HAPPYLAND銷售手冊(cè)(doc)
XXXHAPPYLAND銷售手冊(cè) 目 錄 一、XXX集團(tuán)及蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介紹 3 （一）XXX集集團(tuán)介紹 3 （二）蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 4 二、HAPPYLAND項(xiàng)目介紹 5 （一）HAPPYLAND項(xiàng)目簡介 5 （二）、項(xiàng)目規(guī)劃及定位 6 （三）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 7 （四）配套設(shè)施 11 （五）經(jīng)營管理服務(wù) 12 （六）投資成本優(yōu)勢(shì) 15 （七）商鋪使用面積、戶型、價(jià)格等 17 三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識(shí) 17 （一）商業(yè)物業(yè)種類 17 （二）建筑結(jié)構(gòu)簡介 17 （三）商業(yè)物業(yè)的主要用途 18 （四）土地使用 18 （五）八通一平 18 （六）土地使用證及其他證明書 18 四、銷售人員守則 19 （一）基本準(zhǔn)則 19 （二）職業(yè)準(zhǔn)則 19 五、銷售流程 20 六、簽定銷售合同有關(guān)說明 21 七、銷售相關(guān)問題 22 XXXHAPPYLAND銷售手冊(cè) 一、XXX集團(tuán)及蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介紹 （一）XXX集集團(tuán)介紹 XXX集團(tuán)是以教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及科技產(chǎn)業(yè)等為主要投資經(jīng)營方向，致力于發(fā)展知 識(shí)經(jīng)濟(jì)體系的大型民營企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋蘇州、昆山、杭州、青島和上海等地，國內(nèi) 外戰(zhàn)略合作伙伴來自美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國家，以及內(nèi)地的上海和南京 等地。企業(yè)總資產(chǎn)近26億元人民幣，凈資產(chǎn)23億元，擁有較雄厚的資本實(shí)力。 集團(tuán)董事長梁順才博士是著名的美籍華裔學(xué)者、美國席勒國際大學(xué)名譽(yù)董事長、建筑 設(shè)計(jì)專家，在美國、日本、臺(tái)灣和祖國大陸地區(qū)的建筑設(shè)計(jì)、教育投資和地產(chǎn)投資享有 很高的聲譽(yù)。在其的引領(lǐng)下，集團(tuán)已經(jīng)向品牌化、集團(tuán)化、多元化健康發(fā)展，逐步成為 具有國際先進(jìn)經(jīng)營理念、規(guī)范的運(yùn)營管理機(jī)制、深厚的企業(yè)文化底蘊(yùn)和雄厚的資金實(shí)力 的大型企業(yè)集團(tuán)。隨著近年來取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，作為華東地區(qū)知名的成 功民營企業(yè)，已獲得社會(huì)各界的承認(rèn)和好評(píng)。 目前集團(tuán)旗下企業(yè)和產(chǎn)業(yè)有：蘇州市良士文化發(fā)展有限公司、蘇州良士教育管理有限 公司、蘇州國際外語學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島國基外語學(xué)校、上海硅湖園區(qū)貿(mào)易 有限公司、上海硅湖生物科技有限公司、蘇州廣大計(jì)算機(jī)新技術(shù)有限公司、蘇州XXX房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州和信物業(yè)管理有限公司、青島鰲海山城經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司等。 （二）蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年在蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)成立，辦公地址為 蘇州工業(yè)園區(qū)加城大廈，注冊(cè)資金2000萬元，擁有國家二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營房地產(chǎn) 開發(fā)和銷售建筑材料等。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。經(jīng)營管理層設(shè)總經(jīng)理 一名、副總經(jīng)理兩名；下設(shè)八個(gè)部門，即：投資計(jì)劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、銷售部、財(cái) 務(wù)部、物業(yè)部、合約部及綜合行政辦公室。公司聚集了一批富有激情和理想、有專業(yè)知 識(shí)、不斷追求卓越的人才。公司的中層干部年紀(jì)在27-- 45歲之間，擁有碩士、大學(xué)、大專等不同學(xué)歷的各類人才。員工朝氣蓬勃，專業(yè)技能強(qiáng) ，團(tuán)隊(duì)合作精神明顯，能夠把握房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏，洞察房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，形成了一種創(chuàng) 新、進(jìn)取和蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 公司崇尚“建筑源于自然，設(shè)計(jì)打造精品”的理念，以中高檔樓盤開發(fā)為主，附帶教育 產(chǎn)業(yè)樓盤的承建工作，從事專業(yè)化的經(jīng)營方針，注重開發(fā)產(chǎn)品的全方位設(shè)計(jì)與管理，力 求對(duì)社會(huì)的回報(bào)，并以期獲得穩(wěn)健增長速度與效益。