三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃
目 錄 項(xiàng)目情況簡介及定位依據(jù)分析 前 言 1.1 項(xiàng)目基本情況簡介 1.2 項(xiàng)目定位依據(jù)調(diào)查分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 2．1 項(xiàng)目定位 2．1．1業(yè)態(tài)定位 2．1．2業(yè)種定位 2．1．3經(jīng)營定位 2．1．4風(fēng)格定位 2．1．5形象定位 2. 1. 6價(jià)格定位 項(xiàng)目規(guī)劃建議 前 言 3．1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3．1．1業(yè)態(tài)組合 3．2 業(yè)種規(guī)劃 3．2．1業(yè)種組合 3．2．2商品結(jié)構(gòu) 3．3 商場(chǎng)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 3．3．1硬件設(shè)施規(guī)劃建議 前 言 正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場(chǎng)是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前供需嚴(yán)重 失衡的情況下，房地產(chǎn)中商業(yè)物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類產(chǎn) 品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。因而，本項(xiàng)目在對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ) 上定位時(shí)，進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)研究和詳細(xì)了解自己產(chǎn)品的優(yōu)劣是必須也是必要的，科學(xué) 的對(duì)一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行決策和定位、規(guī)劃已經(jīng)成為開發(fā)商不可忽略的問題。 鑒于 “三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于忠縣“第一商圈”的中心位置，非常適合經(jīng)營商業(yè)，但面 對(duì)忠縣已經(jīng)存在的眾多商家，怎樣吸引消費(fèi)者青睞本項(xiàng)目？怎樣達(dá)到銷售和經(jīng)營的雙贏 ？一個(gè)基于市場(chǎng)現(xiàn)狀；具備一定前瞻性；有相對(duì)唯一性；富于個(gè)性的商場(chǎng)定位呼之欲出 。 1.1.1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （1）區(qū)位介紹 “三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)”是忠縣舊城改造詳細(xì)規(guī)劃中的頭號(hào)項(xiàng)目，位于北山路，所處 位置為忠縣“黃金”商業(yè)圈中心，與忠縣中心廣場(chǎng)隔街相望。該廣場(chǎng)所在地一直都是著名 的商業(yè)老街，有上百年的歷史。目前既是忠縣的交通要道，亦是商業(yè)貿(mào)易中心，位置優(yōu) 越、交通便利、人財(cái)兩旺，享有忠縣“第一商圈”的美譽(yù)。 （2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)”24層，由4層裙樓和1座塔樓及中央商業(yè)街組成，總建筑面積 約為：30000M2。 其中：負(fù)一層：約1500 M2；商業(yè)裙樓為4層：約7500M2；中央商業(yè)街：約1800 M2；寫字樓為5層；住宅樓為15層。 配套：住宅電梯2部；1F—2F：4部扶手電梯；1部貨梯；3組消防步梯。 1.1.2環(huán)境簡介 “三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)”座落在北山路（商業(yè)旺街）中段，與中心廣場(chǎng)隔街相望，處 于忠縣商業(yè)核心地帶，可謂“忠縣的都心”。 “三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)”座落在忠縣商業(yè)龍頭位置上，福靈地氣，物華天寶，可謂真 正的風(fēng)水寶地，絕版地塊，也是忠縣傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，每日有上萬的人流量，輻射12萬 人口的消費(fèi)支撐，商業(yè)吸引力與發(fā)展?jié)摿薮蟆?“三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)”地處忠縣商業(yè)中心，是忠縣名副其實(shí)的CBD中心，農(nóng)行、建行 、商業(yè)行等環(huán)繞周圍，繁華鼎盛，被商家視為——聚財(cái)寶地。 1.1.3項(xiàng)目優(yōu)劣陳述 （1）優(yōu)點(diǎn)（賣點(diǎn)） ※ 忠縣商業(yè)“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素上已具備。 ※ 新規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的升值空間的提升。 ※ 主力品牌商家入駐。根據(jù)主力品牌商家的準(zhǔn)確入駐情況確定。 ※ 定位準(zhǔn)。商圈中獨(dú)特定位——集購物、休閑、餐飲、娛樂為一休的“一站式”綜合性購物 中心。 ※ 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。低價(jià)格、高回報(bào)、升值潛力大。 ※ 實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營。采取“返租”形式，確保投資客戶的利益。 （2）劣勢(shì) ※ 人們對(duì)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”認(rèn)識(shí)不夠。 ※ 人們受傳統(tǒng)商業(yè)模式影響較深，還是期望以獨(dú)立門面出現(xiàn)，未能清楚地意識(shí)到商場(chǎng)整體 經(jīng)營管理的優(yōu)勢(shì)。 1.1.4物業(yè)綜合實(shí)力 開發(fā)商：重慶三峽風(fēng)企業(yè)集團(tuán)·巨龍房產(chǎn)公司 承建商：重慶建工集團(tuán) 1 . 2 . 3 市場(chǎng)商業(yè)狀況調(diào)查及分析 1. 主要競(jìng)爭項(xiàng)目的調(diào)查及分析 主要競(jìng)爭項(xiàng)目的調(diào)查及分析 |名稱 |地址 |使用狀|銷售價(jià)（元/平| |商業(yè)形態(tài) | | | |況 |方） |租金（元/平| | | | | | |方.月） | | |東坡商城 |新北山路 |未 |7500 | |臨街獨(dú)立門面| |樂聲商城 |北山路 |已 |10000 |60 |商場(chǎng) | |港口商業(yè)城 |新北山路 |未 |5000 | |產(chǎn)權(quán)式鋪面 | |華怡廣場(chǎng) |州屏山路 |未 |3000-4000 |20（整體） |1F商場(chǎng)內(nèi)鋪面| | | |已 |1000 | |2F獨(dú)立門面 | |川東商業(yè)城 |北山路 |未 |12000-14000 | |1F臨街獨(dú)立門| | | | | | |面 | | | |未 |3000 | |-1F | | | |未 |3000 | |2F | 從忠縣在售物業(yè)和正在招商的商場(chǎng)來看，忠縣目前的商業(yè)物業(yè)正處在一個(gè)銷售上的 相對(duì)競(jìng)爭區(qū)。樂聲商城招商已完成，其主營家電，定位與本項(xiàng)目完全不同；東城商城作 為經(jīng)營性物業(yè)，其價(jià)格和定位均不構(gòu)成威脅；而港口商業(yè)城和華怡廣場(chǎng)在招商中均未找 到適合的思路，商場(chǎng)都未能形成；只有川東商業(yè)城與本項(xiàng)目在同期進(jìn)行競(jìng)爭。 2. 忠縣商圈狀況 忠縣通過舊城改造和新區(qū)發(fā)展，逐步形成了四橫四縱三點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 四橫：北山路——新北山路、州屏路、健康路、人民路 四縱：北山支路、北門路、體育路、十字街 三點(diǎn)：忠縣汽車站、人民廣場(chǎng)、華怡廣場(chǎng) 縣城內(nèi)幾個(gè)大商場(chǎng)都分布在北山路，其余大多是臨街的獨(dú)立商鋪。 3. 商業(yè)現(xiàn)狀 百貨商場(chǎng)： （1）重百忠縣分店：兩層商場(chǎng)，1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上 用品；主要以中低檔商品為主。 （2）胡燃商行：三層商場(chǎng)，- 1F為超市；1F主營化妝品、鞋帽、家電等；2F主營服裝、床上用品；主要以中低檔商品 為主。 （3）中天百貨：一層商場(chǎng)，主營服裝，主要以中低檔商品為主。 （4）沙坪壩百貨忠縣超市：規(guī)模較小，品種不多，主要以中低檔商品為主。 專賣店： 在忠縣開設(shè)的專賣店主要以臨街門面的形式出現(xiàn)，例如佐丹奴、美特斯·邦威、以純 、夢(mèng)特嬌、鱷魚恤、金盾、柒牌等，但此類專賣店規(guī)模不大、檔次不高。 超市連鎖店： 名煙名酒莊、涪陵新大興超市規(guī)模不大，貨物品種不多。 餐飲： 忠縣火鍋店較多，德莊、天源、龍湖鴨腸王等名火鍋都在忠縣設(shè)立了分店，但忠縣 較高檔的中餐館屈指可數(shù)。 娛樂設(shè)施： 忠縣娛樂設(shè)施較為單調(diào)，主要以洗腳城為主，缺乏大型的娛樂場(chǎng)所，比如歌城、迪 吧，也缺乏西餐咖啡廳和酒吧等休閑場(chǎng)所。 4. 臨街獨(dú)立鋪面租金（按使用面積計(jì)算） |位置 |最低租金 |最高租金 |平均租金 | |北山路 |約35元/平方 |100元/平方 |67元/平方左右 | |北山支路 |約33元/平方 |90元/平方 |60元/平方左右 | |休育路 |約28元/平方 |80元/平方 |54元/平方左右 | |人民廣場(chǎng) |約42元/平方 |83元/平方 |56元/平方左右 | |十字街 |約52元/平方 |120元/平方 |76元/平方左右 | |新北山路 |約45元/平方 |67元/平方 |54元/平方左右 | |人民路 |約20元/平方 |50元/平方 |36元/平方左右 | 相關(guān)結(jié)論：通過對(duì)周邊主要競(jìng)爭項(xiàng)目的調(diào)查，我們看到這些商場(chǎng)自身經(jīng)營都存在著各方 面的問題，樓層分布、商品組合、購物環(huán)境、商品質(zhì)量等都與現(xiàn)代商業(yè)、消費(fèi) 存在較大的差異。