XXXX策劃思路
Xxxx項目策劃報告 2004年，小戶型風云突起，A、B、C、D四個樓盤相繼推出（A、B定位為超小戶 型精品住宅，目標客戶群瞄準了城市白領(lǐng)階層；C、D定位于商住公寓，目標客戶群 為成長型企業(yè)與城市白領(lǐng)。四個樓盤客群不同、但已形成競爭之勢），本案要想脫 穎而出，不但要借助獨有的地段優(yōu)勢，更要在細致分析競爭形勢、客群心理的基礎(chǔ) 上找準細分市場，做出特有定位，本策劃書將圍繞這個核心展開。 市場分析 2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增長71.81%；成交面積93.68萬平方米， 同比增長77.65%；成交金額達25.75億元,同比增長110.72%。 商品房銷售情況對比表 |時間 |總體 |住宅 | |件數(shù)（件） |面積（萬平方米） |金額 （億元） |均價（元/平方米） |件數(shù)（件） |面積（萬平方米） |金額 （億元） |均價（元/平方米） | |2004年 上半年 |6883 |93.68 |25.75 |2749 |6690 |89.69 |23.39 |2608 | |2003年 上半年 |3906 |52.73 |12.22 |2317 |3792 |48.26 |10.56 |2188 | |同比增長（％） |71.81 |77.65 |110.72 |18.64 |76.42 |85.84 |121.49 |19.19 | |2004年相對于2003年出現(xiàn)如此快速的增長，受拆遷及人口因素影響較大，房產(chǎn)作為一 種需求彈性較小的商品，出現(xiàn)如此高的增幅，也從另一方面說明x市房產(chǎn)市場存在巨 大的潛力。 2004年上半年價格走勢 2004年上半年，商品住宅均價達到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元 /平方米的高價，這從一個側(cè)面反映出x市的住房供應遠沒有達到要求，在居民消費水平 緩增長的情況下，房價在如此高位運行，表明當前房市供求略有失衡，這也是x市經(jīng)濟適 用房（x首批經(jīng)濟適用房位于X區(qū)域，總建面100萬平方米）推出的原因之一。 x房地產(chǎn)今年價格上另一個比較鮮明的特點是西部房產(chǎn)價格逐步向東部、南部靠攏、 拉近，X路附近區(qū)域已達到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整體成交價格 、面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢，進一步旁證了x市房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。 x市2004年上半年需求狀況 　　　　　　　　　　1、成交住宅類型分析 2、成交住宅價位分析　　　 　　　　　　　　　　　 　　3、成交住宅面積分析 [pic] 總體分析，x市房地產(chǎn)在2004年上半年突出特點如下： 1. 價格、成交量持續(xù)上升，市場潛力巨大； 2. 居民收入與現(xiàn)有項目價格差距較大，經(jīng)濟房需求旺盛； 3. 市區(qū)各區(qū)域價格逐步貼近； 4. 小高層較受歡迎； 5. 4000元/平米是區(qū)分樓盤檔次的一個可參考標準； 6. 需求面積集中在130平米以下； 7. 高檔、高價住宅必須在定位上有所突破，才能打破競爭瓶頸。 下半年，預測x房地產(chǎn)發(fā)展趨勢如下： 1. 下半年x共有280多綜土地，計1500公頃獲得合法身份，房價上漲將得到平抑； 2. 更多項目的上馬，意味著下半年末到2005年x將迎來更為殘酷的市場競爭； 3. 經(jīng)濟適用房的啟動將進一步降低中低檔房產(chǎn)價位，中高檔次房產(chǎn)受影響不大； 4. 