公司自成立以來，先已后承建了蘇 州國際外語學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院的校舍及其附屬產(chǎn)業(yè)，公司的建筑特色明顯，具有 極強(qiáng)的品牌文化特征，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，逐漸在專業(yè)領(lǐng)域中凸顯優(yōu)勢(shì)。 “以人為本”是公司突出的企業(yè)文化，公司追求人才資源的最優(yōu)化管理，尊重員工的選 擇權(quán)，重視對(duì)員工的培養(yǎng)，以為員工提供理想、最具潛力的競(jìng)爭崗位為己任，努力創(chuàng)造 公平競(jìng)爭的環(huán)境。提倡工作效率，讓每個(gè)員工融于公司的發(fā)展之中，強(qiáng)調(diào)專業(yè)技巧和工 作模式相結(jié)合，加強(qiáng)決策、經(jīng)營、管理、銷售、應(yīng)變等專業(yè)能力，提高企業(yè)的凝聚力和 核心競(jìng)爭力。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一流的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，曾取得卓著的業(yè)績和豐富的實(shí)踐建筑施工 、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、裝飾裝修經(jīng)驗(yàn)，先后成功實(shí)施了成功開發(fā)了一系列樓盤，主要有大禹 谷、青島硅湖城、XXX景苑、XXX山莊等等。 二、HAPPYLAND項(xiàng)目介紹 （一）HAPPYLAND項(xiàng)目簡介 HAPPYLAND項(xiàng)目是由XXX集團(tuán)投資、蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的以歡樂為 主題的公園，集購物、休閑、娛樂、康體、美容于一體。 該項(xiàng)目位于昆山市花橋鎮(zhèn)曹安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地41萬平方米、總建筑面積102.5萬平 方米，計(jì)劃投資額26多億元，容積率為2.5，綠地率為15%，停車位共9400個(gè)，現(xiàn)有建筑 面積11萬平方米。該項(xiàng)目引進(jìn)國際最新設(shè)計(jì)理念，參考國際國內(nèi)成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu) 秀范例，由東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院蘇州分院和蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同設(shè)計(jì)、 是建筑設(shè)計(jì)專家、園林和裝飾裝修專家共同努力的結(jié)晶。充分展現(xiàn)了XXX集團(tuán)在建筑設(shè)計(jì) 等各方面的優(yōu)勢(shì)，集本土風(fēng)情與海派風(fēng)格于一體，讓建筑傳情達(dá)意。 （二）、項(xiàng)目規(guī)劃及定位 o 一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑，引領(lǐng)建筑風(fēng)向 XXXhappyland由著名美籍華裔學(xué)者、建筑設(shè)計(jì)專家梁順才博士領(lǐng)銜進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì) ，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)科技、生態(tài)、服務(wù)等功能品質(zhì)，集中西方文化和現(xiàn)代文明于一體， 具有江南傳統(tǒng)特色，又融合了西洋建筑風(fēng)格，中西合璧的建筑富有時(shí)代氣息，填補(bǔ)了蘇 州和上海之間的建筑空白，將成為長三角地區(qū)超大規(guī)模歡樂主題購物公園和昆山市花橋 鎮(zhèn)的最精美的標(biāo)志性建筑。 o 規(guī)模宏大，氣勢(shì)磅礴 XXXhappyland占地面積41萬平方米，規(guī)劃建筑面積102.5萬平方米，整個(gè)建筑規(guī)模宏 大，氣勢(shì)宏偉，布局合理，色彩鮮明。主題建筑高30層。另有30萬平方米的大型停車場(chǎng) （約9400個(gè)車位）和15萬平方米的屋頂花園。整個(gè)項(xiàng)目由蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資開發(fā)。 o Happy主題：定位精準(zhǔn) 公司對(duì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展脈搏精準(zhǔn)把握，該項(xiàng)目集慶、健、美、老爺車文化為主題，為 消費(fèi)者提高婚慶、節(jié)慶、喜慶、健康、整形美容、游樂、批發(fā)、購物、酒店、休閑、美 食等于一體的全新體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代，引領(lǐng)每天都是快樂節(jié)日。 o 豐富有機(jī)的業(yè)態(tài)組合 XXXhappyland項(xiàng)目以歡樂為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過節(jié)、時(shí)時(shí)歡樂消 費(fèi)理念，超大面積、無縫空間、框架結(jié)構(gòu)任您隨意組合開放空間，以多業(yè)態(tài)、多品牌凝 聚人氣、提升知名度和輻射力。 