蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
、總論
1、項(xiàng)目建設(shè)背景
蘇州新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)江蘇省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。楓橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)商。而浙江省特別是杭州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開(kāi)發(fā)水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開(kāi)發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)蘇州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)蘇州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過(guò)對(duì)蘇州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)蘇州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足蘇州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤(rùn)。
該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開(kāi)。
2、項(xiàng)目概況
該地塊位于蘇州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接蘇州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有何山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。
二、蘇州市介紹
蘇州位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍無(wú)錫，南接吳江，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：常熟市1094平方公里，張家港市772.4平方公里，太倉(cāng)市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吳縣市1257.42平方公里，吳江市1092.9平方公里。2001年，蘇州市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在長(zhǎng)江三角洲位居第二，列全國(guó)第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市的人口580.53萬(wàn)，城區(qū)人口為80萬(wàn)。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動(dòng)二期開(kāi)發(fā)。
三、蘇州市住宅市場(chǎng)分析
1、2002年以前蘇州市住宅市場(chǎng)分析
在這之前，蘇州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：
1）、土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。
2）、整個(gè)蘇州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺(jué)得不合算。
3）、居民居住觀念沒(méi)有改變。大多數(shù)蘇州人認(rèn)為，過(guò)了蘇杭大運(yùn)河就覺(jué)得離開(kāi)了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為蘇州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，楓橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。
4）、消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)蘇州市的房?jī)r(jià)。許多蘇州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢(qián)去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。
5）、這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過(guò)許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實(shí)施），但一直沒(méi)能使蘇州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。
2、2002年以來(lái)蘇州市住宅市場(chǎng)分析
2002年是蘇州房?jī)r(jià)飛漲的一年。2001年10月份，蘇州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于蘇州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的維一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。
1）、蘇州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。
2）、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。
3）、在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
4）、加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。
3、蘇州新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析
蘇州去年10月份拍賣(mài)的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據(jù)蘇州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：蘇州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。
現(xiàn)介紹一下蘇州新區(qū)最新房?jī)r(jià)：
序號(hào) 樓盤(pán)名稱 住宅類型 價(jià)格（元/ m2）
1 運(yùn)盛美之苑 小高層（復(fù)式） 3600~3800
2 名城 多層公寓 3200（均價(jià)）
3 格林花園 多層公寓 3000（均價(jià)）
4 陽(yáng)光水岸 小高層 3500（均價(jià)）
5 麗景苑 高層 4500（均價(jià)）
綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/ m2 ，小高層在3500元/ m2 ，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2 。
4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景
楓橋老鎮(zhèn)改造被蘇州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。
上半年，杭州開(kāi)發(fā)商159萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得了新區(qū)自來(lái)水地塊，樓板價(jià)約為1000元/ m2 ，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)新區(qū)還沒(méi)有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。
所以，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3300元/ m2 。
四、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)
序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量
1 總用地面積 畝 126
2 總建筑面積 平方米 160000
2.1 住宅面積 平方米 152000
2.2 商鋪面積 平方米 8000
3 容積率 2.0
4 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房 平方米 1120
5 可售住宅面積 平方米 150880


四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析
1、編制依據(jù)
1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；
2）、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。
2、投資估算
投資估算表
序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬(wàn)元）
1 土地費(fèi)用 120 126 15000
2 前期費(fèi)用 100 160000 1600
2.1 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 20 160000 320
2.2 各類規(guī)費(fèi) 80 160000 1280
3 工程費(fèi)用 1200 160000 19200
3.1 建安工程費(fèi) 1100 160000 17600
3.2 室外工程 50 160000 800
3.3 機(jī)電工程 50 160000 800
4 銷售費(fèi)用 按銷售收入的2%提計(jì) 1100
5 管理費(fèi)用 按銷售收入的3%提計(jì) 1700
6 資金成本 1900
7 總投資 40500
3、銷售收入
根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境和蘇州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/ m2 ，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/ m2 。銷售收入見(jiàn)下表：
序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 價(jià)格 金額（萬(wàn)元）
1 住宅 元/ m2 150880 3500 52808
2 低層商鋪 元/ m2 8000 5000 4000
3 合計(jì) 56808
4、營(yíng)業(yè)稅及附加
本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬(wàn)元。
5、盈利能力分析
財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表
序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)
1 現(xiàn)金流入 56808
1.1 銷售收入 56808
1.2 其它收入 0
2 現(xiàn)金流出 43908
2.1 成本投資 40500
2.2 營(yíng)業(yè)稅及附加 3408
3 稅前利潤(rùn)額 12900
4 項(xiàng)目稅前利潤(rùn)率 29.4%

五、結(jié)論與建議
1、 用分期開(kāi)發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力；
2、 做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤(pán)形象。

蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告