南部及城市核心地段房價將有進一步的攀升； 5. 本案板塊價位將獲得更多的上升空間。 小戶型市場預測： 1. 小戶型樓盤尚有一定上升空間； 2. 客戶群限制小戶型樓盤進一步風行，客群分為兩類：第一類是首次置業(yè)的中等收入的 年輕客戶群。這類人購買小戶型的目的是自?。坏诙愂嵌位蛘叨啻沃脴I(yè)的投資 型業(yè)主，他們購買小戶型的目的也很簡單，追求投資回報。而隨著客戶資源的迅速 下降，小戶型的銷售會陷入舉步維艱的狀態(tài)。 3. 市場分流嚴重，郊區(qū)房源對兩類客戶群都存在比較大的沖擊，經(jīng)濟適用房的推出影響 更大。 4. 總體趨勢，小戶型市場走低不可避免，預測黃金階段不會超高2006年。 　　 產(chǎn)品分析 XXXX為單棟12層小高層建筑（地下一層），一、二層為公建部分，以體育運動場所、 銀行為主，三-十二層為住宅部分，平層19戶，建筑面積40- 160平米左右，其中40平米以下5套、40－50平米8套、90平米左右戶型2套、復式戶型2套 、140平米左右戶型2套。 小戶型：北向5套、西向4套、東向4套，共計13套，戶型基本為酒店標準間格局，作 為經(jīng)典SOLO銷售，市場認可度不存在太大問題； 中戶型：東南向、西南向各兩套，因為位置相對較好，基本不存在太大銷售難度； 大戶型：南向及復式共4套，因樓盤僅為單體建筑，缺少綠化及大的社區(qū)配套，且戶 型南北不通風，黑廳、黑衛(wèi)，總價太高，可形成強競爭性的樓盤過多，客戶可選擇范圍 較大，在銷售實操中難度較大。 從面積上計算。大中戶型與小戶型所占面積比例基本相同，為充分保證在銷售中不形 成死角，本案不宜在定位上完全直接采用小戶型定位方式，應根據(jù)充分的客戶需求分析 綜合考慮。 附：SOLO概念及所需樓盤配套、物業(yè)管理相關(guān)細節(jié)： SOLO是一個英文單詞，原意為獨奏、單獨、單獨飛行；在美國建筑界，它是 一種個性化的、以尊重人的生活方式為目標的精準居住空間，作為獨立的房屋設 計形態(tài)而存在，它的特征在于以人的需求為第一要素，密切吻合人的需求，尊重 人的生活模式和習慣，為客戶提供居住環(huán)境的個性化界面。 時至今日，在美國 SOLO已發(fā)展成為一種以服務型為物業(yè)標記的高級住宅公寓，主要用于投資。在其 不斷變遷和向中國傳播的過程中，SOLO在物業(yè)形式上有了很大的改變，但其提倡 的精神--服務與品質(zhì)，卻一脈相承。 1. 作為一個單詞，SOLO的含義為獨奏、單獨、單獨飛行；作為一種建筑，SOLO 意味著城市近中心地帶的超小戶型住宅；作為一種生活，SOLO是一種自由的 狀態(tài)，是一處獨立的空間。其實，SOLO就是一個賣點。 2. SOLO需要全面的物業(yè)管理替你打理日常生活的瑣事……家政助理（如叫早、送餐 、上門洗衣、計時家政服務）、家庭看護、家電維修、代辦房屋租賃、代訂 飛機、車船票、代訂報刊物、復印、打字、傳真等一應俱全。 3. 地理位置優(yōu)越：城市核心或次核心區(qū)域，具備成熟的配套及便利的交通優(yōu)勢， 周邊公司較多、白領(lǐng)云集。 4. 快捷、便宜的網(wǎng)絡通訊，一般需要100兆入網(wǎng)，10兆入戶，最好建有社區(qū)局域 網(wǎng)。 5. 降低生活成本的諸項配套：諸如商務中心、醫(yī)療中心、自助洗衣房、健身房、 游泳池、美容院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務設施。 6. "生活DIY計劃"功能，就是在專家工作的基礎(chǔ)上，在環(huán)境、產(chǎn)品、服務最終定 型之前，通過一系列消費者參與的活動，使業(yè)主親自參與（Do It Yourself）設計自己未來的生活。 …… …… SWOT分析：
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