房地產(chǎn)策劃人的六個職能

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房地產(chǎn)策劃人的六個職能
房地產(chǎn)策劃人的六個職能 隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善,策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn) 識和接受。但他們依然會隨時被房地產(chǎn)開發(fā)商追問:策劃師或咨詢顧問有什么用?如果 我們僅根據(jù)字面意義,認(rèn)為策劃師或咨詢顧問就是出主意的,未免太過簡單。那么,房 地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的?   從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話,我們認(rèn)為至少有六個方面的職能。   1.醫(yī)生的職能   就好像醫(yī)生為了對癥下藥,選擇最佳醫(yī)療方法,必須對患者進(jìn)行仔細(xì)檢查,通過對 各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報告進(jìn)行綜合分析,最后得出正確的診斷結(jié)論。   房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托,對所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分 析,在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競 爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后,針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰” ?等要素,提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位,畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大 關(guān)系,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的 角度,恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。   2.法律顧問職能   為了規(guī)范房地產(chǎn)市場,國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和 法規(guī)條文,還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題,如項(xiàng)目對周邊居住環(huán)境的影響(施 工噪音、陽光遮蓋等),土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 或類似奧運(yùn)、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高 度、道路寬度限制……等,必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照執(zhí)行 。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。   3.財務(wù)專家職能   房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金,但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運(yùn)用 資金,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上,為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃 ,并要保證項(xiàng)目在未來暢銷,其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投 資收益。其手段主要不是通過降低成本,而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng) 目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。   4.導(dǎo)演的職能   房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告 代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,將項(xiàng)目的 概念定位演繹成功。   5.船長的職能   認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,實(shí)際上,當(dāng)項(xiàng)目的 概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后,其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理,如果把設(shè)計(jì)圖看作 海圖的話,就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行,局部變動必須征的船長同意,只有這樣才能 保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。   6.環(huán)境問題專家   這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題,而是居住小區(qū)的環(huán) 境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題,同時居住區(qū)的人 性化,也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng) 目的未來銷售,而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。   可見,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才,同時,一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃 也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成,而十?dāng)?shù)個甚至數(shù)十個專家組成 的群體才能夠完成。
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