 10 10 10 13.3 13.3 13.4 7.5 7.5 7.5 7.5
累計(jì)銷售百分比(%) 10 20 30 43.3 56.6 70 77.5 85.0 92.5 100
2.5. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算
由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計(jì)算只涉及第一期的投入和收益.
2.5.1. 現(xiàn)金流量表
現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表4、
編號(hào) 日期 土地成本 建安費(fèi) 其它開發(fā)費(fèi) 流出小計(jì) 銷售收入 推廣費(fèi) 稅費(fèi) 流入小計(jì)
1 2004年9月 1500 967.9 96.79 2564.69
2 2004年10月 498.6 49.86 548.46
3 2004年11月 498.6 49.86 548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74
4 2004年12月 498.6 49.86 548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74
5 2005年1月 498.6 49.86 548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74
6 2005年2月 498.6 49.86 548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19
7 2005年3月 498.6 49.86 548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19
8 2005年4月 498.6 49.86 548.46 1595.40 63.82 7.02 1524.57
9 2005年5月 498.6 49.86 548.46 892.95 35.72 3.93 853.30
10 2005年6月 498.6 49.86 548.46 892.95 35.72 3.93 853.30
11 2005年7月 498.6 49.86 548.46 892.95 35.72 3.93 853.30
12 2005年8月 498.6 49.86 548.46 892.95 35.72 3.93 853.30
2.5.2. NPV計(jì)算
NPV值計(jì)算表：(單位：萬元) 表5、
編號(hào) 月份 現(xiàn)金流出 折現(xiàn)現(xiàn)金流出 累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 折現(xiàn)現(xiàn)金流入 累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入 折現(xiàn)率
1 2004年9月 -2564.7 -2543.49 -2543.49 0.9917
2 2004年10月 -548.46 -539.43 -3082.93 0.9835
3 2004年11月 -548.46 -534.97 -3617.90 1137.74 1109.76 1109.76 0.9754
4 2004年12月 -548.46 -530.55 -4148.45 1137.74 1100.59 2210.35 0.9673
5 2005年1月 -548.46 -526.17 -4674.62 1137.74 1091.49 3301.85 0.9594
6 2005年2月 -548.46 -521.82 -5196.44 1513.19 1439.69 4741.54 0.9514
7 2005年3月 -548.46 -517.51 -5713.95 1513.19 1427.79 6169.33 0.9436
8 2005年4月 -548.46 -513.23 -6227.18 1524.57 1426.64 7595.96 0.9358
9 2005年5月 -548.46 -508.99 -6736.17 853.30 791.89 8387.86 0.9280
10 2005年6月 -548.46 -504.78 -7240.95 853.30 785.35 9173.21 0.9204
11 2005年7月 -548.46 -500.61 -7741.56 853.30 778.86 9952.06 0.9128
12 2005年8月 -548.46 -496.47 -8238.03 853.30 772.42 10724.48 0.9052
備注：折現(xiàn)率為10%
由上表可以看出：NPV=10724.48-8238.03=2486.45萬元。
2.5.3. 內(nèi)部收益率計(jì)算
內(nèi)部收益率計(jì)算表: 表6、
編號(hào) 月份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流
1 2004年9月 -2564.69 -2564.69
2 2004年10月 -548.46 -548.46
3 2004年11月 -548.46 1137.74 589.28
4 2004年12月 -548.46 1137.74 589.28
5 2005年1月 -548.46 1137.74 589.28
6 2005年2月 -548.46 1513.19 964.73
7 2005年3月 -548.46 1513.19 964.73
8 2005年4月 -548.46 1524.57 976.11
9 2005年5月 -548.46 853.30 304.84
10 2005年6月 -548.46 853.30 304.84
11 2005年7月 -548.46 853.30 304.84
12 2005年8月 -548.46 853.30 304.84
IRR= 12.8%
內(nèi)部收益率12.8%大于公司的預(yù)期收益12.5%
2.5.4. 小結(jié)
一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期的收益為銷售收入扣除建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)用，計(jì)算可知該項(xiàng)目的收益為2779.6萬元，收益率為25.1%。
該項(xiàng)目的NPV值及IRR均符合投資要求。
同時(shí)，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動(dòng)式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。其收益應(yīng)不少于8340萬元。
因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資為11052.5萬元，五年內(nèi)總收益為11120萬元，收益率為100.6%.