其中，A區(qū)以慶為主題，B區(qū)以健為主題，專家樓、華美大樓（一樓、二樓出售，同時(shí)二 樓辟出一定面積用于老爺車展出；3-5樓三星級(jí)賓館） 具體業(yè)態(tài)組合見下表 [pic] （三）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) o 符合城市發(fā)展規(guī)劃 昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊(yùn)的以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的新興工商城市，東接上海 ，西鄰蘇州。城市化、工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，通過實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興市和可持續(xù)發(fā) 展戰(zhàn)略，走出了一條獨(dú)具特色的“昆山之路”。按照昆山市的發(fā)展規(guī)劃和市領(lǐng)導(dǎo)的最新講 話精神，當(dāng)前昆山正利用工業(yè)化和城市化加速推進(jìn)的時(shí)機(jī)，為更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的 發(fā)展，大力發(fā)展包括教育培訓(xùn)、醫(yī)療、消費(fèi)性服務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)。 　昆山市發(fā)展服務(wù)業(yè)，是從整個(gè)長三角的大環(huán)境和昆山的小環(huán)境中尋找最佳結(jié)合點(diǎn)。昆 山在發(fā)展服務(wù)業(yè)的過程中，力求與上海、蘇州錯(cuò)位發(fā)展，要以昆山為立足點(diǎn)，擴(kuò)大服務(wù) 半徑。今后，要按照《昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃》和《昆山市服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》，明確 重點(diǎn)地區(qū)，特別是“1＋3”地區(qū)和花橋、周莊、巴城等服務(wù)業(yè)特色鎮(zhèn)的發(fā)展方向，把昆山 建設(shè)成為江蘇國際商貿(mào)重鎮(zhèn)、滬蘇物流轉(zhuǎn)運(yùn)基地和長三角休閑居住品牌城市，形成生產(chǎn) 性服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)業(yè)和文化休閑旅游業(yè)“三足鼎立”的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。 我們將要投資的happyland項(xiàng)目恰好符合《昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃》和《昆山市服務(wù)業(yè) 發(fā)展總體規(guī)劃》，而且項(xiàng)目所在地位于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 o 經(jīng)營機(jī)制優(yōu)勢(shì) 大型購物中心在中國出現(xiàn)時(shí)間較短，缺乏成功的可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?。好在XXX集團(tuán) 是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中成長壯大起來的，對(duì)市場(chǎng)的判斷和把握能力較為準(zhǔn)確，具有靈活的 經(jīng)營機(jī)制和先進(jìn)實(shí)用的管理模式。因此，為保證項(xiàng)目的順利進(jìn)展和經(jīng)營成功，公司將結(jié) 合司情，借鑒美國、西歐、日本與東南亞地區(qū)和國家在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)尤其是SHOPPINGMA LL方面的成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)深入研究，與時(shí)俱進(jìn)地尋求合適的靈活的經(jīng)營模式。為此，公 司將利用本項(xiàng)目將在不同階段采用不同的經(jīng)營模式，聚集大量相關(guān)領(lǐng)域的管理精英，實(shí) 施專業(yè)化管理，并形成一套成熟的管理模式和經(jīng)驗(yàn)，力求在開發(fā)商、投資者、經(jīng)營商、 管理商之間取得共贏，在短期利潤和長期利潤求得平衡。 o 區(qū)位優(yōu)勢(shì) XXXhappyland具體坐落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，緊臨國際大都市上海，與上海市嘉定、青 浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋、上海后花園之稱，地處蘇滬交界處、上海 郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級(jí)開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工 業(yè)園。這里目前是上海、蘇州等周邊地區(qū)的SHOPPING MALL的商業(yè)輻射范圍的空白點(diǎn)或盲區(qū)。因此，可以說happyland項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位具 有超前意識(shí)，該項(xiàng)目將憑借如此的絕佳地段，立足昆山，輻射長三角其他城市，輻射范 圍將在百公里外。 o 交通優(yōu)勢(shì) 花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊。