xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書doc65
xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇……………………………………………………………………………………………2 1. 區(qū)域概述 2. 城市總體規(guī)劃 3. 市政工程建設及拆遷改造 房 產(chǎn) 大 市 篇…………………………………………………………………………………………12 一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 競 爭 市 場 篇……………………………………………………………………………………………17 項 目 分 析 篇…………………………………………………………………………………………29 開 發(fā) 建 議 篇…………………………………………………………………………………………35 一、建筑風格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價格定位 投 資 環(huán) 境 篇 一、區(qū)域概述 1、區(qū)域地理： 溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上 海經(jīng)濟區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有200公里，距南京、蘇州、 張家港百余公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場60多公里。 2、行政區(qū)劃： 溧陽古稱平陵, 秦建縣制,至今已有2200多年歷史。1990年8月,經(jīng)國務院批準,撤縣設市,是常州市重 要組成部分。溧陽現(xiàn)轄制18個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū),總面積1535.87平方公里。處于北 緯31°1＇-31°4＇，東經(jīng)119°08＇- 119°36＇之間。溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部 區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的AAAA級國家旅游區(qū)——天目湖旅游度假區(qū)。 3、悠久歷史： 全市總人口79萬余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約35萬人，占總人口的44%,市區(qū)人口18萬左右 。溧陽歷史悠久，人杰地靈。經(jīng)中外科學家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中 華曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500萬年，是包括人類在內(nèi)的高級靈長類動物的 共同祖先。溧陽是革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新 四軍江南指揮部就設在溧陽的水西村。 4、經(jīng)濟概況： a、綜合實力 ●溧陽市以機械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在2003年獲得了較大發(fā) 展，2003年末，溧陽市有15家工業(yè)企業(yè)（集團）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的27 .8%，提高1.3個百分點。其中江蘇上上集團、江蘇華朋集團和江蘇正昌集團工業(yè)總產(chǎn)值 均在5億元以上。 ●2004年全市統(tǒng)計實現(xiàn)工業(yè)銷售收入258.02億元,實現(xiàn)利稅22.57億,實現(xiàn)利潤9.55億 ,其中年銷售超過500萬以上企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入187.27億元,利稅17.15億元,利潤8.2 1億元. ●1978年以來，溧陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均17.5%的高速度增長。2003年溧陽市國民 生產(chǎn)總值較上年增長18.6%，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠高于全市職工和農(nóng)民 收入水平，社會財富增長明顯。社會財富強有力的增長必然帶動新一輪的城市建設高速 發(fā)展，進而促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步繁榮。2003年全市居民儲蓄存款較上年增長18.8億元 ，銀行存款余額增加19.5億元，經(jīng)濟發(fā)展基本良性。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng) 濟發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以及儲蓄等指標顯 著增長。溧陽市經(jīng)濟綜合實力的壯大，為該市進一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟基礎。從后 期走勢來看，預計溧陽市經(jīng)濟增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟發(fā)展速度，這種持續(xù) 快速的經(jīng)濟增長水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保 障。 [pic] |項目 |2003年數(shù)值 |與2002年比較 | |全市人口 |78.7萬人 |同比增長0.31% | |國民生產(chǎn)總值 |121.1億元 |同比增長18.6% | |人均GDP |15415元 |同比增長18.5% | |職工平均工資 |17365元 |同比增長5.5% | |農(nóng)民人均純收入 |4722.96元 |同比增長7.9% | |銀行存款余額 |85.2億元 |同比增長22.9% | |人均儲蓄存款 |10831元 |同比增長22.0% | b、產(chǎn)業(yè)結構 ● 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結構布局變化走勢來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結構相繼實現(xiàn)了由“一 二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。 ● 2003年溧陽市經(jīng)濟結構更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由2002年的13.0：52.3：34.7調(diào) 整為11.6：55.3：33.1。 ● 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結構所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機械加工、建筑 業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅 游業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第 一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻率也相對較高，達到11.6%。 ● 從溧陽市經(jīng)濟發(fā)展方向上看，該市將重點開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之 間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟實力的壯大，預計 第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目 湖旅游區(qū)的進一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。 c、經(jīng)濟形態(tài) ● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。2003年完成第三產(chǎn)業(yè)總值401000萬元，其中以批發(fā)和零 售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務業(yè)發(fā)展較快。分別完成總值為115000萬元、25000萬 元和35900萬元，同比都有較大幅度提高。 ● 近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟取得了長足的進步，招商引資取得了新突破。全市 進出口總額突破1億美元大關，達10254萬美元，其中出口額8153萬美元，進出口 總額2101萬美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口6821萬美元，加工貿(mào)易出口1332萬 美元。 ● 溧陽市2003年新批外商投資企業(yè)58家，新增28家；其中500萬美元以上項目18個， 合同利用外資2.8億元，實際利用外資9998萬美元，年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的"三資 "企業(yè)25家；其中銷售超5000萬元的"三資"企業(yè)4家，利稅在1000萬元以上"三資" 企業(yè)1家。 ● 正昌集團、上上集團、華朋集團、力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等 一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力強、享譽全國、領先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 同時全市外向型經(jīng)濟也得到了較大發(fā)展。 