3. 十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目
東南亞十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱十國(guó)風(fēng)情園) 是高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，位于欽州三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)，占地約200畝，功能集商務(wù)、娛樂、休閑于一體。
3.1. SWOT分析
三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游區(qū)近海域生活著全國(guó)罕見的海豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊(yùn)深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢(shì)。
3.1.1. 優(yōu)勢(shì)
三娘灣旅游資源豐富獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有良好的交通條件。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負(fù)離子含量豐富，是建設(shè)濱海度假村的理想地點(diǎn)。旅游旺季每年長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月，旺季時(shí)間遠(yuǎn)大高于秦皇島等中國(guó)其他著名海濱景區(qū)。
三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。
本公司具有壟斷優(yōu)勢(shì)，一是同類產(chǎn)品如酒店接待、風(fēng)情園政府將不允許重復(fù)建設(shè)；二是十國(guó)風(fēng)情園的土地緊鄰海濱浴場(chǎng)，是未來的天然旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢(shì)。
3.1.2. 劣勢(shì)
三娘灣風(fēng)景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差?，F(xiàn)已修一個(gè)排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護(hù)會(huì)受考驗(yàn)。
3.1.3. 機(jī)遇
 國(guó)家旅游發(fā)展機(jī)遇
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)旅游業(yè)的推動(dòng)作用。根據(jù)國(guó)家旅游局“十五”計(jì)劃，中國(guó)旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個(gè)二十年翻三番，即增長(zhǎng)8倍的宏偉目標(biāo)。
 政策機(jī)遇
國(guó)務(wù)院做出了實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點(diǎn)和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進(jìn)省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個(gè)一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對(duì)外開放優(yōu)惠政策。
 旅游市場(chǎng)機(jī)遇
據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個(gè)國(guó)家的旅游總收入占全球旅游總收入的81％。全球?yàn)I海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。
廣西作為中國(guó)唯一與東盟國(guó)家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。
旅游方面，1997年東盟10國(guó)的居民到廣西旅游的總?cè)藬?shù)為3.1萬人次，而2002年已經(jīng)高達(dá)17.5萬人次。
2003年，中國(guó)人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)將進(jìn)入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的階段。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，旅游逐漸從奢侈性消費(fèi)變成普通消費(fèi)，國(guó)家對(duì)旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個(gè)長(zhǎng)假（黃金周），帶薪休假制度也推動(dòng)了旅游業(yè)的繁榮。
 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機(jī)遇，國(guó)家將對(duì)廣西等西部地區(qū)實(shí)行政策扶持，改善基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。
 國(guó)內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)升溫。1998－2001年，國(guó)內(nèi)游客以年均7.9%的速度增長(zhǎng)，2002年更是增長(zhǎng)12.01%。從奢侈消費(fèi)變?yōu)槠胀ㄏM(fèi)。
原始地價(jià)，項(xiàng)目壟斷，未來幾年會(huì)20萬元/畝
 南博會(huì)機(jī)遇
中國(guó)－東盟博覽會(huì)以后將每年在南寧舉行，預(yù)計(jì)廣西和東盟的貿(mào)易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機(jī)遇。
規(guī)模宏大的南博會(huì)要求南寧的接待能力3萬張床位，而目前僅有1.5萬張床位，接待能力嚴(yán)重不足。作為最靠近南博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的欽州市在會(huì)務(wù)接待方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，事實(shí)上，南博會(huì)組委會(huì)也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。“十國(guó)風(fēng)情園”可以借助南博會(huì)的東風(fēng)，迅速提高知名度。
 集群效應(yīng)
北部灣旅游經(jīng)濟(jì)圈的崛起。如桂林的山水游在中國(guó)享有盛譽(yù)，游客眾多，每年大約有10－20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務(wù)，桂林方面的要求無法得到滿足，十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目可以更好地滿足桂林游客的需要。
 政府主導(dǎo)開發(fā)，給予政策稅收支持。
3.1.4. 競(jìng)爭(zhēng)分析
 地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。
 周邊同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。
周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點(diǎn)有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。北海和防城港開發(fā)較早，但景點(diǎn)和接待層次較低。相比較而言，三娘灣的起點(diǎn)較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。
 酒店競(jìng)爭(zhēng)分析
距本風(fēng)情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地，該基地定位4星級(jí)。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。本項(xiàng)目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。
3.2. 客源市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告