房產(chǎn)投資掃盲
房產(chǎn)投資掃盲 　　原本發(fā)在房產(chǎn)觀瀾里，但支離破碎，現(xiàn)在理好了。這里高手多些，希望大家指正。 　　不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎么樣，純粹是一商業(yè) 運作，但也的確包含了一些財務(wù)知識。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農(nóng)業(yè)社會和計劃 經(jīng)濟成長下的中國老百姓最缺乏的?！　?　　既然在房地產(chǎn)專欄里，那我就拋開股票，專談房地產(chǎn)。 　　先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關(guān)系嗎？房價是 一個時點數(shù)，是靜態(tài)值。而你購房付出的成本卻是動態(tài)的。舉個簡單例子加以說明：你 購買房子，房價100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當你完成此筆交易的時候，所 有的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動嗎 ？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們 買房的同志，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什么？意味著你 必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。（說 明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調(diào)）。 　 再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產(chǎn)是不動產(chǎn)，是保值 工具啊等等。那我先問一句，你知道什么叫不動產(chǎn)嗎？不動產(chǎn)就是地理位置不可移動的 資產(chǎn)?。《皇侨缫恍┧^的專家鼓吹的保值工具。學(xué)財務(wù)的都知道，房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩 回事，房產(chǎn)（即地面上的建筑物）是固定資產(chǎn)，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的 。地產(chǎn)（即土地使用權(quán)），是無形資產(chǎn)，是實行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢 復(fù)的。所以說真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道70年后你要交多少錢來支付土地使用費 嗎？ 　　由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們購買的房地產(chǎn)（請注意，現(xiàn)在社會上所討論的是 房地產(chǎn)泡沫，而不是房產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)泡沫），我們的資產(chǎn)具有不可分割性，即我們不能 單獨處置我們的房產(chǎn)或地產(chǎn)。我實際上想說明什么呢？我想說明的是，我們購入或投資 的所謂房地產(chǎn)和西方許多國家的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，其實我們購買的只是該住房的70年 的使用權(quán)，和所有權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別。簡單的說，你能把自己的那部分地產(chǎn)（無形資產(chǎn)， 土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓嗎？你能把自己家的墻拆掉賣錢嗎？由于在制度上存在缺陷和不完整 ，你花一百萬買的該住房產(chǎn)權(quán)證的價值其實就是該住房70年使用權(quán)的價值。產(chǎn)權(quán)房和非 產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)就其本質(zhì)是一樣的。 　　因為從投資學(xué)的角度來說，你擁有該住房的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的收益權(quán)是一致的。比如 說，你出租該房產(chǎn)，你的租金收入不會因為不是產(chǎn)權(quán)房而減少。只要不轉(zhuǎn)讓，NPV（凈現(xiàn) 值）是相同的。 　 好，現(xiàn)在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談?wù)劗斖獠凯h(huán)境變 化（宏觀經(jīng)濟，政府政策等）對我們房子（普通老百姓最大的資產(chǎn)）的影響。 　　由于不知道論壇上的朋友經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)知識怎樣，所以我也有點猶豫該怎么繼續(xù)寫 。 　　要徹底寫清楚，涉及的面太廣。微觀經(jīng)濟學(xué)、宏觀經(jīng)濟學(xué)、制度經(jīng)濟學(xué)、貨幣銀行 學(xué)、投資銀行學(xué)、會計、國際貿(mào)易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產(chǎn)本身就 是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，再加上我國一向政治、經(jīng)濟不分家，就更為復(fù)雜。這也就是世界上 有這么多經(jīng)濟學(xué)家和專家存在，還是無法避免美國、日本和東南亞經(jīng)濟危機的原因了。 　　從根本上說，房地產(chǎn)問題歷來就是一個金融問題，其本質(zhì)是金融，其形式是產(chǎn)業(yè)。 從美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史就可以看出（圖書館有美國經(jīng)濟發(fā)展史這本書）。 　　