d、經(jīng)濟實力對比 |項目 |溧陽市2003年數(shù)值 |宜興市2003年數(shù)值 |江蘇省第一名數(shù)值 | |全市人口 |78.7萬人 |107萬人 | | |國民生產(chǎn)總值 |121.1億元 |224.01億元 |江陰市410.03億元 | |人均GDP |15415元 |20905元 |昆山市52078元 | |農(nóng)民人均純收入 |4722.96元 |5040元 |江陰市6266元 | |財政收入 |8.8億元 |21.01億元 |江陰市45.09億元 | |人均儲蓄存款 |10831元 |12787元 |常熟市22608元 | ● 在江蘇省54個市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于20- 30名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經(jīng)濟水平相對較低。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟指標比較來看，溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名的差距相對較大， 在國民生產(chǎn)總值、人均GDP、財政收入以及人均儲蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的 20-40%之間。 ● 過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟發(fā)展水 平相對不高，經(jīng)濟基礎相對較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿?，在長江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的21世紀，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經(jīng)濟 必將再上一個新臺階。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 ● 2003年溧陽市積極實施大旅游戰(zhàn)略，增強旅游支柱產(chǎn)業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快 發(fā)展，全年接待國內(nèi)外游客206.4萬人次，比2001年增長40.7%，其中接待海外旅 游者2910人次，增長88.5%；接待國內(nèi)旅游者206.12萬人次，增長40.6%。2003年 全市旅游總收入18.61億元，全社會實現(xiàn)旅游增加值8.93億元，增長48.9%。 ● 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實施，預計天目湖旅游區(qū)的知名度將進一 步擴大，吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達161.1萬人次，比上年增長6.7%。 f、關于開發(fā)區(qū)建設 ● 江蘇省溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)于1992年始建，是江蘇省首批16個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一， 原規(guī)劃面積為5.02平方公里，2000年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公 路以南開發(fā)建設區(qū)，區(qū)域面積增至41.6平方公里。 ● 溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)183家， 總投資16.8億元。其中外商投資項目46個，外商獨資項目31家，合同利用外資1. 3億美元，實際利用外資7309萬美元。 ● 溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn) 業(yè)布局指明了方向，預計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設將主要集中在寧杭高速公路以南 區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎。 g、濟發(fā)展目標 2007年市區(qū)人均生產(chǎn)總值2.4萬元，全面實現(xiàn)小康；2020年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到13萬元 ，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟發(fā)展目標 |項目 |現(xiàn)狀（2002） |2007 |2020 | | |市域 |市區(qū) |市域 |市區(qū) |市域 |市區(qū) | |地區(qū)生 |102.12 |48.87 |200 |105 |708 |436 | |產(chǎn)總值 | | | | | | | |（億元 | | | | | | | |） | | | | | | | |人均地 |1.3 |2.44 |2.64 |4.2 |9.7 |13.0 | |區(qū)生產(chǎn) | | | | | | | |總值（ | | | | | | | |萬元） | | | | | | | |三大產(chǎn) |13.11：52.|4.7：53.|8：55 |4：53 |4：54 |2：48 | |業(yè)構成 |29：34.6 |7：41.6 |：37 |：43 |：42 |：50 | |經(jīng)濟增 |12.1 |7.5 |14.4 |16 |11 |12 | |長速度 | | | | | | | |（%） | | | | | | | 2. 城市總體規(guī)劃 1、城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。 2. 城市結構 規(guī)劃城市結構形態(tài)為星狀布局結構，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當向 東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū) ：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三 個工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。 3. 發(fā)展戰(zhàn)略及目標 ● 提高城市規(guī)劃、建設、管理水平。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī) 劃、各項專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 ● 完成建設路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿 線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風景區(qū)、西郊風景區(qū)以 及碼頭街濱河綠地工程。 ● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清 溪水廠5萬噸級擴能建設，實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設工程。 ● 加快構建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市。加大城管執(zhí)法力度，積極開 展專項執(zhí)法監(jiān)察。進一步完善城市管理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合 服務功能。 ● 加強國土資源管理，依法保護耕地，大力推進集約化用地，努力做好土地復墾整 理工作，確保耕地動態(tài)平衡和占補平衡。嚴格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度， 最大限度利用土地資源籌措建設資金。 4. 城市主要分區(qū) ● 老城區(qū)：鳳凰路與建設路之間，是溧陽老城區(qū)所在地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心 城區(qū)，城市功能較為齊全，設施較為完善，是全市的商業(yè)服務、文化教育中心。 現(xiàn)狀公共設施主要沿東、西大街與平陵中路兩側布置。由于人口密度大，工業(yè)用 地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設用地8. 51平方公里。 ● 南部新區(qū)：建設路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地 區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風貌，成為 溧陽市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設，其他公共設 施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設用地4.93平方公里。 ● 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該 區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎設施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運 河以北2.8平方公里的第三期工程建設全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間， 該區(qū)現(xiàn)狀建設用地2.45平方公里。 ● 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、...
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