中關(guān)村文化廣場(chǎng)營銷策劃報(bào)告
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
中關(guān)村文化廣場(chǎng)營銷策劃報(bào)告
摘 要
通過我公司對(duì)本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究,以及對(duì)8#樓方案的研究和分析,我們認(rèn)為本案銷售推廣的關(guān)鍵在于對(duì)本項(xiàng)目所在地域總體的策劃和推廣。
由于地理位置的優(yōu)勢(shì),開發(fā)商長(zhǎng)期本地經(jīng)營的優(yōu)勢(shì),以及開發(fā)商所具有的獨(dú)到的文化背景的優(yōu)勢(shì),使本項(xiàng)目具有了很好的潛質(zhì),擁有可以設(shè)計(jì)的空間,完全能夠運(yùn)作成為一個(gè)突出的、概念鮮明、立意獨(dú)特的房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)而通過項(xiàng)目的運(yùn)營和管理,可以使本項(xiàng)目成為中關(guān)村文化休閑的地標(biāo)性的建筑群落,為日后長(zhǎng)久經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。
同時(shí),根據(jù)我們分析,本項(xiàng)目由于歷史和當(dāng)前的原因,在設(shè)計(jì)、布局、環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面存在問題,這些問題會(huì)直接影響到項(xiàng)目推廣和銷售的效果。我公司從實(shí)際出發(fā),以客觀的角度對(duì)存在的問題進(jìn)行了分析,并提供了相應(yīng)的解決方案。
根據(jù)分析,我們建議把本地域塑造成為中關(guān)村人的精神家園,為中關(guān)村地區(qū)提供一個(gè)休息、交流和休閑娛樂的文化區(qū)域。
在宣傳推廣方面,我們主張以面帶點(diǎn),點(diǎn)面結(jié)合的方式進(jìn)行宣傳。即通過對(duì)本地域總體的宣傳,帶動(dòng)本項(xiàng)目(8#樓)的宣傳。
我公司所做的分析研究以事實(shí)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),在此基礎(chǔ)上,憑借公司所擁有的資源和經(jīng)驗(yàn),憑借對(duì)市場(chǎng)的了解和直覺,起草了策劃報(bào)告。我公司在客戶資源、對(duì)市場(chǎng)的把握和對(duì)營銷推廣的運(yùn)作方面有很好的優(yōu)勢(shì)。
我們真誠希望能夠和貴公司攜手合作。
第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析
一、 北京市寫字樓整體市場(chǎng)調(diào)查與分析
綜述:通過對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)總體供需對(duì)比分析,北京寫字樓市場(chǎng)的供需均在逐年增加,但從長(zhǎng)期的發(fā)展看,隨著加入WTO進(jìn)程的逐步加快,CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿?。目前寫字樓的租售情況在以穩(wěn)中有降的趨勢(shì)發(fā)展。但是我們認(rèn)為隨著中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的逐漸成熟,周遍商務(wù)氣氛的渲染,中關(guān)村地區(qū)寫字樓還會(huì)有很大的發(fā)展空間,是北京市寫字樓最有前景的區(qū)域。
(一)供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析
1、寫字樓供應(yīng)量分析
從京城寫字樓市場(chǎng)供給量來看,自1994年國家開始對(duì)甲級(jí)寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來,寫字樓入市量不大。1999年共有15棟寫字樓入市,建筑面積總計(jì)約68萬平方米,比1998年減少了43萬平方米; 2000年新入市的寫字樓約為90萬平方米,較1999年上漲22萬平方米,2001年共有11棟甲級(jí)寫字樓入伙,為市場(chǎng)新增供應(yīng)189.2萬平方米,這幾乎是2000年新增供應(yīng)的兩倍。截止到2001年底,北京市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到527萬平方米。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙,但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量的一部分。寫字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。
2、寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征
寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯,東西供應(yīng)差異不大。從分布上看,東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū),西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。從供應(yīng)量上看,2001年北京新增甲級(jí)寫字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢(shì),即東部和西部寫字樓的供應(yīng)量基本相同。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91萬平方米,包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場(chǎng)二期,它們占總數(shù)的58%,西部寫字樓供應(yīng)量為67萬平方米。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善,投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展,這既是城市的進(jìn)步,又是北京寫字樓市場(chǎng)成熟的表象。
北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性,例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長(zhǎng)安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長(zhǎng)安街區(qū)域等。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián),同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中,逐步產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的,寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。