下面，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產(chǎn)投資的影響 因素。 　　先講一個概念，根據(jù)資本論（這是所有經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)，希望大家能學(xué)好，否則就沒 有研究的基礎(chǔ)和立足點了）的觀點，價格的基礎(chǔ)是價值，價格不可能長時間偏離于價值 ，動態(tài)來看（即把時間拉長），價格的走勢和價值的走勢是平行的，靜態(tài)來看（即從一 個時間點來看），價格是偏離價值的，是由供給關(guān)系來決定的。這個可以參照股票的走 勢（不知道這里有多少人懂股票，有興趣的看美國股市的發(fā)展）。 　　利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經(jīng)濟學(xué)家研究的東西，同時通過改變供 給雙方的力量來影響價格的。 　　先說利率：利率、匯率、通脹率及政府的許多政策都是相互影響、相互關(guān)聯(lián)的，混 在一起就沒法說清楚了。值得一樣一樣說。還是舉例說明：前面已經(jīng)說過，期限20年的 貸款，利率每上漲一個百分點，等于成本增加10%。由于利率的上漲會直接導(dǎo)致購房成本 的增加，減少需求（大家學(xué)過微觀經(jīng)濟學(xué)的人應(yīng)該知道剛性需求和彈性需求：比方說， 我要結(jié)婚，女朋友說沒房子就不跟我結(jié)婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要買 ，這就是剛性需求，一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價格下，需求的彈 性也是不同的），利率的上漲也會提高開發(fā)商的成本，但由于市場價格也上漲，開發(fā)商 的利潤率會并不會明顯減少（即便減少，也遠高于整個社會的平均行業(yè)利潤率），大量 的資本會用如房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量會增加，于是供給的力量會此消彼長，一旦 突破臨界點，房產(chǎn)價格就會下跌（類似于股市的階段性高點），重新尋求一種平衡。 　　從歷史的經(jīng)驗來看，利率的上升對房價的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國忠講 的為什么房產(chǎn)會破滅的原因，中央也為什么直至不愿加息或繼續(xù)加息的原因了。因為中 國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是銀行信貸資金支撐的。國家一方面推遲提高利率，一方面假借土 地整頓減少土地供應(yīng)，目的就是為了維持需求減少供應(yīng)，防止房地產(chǎn)崩潰或崩潰時間的 到來。同時利用各種媒體發(fā)聲音唱多，就是維護需求方的信心。如2001年股市崩潰時， 政府是最大的唱多力量一樣。 　　經(jīng)濟學(xué)的東西實在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實在無味。調(diào)劑一下 氣氛，把制度問題提到前面來講。 　　二說制度：什么是制度？誰制定了制度？說白了，制度就是一種權(quán)利，操控價格的 一種權(quán)利。我國的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟的操 作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補丁。你知道上海有多少房產(chǎn)嗎？各種房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？本專 欄有個朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，不錯，值得看看。至于歷史的原因和政府的控 制或當初的制度制訂，大量的房產(chǎn)是不能上市交易的，這非常類似于股市中的非流通股 ，我們現(xiàn)在買的商品房就類似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股價遠遠高于非流 通股的價格，但卻享有同樣的收益權(quán)，這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 　　現(xiàn)在政府學(xué)乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產(chǎn)（如售后公房）上市流通，就 是不愿一下子擴大供應(yīng)量，改變供給雙方的平衡。這當然也充分利用了中國老百姓的消 費心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現(xiàn)象，這是 西方人不能理解的）。 　　炒股的朋友應(yīng)該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會有點困難。中國的房市和 股市是如此的相近，并不是虛構(gòu)的。 　　當然，這只是制度影響房價的一個小小的方面，其它還有土地供給制度等等。因為 政府掌握的制度制訂和修改的權(quán)利，因此他們也就掌握的定價或通過影響供給來影響價 格的權(quán)利，這其實是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物和遺毒。但事實證明，依靠行政的力量來阻擋經(jīng)濟 自身的運行規(guī)律是行不通的。 　　在此，我用索羅斯的一句話來結(jié)束此段：“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避 免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了?！?--喬治.索羅斯 　　哦。對不起，制度這部分有點重了。