上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定
上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定 （土地使用 建筑管理） （2003年10月18日上海市人民政府令第12號發(fā)布，自2003年12月1日起施行） 第一章 總 則 第二章 建設用地的區(qū)劃分類和適建范圍 第三章 建筑容量控制指標 第四章 建筑間距 第五章 建筑物退讓 第六章 建筑物的高度和景觀控制 第七章 建筑基地的綠地和停車 第八章 特定區(qū)域 第九章 附 則 表一 各類建設用地適建范圍表 表二 建筑密度和建筑容積率控制指標表 表三 建筑容積率折減率表 附錄一 名詞解釋 附錄二 計算規(guī)則 附錄三 建筑間距和離界距離圖示 第一章 總 則 第一條 為了加強本市城市建設規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的實施，提高城市環(huán)境質量，根據(jù)《中華 人民共和國城市規(guī)劃法》、《上海市城市規(guī)劃條例》和上海市城市總體規(guī)劃，制定本規(guī)定。 第二條 本規(guī)定適用于本市范圍內各項建設工程。本市舊住房綜合改造、零星建設工程、臨時建 設、郊區(qū)村民建房等按有關規(guī)定執(zhí)行。 特定區(qū)域內的建設工程，適用本規(guī)定第八章的規(guī)定。 第三條 各項建設工程的建設，應當按照經批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行；尚無經批準的詳細規(guī)劃的，應 按中心城分區(qū)規(guī)劃、新城總體規(guī)劃、中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃和本規(guī)定執(zhí)行。 編制詳細規(guī)劃涉及建筑管理內容的，應當符合本規(guī)定的要求。 第二章 建設用地的區(qū)劃分類和適建范圍 第四條 本市建設用地，按其主要用途和功能分區(qū)的基本原則，參照《城市用地分類與規(guī)劃建設用 地標準》（GBJ137—90）分類如下： （一）居住用地； （二）公共設施用地； （三）工業(yè)用地； （四）倉儲用地； （五）市政設施用地； （六）綠地。 第五條 居住用地（R），指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零 星用地。居住用地包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級以下公共服務設施用地、道路用地 和綠地。 （一）第一類居住用地（R1），指以低層住宅為主、建筑密度較低、綠地率較高且 環(huán)境良好的用地； （二）第二類居住用地（R2），指以多層住宅為主的用地； （三）第三類居住用地（R3），指以高層住宅為主的用地。 第六條 公共設施用地（C），指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育 以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。 （一）行政辦公用地（C1），行政、黨派和團體等機構用地； （二）商業(yè)金融業(yè)用地（C2），商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、旅游業(yè)和市場等用地； （三）文化娛樂用地（C3），新聞出版、文化藝術團體、廣播電視、圖書展覽、游 樂等設施用地； （四）體育用地（C4），體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校等單位內的 體育用地； （五）醫(yī)療衛(wèi)生用地（C5），醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復和急救設施等用地； （六）教育科研設計用地（C6），高等院校、中等專業(yè)學校、科學研究和勘測設計 機構等用地。不包括中學、小學和幼托用地，該用地應歸入居住用地（R）。 第七條 工業(yè)用地（M），工礦企業(yè)的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。 （一）第一類工業(yè)用地（M1），對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè) 用地； （二）第二類工業(yè)用地（M2），對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè) 用地； （三）第三類工業(yè)用地（M3），對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè) 用地。 第八條 倉儲用地（W），指倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地。 （一）普通倉庫用地（W1），指儲存一般貨物的普通倉庫用地； （二）危險品倉庫用地（W2），指儲存易燃、易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地 。 第九條 市政公用設施用地（U），市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施及其附屬的建筑物（含 構筑物，下同）和管理維修設施等用地。 （一）供應設施用地（U1），供水、供電、供燃氣和供熱等設施用地，不包括電廠 、煤氣廠用地（納入工業(yè)用地）； （二）交通設施用地（U2），指公共客運交通、貨運交通和其他交通設施用地； （三）郵電設施用地（U3），指郵政、電信等設施用地； （四）環(huán)境衛(wèi)生設施用地（U4），指雨污水泵站、污水處理廠及糞便垃圾集運、堆 放、處理等設施用地； （五）施工與維修設施用地（U5），指房屋建筑工程、設備安裝工程、市政工程、 綠化、地下構筑物等施工及養(yǎng)護維修設施等用地； （六）其他市政公用設施用地（U6），如：消防、防汛等設施用地。 第十條 綠地（G），市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地和生產防護綠地（包括其范圍內的水域） 。 （一）公共綠地（G1），指向公眾開放，有一定游憩設施或裝飾作用的綠化用地， 包括各類公園和街頭綠地； （二）生產防護綠地（G2），指用于園林生產、隔離、衛(wèi)生和安全防護等的綠化用 地。 第十一條 各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則，按經批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行。尚無經 批準的詳細規(guī)劃的，應按中心城分區(qū)規(guī)劃、新城總體規(guī)劃、中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃和本規(guī)定表 一《各類建設用地適建范圍表》（以下簡稱《表一》）的規(guī)定執(zhí)行。 凡須改變規(guī)劃用地性質、超出《表一》規(guī)定范圍的，應先提出調整規(guī)劃，按規(guī)劃調整 的有關規(guī)定程序和權限批準后執(zhí)行。 第三章 建筑容量控制指標 第十二條 建筑基地的建筑容量控制指標（含建筑密度和建筑容積率，下同），應按照本章有關規(guī) 定執(zhí)行。 第十三條 建筑基地面積大于3萬平方米的成片開發(fā)地區(qū)，必須編制詳細規(guī)劃，經批準后實施；未編 制詳細規(guī)劃的，不予審批。 成片開發(fā)地區(qū)的詳細規(guī)劃，應先確定建筑總容量控制指標；在不超過建筑總容量控 制指標的前提下，成片開發(fā)地區(qū)內各類建筑基地的建筑容量控制指標可參照本規(guī)定表二 《建筑密度和建筑容積率控制指標表》（以下簡稱《表二》）的規(guī)定適當調整。 第十四條 建筑基地面積小于或等于3萬平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指標在 經批準的詳細規(guī)劃或中心城分區(qū)規(guī)劃中已經確定的，應按批準的規(guī)劃執(zhí)行。 尚無經批準的上述規(guī)劃的，其建筑密度控制指標應按《表二》的規(guī)定執(zhí)行；其建筑容 積率控制指標，應按《表二》規(guī)定的指標折減百分之五至百分之二十（見本規(guī)定表三《建筑 容積率折減率表》）執(zhí)行。 第十五條 《表二》規(guī)定的指標為上限。單個建筑基地的具體建筑容量，城市規(guī)劃管理部門應結合現(xiàn) 狀情況、服務區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位和土地價值等因素，進行綜合環(huán)境分析后確定 。 第十六條 《表二》適用于單一類型的建筑基地。對混合類型的建筑基地，其建筑容量控制指標應將 建筑基地按使用性質分類劃定后，按不同類型分別執(zhí)行；對難以分類執(zhí)行的建筑基地和 綜合樓基地，應按不同性質建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標換算建筑容 量綜合控制指標。 第十七條 對未列入《表二》的科研機構、大中專院校、中小學校、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝 術、幼托等設施的建筑容量控制指標，應按經批準的詳細規(guī)劃和有關專業(yè)規(guī)定執(zhí)行。 第十八條 建筑基地未達到下列最小面積的，不得單獨建設： （一）低層居住建筑為500平方米； （二）多層居住建筑、多層公共建筑為1000平方米； （三）高層居住建筑為2000平方米； （四）高層公共建筑為3000平方米。 建筑基地未達到前款規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且確定不妨礙城市規(guī)劃 實施的，城市規(guī)劃管理部門可予核準建設： （一）鄰接土地已經完成建設或為既成道路、河道或有其他類似情況，確實無法調 整、合并的； （二）因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設施等的限制，確實無法調整、合并的； （三）農村地區(qū)的村鎮(zhèn)建設，因特殊情況，確實難以達到前款規(guī)定面積的。 第十九條 原有建筑的建筑容量控制指標已超出規(guī)定值的，不得在原有建筑基地范圍內進行擴建、 加層。 第二十條 中心城內的建筑基地為社會公眾提供開放空間的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關規(guī)定 和本章有關規(guī)定的前提下，可按下表的規(guī)定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計不得 超過核定建筑面積（建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的百分之二十。 |核定建筑容積率 |每提供1平方米有效面積的開放空間 | |FAR |，允許增加的建筑面積（平方米） | |小于2 |1.0 | |大于、等于2，小于4 |1.5 | 核定建筑容積率由城市規(guī)劃管理部門按《表二》和本章的有關規(guī)定確定。 