華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店營銷推廣策劃報告
項目產(chǎn)品定位調(diào)整建議
1.1產(chǎn)品特性分析
1.1.1產(chǎn)權(quán)式酒店的起源
“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”是本世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級的一種投資方式，20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入所謂的“豐裕社會”中產(chǎn)家庭成為社會主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時權(quán)酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。時權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店則進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。
1.1.2產(chǎn)權(quán)式酒店的類型
國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：
•時權(quán)酒店：
將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權(quán)；
•養(yǎng)老型酒店：
指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有；
•有限自用的投資型酒店：
指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)；本項目就是屬于第三種類型即酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐渥愕穆糜慰驮?，因此客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費用，并有客觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約10-15年后取得產(chǎn)權(quán)。之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場價格賣給管理公司，或自行上市賣房，經(jīng)營有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報，委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的業(yè)主將獲得70年產(chǎn)權(quán)利潤分紅及多元化的投資收益；投資者在付清所投資產(chǎn)權(quán)酒店全款后，即可獲得70年獨立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押，轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移，繼承。投資者在酒店開業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤分紅，利潤分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。

1.1.3產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢
產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長15．8％；1980年，在全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。
在我國，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)。“產(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店--青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。
在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡10家不同規(guī)模、特點的產(chǎn)權(quán)式酒店問世。如海航集團(tuán)的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、海口皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實現(xiàn)了項目開工之日即是投資收回之時，在項目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購?fù)顿Y意向?？梢哉f隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)使酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的階段。

1.2產(chǎn)品定位調(diào)整建議

1.2.1項目定位：
•產(chǎn)品性質(zhì)定位：高檔次的產(chǎn)權(quán)式（分時式）度假酒店，由國外著名酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，是亞龍灣唯一的產(chǎn)權(quán)酒店；
•產(chǎn)品功能定位：豐富的熱帶濱海旅游建筑元素及配套功能，可以收藏中國唯一熱帶海域的陽光、空氣、沙灘、棕櫚……
•產(chǎn)品檔次定位：每個建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計，每處景觀、植物、流水、雕塑匠心獨具，提供廣闊的想象空間，是華宇集團(tuán)、WATG、EDSA、洲際集團(tuán)等眾多國際知名品牌公司聯(lián)手打造的極品度假酒店；
•產(chǎn)品投資定位：高回報低風(fēng)險的享受型投資。

1.2.2分析將項目定位于“高檔次產(chǎn)權(quán)式度假酒店”的可行性
本項目的定位基礎(chǔ)是“產(chǎn)權(quán)式度假酒店”，下面我行將從產(chǎn)權(quán)式酒店在我國目前的發(fā)展基礎(chǔ)和其作為新型的房地產(chǎn)投資方式與其他投資方式比較分析本項目定位于“產(chǎn)權(quán)式度假酒店”的可行性。

1.2.2.1產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎(chǔ)
10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績，給人們留下了深刻的印象。究其原因主要有三點：一是當(dāng)初的開發(fā)商炒賣地皮的居多，沒有多少人愿意切實的發(fā)展這個產(chǎn)業(yè)；二是海南當(dāng)時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。
回過頭來分析時下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件--旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進(jìn)入中國，使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認(rèn)同?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。
產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。目前國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的唯一目標(biāo)，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商多是有良好的經(jīng)營業(yè)績、成熟的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗、良好形象及較強(qiáng)實力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來運(yùn)行的，這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費者的投資利益。
對產(chǎn)權(quán)或酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動機(jī)是用于員工福利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)或酒店可供休閑度假的利益點，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)；個人消費者關(guān)注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。
分析目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此；其四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產(chǎn)權(quán)或酒店、分時度假消費均不同于國外的先有需求后有市場，在國內(nèi)酒店客房平均出租率僅50％出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內(nèi)分時度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時度假交換公司RCI在中國的成員酒店也不夠多。此外，我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。

1.2.2.2產(chǎn)權(quán)式酒店作為新型的房地產(chǎn)投資品種，與其他投資方式的比較

1.2.2.2.1產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較
產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的一種投資方式，已經(jīng)逐步的得到了快速增長的城市白領(lǐng)階層的認(rèn)可，下表是投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報與風(fēng)險的比較：

