長安園產業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案
《長安園•產業(yè)別墅》 全案營銷戰(zhàn)略案
[目 錄]
序：
一、“壹號公園”宣言 ……………… 段先念
二、《中國地產新三論》及動力型地產解碼………
第一章：項目總體策劃
一、市場分析
1、 背景分析
2、 市場概況分析
二、項目分析
1、產品分析
2、項目USP提煉
3、項目SWOT分析
三、項目綜合定位
1、目標客戶定位
2、產品及市場定位
3、案名建議
第二章：營銷推廣策略
一、核心營銷戰(zhàn)略
1、動力型地產解碼
2、價格策略
二、傳播推廣策略
1、整合傳播策略
2、媒介組合策略及預算分配圖
3、傳播戰(zhàn)術組合
三、銷售策略
1、銷售階段控制
2、銷售戰(zhàn)術創(chuàng)新
第三章：項目提升建議
一、 項目運營建議
1、《長安園示范產業(yè)區(qū)——產業(yè)別墅》示范重點
2、管理創(chuàng)新
二、產品力提升
附1：《產業(yè)別墅專案行事履》
附2：長安科技產業(yè)園優(yōu)惠政策明細
附3：西安市高檔寫字樓市場調研表

“壹號公園”宣言
兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的考察?；貒?，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！
在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。
我們認為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。
我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。
產業(yè)別墅，就是我們夢想與現實的結晶！
產業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經驗充分研究、創(chuàng)新運用的結果，是把市場需求、企業(yè)目標與國家特色緊密結合的產物。
她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產業(yè)園的成長中奠基。她是全新的高科技產業(yè)園區(qū)動力型地產的先鋒代表，她不僅是一種產品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。
產業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產的示范性、豐碑性建筑。
段先念
《中國地產新三論》及動力型地產解碼
中國地產新三論
《中國地產新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍戈先生最新研究并即將出版的新地產經濟理論。它由地產產業(yè)論、地產城市論、地產國家論三部分組成。“地產產業(yè)論”探討的是地產的產業(yè)特征及其在國民經濟中的特殊作用；“地產城市論”探討的是地產業(yè)及其產業(yè)鏈與區(qū)域經濟和城市發(fā)展的互動關系；“地產國家論”探討的是地產業(yè)及其產業(yè)鏈與國家建設和經濟發(fā)展的有機聯系。如果用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家經營從城市經營開始，城市經營從地產經營開始”，這是“中國地產新三論”的集中概述，也是中國地產未來發(fā)展的客觀規(guī)律。
《中國地產新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應用了關于“地產的社會承載性”，即：土地是一切社會生產和其他活動的物質載體和基礎條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產和再生產的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產業(yè)獨有的產業(yè)地位，可以說“地產的社會承載性”也是“中國地產新三論”的立論基礎。
配第說：“土地是財富之母”。我們說：“地球是人類之母”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數的傳奇神話與財富文明……
動力型地產
“動力型地產”是在《中國地產新三論》中首次提出的。它是根據馬克思《政治經濟學》中的有關原理而提出的新地產經濟學觀點。社會經濟（總產品）運動包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類的生產，是生產資料的生產；第Ⅱ部類的生產，是生活資料的生產。根據這一原理，地產經濟（總產品）運動也包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類的生產，是生產資料型地產（動力型地產）的生產；第Ⅱ部類的生產是生活資料型地產（消費型地產）的生產。
動力型地產與消費型地產之間的辨證關系為：動力型地產是消費型地產的物質基礎和基本保障，消費型地產是動力型地產的內在動力和最終目標。這兩類地產的開發(fā)與生產是相輔相成、缺一不可的。當任何一類地產的生產（開發(fā)）比例不當時，都可能導致地產的相對過剩，從而導致地產泡沫和地產危機，所以這一理論的提出，有利于加強中國地產經濟發(fā)展的深度研究，有效控制地產開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經濟的總體發(fā)展和城市經營問題提供有力的參考。
動力型地產屬于地產總產品生產中的生產資料的生產，它是人類創(chuàng)造物質財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經營的首要課題，是社會經濟的主流動力。動力型地產將為消費型地產提供有利的物質保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產。
（見下圖）
—— 藍　戈
第一章 項目總體策劃
一、 市場分析
1、項目背景分析：
A、項目宏觀背景：
● 項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略
● 項目區(qū)位背景：產業(yè)別墅位于西安長安科技產業(yè)園，屬產業(yè)園中的北示范區(qū)。
長安科技產業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產業(yè)基地。
Ｂ、項目立項背景：
● 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術開發(fā)區(qū)長安科技產業(yè)園是城市動力型地產的集中板塊，產業(yè)別墅是其中的示范性地產項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。
● 市場需求：
產業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。
２、市場概況分析：
Ａ、市場概況：
● 國外高檔辦公產品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累，此類產品被稱為“office park”或“villa park”等。。
● 國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。
長安園產業(yè)別墅全案營銷戰(zhàn)略案