開放空間的條件和計算方法由市城市規(guī)劃管理部門另行制定。 第二十一條 建筑物之間因公共交通需要，架設穿越城市道路的空中人行廊道的，應符合下列規(guī)定： （一） 廊道的凈寬度不宜大于6米，廊道下的凈空高度不小于5.5米；但穿越寬度小于16米且不 通行公交車輛的城市支路的廊道下的凈空高度可不小于4.6米。 （二） 廊道內不得設置商業(yè)設施。 凡符合前款規(guī)定的廊道，其建筑面積可不計入建筑容量控制指標范圍。 第四章 建筑間距 第二十二條 建筑間距應符合本章的規(guī)定，并同時符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線和建筑保護等方 面的要求。 建筑間距圖示見附錄三。 第二十三條 根據(jù)日照、通風的要求和本市建設用地的實際使用情況，居住建筑的間距應符合下列規(guī) 定： （一）居住建筑與居住建筑平行布置時的間距： 1、朝向為南北向的〔指正南北向和南偏東（西）45度以內（含45度），下同〕，其 間距在浦西內環(huán)線以內地區(qū)不小于南側建筑高度的1.0倍，在其他地區(qū)不小于1.2倍。 2、朝向為東西向的〔指正東西向和東（西）偏南45度以內（不含45度），下同〕， 其間距在浦西內環(huán)線以內地區(qū)不小于主朝向一側遮擋建筑高度的0.9倍，在其他地區(qū)不小 于1.0倍，且其最小值為6米。 （二）居住建筑與居住建筑垂直布置時的間距： 1、南北向的間距，在浦西內環(huán)線以內地區(qū)不小于南側建筑高度的0.7倍，在其他地 區(qū)不小于0.8倍，且其最小值為6米。 2、東西向的間距，在浦西內環(huán)線以內地區(qū)不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他 地區(qū)不小于0.8倍；同時不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值為6米。 3、建筑山墻寬度小于、等于16米的，其間距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墻 寬度大于16米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。 （三）居住建筑與居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距： 1、當兩幢建筑的夾角小于、等于45度時，其最小間距按平行布置的居住建筑控制； 2、當兩幢建筑的夾角大于45度時，其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。 第二十四條 多、低層居住建筑底層有商店或其他非居住用房的，其間距計算不得扣除底層高度。 第二十五條 多、低層居住建筑的山墻間距不小于較高建筑高度的0.5倍，且其最小值為4米。對按此 規(guī)定不能滿足消防間距或通道要求的，應按消防間距或通道要求控制。 第二十六條 在第一類居住用地的低層獨立式住宅地區(qū)及其緊鄰地區(qū)進行新建、改建的，其間距不得 小于南側建筑高度的1.4倍。 第二十七條 高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距，在規(guī)定范圍內保證受遮擋的低層獨立式住宅的 居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)兩小時；與其他居住建筑的間距，應保證受 遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)一小時（第二十七條、第 三十條有關建筑日照的計算規(guī)則由市城市規(guī)劃管理部門另行制定），并應符合下列規(guī)定 ： （一）高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距： 1、南北向的，不小于南側高層建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西內環(huán)線以內地區(qū) 為24米，其他地區(qū)為30米。 2、東西向的，不小于較高高層建筑的0.4倍，且其最小值為24米。 （二）高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距： 1、高層居住建筑與其北側多、低層居住建筑的間距不小于高層建筑高度的0.5倍， 且其最小值浦西內環(huán)線以內地區(qū)為24米，其他地區(qū)為30米。 2、高層居住建筑與其東（西）側多、低層居住建筑的間距不小于24米。 （三）高層居住建筑與高層居住建筑垂直布置時的間距： 1、南北向的間距，高層居住建筑與其北側高層居住建筑的間距不小于南側高層建筑 高度的0.3倍，且其最小值為20米。 2、東西向的間距，高層居住建筑與其東（西）側高層居住建筑的間距不小于較高高 層建筑高度的0.3倍，且其最小值為20米。 3、建筑山墻寬度大于16米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。 （四）高層居住建筑與多、低層居住建筑垂直布置時的間距不小于20米。 （五）高層居住建筑與高、多、低層居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距： 1、當兩幢建筑的夾角小于、等于45度時，其最小間距按平行布置的居住建筑控制； 2、當兩幢建筑的夾角大于45度時，其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。 （六）高層居住建筑的山墻與高、多、...
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