新華世紀(jì)園市場報(bào)告
長寧區(qū)在“九五”期間，區(qū)內(nèi)進(jìn)行了大量的危棚簡屋的改造工作，基本解決了人均4平方米以下困難的住房問題。而住宅竣工面積達(dá)到480萬平方米，以公寓、花園和職工住宅為統(tǒng)計(jì)對象的房屋成套率超過80%。“十五”期間，重點(diǎn)將移向優(yōu)化住宅建設(shè)，走中高檔路線，建造21世紀(jì)上海市民適用房。重點(diǎn)建設(shè)“兩線”、“兩區(qū)”。“兩線”——天山路沿線和長寧路沿線，總建筑量將超過120萬平方米；“兩區(qū)”——占地70公頃的古北一、二區(qū)和虹橋高級別墅。天山路沿線建成擁有住宅品質(zhì)、對外交通、環(huán)境質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施組合優(yōu)勢的新世紀(jì)示范居住區(qū)，規(guī)模達(dá)120萬平方米左右。長寧路的遵義路、古北路段是舊區(qū)改造基地，規(guī)模近50萬平方米，它將以長寧路干道和內(nèi)環(huán)線為交通依托，成為成熟的居住區(qū)。古北一區(qū)二區(qū)規(guī)模近50萬平方米，與現(xiàn)在的古北新區(qū)構(gòu)成新的古北涉外居住區(qū)。虹橋高級別墅區(qū)位于西郊賓館西側(cè)，核心區(qū)占地100公頃，將建成規(guī)模最大、環(huán)境最優(yōu)的豪宅區(qū)。
一、價(jià)位分布
截至今年5月底，長寧區(qū)樓盤共144個(gè)，其中含別墅24個(gè)。目前尚在銷售之中的有127個(gè)樓盤，另17個(gè)則已基本不再發(fā)售，而采用出租的形式在市場上出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)樓盤以中高檔樓盤為主，價(jià)位主要集中在5000-7000元/平米的范圍，該價(jià)位站到了總體的43.3%；而價(jià)位在3000-5000元/平米的中檔樓盤與超過7000元/平米的高檔樓盤所占份額差不多，分別是28.3%和27.6%；區(qū)域內(nèi)僅一個(gè)樓盤是低于3000元/平米的。因此本區(qū)的房地產(chǎn)在整個(gè)上海市區(qū)范圍內(nèi)的檔次較高。
二、樓盤板塊分布
本區(qū)域可劃分為7個(gè)板塊：新華路板塊、古北新區(qū)板塊、虹橋路板塊、中山公園板塊、天山路板塊、仙霞路板塊和新涇地區(qū)板塊。
板塊 占長寧區(qū)樓盤總數(shù)的百分比（%）
新華路 26
天山路 6
新涇地區(qū) 8
仙霞新村 26
古北地區(qū) 14
中山公園 14
虹橋路 22
本區(qū)域樓盤的價(jià)位基本上由離市中心距離比較近的內(nèi)環(huán)高架以內(nèi)區(qū)域向內(nèi)環(huán)高架以外區(qū)域降低。環(huán)線以內(nèi)樓盤均價(jià)在6500元左右，環(huán)線以外樓盤均價(jià)降低到6100元左右。
虹橋路、古北地區(qū)、新華路三個(gè)板塊是區(qū)內(nèi)高價(jià)位樓盤和別墅聚集的地區(qū)。三個(gè)板塊的均價(jià)在7000元/平米以上。虹橋路板塊集中了區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)別墅，占據(jù)了區(qū)內(nèi)別墅份額的三分之二。而古北則以高檔公寓為主，價(jià)位多在5000元/平米以上，在售樓盤中高于7000元/平米的就占60%。古北的公寓已成為成熟的出租區(qū)，涉外租賃非常活躍，已建成樓盤幾乎都有可供租賃的房源。
北側(cè)的中山公園（即長寧路周邊）、天山路以及仙霞新村樓盤數(shù)量占總體的30%，價(jià)位在5000-6000元/平米之間，是中檔住宅區(qū)聚集的地段。新涇地區(qū)的盤量和價(jià)位都偏低，均價(jià)在4000元左右，這與該地區(qū)地理位置較偏，基礎(chǔ)設(shè)施配套相對較弱有關(guān)。

