從人口普查數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)營銷
從人口普查數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)營銷 http://www.soufun.com 2001-11-23 日前，我市第五次人口普查數(shù)據(jù)向社會公布，有關(guān)主要數(shù)據(jù)如下： 1、我市共有常住人口741.14萬人（包括外來人口，不包括外出人口），自1990年第四次 人口普查年平均增長11.92萬人，增長率為1.77%。 2、在各市區(qū)中，雁塔區(qū)81.00萬人，碑林區(qū)71.16萬人，蓮湖區(qū)64.32萬人，新城區(qū)53.6 4萬人，灞橋區(qū)50.38萬人，未央?yún)^(qū)46.91萬人。 3、全市共有家庭戶192.00萬戶，家庭戶人口為651.94萬人，平均家庭戶規(guī)模為3.40人。 4、全市0- 14歲的人口153.34萬人，占20.69%，比上次普查比重下降了5.02個百分點；15- 64歲的540.96萬人，占72.99%；65歲及以上的46.84萬人，占6.32%，比上次普查上升了 1.11個百分點。 5、全市接受大學(xué)（大專以上）教育的81.02萬人，占10.93%；接受高中（含中專）教育 的141.11萬人，占19.04%。 6、全市共有416.05萬人居住在城鎮(zhèn)，占全市人口總數(shù)的56.14%。 從上述人口普查數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，作為影響我市樓市營銷的消費者概貌，在很大程度上 決定著我市樓市營銷的發(fā)展前景與各種各樣的營銷機會。 一、市場發(fā)展前景持續(xù)樂觀 在統(tǒng)計結(jié)果中可以看出，我市人口仍持續(xù)增長，而且居住在城鎮(zhèn)的人口數(shù)量已經(jīng)超出居 住于鄉(xiāng)村的人口數(shù)量。從此可知，我市樓市的發(fā)展將隨著人口數(shù)量的不斷增長和人口趨 于城市集中的態(tài)勢而表現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。 首先，市場需求將持續(xù)增長，這種增長將僅僅也只局限于適應(yīng)絕大多數(shù)人口消費的普通 住宅。其次，需求情勢將逐步發(fā)生演變，隨著少、中、老年各群體數(shù)量的改變，將衍生 出新型的消費結(jié)構(gòu)層次。盡管目前的購房主體并不因不同年齡層次群體數(shù)量的變化而發(fā) 生大的變動，但至少為樓市的營銷帶來更多的營銷機會。再次，隨著我市人口素質(zhì)的不 斷提高，市場總體消費力將繼續(xù)提高，具備購房能力的群體將繼續(xù)增加，由此將帶給樓 市更多的現(xiàn)實的銷售機會，促進樓市的持續(xù)健康發(fā)展。 二、重視樓市地段選擇和區(qū)域開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的至理名言就是地段決定原則。房產(chǎn)商在決定投資地產(chǎn)進行開發(fā)時，應(yīng)注重 地段的選擇。這種地段的選擇并不只限于找一塊好地皮，比如常規(guī)意義上的商業(yè)環(huán)境、 生活環(huán)境、交通環(huán)境、教育環(huán)境等質(zhì)優(yōu)因素外，更為關(guān)鍵的是，房產(chǎn)商在選擇地段準備 開發(fā)時，必須相應(yīng)地研究所選地段的下述幾種質(zhì)素： 1、該地段對周邊人口的輻射與影響能力，包括現(xiàn)實的與潛在的； 2、該地段周邊人口的人口結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)的變化與發(fā)展； 3、西安市區(qū)域內(nèi)該地段的影響力與競爭力； 4、該地段所影響范圍內(nèi)人口的職業(yè)變動情況。 從這次統(tǒng)計結(jié)果中可以看出，市內(nèi)各區(qū)人口分布并不均勻，相反有大的差異。盡管目前 城市各區(qū)的分別主要的行政區(qū)劃外，對于人口的區(qū)劃并不十分明顯，而且在賣樓時，受 人口行政區(qū)劃的影響并不大。但毋庸質(zhì)疑的是，各區(qū)人口的分布情況對于樓市營銷仍有 重要的影響，開發(fā)商在投資地產(chǎn)進行房屋開發(fā)時必須予以重視。 簡單而言，如果按照城墻內(nèi)區(qū)域、小寨附近3公里范圍內(nèi)等區(qū)域進行人口消費調(diào)查，所獲 得的數(shù)據(jù)將對開發(fā)商的有關(guān)地產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)生極為重要的影響。只不過這次所公布的數(shù) 據(jù)是按行政區(qū)劃公布的罷了。 三、房產(chǎn)開發(fā)應(yīng)重視家庭戶規(guī)模為3.40人的家庭戶 在現(xiàn)實的開發(fā)情形中，許多地產(chǎn)商往往由于特定的定位需要，將單位戶型面積一味求大 ，而真正適合絕大多數(shù)家庭戶消費的小戶型卻總量偏少。 在統(tǒng)計結(jié)果中，全市共有平均家庭戶規(guī)模為3.40人的家庭戶192.00萬戶，對比而言，這 一群體十分龐大，若按戶均一套住房來算，市場將需要至少192萬套住房，按套建筑面積 80平方米計算，將需總量約15360萬平方米的住房。當(dāng)然，這只是就家庭而消費的簡單估 算，除去非西安市區(qū)住戶、不具備購房能力的住戶、已有住房并不打算再購房的住戶等 因素，或許這一總量將削減很大一部分，但它帶給市場的消費能力仍然是十分巨大的。 按照家庭戶均人口3.40人以及目前市場上所具備的資金周轉(zhuǎn)與消費能力等因素，參考西 安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫中的有關(guān)消費者資料，目前市場上對住房的消費需求主體應(yīng)該是 面積均小，建筑面積不超過100平方米，最好在70- 90平方米之間，戶型以二室一廳或三室一廳、兩室兩廳為主體，并且房屋價格在1000- 1500元之間的房屋。 綜觀目前西安市場上開發(fā)的房屋，這樣的房屋并不多見，只有少量的樓盤能滿足需要。 另外有一些樓盤，雖說面積、價格等都符合需要，但并不宜居，因此賣的也是磕磕袢袢 ，并不盡如人意。 四、房屋需求品質(zhì)逐步提高 當(dāng)人口的素質(zhì)提高到相應(yīng)水平的時候，相應(yīng)地就要求市場上所提供的消費品達到相應(yīng)的 水平，住房尤其如此。 在統(tǒng)計結(jié)果中，我們可以看到，我市人口素質(zhì)在逐步提高，高中專以上學(xué)歷教育的人口 總量共占約222.13萬人，比例約29.97%，相比第四次人口普查，人口素質(zhì)提高迅速。 從我網(wǎng)多年的統(tǒng)計分析結(jié)論可知，人口素質(zhì)提高之后，其對住房的需求品質(zhì)相應(yīng)提高。 但這種提高并不限于面積求大、居家求豪華，更為重要的是，要求所購房屋具有良好的 宜居性和健康品質(zhì)。
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