房地產(chǎn)項目投資
房地產(chǎn)項目投資 操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設計 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時機的要點 使用說明 有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié) 便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略 是不切實際的，這里從技術(shù)層面概括了項目投資的標準化程序與實戰(zhàn)要點，在 現(xiàn)實中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機 　　一項房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項目籌建開始，到房地產(chǎn)項目拆除為止經(jīng)過的時間 。由于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析 ，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個階段。 （－）論證設計階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開 發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書）。認可后，緊接著搞出一個精 包裝（項目可行性研究報告）。認可后，委托設計人員搞出項目設計方案。 （二）第措資全階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計方案完成到項目開工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā) 南千方百計地說服投資者對項目進行投資，從而落實項目建設需用資金。 （三）項目建設階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目破土動工到竣工驗收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定 承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設任務。 （四）項目試運營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目各 部分逐漸投入運營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時間較短，一般一年左右 。 （五）項目正常運營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目試運營結(jié)束到設備需要更新為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā) 項目提供服務并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項目設備區(qū)農(nóng)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設備更新到項目需修復改造為止的階段。此階段，需追加投 資用于更新設備、改善服務、提高利潤水平。 （七）項目修江孜追階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目修復改造到項目準備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資 金修復改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務水平和獲利能力得到提高。 （八）項目拆除階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用 土地，拆除原有建筑。 房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機會的豐富多彩 1、房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投 資機會： 　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都 是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā) 經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就 給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。 2、處在房地產(chǎn)壽個周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目都可以在市場上交易，都可 以買進賣出，從而為房地產(chǎn)投資機會的增多提供了保證： 　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個壽命周期進行，也可以在每一階段暫時停止 。每一階段性成果都可以在市場上進行買賣，而房地產(chǎn)項目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資 提供了相當多的投資機會。七。果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話 ，那么投資機會將少之又少。所以說，房地產(chǎn)項目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機會增 多的保證。 3、處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場 預測和房地產(chǎn)價值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投 資機會。 4、隨著城市人口的增加和社會的發(fā)展，對房地產(chǎn)項目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn) 投資機會大大增多。 除了對原有房地產(chǎn)項目進行改建、擴建之外，還需要進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。這 就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機會。 總之，房地產(chǎn)投資機會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項目的壽命周期息息相關(guān) 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個階段也長短不一，所以每一房 地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期不同，但基本 上都經(jīng)過上述八個階段。 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設計 　　搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng) 濟建設方針、經(jīng)濟政策等信息。 　　在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開 發(fā)的項目建設書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導人審批、認可后，進行初步投資決策及詳細投資決 策研究。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級領(lǐng)導同意后，再進行后續(xù)研究工作。 房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進行： 1、首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的必要性和現(xiàn)實性。通過市場調(diào)查，包括外銷市場及其競 爭力的滲透率．通過資源調(diào)查，政治、經(jīng)濟、工業(yè)、貿(mào)易、交通等，對擬建項目的必要 性和現(xiàn)實性進行研究。 2、建設項目地點的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較， 選擇最佳方案．以研究建設項目在技術(shù)上的可能性。 3、財務分析與經(jīng)濟評價：計算項目的投資造價與土建、設備成本，投資效果分析，資金 償還辦法、償還時間．項目的利潤及還本期，以研究建設項目經(jīng)濟上的合理性。 4、進行建設項目的方案設計與編制建設總進度計劃，這是研究建設項目的實施方案。 5、最后提出投資決策研究報告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項目投資的階段性分析 分析A：房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實現(xiàn)此目的，房地產(chǎn) 投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開發(fā)機會通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可 行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設計 來對開發(fā)項目的實施做出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的 風險性最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要 風險有： （1）尋找不到合適的投資機會或投資項目。 （2）設想項目從一開始就誤入歧途。 （3）設想項目得不到有關(guān)音阿對比準。 （4）項目的可行性研究通不過審查。 （5）項目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴重脫離實際等。 　　由于對策劃階段的風險沒有切實有效的防范措施，所以此階段投資的風險最大。 在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有： （1）可以按自己的愿望和條件進行設想，投資工作干起來會得心應手。 （2）需要創(chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的最好時期。 （3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。 （4）成功的策劃項目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^ 。 （5）便于及早抓住有利投資項目 　　由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準備施 展才能。 　　在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應具備以下條件： （1）對房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗。 （2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟技術(shù)管理人員。 （3）社會信譽好，資質(zhì)等級高。 （4）資金雄厚。 （5）有良好的社會背景。 分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設做好準備，通過征地拆遷落實建 設場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設計，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項目實施 藍圖，通過開工準備工作為開發(fā)建設創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預租、預售來早日落 實客戶，及早收取租金或銷售收入。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風險有： （1）征地工作困難重重。 （2）融資工作進展緩慢，資金缺口較大。 （3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴，施工圖紙出現(xiàn)問題。 （4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊伍未找到，施工用水電等不落實，臨時占道 不允許等。 （5）預期的預租、預售工作開展不起來，給資金造成缺口。 （6）設備材料價格上漲太高，人工費用漲幅過大等。 由于前期工作階段的風險可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風險仍很大 ，但要比策劃階段小。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有： （1）有對場地、規(guī)劃、設計的影響力，從而對保證投資收益有好處。 （2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉(zhuǎn)手。 （3）在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。 （4）此時投資的回報承諾高，投資收益大。 （5）便于及早抓住有利的投資項目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭 取在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應具備以下條件： （1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗。 （2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗豐富的勘察、規(guī)劃設計人員，征地拆遷入員 ，招標投標人員，市場營銷人員等。 （3）對設想項目的前景看好。 （4）有一定的融資能力。 （5）社會信譽好，資質(zhì)等級高，資金雄厚。 （6）熟悉建設地點的各種關(guān)系。 （7）對房地產(chǎn)預租預售前景看好，有客戶來源。 分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地 產(chǎn)開發(fā)項目的建設。通過落實監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設的專人管理和分擔風險；通過工程 控制使得開發(fā)項目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗收全面檢驗工程建設成果．并 結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務關(guān)系；像前期工作一樣，通過預租預售早日落實客戶并收取 資金。 　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風險較大，但是一 旦投資成功，所獲利潤也較高。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資的主要風險有： （1）由于材料、設備、工入費的價格上漲； （2）由于設計或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故； （3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴重延長； （4）竣工驗收時交不了工； （5）發(fā)生自然災害或意外事故，造成工程損失； （6）商品房預售落空； （7）新的競爭性項目出現(xiàn)； （8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設階段的風險多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風險要比前期階段低，但 仍有較多不可防范的風險存在。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資的主要好處有： （1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。 （2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實。 （3）投資回收期較短。 （4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。 （5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點對待，節(jié)約二次裝修費。 （6）便于介紹自己熟悉的施工隊伍承攬施工任務。 （7）便于及時抓住盈利高的房地產(chǎn)項目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此 階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資，投資者應具備以下條件： （1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設階段的管理有豐富的經(jīng)驗。 （2）有工程建設管理方面的高素質(zhì)人才。 （3）對房地產(chǎn)項目的市場前景看好。 （4）對房地產(chǎn)項目中的某些有利樓層或位置興趣極大。 （5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關(guān)系。 （6）資金雄厚，各種社會關(guān)系熟悉。 分析D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。通過經(jīng) 營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評估促銷工具確定采用哪 些推銷方法，通過確定出租或出售價格來做到租售時的心中有數(shù)，通過開展切合實際、 豐富多彩的租售活動來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或 銷售收入。 　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風險仍較大，但是 一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。 在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風險有： （1）市場行情跌落。 （2）競爭性項目出現(xiàn)。 （3）促銷費用上升。 （4）定價不適當。 （5）分期付款時，后期款項無著落。 由于開發(fā)項目的銷售期較短，不定因素及新的投資風險已減小很多。但仍存在一些不良 因素，因此投資風險仍較大。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有： （1）投資回收期短。 （2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價。 （3）獲得物業(yè)升值的利潤。 　　由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此 階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應具備以下條件： （1）對市場行情看得準。 （2）對市場銷售有豐富經(jīng)驗。 （3）有客戶來源。 （4）資金雄厚。 ...
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