中關(guān)村文化廣場(chǎng)營銷策劃報(bào)告
摘 要
通過我公司對(duì)本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究,以及對(duì)8#樓方案的研究和分析,我們認(rèn)為本案銷售推廣的關(guān)鍵在于對(duì)本項(xiàng)目所在地域總體的策劃和推廣。
由于地理位置的優(yōu)勢(shì),開發(fā)商長(zhǎng)期本地經(jīng)營的優(yōu)勢(shì),以及開發(fā)商所具有的獨(dú)到的文化背景的優(yōu)勢(shì),使本項(xiàng)目具有了很好的潛質(zhì),擁有可以設(shè)計(jì)的空間,完全能夠運(yùn)作成為一個(gè)突出的、概念鮮明、立意獨(dú)特的房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)而通過項(xiàng)目的運(yùn)營和管理,可以使本項(xiàng)目成為中關(guān)村文化休閑的地標(biāo)性的建筑群落,為日后長(zhǎng)久經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。
同時(shí),根據(jù)我們分析,本項(xiàng)目由于歷史和當(dāng)前的原因,在設(shè)計(jì)、布局、環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面存在問題,這些問題會(huì)直接影響到項(xiàng)目推廣和銷售的效果。我公司從實(shí)際出發(fā),以客觀的角度對(duì)存在的問題進(jìn)行了分析,并提供了相應(yīng)的解決方案。
根據(jù)分析,我們建議把本地域塑造成為中關(guān)村人的精神家園,為中關(guān)村地區(qū)提供一個(gè)休息、交流和休閑娛樂的文化區(qū)域。
在宣傳推廣方面,我們主張以面帶點(diǎn),點(diǎn)面結(jié)合的方式進(jìn)行宣傳。即通過對(duì)本地域總體的宣傳,帶動(dòng)本項(xiàng)目(8#樓)的宣傳。
我公司所做的分析研究以事實(shí)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),在此基礎(chǔ)上,憑借公司所擁有的資源和經(jīng)驗(yàn),憑借對(duì)市場(chǎng)的了解和直覺,起草了策劃報(bào)告。我公司在客戶資源、對(duì)市場(chǎng)的把握和對(duì)營銷推廣的運(yùn)作方面有很好的優(yōu)勢(shì)。
我們真誠希望能夠和貴公司攜手合作。
第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析
一、 北京市寫字樓整體市場(chǎng)調(diào)查與分析
綜述:通過對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)總體供需對(duì)比分析,北京寫字樓市場(chǎng)的供需均在逐年增加,但從長(zhǎng)期的發(fā)展看,隨著加入WTO進(jìn)程的逐步加快,CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿?。目前寫字樓的租售情況在以穩(wěn)中有降的趨勢(shì)發(fā)展。但是我們認(rèn)為隨著中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的逐漸成熟,周遍商務(wù)氣氛的渲染,中關(guān)村地區(qū)寫字樓還會(huì)有很大的發(fā)展空間,是北京市寫字樓最有前景的區(qū)域。
(一)供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析
1、寫字樓供應(yīng)量分析
從京城寫字樓市場(chǎng)供給量來看,自1994年國家開始對(duì)甲級(jí)寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來,寫字樓入市量不大。1999年共有15棟寫字樓入市,建筑面積總計(jì)約68萬平方米,比1998年減少了43萬平方米; 2000年新入市的寫字樓約為90萬平方米,較1999年上漲22萬平方米,2001年共有11棟甲級(jí)寫字樓入伙,為市場(chǎng)新增供應(yīng)189.2萬平方米,這幾乎是2000年新增供應(yīng)的兩倍。截止到2001年底,北京市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到527萬平方米。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙,但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量的一部分。寫字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。
2、寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征
寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯,東西供應(yīng)差異不大。從分布上看,東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū),西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。從供應(yīng)量上看,2001年北京新增甲級(jí)寫字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢(shì),即東部和西部寫字樓的供應(yīng)量基本相同。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91萬平方米,包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場(chǎng)二期,它們占總數(shù)的58%,西部寫字樓供應(yīng)量為67萬平方米。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善,投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展,這既是城市的進(jìn)步,又是北京寫字樓市場(chǎng)成熟的表象。
北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性,例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街—西長(zhǎng)安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長(zhǎng)安街區(qū)域等。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián),同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中,逐步產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的,寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。
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