成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測

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成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測
2002年成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測

第一部分 宏觀環(huán)境
1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境
中國自加入WTO的一年時間里,全國的各項經(jīng)濟指標(biāo)可謂“全線飄紅”。2002年中國經(jīng)濟快速健康成長,預(yù)計全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到10.2萬多億元,實現(xiàn)歷史性突破,全年經(jīng)濟增長率將達到8%,高于年初確定的目標(biāo)。中國共產(chǎn)黨第十六次全國代表大會的召開,也促進了各地發(fā)展經(jīng)濟的積極性。國務(wù)院發(fā)展研究中心等專業(yè)研究機構(gòu)預(yù)測,如果不出現(xiàn)意外,2003 年中國經(jīng)濟發(fā)展將保持強勁勢頭,預(yù)計增長速度將達到7.9%至8.2%。;世界經(jīng)濟也處在緩慢復(fù)蘇階段。在相對比較有利的環(huán)境中,中國經(jīng)濟的“三駕馬車”,投資、消費、出口在2002年是中國經(jīng)濟保持高速增長的強大動力。2002年1-11月成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資154億元,比去年同期增長21.9%。住宅投資118億元,同比增長28.3%,房地產(chǎn)業(yè)已成為推動成都市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。
2、宏觀政策環(huán)境
(1)土地市場
2002年的成都市土地市場是經(jīng)歷了一場歷史性的大變革?!墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的頒布實施為土地市場杜絕黑箱操作提供了保證?!兑?guī)定》指出:自2002年7月1日起,商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項目的用地,將在全國范圍內(nèi)實行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進行出讓。由于以前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題,使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價開發(fā)用地,嚴重損害了市場的公平性,也大大降低了政府部門宏觀調(diào)控力度。政府在土地供應(yīng)上缺乏計劃性,加大了土地招投標(biāo)行為的投機性,阻礙市場健康發(fā)展。按照新的政策規(guī)定,進行商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性的用地,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。除了這些用途以外的用地,在確定其供地計劃并公布后,同一宗地有兩個以上意向用地者,也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
(2)金融政策
2002年2月20日,中國人民銀行宣布金融機構(gòu)各項存款年利率平均下調(diào)0.25%。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調(diào)0.27%;各項貸款年利率平均下調(diào)0.5%。其中六個月期貸款利率及一年期貸款利率均下調(diào)0.54%。金融機構(gòu)在中國人民銀行的準(zhǔn)備金存款利率下調(diào)0.16%;中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào)0.54%。一時間,降息的利好在市場上不絕于耳,房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體,在降息的背景下,總體成本隨之會降低,這無疑對企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。目前國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款,降息后,財務(wù)成本下降,產(chǎn)生的利潤必然上升。另外降息對購房者來說意味著支出成本降低,付出部分相對減少,這對刺激和促動居民購房消費,拉動內(nèi)需有很積極的影響。但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)火爆,特別是在局部地區(qū)出現(xiàn)了泡沫的成分,為了防止92年房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn),10月24日中國人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表《二OO二年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》。其中稱:商業(yè)銀行要警惕房地產(chǎn)泡沫。央行、六部委、國土資源部和監(jiān)察部也相繼發(fā)文就目前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的相關(guān)問題發(fā)出警告對局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場結(jié)構(gòu)不盡合理和價格增長過快等問題,建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)文要求各地加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控,強化土地供應(yīng)管理,發(fā)揮土地供應(yīng)和金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用;建設(shè)部確定整治房地產(chǎn)市場六問題,以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2002年12月5日,中國人民銀行正式宣布,將對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進行嚴格檢查。正式發(fā)出了開始收縮房地產(chǎn)信貸的信號。有關(guān)人士透露,央行之所以在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上出此大動作,主要是為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)局部過熱,避免10年前的房地產(chǎn)泡沫歷史重現(xiàn)。據(jù)了解,目前金融機構(gòu)13.3萬億元貸款中大約有10%屬于房地產(chǎn)信貸。而按照央行這項規(guī)避風(fēng)險的規(guī)定,全國兩萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中只有極少部分能夠擁有貸款資格,而絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門檻”拒之于外。因為在這些開發(fā)企業(yè)中,其投資的自有和籌集資金往往不足30%,主要還是靠銀行貸款進行項目運作,所以,這些企業(yè)的平均資產(chǎn)負債高達70%以上,有的甚至達到了94%。與這種開發(fā)商融資能力脆弱相對應(yīng)的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。如果嚴格執(zhí)行央行此項規(guī)定,商業(yè)銀行不再敢違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)信貸,那些主要依靠銀行資金開發(fā)物業(yè)的開發(fā)公司資金供應(yīng)鏈將有可能斷裂,一 輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運動在所難免,
附:中國人民銀行即將進行的四大檢查重點:
一、是否對“四證”不齊備的房地產(chǎn)項目發(fā)放開發(fā)貸款;是否放松貸款條件,在開發(fā)商自有資金沒有達到開發(fā)項目總投資30%的情況下發(fā)放住房開發(fā)貸款;
二、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中,是否有違反《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定、“零首付”、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為的問題;購買期房的是否符合多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定,是否嚴格執(zhí)行個人住房貸款利率政策,有無擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為;
三、個人商業(yè)用房貸款是否嚴格執(zhí)行低借比不得超過60%、貸款期限最長不得超過10 年、商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房的規(guī)定:
四、商業(yè)銀行分行是否存在逃避其總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定,以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款,向開發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。
(3)整頓房地產(chǎn)市場
全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)人日前公開表示,明年將在鞏固已有成果的基礎(chǔ)上,組織新的專項整治,包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場秩序的基礎(chǔ)上,集中整治與群眾利益密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場,把整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的工作推向深入。對房地產(chǎn)市場全國范圍內(nèi)的全面整頓,從今年7月份就開始了,整頓的重點包括:違規(guī)開發(fā),廣告虛假,面積“短斤缺兩”;中介機構(gòu)魚目混珠,虛假信息充斥市場,從業(yè)人員良莠不齊:合同欺詐,有的企業(yè)強制使用不利于購房人的合同,有的企業(yè)在合同中設(shè)置免責(zé)條款,逃避責(zé)任;未經(jīng)驗收合格擅自交付使用以及物業(yè)管理不規(guī)范,存在多收費少服務(wù)、服務(wù)態(tài)度 惡劣問題等等。
成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測
 

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