投資方式 投資回報 風(fēng)險分析
產(chǎn)權(quán)式酒店 6—15%+免費度假天數(shù)+物業(yè)產(chǎn)權(quán) 1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽(yù)度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值
投資股票 較好情況為：17% 股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套
國債 2.40—4.10% 通貨膨脹，風(fēng)險很低
儲蓄 0.99—2.88% 通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險很低
購買保險 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償

通過上表我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報與投資風(fēng)險都是比較理想的。

1.2.2.2.2產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較
酒店式公寓發(fā)展的時間比較長了，投資者對其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對比。













優(yōu)勢 劣勢
A. 產(chǎn)權(quán)式酒店租客范圍大。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租；
B. 使用起來度假休閑、投資兩相宜；
C. 產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施和服務(wù)水準(zhǔn)一般優(yōu)于酒店式公寓；
D. 對于喜歡"尊貴、豪華、享受"的客戶，產(chǎn)權(quán)式酒店比酒店式公寓更有吸引力；
E. 產(chǎn)權(quán)式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進(jìn)行招租，經(jīng)營能力的高下之分一目了然；
F. 一般情況下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益要大于投資酒店式公寓；
G. 產(chǎn)權(quán)式酒店在物業(yè)本體的維護(hù)、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓；
H. 開發(fā)商可以通過賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險，帶旺人氣。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營酒店的商業(yè)配套長期獲得收益； A. 經(jīng)營風(fēng)險大。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經(jīng)營水平；
B. 產(chǎn)權(quán)式酒店易受經(jīng)營的淡旺季影響；
C. 產(chǎn)權(quán)式酒店對物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店通常需要選在旅游旺地；
D. 產(chǎn)權(quán)式酒店對內(nèi)外配套設(shè)施的要求高于酒店式公寓；
E. 對投資產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商的綜合經(jīng)營水平要求高，開發(fā)商必須對項目進(jìn)行全過程的持續(xù)經(jīng)營；


通過比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店和其它投資品種相比，更具有競爭優(yōu)勢，因此我行相信通過有效的推廣活動，我們可以把這種比較優(yōu)勢的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項目順利銷售的目的。


綜上所述，我行認(rèn)為將本項目定位為“高檔次的產(chǎn)權(quán)式度假酒店” ，項目的定位準(zhǔn)確清晰，是符合市場要求的并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。從定位的基礎(chǔ)和大方向上來說，無需進(jìn)行定位調(diào)整。

一、 項目營銷策劃基礎(chǔ)
1、 項目SWOT分析
1) 項目的發(fā)展優(yōu)勢
三亞的六大優(yōu)勢：
I. 中國唯一熱帶濱海旅游城市；
II. 聯(lián)合國公認(rèn)最適合人類居住的城市，空氣質(zhì)量世界第二；
III. 長壽之鄉(xiāng)，三亞人均壽命超過80歲；
IV. 最好的康復(fù)中心，許多疾病在這里可自然康復(fù)；三亞被稱為天然大氧吧，負(fù)氧離子比北京高8倍，對心血管病、高血脂患者有較好療效；
V. 天然大溫室；
VI. 豐富的海島旅游資源；空氣、陽光、海水、沙灘，是這個城市最為傲人的資源。在污染日益嚴(yán)重的今天，這些已經(jīng)成為了越來越稀有的不可復(fù)制的資源；

三亞是全國著名的旅游度假勝地，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市。這里擁有陽光、海水、沙灘、溫泉、珊瑚礁、熱帶雨林等異常豐富的旅游資源，有天涯海角、亞龍灣、南山、鹿回頭、大東海等著名的旅游景點，榮獲首批“中國優(yōu)秀旅游城市”和首批“中國生態(tài)示范城市”等國家級榮譽(yù)。三亞以其美麗的景色和純凈的生態(tài)，得到越來越多人的青睞，成為眾多國內(nèi)游客首選的旅游度假目的地。世界旅游組織秘書長弗朗西斯科-弗朗加利考察三亞時，稱贊三亞是“真正的人間天堂”。三亞正在向著“亞洲一流、國際知名”的旅游度假勝地的方向邁進(jìn)。有這樣的旅游資源作保障，酒店的客源也就有了保證而投資者的最終利益也將得到有利的保證。

