如何正確衡量房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)
目前人們普遍用“平均銷(xiāo)售價(jià)格”來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格的變動(dòng)情況。所謂平均銷(xiāo)售價(jià)格，即用銷(xiāo)售額除以銷(xiāo)售面積所得到的價(jià)格。但是用“平均銷(xiāo)售價(jià)格”來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格走勢(shì)是存在問(wèn)題的。我們看這樣一個(gè)例子。根據(jù)某公司對(duì)北京市2002年第三季度的市場(chǎng)分析，這個(gè)季度新開(kāi)的50多個(gè)樓盤(pán)中，有相當(dāng)數(shù)量是位于城區(qū)外圍地段及城近郊區(qū)的普通住宅，其售價(jià)低于北京住宅的平均價(jià)格水平，這使得“北京市住宅平均價(jià)格水平下降了”。再看另一個(gè)例子，假如某一年市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目較多，銷(xiāo)售量很大，而第二年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目減少，而商品住宅的銷(xiāo)售量又猛升，這樣第二年的住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì)比第一年要高。以上這兩個(gè)例子中平均銷(xiāo)售價(jià)格的上漲和下跌是否真實(shí)地反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的變化呢?顯然不是。下面就以住宅市場(chǎng)為例對(duì)其進(jìn)行探討。
一、用平均銷(xiāo)售價(jià)格度量房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格的缺陷
“平均價(jià)格”這個(gè)指標(biāo)的變化中會(huì)混雜兩種因素的作用。其一是市場(chǎng)因素，即供求力量的相對(duì)力量，供大于求時(shí)價(jià)格下跌，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上升；其二是非市場(chǎng)因素，例如供給結(jié)構(gòu)和住宅特征等。當(dāng)市場(chǎng)中的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時(shí)，即使供求關(guān)系不變，平均價(jià)格也會(huì)變化，例如政策性低價(jià)位住宅的比例上升會(huì)使平均價(jià)格下降。如果市場(chǎng)上住宅的平均質(zhì)量(包括建造質(zhì)量、區(qū)位、環(huán)境等)上升了，那么在供求關(guān)系不變的情況下，平均價(jià)格也會(huì)上升。由此可見(jiàn)，如果僅用平均價(jià)格來(lái)度量房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格的變化情況，就無(wú)法區(qū)分它的上漲或者下跌究竟是由于市場(chǎng)因素引起的，還是由于非市場(chǎng)因素引起的，這顯然不利于我們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。
造成這個(gè)問(wèn)題的原因是由于我們對(duì)于“價(jià)格”的界定并不清楚。我們所說(shuō)的“平均銷(xiāo)售價(jià)格”實(shí)際上是一種平均支出額的概念，即這一階段購(gòu)房者的支出總額除以總面積。而價(jià)格應(yīng)當(dāng)是指某種具有固定特征的商品(或稱(chēng)之為“標(biāo)準(zhǔn)商品”)每單位的市場(chǎng)價(jià)格，所以一談到價(jià)格，必然對(duì)應(yīng)著一種標(biāo)準(zhǔn)商品。只有這種含義的價(jià)格才能夠真正反映市場(chǎng)供求關(guān)系隨時(shí)間的變化情況。但是房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品互異性很強(qiáng)的商品，幾乎沒(méi)有任何兩宗房地產(chǎn)的特征是完全相同的。這里所說(shuō)的特征，包括房地產(chǎn)自身的特征和周邊環(huán)境的特征。以住宅為例，自身的特征可以是住宅的面積、臥室或浴室個(gè)數(shù)、設(shè)計(jì)水平、裝修程度等等；周邊環(huán)境的特征可以是小區(qū)居民的文化層次、小區(qū)環(huán)境、購(gòu)物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。不同特征的房地產(chǎn)擁有不同的支出額，僅將它們平均起來(lái)無(wú)法反映真正意義上的價(jià)格。國(guó)外普遍的做法是測(cè)算“同質(zhì)住宅”的價(jià)格和變動(dòng)情況。所謂“同質(zhì)住宅”，是指特征不隨時(shí)間發(fā)生變化的標(biāo)準(zhǔn)住宅。在觀察市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)一直以它為基準(zhǔn)，就可以排除非市場(chǎng)因素的影響，而集中反映由于市場(chǎng)供求關(guān)系變化導(dǎo)致的價(jià)格變動(dòng)。顯然，同質(zhì)住宅價(jià)格和平均銷(xiāo)售價(jià)格之間的差距反映了供給結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)特征的變化。如圖1所示：

