財務分析
廣州市某商業(yè)大廈項目財務分析報告 1. 項目概述 （一）項目主要技術經濟指標 1. 總用地面積：43960m2 2. 總建筑面積：172940m2 3. 建筑密度：49.75％ 4. 容積率：5.03 5. 地下建筑面積：11743m2 6. 地上建筑面積：161197m2 7. 西塔樓建筑面積：71771m2 8. 東塔樓建筑面積：101169m2 9. 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結構 （二）項目方案 根據市場調查與分析的結構（過程略），將該項目兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字 樓（以出租為主）與一棟全天候商務寫字樓（以出售為主） （三）項目功能面積分布，見表1及表2所示。 表1 西塔樓（全天候商務寫字樓）功能面積分布表 |樓層 |使用功能 |每層面積（平方米） |總面積（平方米）| |負二層|管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房|4464 |4464 | | |等 | | | |夾層 | |170 |170 | |負一層|商場 |3013 |3013 | | | |小計 |7647 | |1層 |大堂、商場等 |2648 |2648 | |2層 |商場 |1541 |1541 | |3層 |商場 |1541 |1541 | |4層 |酒樓、餐廳 |2505 |2505 | |5層 |技術層 |1774 |1774 | |6～16 |寫字樓 |1541 |16951 | |層 | | | | |17層 |避難層 |1541 |1541 | |18層 |設備層 |1541 |1541 | |19～29|寫字樓 |1541 |16951 | |層 | | | | |30層 |避難層 |1541 |1541 | |31～39|寫字樓 |1541 |13869 | |層 | | | | |40 |設備層 |1541 |1541 | |40 |停機坪 |180 |180 | | | |小計 |64124 | |合計 | | |71771 | 表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表 |樓層 |使用功能 |每層面積（平方米 |總面積（平方米 | | | |） |） | |負二層 |管理中心、維修間、變壓器房等 |2048 |2048 | |負一層 |管理中心、低壓配電房 |2048 |2048 | | | |小計 |4096 | |1層 |大堂、商場等 |2048 |2048 | |2層 |商場 |1803 |1803 | |3層 |商場 |1803 |1803 | |4層 |商場 |2048 |2048 | |5層 |技術夾層 |2048 |2048 | |6～18層 |寫字樓 |2048 |26624 | |19層 |避難層 |2048 |2048 | |20～35層 |寫字樓 |1536 |32768 | |36層 |寫字樓 |1536 |1536 | |37層 |避難層 |1536 |1536 | |38～45層 |寫字樓 |1536 |12888 | |46～49層 |寫字樓 |1024 |4096 | |50層 |設備層 |1024 |1024 | |50層核心部|設備層 |283 |283 | | | |小計 |91953 | |51～55層 |寫字樓 |1024 |5120 | |合計 | | |101169 | 2. 項目投資估算與資金籌措 （一）項目開發(fā)投資估算的各項設定與總投資估算表 1. 本項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。 2. 從項目開始動工起，本項目的剩余土地使用權年限為30年。 3. 根據廣州市房地產開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地購置費 、前期工程費、工程建設費、開發(fā)期間稅費、管理費、財務費、銷售費用、不可 預見費以及其他費用等。 經測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。 表3 項目總投資估算表 |項目 |東塔成本 |東塔單價 |西塔成本 |西塔單價 |合計 | |1、開發(fā)成本（靜態(tài)） |907992780 |8975 |600371392 |8365 |1508364172 | |1.1 土地購置費 |292497398 |2891 |207502602 |2891 |500000000 | |1.2 前期工程費 | | | | | | |1.3 工程建設費 |551302122 |5449 |356125727 |4962 |907427849 | |1.4 開發(fā)期間稅費 |64193260 |635 |36743063 |512 |100936323 | |2、開發(fā)費用 |104620067 |1033 |99721895 |1390 |204341962 | |2.1 管理費 |16539064 |163 |10683772 |149 |27222836 | |2.2 其他費用 |5058450 |50 |3588550 |50 |8647000 | |2.3 不可預見費 |16539064 |163 |10683772 |149 |27222836 | |2.4 財務費用 |66483489 |657 |47164512 |657 |113648001 | |2.5 銷售費用 |0 |0 |27601289 |385 |27601289 | |3、總計 |1012612847 |10008 |700093287 |9755 |1712706134 | （二）各項投資與成本費用估算表（略） （三）項目投資計劃與資金籌措表 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租 售收入用于投資部分。考慮到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項目前期的有關工作，因 此本項目實際資金缺口為55220萬元，計劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動資金 ，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補充，總追加投 資為121271萬元。項目投資計劃與資金籌措表詳見表4所示。 表4 項目投資計劃與資金籌措表 |序號 |項目 |合計 |建設經營期 | | | | | | |2002 |2003 | |2003 |售價 |13000 | | | | |銷售率 |30% | | | | |銷售面積 |17428 | | | | |銷售收入（萬元） |22656 | | | |2004 |售價 | |14000 | | | |銷售率 | |75% | | | |銷售面積 | |26142 | | | |銷售收入（萬元） | |36598 | | |2005 |售價 | | |13500 | | |銷售率 | | |100% | | |銷售面積 | | |14523 | | |銷售收入（萬元） | | |19606 | |合計（萬 |78861 | | | | |元） | | | | | | |年份 |2004 |2005 |2006 | | | | | | | | | |2017 | | | | | | | |2017 | | | |2002 | | |2017 |2018 |2019 |2020 |2021 |2022 |2023 |2024 |2025 |2026 |2027 |2028 |202 9 |2030 |2031 |2032 | |1 |資金來源 |23482 |23482 |23482 |24657 |24657 |24657 |24657 |24657 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 | |1. 1 |銷售收入 | | | | | | | | | | | | | | | | | |1.2 |租賃收入 |23482 |23482 |23482 |24657 |24657 |24657 |24657 |24657 |25 890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 |25890 | |1.3 |自有資金 | | | | | | | | | | | | | | | | | |1.4 |銀行貸款 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2 |資金運用 |8958 |8958 |8958 |9484 |9484 |9484 |9484 |9484 |10037 |10037 |10037 |10037 |10037 |10037 |10037 |10115 | |2.1 |建設投資 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.2 |借款還本付息 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.3 |銷售稅金及附加 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.4 |租賃稅金及附加 |4142 |4142 |4142 |4349 |4349 |4349 |4349 |4349 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 |4567 | |2.5 |土地增值稅 | | | | | | | | | | | | | | | | | |2.6 |所得稅 |4815 |4815 |4815 |5135 |5135 |5135 |5135 |5135 |5470 |5470 | 5470 |5470 |5470 |5470 |5470 |5548 | |3 |盈余資金 |14524 |14524 |14524 |1517 3 |15173 |15173 |15173 |15173 |15853 |15853 |15853 |15853 |15853 |15853 |158 53 |15775 | |4 |累計盈余資金 |128613 |143137 |157662 |172835 |188008 |203181 |218353 |233526 |249380 |265233 |281086 |296939 |312793 |328646 |344499 |36 0274 | |由表中計算結果看出，本項目累計盈余資金大于零，故從資金平衡能力角 度分析，本項目滿足投資要求。 3. 項目盈虧平衡分析 （一）銷售部分盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得， 當用于銷售部分的寫字樓銷售率為52.35％時，用于銷售部分的寫字樓投資利潤率為 零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率
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