房地產(chǎn)金融資料
房地產(chǎn)金融專題研究 （文摘整理） SYS-TAN賽斯顧問 2002-5 目 錄 一、解讀房地產(chǎn)金融 二、中國住房金融的發(fā)展與改革 三、構(gòu)建我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系的條件、難點和對策分析 四、關(guān)于我國房地產(chǎn)證券化的若干思考 五、加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌 六、政府干預(yù)房地產(chǎn)金融的范圍設(shè)置 七、房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立壁壘及經(jīng)營瓶頸因素分析 八、房貸證券化未成曲調(diào)先有情 九、房地產(chǎn)證券化的可行性分析 十、房地產(chǎn)證券化的兩種類型 十一、關(guān)于證券化啟動我國房地產(chǎn)有效需求的若干思考 十二、美國政府在住房貸款證券化中的作用及其對我國的借鑒 十三、培育基金新品種，推動住房抵押貸款證券化 十四、淺談房地產(chǎn)證券化 十五、如何發(fā)展房地產(chǎn)證券化 十六、我國住房抵押貸款及擔(dān)保體制現(xiàn)狀 十七、形成住房抵押信貸良性循環(huán)的主要矛盾及其對策 十八、房地產(chǎn)公司發(fā)行股票特別規(guī)定(附全文) 十九、房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的原由及策略 二十、房屋銀行運行風(fēng)險及規(guī)避 二十一、城市土地證券化 二十二、銀行債務(wù)重組與資產(chǎn)證券化 二十三、臺灣不動產(chǎn)證券化展望 二十四、房地產(chǎn)證券化的可行性分析 二十五、淺議ABS融資方式與中國證券市場的發(fā)展 二十六、資產(chǎn)證券化在我國可行嗎？ 二十七、中國推行資產(chǎn)證券化的難點及對策 二十八、信貸資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu) 二十九、住房抵押貸款證券化的模式 三十、MPF挑戰(zhàn)MBS——一種新的住房融資選擇 三十一、荷蘭LABSII公司的資產(chǎn)證券化 三十二、中色建設(shè)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重組回顧 三十三、資產(chǎn)重組、資本市場與投資銀行 三十四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道分析 三十五、論銀行不良資產(chǎn)剝離和資產(chǎn)管理公司的運作 三十六、資產(chǎn)證券化與其他融資方式的比較 三十七、資產(chǎn)證券化的基本交易過程 三十八、服務(wù)商在證券化交易中的作用 三十九、資產(chǎn)證券化與機構(gòu)投資者 四十、銀行擔(dān)保貸款支撐債券（CLO） 四十一、RTC與資產(chǎn)證券化 四十二、資產(chǎn)證券化的案例分析——討論稿 四十三、亞洲的資產(chǎn)證券化發(fā)展與原因剖析 四十四、論資產(chǎn)管理公司的運作——金融過濾工程分析 四十五、資產(chǎn)證券化與金融資產(chǎn)管理 四十六、中國房地產(chǎn)投資基金主攻權(quán)益性投資 解讀房地產(chǎn)金融 在我國，住宅產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，需要一個發(fā)育、成長、完善的過程，在這一過程中資 金融通始終是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是困擾開發(fā)商和購房者的難題。解決房地產(chǎn)企業(yè)的資 金問題，沒有房地產(chǎn)金融的參與是做不到的…… 一、我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著國家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費商品化水平的提高，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī) 模正在不斷擴大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國人民銀行也更加注重住房金融 體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家 商業(yè)銀行共同經(jīng)營，住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為 重新分割市場份額而進行激烈的競爭。 　　1、住房消費貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。 為深化住房制度改革，促進住房建設(shè)與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政 策，為住房消費貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導(dǎo)向相 繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度，使得住房消費信貸業(yè)務(wù)取得前所未有 的快速發(fā)展，但由于受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較 快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市 ，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟 發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運動的特征 和規(guī)律。 2、住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點向住房消費貸款傾斜。 根據(jù)國家宏觀政策和住房市場的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由 過去重點支持住房開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點支持住房消費貸款。截止1999年底，工、農(nóng)、中、 建四家國有商業(yè)銀行當年自營性個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65． 29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢。 3、住房金融市場競爭激烈，經(jīng)營開始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。 近幾年來，國家加快住房制度改革步伐和重點發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認識 到住房金融在推動整個國民經(jīng)濟增長和消費需求擴張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā) 展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場 競爭，特別是自l998年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商 業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費，在 品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競爭都更趨激烈。同時銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更 加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險的意識進一步增 強。 二、制約我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房價太高，經(jīng)濟適用房政策不完善。 多年來，與其他商品大打價格戰(zhàn)的經(jīng)營策略不同，商品房價格居高不下直接影響著人 們的購房傾向。而經(jīng)濟適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟房市場。據(jù)了 解，目前，國內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。應(yīng)當說，經(jīng)濟適用 房的發(fā)展平抑了過高的商品房價格，適應(yīng)了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉 動經(jīng)濟增長起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低 收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價格確立辦法等方面的問題。 2.住房消費貸款額度低、期限短、利率高。 我國抵押貸款的期限短則3－5年，最長的也只有20－25年。這與我國目前收入低、房 價高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法 涉足。而當前一些銀行機構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進入的條件太高，對普通購房者 來講沒有實際意義。 3．缺乏風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制、貸出款項沒有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并 存。 目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴格， 束縛了購房者消費貸款的選擇性和自由度。住宅抵押貸款二級市場至今尚未形成。二級 市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn) 移資金風(fēng)險。 　　 4.住房金融法規(guī)不夠健全，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監(jiān)督。 