項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析
一 期 二 期
第一階段：日式園林區(qū) 地中海風(fēng)情區(qū)
第二階段：法式景觀園林區(qū) 維也納風(fēng)情區(qū)

闡釋:1、創(chuàng)造”生態(tài)化”的環(huán)境,全面滿足貴陽人對美化,人文的需要是社會生態(tài)型住宅的基本內(nèi)涵
２、引入“動線綠化”理念，做到移步換景，景隨步移。
３、強(qiáng)力塑造各種風(fēng)情區(qū)的文化內(nèi)涵，是提升層次美鍵一環(huán)。
４．強(qiáng)調(diào)“１００％的參與式園林“（即園林的實(shí)用率）
５、強(qiáng)調(diào)園林“綠視率“的概念。

《一》 社區(qū)形象定位
一幅異國風(fēng)情畫
異國風(fēng)情

主推： 一幅異國風(fēng)情畫

闡釋：
（1） 貴陽人的消費(fèi)觀念比較超前，向往國外的生活方式，正迎合了這市場的需求。
（2） 通過“畫“來襯托環(huán)境的美。
（3）為社區(qū)以后塑造“綠，靜，美“的形象做好鋪墊。
（4）炒作的素材比較多
（5）在多個階段推出都有新的賣點(diǎn)，容易引起市場的關(guān)注。.

（二）一期園林概念分析

１． 日式園林

概念： “內(nèi)心的庭園”
內(nèi)容：
a. 櫻花
b. 白砂
c. 石燈籠
d. 踏石
e. 竹子
f. 小假山

２．法式雙景觀園林區(qū)

名稱： “楓丹白露”
內(nèi)涵： ～永久的光榮或浪漫的天堂～
內(nèi)容：
a． 噴泉
b． 建筑小品
c． 花架
d． 花壇的花卉與香草
e． 規(guī)則的草坪
f． 雕塑

格調(diào)：
a． 突出自然景觀與現(xiàn)代文明的結(jié)合
b． 強(qiáng)調(diào)“雙景觀”居住概念
c． 突出居住“第二空間的概念”










【項(xiàng)目組團(tuán)概念分析】

卓信.名都

一期 二期 三期
陽光領(lǐng)域 陽光領(lǐng)域 金領(lǐng)域
白領(lǐng)域 白領(lǐng)域

命名分析：
陽光領(lǐng)域
（１）項(xiàng)目為東西向的長條形，陽光比較充裕。
（２）就因?yàn)槭?rdquo;貴”陽才用“陽光“兩字。
白領(lǐng)域 項(xiàng)目的主流客戶群為中產(chǎn)階級，比較有概括性。
金領(lǐng)域 作為項(xiàng)目最高的形象，針對高級收入的目標(biāo)客戶群。

組團(tuán)名稱的意義：
１、 社區(qū)的品牌可以通過不同的側(cè)面進(jìn)行塑造
２、 不同的組合團(tuán)概念可以吸引不同的客戶群，讓置業(yè)感覺這項(xiàng)目有三個不同類型的社區(qū)可以來選擇，增強(qiáng)可選性。
３、 不同組團(tuán)不同的賣點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目可持續(xù)炒作的賣點(diǎn)。

【展銷會推廣策略分析】


時間： ２００１年９月２０－２６日參展
目的： 做宣傳推廣，樹立小區(qū)品牌形象
內(nèi)部認(rèn)購

問題點(diǎn)：
a 預(yù)售證沒拿到，在內(nèi)部認(rèn)購上會使買家持觀望態(tài)度；
b 工程進(jìn)度難以大量開展，也會使買家持觀望態(tài)度；
c 項(xiàng)目剛開盤，也會使買家持幣觀望；

（一） 展銷會我們的推廣方案：

１、只是做形式上的宣傳，廣而告知，不做大量的推廣
２、強(qiáng)力推廣項(xiàng)目
〈１〉 這是極好的銷售機(jī)會
〈２〉 項(xiàng)目搶占市場的時機(jī)，要一炮而紅從眾多的樓盤中脫穎而出

（二） 如何在房交會上有很好的銷售業(yè)
我們的目標(biāo)：８０－１２０套
１、 房交會前期推廣思路

時 間 事 項(xiàng) 工作單位 備 注


9月1日-10月10日 派發(fā)單張10000份
１、 油榨街
２、 南明其它區(qū)域
３、 云巖區(qū)
４、 二戈寨主要針對大的單位小區(qū)和居委會派發(fā) 銷售部與外騁大學(xué)生（約50人次，工作時間一天，每天30元）

地毯式的宣傳做好鋪墊



9月8日-15日 “貴陽人建筑自己的家園”活動 電臺、報社、銷售部、公司 項(xiàng)目前期規(guī)劃鋪墊
“項(xiàng)目形象代表” 報社、銷售部 項(xiàng)目前期形象炒作