其實我只想說明的是一點，我們多花了幾十甚 至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用NPV計算的結(jié)果），獲得的僅僅是流通 權(quán)（這點和股市上流通股和非流通股的區(qū)別是一樣的），流通權(quán)的收益只能通過投機（ 即低買高賣實現(xiàn)），而真正構(gòu)成股票和房產(chǎn)收益價值的收益權(quán)（每股收益和租金收入） 流通股和非流通股及產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)方式一致的。這也就是廣大股民之死也不知道會輸 錢的原因，說股市是大賭場其實也有很大的合理成分的。房市也一樣，因為房子和股票 都成了大家投機的工具。 　　 　　問題1：樓主很強呀，請問您說的“期限20年的貸款，利率每上漲一個百分點，等于 成本增加10%”，這是咋算的？ 　　我是外行這樣算的： 　　假如貸款100萬，利率上調(diào)1％，那么成本上升100×1％＝1萬；成本增加只有1％呀？ 　　謝謝樓主！ 　　 　　上樓的問題問得很好。因為銀行采取的是復(fù)利制度。 　　 　　舉例：100萬貸款，5%的貸款利率，期限20年，用購房者用得最多的等額還款法，每 月還款6600元，如果貸款利率上升至6%，你的還款額將為7165元。還款額增加8.6%；期 限25年每月?lián)Q款額增加10.2%；期限30年，還款額增加12%。 　　 　　為便于計算和說明，故取10%。 　　 　　問題2：樓主關(guān)于產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)的房子用流通和非流通股票來做比喻，很精彩，提高 我的知識面了。那么非產(chǎn)權(quán)的房子是那些類呢，如何購買呢？這類房子可以出租嗎？ 　　 　　本專欄有個朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，樓上自己去看看吧。 　　要把這個問題回答完，等于要把我國建國后的歷史講一遍了。 　　 　　三說匯率：要把這個東西講清楚可真不容易。不知道大家對國際貿(mào)易的知識知道多 少，因為匯率的影響因素挺多的，最根本的當然是購買力平價（不懂的話自己去看書） ，第二個當然就是供給關(guān)系了。匯率用最簡單的話來描述就是這個貨幣對另一種貨幣的 價格，當然也受供給關(guān)系影響了。 　　不知道大家看過謝國忠的文章沒有，此人了不起啊，敢說實話，和郎咸平一樣，是 個敢于說真話的人。其實他們說的難道政府不知道，說得不客氣點，關(guān)于國有資產(chǎn)流失 ，我比郎咸平知道得多得多了。只不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃 不了兜著走。而且老百姓也不愿意聽真話，他們寧愿活在睡夢中（還記得魯迅在吶喊自 序中的那個鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來的時候，告訴自己的同學(xué)， 000557造假時，有誰相信啊？特別是我剛說完，該股就從25元漲到了歷史最高價37元， 別人都說我神經(jīng)病。現(xiàn)在是多少呢？1.2元。我同學(xué)至今還持有。不好意思說得遠了。 　　話說回來，為什么要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億游資炒作人民幣升值。我國的 那些專家和所謂經(jīng)濟學(xué)家（某些利益團體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝國忠 這樣的人如果沒有根據(jù)的話會亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經(jīng)濟學(xué)家。大家如果 有興趣可以到中國人民銀行的網(wǎng)站上看看，查《黃金和外匯儲備報表》，5年來中國外匯儲 備的增長。幾千億美元?。。?！為什么會爆發(fā)式增長呢？ 　　這就要從固定匯率制和浮動匯率制說起了。這方面大家看看索羅斯進攻英鎊和97東 南亞金融危機，就會有感性的認識了。這里我就說得通俗易懂些吧，固定匯率就是計劃 經(jīng)濟，由權(quán)力部門行政定價，浮動匯率就是市場經(jīng)濟，由供給關(guān)系市場定價，當影響匯 率變動的基礎(chǔ)（即購買力平價）發(fā)生變動時，浮動匯率制通過市場具有自動修復(fù)功能， 而固定匯率制沒有。也就是匯率由于行政干預(yù)嚴重脫離購買力平價的基礎(chǔ)，這就成為危 機爆發(fā)的原動力。 　　 　　是不是有點難懂??？ 　　 　　這就是固定匯率制度性缺陷。當然浮動匯率制也有缺陷（兩者的區(qū)別和延邊歷史大 家去看書，這里就不說了）。現(xiàn)在，全世界都知道人民幣價值被低估了，人民幣應(yīng)該升 值，當然應(yīng)該是針對美元升值。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉個例子吧。 大家都應(yīng)該知道什么是價格雙軌制吧？改革開放初期，我國就是價格雙軌制，分計劃內(nèi) 的和計劃外的，倒爺就是那時候產(chǎn)生的。說白了就是投機倒把。固定匯率制的一個結(jié)果 就是價格雙軌制。比如說：上海的一棟房子，人民幣100萬，用美元買呢？就是12萬。這 是在現(xiàn)有的固定匯率制下，如果用購買力平價呢？假設(shè)購買力平價是4：1的話，如果用 真實美元買的話，就應(yīng)該是25萬美元，中國實行外匯管制，針對合法的外匯，國家必須 無條件兌換。其結(jié)果就是，老外用12萬美元的東西買了價值25萬美元的東西。這時候大 家都要問：房子還是那房子，那差價13萬美元究竟來自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大家： 來自于我們的外匯儲備。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了，這五年內(nèi)黃金價格漲 了多少（我記得最低的時候是71多塊/克，現(xiàn)在要140/克了吧？），石油價格漲了多少你 知道嗎？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，現(xiàn)在呢？50美元），如果我們的外匯儲備不 用美元而用石油或黃金的話來儲備，我們的外匯儲備是增長了還是減少了呢？大家自己 去算算吧。 　　 　　經(jīng)過一個晚上，...
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