國際置地相關(guān)樓盤分析報(bào)告

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國際置地相關(guān)樓盤分析報(bào)告
國際置地是烏市房產(chǎn)界中2000年出現(xiàn)的一匹黑馬,目前共開發(fā)了五個項(xiàng)目——“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”、“國菁苑”和“南門國際城”,其中“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”和“國菁苑”四個樓盤相隔較近,周邊環(huán)境相差不是很大。而“南門國際城”將已規(guī)劃為烏市最現(xiàn)代化的樓盤之一。
一、 現(xiàn)就國際置地“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”和“國菁苑”的周邊環(huán)境及現(xiàn)狀做客觀、綜合的分析。
1、 “國鑫苑”
“國鑫苑”是國際置地開發(fā)最早的樓盤,是由7棟多層住宅和2棟小高層組成,戶型從38.5平方米的單身公寓到260.3平方米的大富之家不等。目前,多層已售完入住,小高層也已所剩無幾,小區(qū)位于倉房溝路,交通便利3、10、16、35、902、912、905路公交車均可到達(dá)。商貿(mào)城、火車站三者之間僅五分鐘車距,購物方便。醫(yī)療衛(wèi)生一應(yīng)俱全:區(qū)人民醫(yī)院、婦幼保健院、中醫(yī)院都只需幾分鐘車距。鄰近的鐵四中、三十三中、四中、廣播電大等為子女上學(xué)提供便利。
2、 “國怡苑”
“國怡苑”位于珠江路2號,由5棟多層組成,戶型由
56.3平方米~~110.8平方米組成,7、35、109、911、915路公交車均可到達(dá)。小區(qū)與水泥廠相距不遠(yuǎn),空氣質(zhì)量不好,街道也較臟亂,但鄰近六大商品交易市場,形成了購物方便,商業(yè)價值高的地理環(huán)境。十三中、鐵四中、十二中、新大等為子女上學(xué)提供方便。友誼醫(yī)院、結(jié)核病醫(yī)院、區(qū)醫(yī)院使就醫(yī)有保證。目前,工程已出地面,計(jì)劃5棟多層于今年年底交付使用,現(xiàn)已售出約60%。
3、 “國書苑”
“國書苑”位于勝利路60號,總建筑面積約2.5萬平
方米,由4棟多層組成。1、101、104路公交車均可到達(dá),緊鄰延安公園,環(huán)境幽雅,新大、藝術(shù)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、六中、商校等學(xué)校環(huán)繞四周,書香氣息濃郁;而友誼醫(yī)院、結(jié)核病醫(yī)院、維吾爾醫(yī)院、婦幼保健院都近在咫尺,業(yè)主就醫(yī)有保證。工期與國怡苑相同,現(xiàn)已動工,計(jì)劃在2001年年底交工,現(xiàn)已售出約45%。
4、 “國菁苑”
“國菁苑”現(xiàn)在還未動遷,這是造成銷售障礙的主要原因之一。小區(qū)位于新華南路95號,共有6棟多層,周邊少數(shù)民族較多。鄰近動物園、水上樂園,空氣質(zhì)量較好,7、35、51、109、911、915路公交車均從小區(qū)門前經(jīng)過,小區(qū)周邊沒有離得較近的大型超市、商場,其購物環(huán)境不是很理想。
5、 “南門國際城”
“南門國際城”地處烏市金融一條街,極具升值潛力,
小區(qū)規(guī)劃為:6棟28層的高層和48棟16~18層不等的小高層,總建筑面積達(dá)60萬余平方米,多種戶型,交通便利,可乘1、3、60、101、104等多路公交到達(dá)烏市各處。采用車人分流,總體規(guī)劃30年不落后。
二、對烏市房產(chǎn)的現(xiàn)狀分析
烏市作為新疆的首府,擁有160萬常住人口,加上近80萬外來人口的涌入,在衣食住行中,住宿的供需矛盾將大大加劇。從2000年房產(chǎn)市場來看,隨著城市居民收入的增加和住房貸款進(jìn)入千家萬戶,越來越多的家庭準(zhǔn)備購買住房,那些規(guī)劃為60~70平方米的二室一廳的住宅頗受歡迎,而比較理想的住房面積卻又在戶型為三室一廳的面積為80~90平方米,這就烏魯木齊的房產(chǎn)現(xiàn)狀還存在著價格上的銷售障礙,如果能開發(fā)出消費(fèi)者既能接受的價格又使其喜歡的戶型的話,在銷售上應(yīng)該是輕松一點(diǎn)??偟膩碚f,今年的房產(chǎn)消費(fèi)仍以多層為主,而隨著現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的回升,購房者的購房率將有一定程度的提高,但同時也不得不承認(rèn),購房者實(shí)際的經(jīng)濟(jì)承受能力并不是在我們理想和預(yù)測中的那樣穩(wěn)定和充足,同時也反應(yīng)出我們現(xiàn)在的房產(chǎn)開發(fā)商并不是根據(jù)現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者的消費(fèi)能力在進(jìn)行樓盤的開發(fā),而是進(jìn)行主觀愿景賣房。所以,正確的引導(dǎo)房產(chǎn)消費(fèi)是目前房產(chǎn)開發(fā)商的又一重要決策。隨西部大開發(fā)戰(zhàn)略的啟動,高層、小高層的消費(fèi)將成為近年來烏魯木齊房產(chǎn)的消費(fèi)趨勢。
三、競爭環(huán)境分析
