城市花都、桃花嶺項目投資價值分析
城市花都、桃花嶺項目投資價值分析 （預(yù)可行性研究） 1. 項目概況 （見項目調(diào)研報告） 2. 項目公司基本情況 （見項目調(diào)研報告） 3. 國內(nèi)政策環(huán)境及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀 （見項目調(diào)研報告） 4. 財務(wù)測算及經(jīng)濟評價 （一）基礎(chǔ)條件 1. 本項目經(jīng)營活動所遵循的國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策保持連貫，無重大變化。 2. 本項目所在的長沙市社會經(jīng)濟環(huán)境沒有意外變化。 3. 本項目作為企業(yè)能夠通過不斷自我補償和更新，使其資產(chǎn)持續(xù)使用，經(jīng)營保持連續(xù)，并 保證其獲利能力。 4. 未來的稅率將在正常范圍內(nèi)變化。 5. 建設(shè)期內(nèi)，全部建設(shè)所使用的原材料價格不出現(xiàn)異常波動。 6. 資金回籠渠道暢通，銷售收入完全實現(xiàn) 7. 無其它人力不可抗拒的重大影響。 （二）項目計算期 項目計算期包括建設(shè)期和銷售期，兩者時間上有重疊。預(yù)計城市花都項目總周期為5 年，桃花嶺項目總周期為6年。 第一部分 城市花都項目財務(wù)測算 （三）主要技術(shù)指標(biāo) 項目主要技術(shù)指標(biāo)一覽表 （城市花都） |項 目 |用地面積（萬M2）|建筑面積（萬M2）|容積率 | |小高層 |6.7 |21.5 |1.8 | |多層 |27.1 |44.5 |0.9 | |獨立別墅 |22.2 |5.55 |0.45 | |聯(lián)排別墅 | |12.95 | | |公建 |5.6 | | | |綠地 |42.1 | | | |道路廣場 |10.1 | | | （四）項目總投資估算 項 目 總 投 資 估 算 表 （城市花都） 單位：萬元 |序號 |項目 |總投資 |占總投資比例 |單位成本(元/平方米) | |1 |開發(fā)建設(shè)投資 |165,672.48 |100.00% |1,960.62 | |1.1 |土地開發(fā)費 |57,231.58 |34.55% |677.30 | |1.2 |前期工程費 |14,427.23 |8.71% |170.74 | |1.4 |建筑安裝工程費 |48,550.00 |29.30% |574.56 | |1.5 |公用配套設(shè)施及非營業(yè)性公建費用 |12,675.00 |7.65% |150.00 | |1.6 |管理費用 |1,500.00 |0.91% |17.75 | |1.7 |銷售費用 |5,949.00 |3.59% |70.40 | |1.8 |貸款利息 |11,901.29 |7.18% |140.84 | |1.9 |不可預(yù)見費 |13,438.38 |8.11% |159.03 | 注：具體數(shù)據(jù)計算過程見第 頁《城市花都經(jīng)濟測算表》 （五）銷售收入與經(jīng)營稅金及附加 1. 銷售定價：小高層2200元/平米，多層公寓2800元/平米，聯(lián)排別墅3300元/平米，獨立 別墅4200元/平米。別墅周邊花園長沙按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮 2. 從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取內(nèi)部認購的方式進行。 3、所有稅費全部由道路建設(shè)資金抵扣，經(jīng)測算，最后還須交納3400萬元稅費。 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （城市花都） 單位：萬元 |序號 | |編 |項目 |投資金額 |說明 |備注 | |號 | | | | | |一 |土地費用 |57231.58 | |七通一平 | |1 |750畝苗圃補償費 |20250.00 |27萬/畝 |　 | |2 |711畝農(nóng)場、88畝學(xué)校補償費 |23970.00 |30萬/畝 |　 | |3 |750畝苗圃出讓金 |6000.00 |8萬/畝，其中4萬/畝返還給項目公司，返還時間未|　 | | | | |定 | | |4 |711畝農(nóng)場、88畝學(xué)校出讓金 |6392.00 |8萬/畝，可抵扣建路、橋投資 |　 | |5 |防洪保安資金 |123.90 |800元/畝，可抵扣建路、橋投資 |　 | |6 |土地契稅 |495.68 |4%，可抵扣建路、橋投資 |　 | |　 |　 |　 | |　 | |二 |火星北路、瀏陽河大橋建設(shè)資 |0.00 | |用799畝土地出讓金、全部的| | |金 | | |土地稅費和報建費逐步抵扣 | | | | | |，經(jīng)計算最后僅應(yīng)繳納可抵 | | | | | |扣項目中的營業(yè)稅3400萬元 | |　 |　 |　 | |　 | |三 |前期費用 |14427.23 | |　 | |1 |工程設(shè)計費 |3000.00 | |　 | |2 |工程勘察費 |139.65 |0.30% |　 | |3 |工程監(jiān)理費 |302.58 |0.65% |　 | |4 |報建費 |10985.00 |130元/平米（含長沙當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)各項收費），可抵扣|　 | | | | |建路、橋投資 | | |　 |　 |　 | |　 | |四 |房屋建設(shè)費 |48550.00 | |　 | |1 |建安費 |46550.00 |小高層700元/平米（框架結(jié)構(gòu)、外墻涂料局部墻磚|　 | | | | |、含電梯、戶門、一般塑鋼窗）；多層500元/平米| | | | | |（磚混結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)同上不含電梯）；別墅500元/平米| | | | | |（磚混結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)同上）室內(nèi)全部為毛坯，水電入戶| | | | | |支管由住戶裝修時解決。 | | |2 |綠化工程費 |2000.00 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |五 |公用配套設(shè)施及非營業(yè)性公建 |12675 |150元/平方米 |含托幼、中小學(xué)、醫(yī)療中心 | | |費用 | | | | |　 |　 |　 | |　 | |六 |管理費 |1500.00 |300萬元/年 |　 | |　 |　 |　 | |　 | |七 |不可預(yù)見費 |13438.38 |10% |　 | |　 |　 |　 | |　 | |八 |資金成本 |11901.29 | |　 | |1 |750畝土地費用、前期費用，部|7205.78 |開發(fā)期3年，考慮資金滾動開發(fā)，部分貸款，貸款 |　 | | |分建設(shè)投資資金成本 | |利率5.49% ，復(fù)利 | | |2 |建火星北路、瀏陽河大橋資金 |4695.50 |因投資成本逐步回收，考慮時間因素，做保守估計|　 | | |成本 | |，3年，復(fù)利 | | |　 |　 |　 | |　 | |九 |銷售費用 |5949 |2.50% |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |總成本（不含兩稅一費） |165672.09 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |銷售收入 |237945.00 |小高層2200元/平米，多層公寓2800元/平米，聯(lián)排|　 | | | | |別墅3300元/平米，獨立別墅4200元/平米。（獨立| | | | | |別墅周邊花園長沙按800元/平米出售，考慮花園面| | | | | |積難以估算暫不考慮） | | |　 |　 |　 | |　 | |　 |兩稅一費 |13086.98 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |銷售毛利 |59185.93 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |單方成本 |0.1961 |總建筑面積84.5萬平方米 |　 | |　 |單方成本（含稅費） |0.2115 | |　 | |　 |成本利潤率 |36% |　 |　 | （八）現(xiàn)金流量 全 部 投 資 現(xiàn) 金 流 量 表 （城市花都） 單位：萬元 |序號 |項目 |合計 ...
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