2) 項目的劣勢
I. 海南現(xiàn)在的商品房價格非常低，平均的房價尚不足2000元，而本項目的銷售均價將達(dá)到15000元。對于客戶來說特別是自用型的客戶，這樣的價格接受起來有一定的困難。
II. “產(chǎn)權(quán)式酒店”--有人將其稱之為“黃金小屋”，一方面說明了它的投資價值，另一方面也反映了投資者更愿意接受“小屋”。這類物業(yè)目前的主流面積是50—70平方米，而本項目主力單位的面積分別是77平方米和157平方米，反映到主力單位的總價上分別達(dá)到了115萬和235萬，這與市場上的主流買家的要求有一定的差距。對于酒店經(jīng)營者來講，客房面積的上升并不能帶來客房價格的同比上升。也就是說157平方米的客房并不能產(chǎn)生2倍于77平方米客房的收益。這樣建造過多的大面積單位的對經(jīng)營者就比較吃虧。同時從投資者的角度出發(fā)，大單位的客房總價比較高，投資者要投入的資金增加了，也就相應(yīng)的增加了投資的風(fēng)險。所以在大面積單位的銷售問題上，本項目會遇到比較大的抗性。

3) 項目機(jī)會
旅游產(chǎn)業(yè)與旅游房地產(chǎn)快速增長，為項目發(fā)展創(chuàng)造了良好發(fā)展條件。世界旅游組織的展望報告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要目的地和客源國，接待境外游客可由現(xiàn)在一年5000萬人次增加到1.73億人次，旅游收入增長幅度將極為可觀。我國以把旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年，入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億人民幣，國內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入5000億人民幣，總收入7500億人民幣，相當(dāng)于全國GDP的5.8%。我國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，當(dāng)時沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置房。而消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)，而酒店就是其中最重要的物業(yè)類型。根據(jù)有關(guān)部門的預(yù)測統(tǒng)計，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間，而目前僅亞龍灣地區(qū)酒店客房數(shù)量距規(guī)劃還有7700間的差距。目前亞龍灣地區(qū)的酒店平均入住率在80%以上，市場還遠(yuǎn)未飽和，對于投資者來講酒店競爭不激烈，正式投資的好時候。當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超過20平方米，住宅消費開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。目前國內(nèi)涉足該領(lǐng)域的公司超過百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。
其次，產(chǎn)權(quán)式酒店在我國雖然已經(jīng)有了幾年的發(fā)展，但是現(xiàn)在市場上的產(chǎn)權(quán)式酒店項目并不多，在北京目前只有2家，在項目所在地海南也不足10家。從投資者的角度來講，可以選擇的物業(yè)并不多，市場競爭不激烈。

4) 項目威脅
作為酒店，主要的收入來源于客房出租，這也是本項目的投資業(yè)主們唯一的回報來源。本項目所在地已經(jīng)擁有高檔酒店近10家，將來的客房競爭將會日趨激烈。因此，這些酒店將不可避免地降低目標(biāo)客戶群對本項目未來的預(yù)期收益，從而成為本項目銷售過程中的主要威脅。
2、 項目賣點分析
本項目的物業(yè)特點決定了其最大的賣點，也就是客戶最關(guān)注的是其投資價值，主要體現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)本身的投資價值；二是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的加速增長，為項目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前景；三是亞龍灣當(dāng)?shù)叵∮械穆糜钨Y源，為項目的投資價值提供了有利的保證；

基礎(chǔ)賣點： “華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店—最適合投資的產(chǎn)權(quán)式酒店”
理 由： 華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店的投資環(huán)境介紹：