當(dāng)然這并不是否定平均銷(xiāo)售價(jià)格的作用。平均銷(xiāo)售價(jià)格是一種平均支出額的概念，因此能夠在一定程度上反映這個(gè)階段居民的購(gòu)房支出水平，可以在各個(gè)地區(qū)之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?。但是如果用平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)分析某一地區(qū)住宅價(jià)格隨時(shí)間的變化情況，即進(jìn)行縱向比較，就會(huì)產(chǎn)生誤差。

二、測(cè)算同質(zhì)住宅價(jià)格的兩種方法
現(xiàn)在我們以住宅為例探討測(cè)算價(jià)格變動(dòng)的方法，這些方法同樣適用于其它的物業(yè)類(lèi)型。通常有兩種方法可以測(cè)算同質(zhì)住宅的價(jià)格變動(dòng)情況，一種是效用價(jià)格模型(Hedonic Model)法，另一種是重復(fù)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)(Repeat Sales Price Indices)法。
1．特征價(jià)格法。
特征價(jià)格法的思路是在住宅價(jià)格與住宅特征和銷(xiāo)售時(shí)間之間建立起聯(lián)系，即建立起一個(gè)Hedonic方程。這里所說(shuō)的特征同樣也包括住宅自身的特征和周邊環(huán)境的特征。在這個(gè)方程中，住宅價(jià)格是住宅特征銷(xiāo)售時(shí)間的函數(shù)，其中有一些參數(shù)需要確定。一旦這些參數(shù)確定了，我們就可以設(shè)定一個(gè)“同質(zhì)住宅”的特征值，然后將這些特征值代人上述方程，就可以得到該同質(zhì)住宅在不同時(shí)期的價(jià)格，這種價(jià)格能夠反映住宅市場(chǎng)中價(jià)格的走勢(shì)。
為了得到這些參數(shù)的取值，需要獲得住宅市場(chǎng)中一段時(shí)間內(nèi)大量的銷(xiāo)售案例，得到它們的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售時(shí)間和住宅的特征，然后通過(guò)統(tǒng)計(jì)回歸的方法估計(jì) Hedonic方程中的參數(shù)。
在利用Hedonic方程時(shí)要注意的是如何給住宅的特征賦值。住宅的特征包括住宅的面積、臥室或浴室個(gè)數(shù)、設(shè)計(jì)水平、裝修程度、小區(qū)環(huán)境、綠化率、購(gòu)物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。這些特征有些是連續(xù)型的變量，例如面積、綠化率等，可以直接將它們的值代入方程；有些是離散型的變量，例如臥室個(gè)數(shù)等，我們可以將它們的值取為1、2、3……，然后代入方程；有些特征的屬性是“有”或者“無(wú)”，例如附近是否有學(xué)校，我們可以給它賦予0或者1的取值(這稱(chēng)為“虛變量”)；有些特征并沒(méi)有具體值，例如裝修程度、購(gòu)物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量等，我們可以將其分級(jí)(高、中、低或者其它分級(jí)方式)，然后賦予它們1、2、3……的值。
應(yīng)當(dāng)注意，用Hedonic模型計(jì)算出來(lái)的價(jià)格變動(dòng)序列并不僅僅是一種指數(shù)(相對(duì)值)，而是同質(zhì)住宅的價(jià)格(絕對(duì)值)。因此它的應(yīng)用比指數(shù)更廣泛，可以計(jì)算任何一種住宅在任何時(shí)期的估計(jì)價(jià)格。但是由于Hedonic模型需要大量的數(shù)據(jù)、特別是關(guān)于住宅特征的數(shù)據(jù)，收集這些數(shù)據(jù)往往是非常困難而且成本高昂的，因此它的應(yīng)用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征數(shù)據(jù)，那么結(jié)果就會(huì)產(chǎn)生偏差。能夠回避這些問(wèn)題的辦法就是采用下面的重復(fù)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)法。
2．重復(fù)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)法。