三、房產(chǎn)市場總體去化態(tài)勢分析
目的
我們的目的是希望通過對上海整個(gè)房產(chǎn)市場的供需對比，從產(chǎn)品形態(tài)、銷售價(jià)格、供給量及銷售率等的分析來得出上海房產(chǎn)市場目前基本的建筑供需態(tài)勢和判斷市場大勢的基礎(chǔ)，同時(shí)也為我們最終的價(jià)格定位提供一個(gè)較有說服力的參照比。

房產(chǎn)市場總體分析
1）房產(chǎn)市場需求一覽表:
購房總價(jià) 40-60萬元 60-80萬元 80萬元以上
需求比例 38% 32% 需求強(qiáng)烈（環(huán)線內(nèi)）
房型面積 60-80平方米 80-120平方米 130平方米以上
需求比例 7% 65%、35% 7%
建筑類型 多層 小高層 高層
需求比例 77.2% 22.3% 5%
小區(qū)配套 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)車位 小區(qū)會所
需求比例 62.8% 53.9% 31.4%

2） 產(chǎn)品形態(tài)分析
就目前的房產(chǎn)市場來看，新開樓盤大多呈現(xiàn)出清新簡約的建筑風(fēng)格，同時(shí)小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)也已從以往的強(qiáng)調(diào)高綠化率，“升華”為追求自然美景和生活意境相協(xié)調(diào)；

3） 銷售價(jià)格分析
就我們統(tǒng)計(jì)分析，今年本市新開樓盤普遍采取了“產(chǎn)品策略”，即對自身開發(fā)項(xiàng)目力求完美，希望借此向目標(biāo)客戶展示最符合他們目前及今后需求的產(chǎn)品（包括房型格局、居住環(huán)境、配套設(shè)施等）；而同時(shí)在價(jià)格的制定上，則多采取按質(zhì)定價(jià)的策略，很少采用“奇貨可居”的高價(jià)策略和低價(jià)的“價(jià)格誘餌”策略。從中我們不難看出，“價(jià)格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價(jià)格制定的合理與否，將直接影響到發(fā)展商的預(yù)期銷售目標(biāo)，并進(jìn)而影響到發(fā)展商在最短時(shí)間段內(nèi)獲取最大利潤的可能性；

4） 主力房型分析
時(shí)下購房主力正從高收入群體向中等收入群體轉(zhuǎn)變，購房者的平均單位購房面積沒有下降，而呈逐年上升的趨勢。與此相隨，購房者對于三房的青睞程度和選擇比例也在增加。今年的新開樓盤，三房戶型比例已與二房戶型比例相近；三房面積以130平方米左右為主、二房面積以100平方米左右為主。隨著上海房產(chǎn)市場購買需求的進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)三房戶型的需求比例還會增加，三房面積也會分化，130平方米以上的三房比例還會逐漸增加；