9月20日前
在星力百貨連續(xù)二星期做展銷
銷售部
項(xiàng)目前期社會形象宣傳

9月10日-19日
報紙廣告
銷售部
項(xiàng)目前期社會形象宣傳

8月25日-8月20日
電 臺
銷售部
高密度宣傳異國風(fēng)情區(qū)
２、 避項(xiàng)目銷售風(fēng)險的策略：
消費(fèi)者顧慮：預(yù)售證、工程進(jìn)度、園林景觀是否做到。
我們的策略：
（1） 在取得預(yù)售證前采取“無條件退房”策略，這筆款由貸款銀行監(jiān)控，公證處公證。
（2） 展銷會期間由：園林設(shè)計(jì)單位、施工建設(shè)單位、工程監(jiān)管單位、建筑設(shè)計(jì)單位、產(chǎn)權(quán)處、銀行、公證處等。
園林設(shè)計(jì)單位：解決消費(fèi)者的園林效果問題。
施工單位：解決工程質(zhì)量與外立面的效果問題。
產(chǎn)權(quán)處：解決預(yù)售證的問題（在辦）
銀行；解決交款后退款的保證（公證處）

３、 展銷會前的市場炒作

9月10日-15日時推出的“日本風(fēng)情區(qū)”

（1） 五天內(nèi)銷售完畢的炒作引起市場的轟動
（2） 9月20日-26日推出“法國風(fēng)情區(qū)“制造搶購的前期氛圍，造成項(xiàng)目一推出被市場認(rèn)可的賣場。








【項(xiàng)目賣點(diǎn)分析】

１、 與“中天星園、在水一方”同板塊的項(xiàng)目區(qū)域賣點(diǎn)
２、 文化會所（圖書館與綠色通道門診治）
３、 雙語幼兒園（中英幼兒園）
４、 私立小學(xué)（與一品牌學(xué)校合作）
５、 異國風(fēng)情區(qū)（日式、法式、地中海式……）
６、 自然環(huán)保式、現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格
７、 北面的山（強(qiáng)調(diào)“大氧吧”的概念）
８、 周邊生活的成熟度（強(qiáng)調(diào)成熟生活圈）

您的家=戶內(nèi)面積+戶外景觀空間+有品味外立面+生活配套+異國風(fēng)情的度假生活

強(qiáng)調(diào)：（1）、家的附加值
（2）、現(xiàn)代生活：休閑與交流
（3）、空間的“透視率度”
（4）、產(chǎn)品特色概念
卓信名都的八大賣點(diǎn)，就是您購買的八大理由




【房交會前期媒體宣傳分析】

（一） 戶外廣告；
１、 車身廣告；突出中庭花園的環(huán)境畫面
２、 大型噴畫：突出異國風(fēng)情區(qū)和形象代言人
３、 燈箱廣告：突出“卓信.名都”與“異國風(fēng)情區(qū)”概念
（二） 電臺廣告：（圖文廣告）
第一階段：突出異國風(fēng)情區(qū)與都市度假的生活方式
第二階段：突出日式風(fēng)情區(qū)宣傳
第三階段：突出法式風(fēng)情區(qū)宣傳
（三） 報紙廣告：
第一階段：塑造園林綠化用地千萬平方米的異國風(fēng)情區(qū)
第二階段：“一萬元”置業(yè)市區(qū)的概念突出市中心的擁擠、干擾等的環(huán)境，推出項(xiàng)目在市內(nèi)的綠、靜美、生活環(huán)境。
第三階段：日式園林區(qū)（市場反應(yīng)轟動的炒作）
第四階段：法式園林區(qū)

注：1、日式園林區(qū)第一、第二幢9月20日前推完
2、法式園林區(qū)第三、四、五幢為9月20-9月25日強(qiáng)調(diào)
3、推“1”為“2”做好炒作的鋪墊
【項(xiàng)目定位】

卓信.名都項(xiàng)目定位：

~異國風(fēng)情~
~貴陽第一花園住宅小區(qū)~

主題廣告語：
魅力之城
讓你每天感受假日情懷
貴陽第一生活環(huán)境

主推： 異國風(fēng)情
讓你每天感受假日情懷








【一期推盤價格走勢分析】

首推1號樓、2號樓
1號樓均價2100元/平方米
2號樓均價2400元/平方米

目的：1、由1、2號樓測試市場
（一） 1號樓主要用“低開高走”的策略起動市場，引起市場轟動效應(yīng)，目的使銷售形成旺銷的良性循環(huán)。
（二） 2號樓主要測試中高價位的市場反應(yīng)程度，用95折的優(yōu)惠即2340元/平方米的均價看市場反應(yīng)情況作以后項(xiàng)目價格定位的標(biāo)準(zhǔn)。
（三） 測出市場對本項(xiàng)目南北向與東西向的價差標(biāo)準(zhǔn)。
（四） 測出本項(xiàng)目的景觀價格系數(shù)，做到景觀價值的最大發(fā)揮，是創(chuàng)造本次最大利潤的挖掘點(diǎn)。
2、由1、2號樓吸納兩部分市場
（一） 1號樓主要測試郊區(qū)客戶群衡量本項(xiàng)目對此區(qū)域客房的吸引度。
（二） 2號樓主要測試市區(qū)同檔甚至高檔盤的客戶群，這是項(xiàng)目升價的關(guān)鍵
項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析