1) 三亞市總體經(jīng)濟(jì)快速增長，增幅位居全國前列；
根據(jù)三亞市2001年官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：
I. 全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高
2001年全市GDP總值32.73億，比上年增長11.7%，實現(xiàn)了自1998年以來連續(xù)4年經(jīng)濟(jì)增長超過10%，超過了全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超過了10%的漲幅。
II. 投資需求出現(xiàn)高速增長勢頭
投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜，全市固定資產(chǎn)投資完成18.56億元，同比增長了33.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成1.81億，增長59.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資1.33億元，增長54.7%；第三產(chǎn)業(yè)投資完成15.4億元，增長29%；
III. 盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展
全市房地產(chǎn)投入2.61億元，增長14倍。消化盤活積壓商品房73.9%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量的89%。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。
IV. 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高
2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場，加大宣傳和促銷力度，擴(kuò)展客源市場，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功興辦了“全球化論壇”等大型國際會議和旅游活動。不斷完善景區(qū)景點的建設(shè)，狠抓“假日旅游”，旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有利的促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。

2) 海南旅游業(yè)加速發(fā)展，三亞市成為海南旅游業(yè)的發(fā)展重點；
海南，既有熱帶海濱的海水、沙灘，又有可以四季漂流的河谷；既有優(yōu)質(zhì)溫泉，又有火山遺址；既有海底珊瑚、熱帶魚類，又有熱帶雨林和珍稀動植物；既有漢族文化，又有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情。不僅如此，海南某些旅游資源在國內(nèi)甚至在東南亞，也具有唯一的特質(zhì)。更令人驚奇叫絕的是，如此豐富的旅游資源匯集在一個3萬多平方公里的島嶼上，只要隨意搭配，便可組合出多種極具特色的旅游產(chǎn)品。天生麗質(zhì)的海南擁有令人垂涎的旅游資源，她的美麗一旦被人發(fā)現(xiàn)，便再也擋不住追隨者的足跡。1989年，到海南的游客僅有88萬人次。2001年，海南接待國內(nèi)外游客在2000年超過千萬人次基礎(chǔ)上，達(dá)到1124.76萬人次。13年間，旅游人數(shù)增長了12倍。1989年，海南旅游總收入2.39億元；2001年，海南旅游總收入87.89億元。13年間，旅游收入增長了37倍多。海南旅游從零星旅游到規(guī)模旅游、從觀光旅游到休閑度假旅游、從簡單行業(yè)到支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，從一組統(tǒng)計數(shù)字中可見一斑。 1998年以后，旅游總收入占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%以上。其中三亞市旅游總收入占該市國內(nèi)生產(chǎn)總值60%以上。旅游業(yè)已經(jīng)成為拉動海南經(jīng)濟(jì)增長的重要動力之一。
3) 房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，市場需求量以每年百分之三十的速度增長；
到過海南島的人都知道，在飽經(jīng)了90年代初期那段“神話”般的泡沫經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)后，海南成了全國擁有最多積壓房地產(chǎn)的地區(qū)之一。位于祖國最南端的旅游名城三亞自然不能幸免，這里是海南省房地產(chǎn)泡沫重災(zāi)區(qū)之一。1999年7月國務(wù)院批準(zhǔn)處置海南積壓房地產(chǎn)的方案后，三亞專門制定了《建筑容貌管理辦法》、《關(guān)于拆除整治有礙市容停緩建工程的決定》等地方法規(guī)并提出了“以拆促建，拆建結(jié)合”的處置原則。在卓有成效的整治工作中，三亞拆除了影響市容景觀的各類“半拉子”建筑、構(gòu)筑物近60萬平方米，處置“半拉子”工程90多宗，同時重點對城市28條街道進(jìn)行整治，共收回閑置土地1.38萬畝，其中8000多畝用于城市文化設(shè)施、公園綠地和廣場的建設(shè)。正是由于收回大量的閑置土地，才為三亞城市建設(shè)提供了更為廣闊的天地。城市面貌的改變有力地促進(jìn)旅游業(yè)的快速發(fā)展。三亞市利用收回閑置土地進(jìn)行綠化美化，完成了一批城市道路以及廣場、公園的綠化建設(shè)和改造，新增綠化面積近100萬平方米。目前，三亞城市森林覆蓋率已達(dá)62%，建成區(qū)綠地率達(dá)4
華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店營銷推廣策劃報告