第二章 本案所處區(qū)域環(huán)境

本案位于新華路西端，與凱旋路相鄰。新華路曾經(jīng)是國賓道，一些使館、別墅也在該條道路上，該路給人以典雅、幽靜之感覺，在上海市民的心目中，它是一條比較高級的路段。但新華路整條道路給人們的印象并非從頭到位都是一致的，大體上由東端向西端呈逐漸衰減態(tài)勢。東端靠近淮海西路，與上海影城相鄰，因此是新華路上最黃金的地段，由此向西，地段優(yōu)勢逐漸減弱，本案雖然處于新華路上，但地段優(yōu)勢相對較小。
本案附近的生活設(shè)施較為齊全，附近的商店、超市、娛樂設(shè)施眾多。銀行、郵局就在周邊。如果需要就醫(yī)，光華醫(yī)院就在附近。
本區(qū)域的文化氛圍較為濃厚，幸福路小學(xué)、新華小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、建青實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東華大學(xué)、上海交通大學(xué)等都距本案不遠(yuǎn)。特別是東華大學(xué)和上海交大都是全國重點(diǎn)大學(xué)，有很高知名度，上海交大更是不僅在國內(nèi)，而且在國際上也有一定的影響。
本區(qū)域的交通狀況也較良好。臨近本案就有輕軌明珠線延安西路站。公交線路眾多：有48路（連云路——延安西路——上海動物園）、57路（銅仁路——凱旋路——龍柏新村）、72路（日暉新村——凱旋路——天山支路）、113路（西區(qū)汽車站——凱旋路——上?；疖囌荆?26路（虹橋路加華商業(yè)中心——凱旋路——新開河儀電招商市場）、309路（公興路——仙霞路）、311路（十六浦——凱旋路——北新涇鎮(zhèn)）、320路（延安東路外灘——凱旋路——天山路）、328路（上海火車站——凱旋路——上海動物園）、519路（安化路凱旋路——航華新村）、806路（中山南一路——香花橋——虹橋國際機(jī)場）、808路（金鐘路——安順路——上海體育館）、840路（上海體育館——新華路——大華新村）、855路（新涇八村——長順路、911路（老西門——凱旋路——萬科城市花園）。

一、區(qū)域市場總體去化態(tài)勢分析
目的
我們有必要在這里通過針對本案所處區(qū)域（主要以新華路沿線為主）在以下各個(gè)方面的歸納分析來作為我們確立本案市場銷售定價(jià)的一個(gè)參照依據(jù)和基準(zhǔn)；同時(shí)也幫助我們確立并了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特性。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過對目標(biāo)消費(fèi)群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競爭個(gè)案的整體規(guī)劃等來分析并規(guī)劃本案小區(qū)會所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過本欄分析來確立本案今后的主要訴求對象。
1、 區(qū)域市場評估
作為本案的輻射區(qū)域，徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場的一舉一動都將影響到本案。而在2001年徐匯區(qū)根據(jù)市府的總體規(guī)劃，作出驚人的決定，今后將不再建造單價(jià)低于4000元/平方米的商品住宅，依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展綜合區(qū)”這一概念一心一意打造小區(qū)規(guī)模大、容積率低、環(huán)境優(yōu)美的高級住宅區(qū)。而本案作為徐匯區(qū)的輻射區(qū)域，加上交通位置的優(yōu)越條件（位于本案的輕軌凱旋路站正好與徐家匯形成一個(gè)兩點(diǎn)一線的互動格局）；另外，受徐家匯整體房價(jià)的制約，將有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者會轉(zhuǎn)向本案區(qū)域?qū)ふ疫m合他們的房源。而同時(shí)根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計(jì)分析，目前市場上傾向于購買小高層的消費(fèi)者呈逐漸上升的趨勢，這勢必會為本案今后吸引到相當(dāng)一部分意向不到的客源。

二、 周邊各案基本情況比較分析

案名 基地面積(平米) 建筑面積 容積率 樓層 綠化率(%)
申亞新華府 11380 39400 2.97 高層、小高層 31
當(dāng)代新華 13000 47000 3.61 小高層 36
新華名邸 15000 46000 3.07 小高層 35
晶采名人大廈 2500 18000 7 高層 60
香榭苑 8098 28000 3.46 小高層 35
佳達(dá)新苑 9700 28000 2.8 小高層、多層 32
淮海新公館 8521 44882 5.27 高層 42
淮海新名門 8000 19040 2.38 小高層 50