這種方法避免了需要收集住宅特征數(shù)據(jù)的困難，我們只需要得到銷(xiāo)售時(shí)間和銷(xiāo)售價(jià)格的數(shù)據(jù)。它所需要的樣本是在這段時(shí)間內(nèi)發(fā)生過(guò)重復(fù)交易(兩次或兩次以上)的住宅。其基本原理是認(rèn)為同一套住宅在較短的時(shí)間內(nèi)其特征不會(huì)發(fā)生變化，因此重復(fù)交易的價(jià)格自然滿足了同質(zhì)性的要求。同一套住宅兩次交易的價(jià)格之比僅僅體現(xiàn)了時(shí)間因素，即這兩個(gè)交易時(shí)間之間住宅市場(chǎng)中價(jià)格水平的相對(duì)變化。
采用多個(gè)交易案例(每個(gè)案例都存在兩次或兩次以上的交易價(jià)格)，就可以列出關(guān)于每一個(gè)時(shí)期住宅市場(chǎng)中價(jià)格相對(duì)值(其實(shí)就是一種價(jià)格指數(shù))的聯(lián)立方程組，解此方程組就可得到價(jià)格指數(shù)在各期的值，也就是同質(zhì)住宅價(jià)格隨時(shí)間的相對(duì)變化。
由此可見(jiàn)，重復(fù)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)法利用同一套住宅的多次交易來(lái)保證住宅的“同質(zhì)”性，但只能夠提供一種價(jià)格的指數(shù)，即價(jià)格的相對(duì)變化情況，而不能給出具體的價(jià)格絕對(duì)值。它的優(yōu)勢(shì)是所需的數(shù)據(jù)較少，但是由于它只考慮重復(fù)交易的案例，因此可能會(huì)遺失大量在此期間僅交易了一次的住宅數(shù)據(jù)。

三、同質(zhì)住宅價(jià)格指標(biāo)的應(yīng)用與房地產(chǎn)指數(shù)
從以上對(duì)兩種方法的介紹可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格的走勢(shì)并不能從市場(chǎng)交易價(jià)格中直接觀察到，而需要首先剔除掉非市場(chǎng)因素的影響。剔除方法就是設(shè)立一個(gè)特征不隨時(shí)間發(fā)生變化的“同質(zhì)住宅”，考察它的價(jià)格變化。
從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，應(yīng)用 Hedonic模型的難度較大。國(guó)外在這方面的研究較多，已經(jīng)逐漸在住宅特征的選擇方面達(dá)成了一致。但是由于國(guó)情的不同，他們認(rèn)為重要的特征可能并不適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而目前關(guān)于在我國(guó)究竟應(yīng)當(dāng)選擇哪些特征的研究還很少。數(shù)據(jù)的收集也是一個(gè)大問(wèn)題，目前我國(guó)尚沒(méi)有針對(duì)單個(gè)住宅所進(jìn)行的跟蹤調(diào)查體系。重復(fù)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)法是可以采用的方法，雖然在我國(guó)重復(fù)交易的案例不多，但開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅往往都是較為標(biāo)準(zhǔn)的，在一個(gè)項(xiàng)目中存在很多特征基本相同的住宅，可以將它們的交易近似看作是重復(fù)交易。另外，我們還可以通過(guò)估價(jià)的方法對(duì)當(dāng)期沒(méi)有發(fā)生交易的住宅估算價(jià)格，雖然誤差可能較大，但也不失為數(shù)據(jù)缺乏時(shí)的一個(gè)選擇。
以上對(duì)同質(zhì)住宅的討論，實(shí)際上也說(shuō)明了在編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)所必須遵循的原則，即保證樣本的同質(zhì)性。由于指數(shù)是僅從時(shí)間角度來(lái)看價(jià)格的變化，如果每期的樣本都發(fā)生變化，那么做出的指數(shù)就不具有可比性，也就失去了指數(shù)本來(lái)的意義。有些指數(shù)僅僅使用了平均價(jià)格的數(shù)據(jù)，將其轉(zhuǎn)換為相對(duì)值，這顯然是有問(wèn)題的，它與平均價(jià)格相比并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。有些指數(shù)雖然沒(méi)有直接使用平均價(jià)格，但是在編制時(shí)也沒(méi)有充分考慮樣本的同質(zhì)性，樣本發(fā)生變化的頻率很高，在一段時(shí)期之后幾乎所有的樣本都被替換掉了。雖然可以采用調(diào)整基期的方法對(duì)樣本變化后的指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，但如果不同時(shí)調(diào)整樣本變化前的所有指數(shù)序列，那么整個(gè)指數(shù)序列就不再是基于同質(zhì)樣本的了。
實(shí)際上重復(fù)銷(xiāo)售法就是國(guó)際上編制房地產(chǎn)指數(shù)時(shí)常用的方法，Hedonic模型方法除了可以用于編制指數(shù)外，還有更為廣泛的應(yīng)
如何正確衡量房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)