目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境尚不夠完善， 表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式——住房按揭貸款， 更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進一步健康發(fā)展。 此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系 發(fā)展的滯后也都是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。 三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控 政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個準確的定位。當前 我國確立的經(jīng)濟體制改革目標是建立社會主義市場經(jīng)濟，其基本特征是參與市場交易的 各主體地位都是平等的。如果政府作為一交易主體參與市場，則必定與其他市場主體處 于不平等的地位，這是由政府擁有市場的管理權(quán)性質(zhì)決定的。所以政府作用的定位應(yīng)該 是：在市場中為各主體順利進行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場行為的 公平、公正和公開。從世界各國住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場機制為基礎(chǔ)，即 金融機構(gòu)的資金大部分通過市場來籌集，且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款 利率等也不是由政府指定的。政府作用體現(xiàn)在對住房金融的支持上。 政府扶持和干預(yù)市場有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來參與住宅 融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的干預(yù)。另一種是間 接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展；二是通 過為抵押貸款提供保險和發(fā)起設(shè)立若干準政府機構(gòu)，并通過它們的市場活動來影響抵押 貸款市場的發(fā)展。從我國經(jīng)濟改革目標和政府定位來看，我國政府干預(yù)市場應(yīng)該采取第 二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和 體制建設(shè)來促進改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的 基礎(chǔ)功能。 加強政府對住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。 首先，要促進住房規(guī)?；l(fā)展，就需要政府允許、鼓勵、支持以商業(yè)銀行為主體，包 括人壽保險公司在內(nèi)的各種中外金融機構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù)，要積極推 出符合住房消費要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展； 其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU保證，才能減輕貸款人的后顧之憂； 第三，只有通過有關(guān)政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃，如還款補助、利息減 免計劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的居民，通過抵押貸款 形式進入商品房市場，從而促進住房金融的發(fā)展； 第四，只有通過政府加強對住房的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，建立與住房金融相配套的政策措施、 法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。 四、入世：房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的契機 根據(jù)我國金融業(yè)務(wù)開放的時間表，加入WTO后，要立即允許外資銀行經(jīng)營所有國外客 戶的外匯業(yè)務(wù)；一年以后允許經(jīng)營中國客戶的外匯業(yè)務(wù)；兩年內(nèi)允許外資銀行經(jīng)營人民 幣批發(fā)業(yè)務(wù)；五年后可以對中國居民開展個人業(yè)務(wù)。雖然，住房金融特別是個人消費信 貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對較晚，給了中國銀行業(yè)較充分的時間去調(diào)整經(jīng)營策略，改進經(jīng) 營管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭取與國際慣例早日接軌。因此只有開拓性地摸索適合我國國 情的住房金融營銷策略，積極進行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務(wù)的整合，并在合適的時機 有效地進行資產(chǎn)重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與跨國銀行競爭的實力。 （1）積極推進住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關(guān)系是非常密切的。隨著我國住房市場的不斷壯大，目前的金融 工具不足以滿足市場的需要。住房信貸資產(chǎn)，特別是住房消費信貸資產(chǎn)的流動性風(fēng)險逐 漸突現(xiàn)，要有先進的金融工具來開通住房一級融資市場與二級融資市場的通道。另外， 隨著居民對住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，不僅對傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個人住房抵押 貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟活動中， 所以我們要積極吸取國外先進成熟的品種，合理運用，完善住房建設(shè)與消費的金融支持 。 （2）增強開放意識，把握市場走向。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類房地產(chǎn)需求也將增加 。住宅需求的激增將使我國的住房金融市場面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機遇，但境外 金融機構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個封閉的金融體制中難以得到實現(xiàn)。因此 ，開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。應(yīng)以市場需求為準繩， 以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費個性化的需求以提高整個住房金融的服 務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。同時應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。這將為國有商業(yè)銀行住房金 融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 （3）房地產(chǎn)金融管理機構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。 國外金融機構(gòu)的進入，將使國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場主體復(fù)雜化、交易工具多元化。為了 使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴 的時間，保護和培育國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。要放松對房地產(chǎn)開發(fā) 貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；要 調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費信貸機制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要 的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險，尤其是房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、住房抵 押保險和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險；要借鑒國外經(jīng)驗，建立房地產(chǎn)政策性金融機構(gòu)，盡快 開放房地產(chǎn)金融二級市場。 （4）加大對開發(fā)資信評級高、規(guī)模大的優(yōu)勢房地產(chǎn)客戶的營銷力度。 加入WTO后，國外機構(gòu)將為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并 推動房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開展。對我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評級度比較高 、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因為他們的融資能 力相對較強，在從事大項目時具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提 高。對其要積極營銷，搶占市場。 可見，加入WTO后，在相當長的一段時...
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