分析與說明：
1． 本區(qū)域位于上海老市區(qū)，發(fā)展歷史較悠久，建筑密度大，由此導(dǎo)致該區(qū)域的小區(qū)規(guī)模都偏小，基本上都在10000平米左右。晶采名人大廈的基地面積只有2500平米，是各樓盤中最小的，基地面積最大的為新華名邸，達(dá)15000平米。
2． 各樓盤一般以小高層和高層為主，其中小高層又要比高層多，而多層在本區(qū)域極為少見。
3． 由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤的容積率都較高，一般為3左右，晶采名人大廈的容積率則達(dá)到了7。
4． 各區(qū)域的基地面積不大，使得大部分樓盤的綠化率不高，所列8個(gè)樓盤中，有5個(gè)樓盤的綠化率未超過40%。目前上海市的大部分樓盤小區(qū)的綠化率都已超過了40%，由此可見該區(qū)域大部分樓盤的綠化率偏低。但有些樓盤由于容積率偏高，為了消化這一不利因素，特意增大了綠化率，如晶采名人大廈的容積率雖然很高，但它的綠化率也很高，達(dá)到了60%。

三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析
案名 單價(jià)范圍(元/平米) 均價(jià)(元/平米) 總價(jià)范圍(萬) 主力總價(jià)(萬)
申亞新華府 5700-7800 7000 63-313 150
當(dāng)代新華 5400-7200 6000 70-160 80
新華名邸 4880-6500 5600 47-83 50-60
晶采名人大廈 8000-10000 9000 70-200 100
香榭苑 5500-6900 6400 53-170 70-110
佳達(dá)新苑 4800-7086 5800 47-162 50-90
淮海新公館 6700-9300 7500 76-167 100
淮海新名門 5500-7200 6400 63-175 90

分析與比較：

1． 本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價(jià)位普遍較高。從均價(jià)來看，新華名邸最低，但也要達(dá)到5600元/平米；最高的為晶采名人大廈，為9000元/平米。
2． 該區(qū)域價(jià)位一般呈這樣的分布，即沿新華路越往東價(jià)位越高，如果在新華路兩側(cè)，則越靠近新華路價(jià)位越高。新華路是東西向，其東端是淮海西路，屬于被上海市民普遍認(rèn)可的高級地段，晶采名人大廈和淮海新公館的均價(jià)是所列樓盤中最高的兩個(gè)，它們所處的位置也正好是位于新華路和淮海西路相交的地段。佳達(dá)新苑離本區(qū)域的黃金交叉點(diǎn)（新華路、淮海西路）較遠(yuǎn)，當(dāng)代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新華路有一些距離，加之兩樓盤都是以低價(jià)吸引客戶，故上述三樓盤的價(jià)位在本區(qū)域?yàn)樽畹汀?
3． 申亞新華府位于新華路西段，屬于新華路上相對比較差的地段，故該樓盤的價(jià)位應(yīng)較低。但該樓盤顯然是要把自己定位于高檔次樓盤，層高做到3.05米、建有會所（該區(qū)域有會所的樓盤不多）、附贈小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器，目前該盤的均價(jià)為7000元/平米，是本區(qū)域中地段與價(jià)位背離的一個(gè)樓盤。
4． 從均價(jià)來看，本區(qū)域的樓盤分兩種情況：定位較高的樓盤均價(jià)在7500-10000元/平米，而定位相對較低的樓盤則把均價(jià)定在6000-6500元/平米
5． 該區(qū)域的主力總價(jià)呈現(xiàn)這樣的情況：區(qū)域內(nèi)高價(jià)位樓盤的主力總價(jià)在100萬左右，區(qū)域內(nèi)中價(jià)位樓盤則在70萬左右。
6． 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年我國的商品房空置量已超過1億平米，并且近幾年中，該項(xiàng)指標(biāo)每年呈增加趨勢，上海是商品房開發(fā)量較大的地區(qū)，在未來可能導(dǎo)致供明顯大于求的狀況，從而引起房價(jià)的變化，這一點(diǎn)應(yīng)引起我們的重視。

四、周邊個(gè)案面積比較分析
案名 面積范圍(平米) 主力面積(平米)
申亞新華府 103-313 190-212
當(dāng)代新華 91-136 120-130
新華名邸 64-130 100

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