2005年深圳地產(chǎn)市場走勢分析
2005年深圳地產(chǎn)市場走勢分析

市場是一部運算精準(zhǔn)的機器，以自己獨特的法則不停地運轉(zhuǎn)著，看似紛繁復(fù)雜，卻也有章可循。對于地產(chǎn)而言，政策、土地、資金、人才，這些看似沉重的話題，其實也可以舉重若輕地以加減法簡單地歸納?？v觀2005年的深圳樓市，一方面品牌房企融資手段更加多樣，土地供應(yīng)量小幅增加，三級市場交易量猛增，進行著生動的加法運算；另一個方面，在市場供求關(guān)系、人才、中小房企的市場份額所表現(xiàn)出的卻是減法跡象。這一加一減之間，演繹出的是2005年深圳地產(chǎn)的別樣風(fēng)景。

　　房企求“財”若渴融資渠道拓寬

　　業(yè)界人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，資本的重要性已經(jīng)上升到第一位，而土地則退居到第二。市場的發(fā)展期待新的融資渠道和金融產(chǎn)品。

　　盡管宏觀調(diào)控對于房企貸款更加嚴(yán)格，對于運營良好的房地產(chǎn)企業(yè)來講，融資根本不成問題。有業(yè)界人士表示只要項目好，企業(yè)知名度高，根本不用擔(dān)心資金問題。而知名地產(chǎn)研究人士半求則說了一個非常有趣的現(xiàn)象：在深圳一些知名房企旁邊，都會有幾家基金公司分布一側(cè)。這些基金一般只要求5％左右的回報，對于平均利潤率達到20％的房企來講根本不高。

　　盡管多家公司表示好公司融資不成問題，但是現(xiàn)在越來越多的公司走向全國擴張之路，依現(xiàn)在的土地政策，許多城市都要求一次性付清地價。要擴張，就要錢，這也是資本顯得越來越重要的根本原因。

　　正是看到了資本的重要性，百仕達地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷在接受本報記者采訪時說：“據(jù)我所知，世界500強企業(yè)沒有一家單純以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司。百仕達在將來不排除以非開發(fā)商的身份進入地產(chǎn)業(yè)，比如投資商。”益田地產(chǎn)常務(wù)副總黎志強對房地產(chǎn)金融市場頗有研究。據(jù)他介紹，國外房地產(chǎn)的資金來源較多，銀行、信托、基金、機構(gòu)、債券、股市等都是主要渠道。在這些大渠道里又可以幾十個小的融資渠道。

　　但是國家對于房地產(chǎn)金融這一塊還沒有真正放開。以房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，政策只允許200份上限為2個億。這也是百仕達地產(chǎn)發(fā)行紅樹西岸的信托產(chǎn)品時只選擇了200份總額1.6億的根本原因。據(jù)了解，在紅樹西岸之后，中信等房企也相繼發(fā)行了高額度的信托產(chǎn)品。業(yè)界人士認(rèn)為將有越來越多的企業(yè)會關(guān)注房地產(chǎn)信托這一融資渠道。

　　目前上海、北京傳出國際資本介入房地產(chǎn)市場的新聞。但是多名資深業(yè)界人士認(rèn)為國際基金進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也會受限，在短時間內(nèi)不可能成為融資主渠道之一。對于基金來說，逐利性是其根本特點。在國際市場，一個基金經(jīng)理可能會同時操持10個項目。但是現(xiàn)在國際基金進入房地產(chǎn)市場只能以項目制進行運作，這對于一向“快進快出”的國際資本來講顯然不適應(yīng)。另一方面，國際基金對于房企的管理和項目素質(zhì)要求比較高。如果這兩者達不到要求，基金也不會輕易投資。

　　業(yè)界人士認(rèn)為只有通過相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道才會更多，房地產(chǎn)市場的資本運作才能更規(guī)范。

　　土地供應(yīng)平穩(wěn)略有小幅上調(diào)

　　年初，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在其召開的房地產(chǎn)企業(yè)座談會上通報了今年土地供應(yīng)計劃方案，2005年將繼續(xù)實施土地供應(yīng)總量控制，商品住宅用地出讓與去年基本持平。局長陳玉堂表示，在充分保障產(chǎn)業(yè)用地和市政配套用地的前提下，爭取2005年商品住宅用地供給計劃在去年的基礎(chǔ)上做小幅上調(diào)。

　　據(jù)悉，2005年土地供應(yīng)方面將有四大特色，一是貫徹節(jié)約和集約利用土地的方針，繼續(xù)實施土地供應(yīng)總量控制；二是堅持可持續(xù)發(fā)展原則，優(yōu)先安排產(chǎn)業(yè)用地；三是體現(xiàn)“以人為本”理念，確保市政及公共設(shè)施用地需求；四是商品住宅用地與去年計劃比較基本持平。

　　深圳市房地產(chǎn)研究所王鋒博士在接受采訪時表示，針對住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問題，在2005年制定土地使用權(quán)出讓計劃時，已考慮適當(dāng)增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供應(yīng)。他還認(rèn)為，應(yīng)從總量上適當(dāng)增加，在2005年的土地使用權(quán)出讓計劃中增加約0.5平方公里的房地產(chǎn)用地，使全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)達到1.5平方公里左右，以滿足今明兩年市場對房地產(chǎn)的需求，避免房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條斷裂。
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