博文花園整合營銷推廣策劃報告
博文花園二期整合營銷推廣策劃報告

引言
項目營銷策劃在房地產(chǎn)全程營銷過程中居于“承先”（產(chǎn)品概念提煉與規(guī)劃建筑設(shè)計）“啟后”（項目入市銷售）之重要地位，肩負著將發(fā)展商的產(chǎn)品相關(guān)信息“合理、有效、快捷”傳遞至“目標消費者”并貫以切合消費心理的“描述”，從而縮短生產(chǎn)向銷售“驚險一跳”的寶貴時間之重任。
越秀地產(chǎn)投資顧問（武漢）有限公司將以嚴謹、務(wù)實、創(chuàng)新的態(tài)度，全身心參與對“博文花園”的培護和呵養(yǎng)過程，關(guān)注產(chǎn)品，重視市場，謀求高平臺基礎(chǔ)上的雙贏合作。

需求市場背景分析
國家住房政策在各高校的落實情況
為了進一步深化住房制度改革，省房改領(lǐng)導小組在《中央在漢委部屬高校住房貨幣化分配方法》中規(guī)定了四項基本原則：按勞分配和效率優(yōu)先、兼顧公平；國家、單位和個人三者合理負擔；老職工老辦法、新職工新制度；新舊政策相銜接，購房優(yōu)惠和貨幣補貼相平衡。
自1998年10月28日以后，各高校一律取消福利分房，教職工住房必須實行貨幣化，并會得到一定的住房補貼，這筆資金的來源有三部分：中央、省、學校，但由于中央的這筆資金并沒有到位，導致了文件中的承諾無法兌現(xiàn)，挫傷了高校教師購房積極性，這一現(xiàn)象值得警惕。以下是我們在這三所高校中的調(diào)查情況：
華中師范大學
華師校內(nèi)已不再建設(shè)教師住房，只有寄望于其南湖邊的一塊地，準備在2年內(nèi)在那里建7至8棟小高層，提供3至4百套商品房給教職工。但華師教職工的住房缺口在8百至1千套，而每年新增的教師用房也在1百套以上。因此華師房管中心與湖北省安居住宅發(fā)展有限公司開發(fā)的玉蘭苑二期聯(lián)系，介紹了240戶家庭前去購買。雙方剛簽下購房合同240份，均價在1550元/平方米，戶型全是3室2廳2衛(wèi)，面積從120至200平方米不等，已入住。
武漢大學
今年8月15日，武大召開了全校住房分配工作會議，進一步統(tǒng)一認識，深化住房貨幣化改革，并宣布要將校內(nèi)70%的住房置換到校外，那么武大將有7千戶家庭會在校外購買商品房，這將是一個長期的過程。而短期內(nèi)，武大教師的住房缺口在3千套。
湖北新紀元實業(yè)有限公司從去年拿下桂子花園2期的50畝土地以來，便由該公司常務(wù)副總經(jīng)理蕭智軍親自出馬，長期做武大的工作，其誠心感動了相關(guān)的武大領(lǐng)導。再者，新紀元前幾年開發(fā)的桂子花園1期悉數(shù)賣給了原武漢測繪科技大學（現(xiàn)已并入武大）。這樣一、二期就連成了一片，于是武大決定在今年10月與該公司簽訂購房協(xié)議，共有486套住房全被武大教師購買。
桂子花園2期的均價在1500元/平方米，建筑面積有110－160平方米不等，有多層、小高層，其中3室2廳2衛(wèi)414套，4室2廳2衛(wèi)48套，5室2廳2衛(wèi)24套。
另外，在武大周邊的武漢重型機床廠，東湖邊上的沙灣村，八一路上的假肢廠等地塊上開發(fā)的房地產(chǎn)商們紛紛到武大開展營銷工作，這些地塊的最大優(yōu)勢最離武大較近，交通方便，對鄰近的武大教職工吸引力較強。
武漢理工大學
武工大是最早響應(yīng)國家政策的武漢高校之一，早在2001年底，該校就有1千多戶教職工在校外購買了商品房，但當他們找學校要住房補貼時，由于中央的那部分資金沒有到位，學校無力兌現(xiàn)承諾，致使這1千多戶教職工的住房補貼存在較大缺口，于是后邊8百多戶缺房戶便在觀望和等待，購房的行動呈銳減之勢。但聽說，該校已經(jīng)派人到北京活動去了，如能把中央的缺位資金弄到位，這批缺房教職工定會掏錢買房。
該校的1千多戶校外公寓分別由以下內(nèi)容組成：
A　玉蘭苑一期，700套，均價1400元/平方米
B 黎明村小區(qū)，180套，均價1680元/平方米
C 汽門廠小區(qū)，160套，均價1580元/平方
D 博文花園，250套，均價1550元/平方米
E 鑼廠小區(qū)，216套，均價1280元/平方米
教師的消費潛力有多大?
我司于2002年10月28日專程與武大龍校長等進行了會談，以下是武大的主要意見。
A、校方教師外遷座談會反映的主要問題
B、離學校遠近是青年教師首先考慮的問題。
C、價格是否符合心理要求(注:楚蕓曾以南湖山莊開發(fā)商身份與武大老師交談過,南湖山莊當時賣價為2188,綜合考慮環(huán)境及戶型后,老師們的出價為2000元/平方米)。
D、物業(yè)環(huán)境，包括小區(qū)自然環(huán)境、物業(yè)配套環(huán)境、物業(yè)服務(wù)。
教師外遷政策性意見
A、外遷教師除享受國家規(guī)定補貼外，校方將提供特補，標準肯定在目前華工、華師等校標準之上。
B、補貼政策與職稱、職務(wù)、教齡、是否雙職工等掛鉤。
C、只有退回校內(nèi)現(xiàn)住房的教師才能享受購房補貼。
D、肯定要外遷的占20%，這部分住房不對教師出售或出租，屬暫住性質(zhì)。按校方估計，理想遷出量在70%左右。
E、學校將出臺政策，提高校內(nèi)住房的租金，按市場價計租，同時停止校方對住房的維修。
F、國家補貼部分校方會對先期外遷戶墊支一部分。
對合作方的要求
A、大教育配套短期內(nèi)不用考慮，因為中學的教學質(zhì)量競爭非常激烈，學校沒有名氣便無法吸引生源。
B、當務(wù)之急是在實質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)上有所突破：
C、能否在毗鄰武大地區(qū)找到小規(guī)模地塊，立即投入開發(fā)。
D、合作策略較為理想的是先通過一個短平快項目安置一部分教師，形成品牌后再大規(guī)模合作。
龍校長認為，武大暫時未出臺相應(yīng)的補貼政策，是考慮到周邊沒有理想的遷住區(qū)，但也不能長期等待，因為國家對高校教師外遷政策是在全國范圍平衡。
博文花園整合營銷推廣策劃報告