曹安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里、 距上海市中心34公里，距浦東機(jī)場(chǎng)65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，交通距昆山市區(qū) 16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路、312國道、滬寧鐵路和同三國道、上海郊 區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)、快速、 便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)。該交通體系的完善，大型購物休閑中心由中心城區(qū)向邊緣區(qū)域 或郊區(qū)發(fā)展是一個(gè)方向，這些區(qū)域地價(jià)便宜，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，即將投資興建的商務(wù)物業(yè) 檔次高、位置好、價(jià)格低、交通方便，必將受市場(chǎng)追捧。 o 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富裕，消費(fèi)結(jié)構(gòu)面臨升級(jí) 項(xiàng)目地處長三角，國內(nèi)國際資本紛紛涌入，商業(yè)極為發(fā)達(dá)，長江三角洲以全國2.2％ 的陸地面積、10.4％的人口，創(chuàng)造了全國22.1％的國內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5％的財(cái)政收入、 28.5％的進(jìn)出口總額，2004年長三角地區(qū)15城市中有13個(gè)城市居民家庭的人均可支配收 入超過萬元，長三角已經(jīng)成為中國大陸最具經(jīng)濟(jì)活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力 最廣泛的地區(qū)。 其中，上海市2004年實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值7450.27億元，比上年增長13.6%，增幅為199 6年以來的最高水平，人均可支配收入16000多元。蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省 南部，東臨上海，南接浙江， 2004年的國民生產(chǎn)總值達(dá)3450億元，經(jīng)濟(jì)增長速度達(dá)到17.6%，人均可支配收入14451元 。昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬，2004年國民生產(chǎn)總值314.34萬元，人均可 支配收入超過萬元。 該區(qū)域內(nèi)人口密集，潛在消費(fèi)群體龐大。其中，上海人口1700多萬，蘇州市實(shí)際人口 超過1000萬，在以昆山花橋2.5小時(shí)車程的半徑內(nèi)，約有1億人口。 另外，昆山市入選2004年度“最佳中國魅力城市” 和“極力推薦投資城市” ，美國《福布斯》雜志首次推出“中國最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來之星50強(qiáng)”，昆山分別 名列第69位和第7位。自1992年以來，已經(jīng)有來自美國、英國、加拿大、法國、日本、德 國、韓國、新加坡、香港、臺(tái)灣等十多個(gè)國家和地區(qū)的200多家企業(yè)在花橋投資，中高級(jí) 白領(lǐng)較多，消費(fèi)意識(shí)發(fā)達(dá)，消費(fèi)水平高，他們也都在翹首期盼這一項(xiàng)目早日投入運(yùn)營。 最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005上半年長三角15個(gè)城市的居民人均可支配收入首次突破800 0元大關(guān)，較全國平均水平高出2628元。收入增長帶來消費(fèi)能力升級(jí)，長三角城市居民消 費(fèi)結(jié)構(gòu)正由大眾消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，體驗(yàn)式的消費(fèi)前景看好。 o 周邊商業(yè)氛圍初步形成 花橋鎮(zhèn)面積50平方公里，目前已經(jīng)形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子 產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)，是昆山市的汽配商貿(mào)物流重鎮(zhèn)。而且本項(xiàng)目 周邊已建、在建和規(guī)劃的物業(yè)項(xiàng)目種類繁多，主要有上海國際汽車城、同濟(jì)汽車學(xué)院、 二手車交易市場(chǎng)、國際生態(tài)居住區(qū)、F1國際賽車場(chǎng)、青浦工業(yè)園區(qū)等等，種類齊全，商 業(yè)氛圍濃厚，另據(jù)了解，江蘇省國際貿(mào)易中心也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將 東移。而該區(qū)域的商業(yè)配套明顯跟不上，從而為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了鍥機(jī)。因此，本項(xiàng) 目的投資興建，能較好的發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使整個(gè)區(qū)域結(jié)構(gòu)脈絡(luò)清晰，本項(xiàng)目能大幅提高 周圍商圈的價(jià)值，提升商業(yè)文化，營造和改善商業(yè)環(huán)境，提高人民生活品質(zhì)。 o 地產(chǎn)升值空間巨大 我們認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將逐漸轉(zhuǎn)從廣域型、都市型購物中心轉(zhuǎn)向區(qū)域型購物中 心或二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來將朝購物、休閑、健身、交際等方向綜合發(fā)展。該 項(xiàng)目...
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