所以朝著現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)要求靠攏將是必行之路，了解消 費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)愛好，投其所好，采取相應(yīng)的市 場(chǎng)策略，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，對(duì)相應(yīng)的環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對(duì)策，形成特色化、差異化 的經(jīng)營，其市場(chǎng)前景是巨大的。 綜上所述，百貨商場(chǎng)、專賣店、超市連鎖店等業(yè)態(tài)全面豐富了忠縣的零售業(yè)態(tài)，但 忠縣當(dāng)前商場(chǎng)的購物環(huán)境和商品檔次、質(zhì)量并不讓人們滿意，加之缺乏中高檔的商品， 所以會(huì)出現(xiàn)忠縣人們驅(qū)車到重慶購物消費(fèi)的現(xiàn)象也就不足為怪了，這樣對(duì)本項(xiàng)目的定位 依據(jù)何在，接下來就應(yīng)該比較明確了。 2 . 1 .1 業(yè)態(tài)定位 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，商品零售類別和結(jié)構(gòu)也發(fā)生了新的變化：流 行服飾、家居裝飾用品及家用電器成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，消費(fèi)者文化需求提高，娛樂類、 休閑、運(yùn)動(dòng)、文體用品類零售額不斷上升。消費(fèi)心理個(gè)性化、品牌化、時(shí)尚化、流行化 等趨勢(shì)日益明顯，商家必須為消費(fèi)者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營和專業(yè)服務(wù)。未來商 場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營 管理方式吸引消費(fèi)者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭力和 生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)商場(chǎng)自身應(yīng)有的價(jià)值。 消費(fèi)群體需求分析顯示：在我國，目前消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來越高，中 等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，城市人口密度增加較快，伴隨著國家對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需 、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的各項(xiàng)政策逐步實(shí)施，消費(fèi)者假日消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，相應(yīng)的旅游消 費(fèi)群體也得到進(jìn)一步擴(kuò)展，市場(chǎng)對(duì)于定位在中高檔的流行、休閑服飾主題商場(chǎng)的需求將 日益增加。消費(fèi)者在面對(duì)琳瑯滿目的商品和繁多的廣告時(shí)，其選購所需商品難度也大為 增加，從而對(duì)能為消費(fèi)者提供種類齊全的專類、特色商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、舒適的購物環(huán) 境的購物場(chǎng)所產(chǎn)生較大的需求。同時(shí)，消費(fèi)者在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域化擴(kuò)大和城市 交通日益堵塞的情況下，極其需要縮短購物時(shí)間，提高采購效率，因而能為消費(fèi)者提供 休閑式購物環(huán)境的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也普遍的受到廣大消費(fèi)者的青睞。 就目前忠縣內(nèi)的商業(yè)分布狀況來看，已初步形成了以百貨商場(chǎng)為主，超市、專賣店 為輔的業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，在一定程度上滿足了一部分市民的購物需求，從商業(yè)的層 次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來看相對(duì)滯后，基本上還停留在傳統(tǒng)、常規(guī)層面上，缺乏競(jìng)爭實(shí) 力。從城市的整體商業(yè)格局和零售商業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，以及忠縣零售商品消費(fèi)市場(chǎng)的 容量來看，目前忠縣城區(qū)內(nèi)還缺乏一家集購物、休閑、餐飲和娛樂于一體的具有綜合特 色的休閑購物商場(chǎng)，以滿足更多的消費(fèi)者日益增長和特色的消費(fèi)需求，并填補(bǔ)市場(chǎng)的空 白點(diǎn)。 