在國際置地樓盤的相同或相鄰地段,同樣也存在著許多極具競爭力的樓盤國,現(xiàn)從競爭對手的公司現(xiàn)狀、開發(fā)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、賣點(diǎn)等幾個方面進(jìn)行簡要的闡述。
1、 得源峰房產(chǎn)——“得福小區(qū)”(經(jīng)濟(jì)適用房)
得源峰房產(chǎn)公司目前開發(fā)的項(xiàng)目有“得福小區(qū)”、“得源
峰大廈”、“得錦小區(qū)”等共三個小區(qū);其中“得福小區(qū)”總建筑面積約12000平方米,共有8種戶型,定于2001年3月下旬動工,計(jì)劃11月交付使用。小區(qū)地理位置稍偏,小區(qū)內(nèi)部公益配套設(shè)施規(guī)劃不夠齊備。
2、 大灣房產(chǎn)——“昌樂園”(經(jīng)濟(jì)適用房)
大灣房產(chǎn)公司是唯一的鄉(xiāng)屬城市綜合開發(fā)二級企業(yè),現(xiàn)
有總資產(chǎn)5000萬元,已形成集房產(chǎn)開發(fā)、飲食服務(wù)、物資商貿(mào)、建材經(jīng)銷、物業(yè)管理、售后服務(wù)等為一體的較有規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。目前,已開發(fā)的項(xiàng)目有“金灣園”和“昌樂園”。“昌樂園”一、二期以進(jìn)住,三期計(jì)劃4月左右動工,年底交付使用??偨ㄖ娣e約20萬平方米,周邊環(huán)境幽雅。污染少,文化氛圍濃厚,六中、十六中、二十二中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)商校、藝術(shù)學(xué)院、第十小學(xué)、大灣小學(xué)環(huán)行簇?fù)怼?0、60、61、65、901、801路公交車直達(dá)小區(qū)。自治區(qū)第二人民醫(yī)院、友誼醫(yī)院、邊防醫(yī)院為業(yè)主解除后顧之憂。但距市中心較遠(yuǎn),購物環(huán)境不是很理想。
3、 成基房產(chǎn)——“城市花園”(經(jīng)濟(jì)適用房)
成基房產(chǎn)已開發(fā)的項(xiàng)目有27層的“成基世紀(jì)嘉園”
高層和總建筑面積為10萬余平方米的“城市花園”,目前,主體已完工,計(jì)劃在今年6月底交付使用,小區(qū)位于珠江路7號塑料廠大門左轉(zhuǎn)30米處,鄰近月明樓、糧油交易市場、果品蔬菜市場,商業(yè)價值大。7、3、35、51、68、109路公交車均可到達(dá),小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃較好,但周邊環(huán)境不太好,街道臟亂,人員復(fù)雜。
4、 廣匯房產(chǎn)——“泰禧小區(qū)”、“匯珍小區(qū)”、“廣晟小區(qū)”、“廣益小區(qū)”(商品房)
“泰禧小區(qū)”、“匯珍小區(qū)”已基本售完進(jìn)住,但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃還未做,“匯珍小區(qū)”計(jì)劃今年再開發(fā)兩棟多層,而“廣晟小區(qū)”、“廣益小區(qū)”今年才動工,“廣晟小區(qū)”為臨街的兩棟高層,“廣益小區(qū)”由1棟小高層和8棟多層組成,工程已出地面,計(jì)劃在2002年2月底交付使用。位置稍偏,周邊環(huán)境不好。
5、 啤酒花房產(chǎn)——“陽光小區(qū)”(商品房)
啤酒花房產(chǎn)隸屬啤酒花股份公司,實(shí)力雄厚,已成功的開發(fā)了“晨光花園小區(qū)”、“昌大小區(qū)”及“陽光花園小區(qū)”。“陽光花園小區(qū)”位于新華南路106號,由8棟多層組成,約3萬平方米,戶型50~140平方米,現(xiàn)已開始進(jìn)住。7、51、35、68、109路可達(dá)小區(qū),毗鄰動物園、水上樂園,新大、六中、三十三中、新華書店均在周圍,人文環(huán)境俱佳。臨近的僅有友誼醫(yī)院、結(jié)核病醫(yī)院,醫(yī)療環(huán)境不完善,出行購物不便。
6、 宏大房產(chǎn)——“錦祥苑”(經(jīng)濟(jì)適用房)
宏大房產(chǎn)是我公司全程服務(wù)的客戶之一,目前,已開發(fā)
18個項(xiàng)目,“錦祥苑”位于新華南路鐵皮廠院內(nèi),現(xiàn)4棟多層已主體封頂,計(jì)劃今年6月交付使用,臨近動物園、水上樂園,空氣質(zhì)量較好,已基本售完。
四、總結(jié)
由于消費(fèi)者在買房時主要還是把價位放在第一位,其次才是
地段、戶型,所以國際置地的“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”、“國菁苑”四個樓盤,與周邊競爭小區(qū)相比,其價位稍低,在2001年春節(jié)后掀起了銷售小高潮,從目前的銷售狀況來看,沒有太大問題。“南門國際城”是國際置地今年的主打項(xiàng)目,由于其獨(dú)特的繁華地理位置和原南門體育館的知名度,使得“南門國際城”家喻戶曉,現(xiàn)已開始內(nèi)部定購,計(jì)劃于2001年年底交付使用,到時將建成高標(biāo)準(zhǔn)的、與國際接軌的、集住宅、辦公、娛樂休閑、購物與一體的現(xiàn)代化商城。
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