結(jié)論：綜合根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置、人口密度和發(fā)展商的實(shí)力、性質(zhì)，以及目 前忠縣的商業(yè)零售業(yè)態(tài)仍然是以百貨商場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位的格局，建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為 ： 特色型休閑、流行、時(shí)尚主題商場(chǎng) 主題商場(chǎng)內(nèi)以各種特色服飾主題店為主，如：店中店、專業(yè)店鋪、專賣店等各種功 能的業(yè)態(tài)組合，加以引進(jìn)餐飲、娛樂等配套功能，突出商場(chǎng)購物休閑、時(shí)尚天地、文化 娛樂、餐飲服務(wù)功能。 本項(xiàng)目主要面對(duì)消費(fèi)客層為年輕、大眾消費(fèi)者，同時(shí)努力爭取中等收入階層，吸引 高收入階層，最大限度地爭取客源，其年青人、成年人至白領(lǐng)人士皆是目標(biāo)顧客群。 此種定位突出了流行、時(shí)尚、休閑服飾、主題店，價(jià)格平、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營特色，同時(shí)也 具備了現(xiàn)代時(shí)尚、流行集中化、特色化、文化性強(qiáng)的特點(diǎn)，是集休閑、購物、飲食、旅 游、娛樂于一體的特色購物商城，代表了國內(nèi)沿海乃至國際零售業(yè)發(fā)展方向的休閑、運(yùn) 動(dòng)、流行經(jīng)營業(yè)態(tài)趨勢(shì)，其發(fā)展?jié)摿εc市場(chǎng)競(jìng)爭力是極具優(yōu)勢(shì)性的。 2 .1 .2 業(yè)種定位 本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為特色型休閑、流行、時(shí)尚主題商場(chǎng)，結(jié)合集休閑、購物、飲食 、旅游、娛樂于一體的特色，本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置的業(yè)種將包含各種流行、時(shí)尚、休閑的服飾 品種，以期達(dá)到商場(chǎng)“特色、獨(dú)有”的效果，滿足獨(dú)特年齡階層、不同性別的消費(fèi)者的購 物需求，營造良好的購物環(huán)境和功能，以達(dá)到預(yù)期的效果； 本項(xiàng)目業(yè)種可以分為以下幾大類： A. 服裝類：男女休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、時(shí)尚服裝等； B. 鞋類及皮具類：男女流行鞋、皮具、箱包等； C. 飾品類：頭飾品、金銀首飾、流行配飾、圍巾、精品眼鏡等； D. 化妝品類：彩妝類、護(hù)膚用品、美容保健品等； E. 用品類：日用品、文具、玩具、禮品等； F. 餐飲類：西餐、中餐、咖啡廳等； G. 娛樂類：歌城、迪吧、酒吧等 2 . 1 .3 經(jīng)營定位 由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，所以，我們 建議本項(xiàng)目開發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營管理，將場(chǎng)地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包 括專賣店，主題專業(yè)店、精品店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理 公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理進(jìn)行顧問，實(shí)行商場(chǎng)的所有者、管理者與經(jīng)營者分離， 使得各方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可以保證和提高商場(chǎng)的管理水平，又可以使商場(chǎng)以一個(gè)統(tǒng)一 的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于商場(chǎng)內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分 展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。 2 . 1 .4 風(fēng)格定位 社會(huì)發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民 族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無時(shí)無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣 ，針對(duì)商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求正迅速地由原本較為單一直接的物資 需求向多元化...
三峽風(fēng)·時(shí)代購物廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