業(yè)界中高人詳細(xì)解析房地產(chǎn)投資
業(yè)界中高人超詳細(xì)解析房地產(chǎn)投資 不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎么樣，純粹是一商業(yè)運(yùn)作 ，但也的確包含了一些財(cái)務(wù)知識(shí)。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農(nóng)業(yè)社會(huì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 成長下的中國老百姓最缺乏的。 　　　　 　　　　既然在房地產(chǎn)專欄里，那我就拋開股票，專談房地產(chǎn)。 　　　　 　　　　先說房?jī)r(jià)（市場(chǎng)價(jià)值）：你知道你買一套房子付出的成本和房?jī)r(jià)的關(guān)系嗎？房 價(jià)是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)，是靜態(tài)值。而你購房付出的成本卻是動(dòng)態(tài)的。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子加以說明 ：你購買房子，房?jī)r(jià)100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當(dāng)你完成此筆交易的時(shí)候 ，所有的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變 動(dòng)嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實(shí)行的高利率影響）。而 我們買房的同志，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個(gè)點(diǎn)，這三個(gè)點(diǎn)意味著什么？意味 著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實(shí)際上花了130萬買了一套100萬的房子。 （說明一點(diǎn)，首付的是機(jī)會(huì)成本，因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率上漲，存貸款利率會(huì)同時(shí)上調(diào)）。 　　　　 　　　　再說房?jī)r(jià)（實(shí)際價(jià)值）：看完上一段，有朋友說，房?jī)r(jià)會(huì)長啊，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn) ，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什么叫不動(dòng)產(chǎn)嗎？不動(dòng)產(chǎn)就是地理位置不 可移動(dòng)的資產(chǎn)??！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學(xué)財(cái)務(wù)的都知道，房產(chǎn)和 地產(chǎn)是兩回事，房產(chǎn)（即地面上的建筑物）是固定資產(chǎn)，是要提折舊的，是隨著時(shí)間不 斷貶值的。地產(chǎn)（即土地使用權(quán)），是無形資產(chǎn)，是實(shí)行攤銷的，談可以通過評(píng)估和交 易重新恢復(fù)的。所以說真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道70年后你要交多少錢來支付土 地使用費(fèi)嗎？ 　　　　 　　　　由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們購買的房地產(chǎn)（請(qǐng)注意，現(xiàn)在社會(huì)上所討論 的是房地產(chǎn)泡沫，而不是房產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)泡沫），我們的資產(chǎn)具有不可分割性，即我們 不能單獨(dú)處置我們的房產(chǎn)或地產(chǎn)。我實(shí)際上想說明什么呢？我想說明的是，我們購入或 投資的所謂房地產(chǎn)和西方許多國家的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，其實(shí)我們購買的只是該住房的 70年的使用權(quán)，和所有權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別。簡(jiǎn)單的說，你能把自己的那部分地產(chǎn)（無形資 產(chǎn)，土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓嗎？你能把自己家的墻拆掉賣錢嗎？由于在制度上存在缺陷和不 完整，你花一百萬買的該住房產(chǎn)權(quán)證的價(jià)值其實(shí)就是該住房70年使用權(quán)的價(jià)值。產(chǎn)權(quán)房 和非產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)就其本質(zhì)是一樣的。 　　　　 　　　　因?yàn)閺耐顿Y學(xué)的角度來說，你擁有該住房的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的收益權(quán)是一致的。 比如說，你出租該房產(chǎn)，你的租金收入不會(huì)因?yàn)椴皇钱a(chǎn)權(quán)房而減少。只要不轉(zhuǎn)讓，NPV（ 凈現(xiàn)值）是相同的。 　　　　 　　　　好，現(xiàn)在我們基本上對(duì)我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談?wù)劗?dāng)外 部環(huán)境變化（宏觀經(jīng)濟(jì)，zf政策等）對(duì)我們房子（普通老百姓最大的資產(chǎn)）的影響。 　　 　　 　　　 　　由于不知道論壇上的朋友經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)怎樣，所以我也有點(diǎn)猶豫該怎么繼續(xù)寫 。 　　　　 　　　　要徹底寫清楚，涉及的面太廣。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣 銀行學(xué)、投資銀行學(xué)、會(huì)計(jì)、國際貿(mào)易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產(chǎn)本 身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，再加上我國一向政治、經(jīng)濟(jì)不分家，就更為復(fù)雜。這也就是世 界上有這么多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家存在，還是無法避免美國、riben和東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因 了。 　　　　 　　　　從根本上說，房地產(chǎn)問題歷來就是一個(gè)金融問題，其本質(zhì)是金融，其形式是產(chǎn) 業(yè)。從美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史就可以看出（圖書館有美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展史這本書）。 　　 　　 　　　　　　 　　　　下面，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產(chǎn)投資的 影響因素。 　　　　 　　　　先講一個(gè)概念，根據(jù)資本論（這是所有經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)，希望大家能學(xué)好，否則 就沒有研究的基礎(chǔ)和立足點(diǎn)了）的觀點(diǎn)，價(jià)格的基礎(chǔ)是價(jià)值，價(jià)格不可能長時(shí)間偏離于 價(jià)值，動(dòng)態(tài)來看（即把時(shí)間拉長），價(jià)格的走勢(shì)和價(jià)值的走勢(shì)是平行的，靜態(tài)來看（即 從一個(gè)時(shí)間點(diǎn)來看），價(jià)格是偏離價(jià)值的，是由供給關(guān)系來決定的。這個(gè)可以參照股票 的走勢(shì)（不知道這里有多少人懂股票，有興趣的看美國股市的發(fā)展）。 　　　　 　　　　利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的東西，同時(shí)通過改 變供給雙方的力量來影響價(jià)格的。 　　　　 　　　　先說利率：利率、匯率、通脹率及zf的許多政策都是相互影響、相互關(guān)聯(lián)的， 混在一起就沒法說清楚了。值得一樣一樣說。還是舉例說明：前面已經(jīng)說過，期限20年 的貸款，利率每上漲一個(gè)百分點(diǎn)，等于成本增加10%。由于利率的上漲會(huì)直接導(dǎo)致購房成 本的增加，減少需求（大家學(xué)過微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的人應(yīng)該知道剛性需求和彈性需求：比方說 ，我要結(jié)婚，女朋友說沒房子就不跟我結(jié)婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要 買，這就是剛性需求，一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價(jià)格下，需求的 彈性也是不同的），利率的上漲也會(huì)提高開發(fā)商的成本，但由于市場(chǎng)價(jià)格也上漲，開發(fā) 商的利潤率會(huì)并不會(huì)明顯減少（即便減少，也遠(yuǎn)高于整個(gè)社會(huì)的平均行業(yè)利潤率），大 量的資本會(huì)用如房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量會(huì)增加，于是供給的力量會(huì)此消彼長，一 旦突破臨界點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌（類似于股市的階段性高點(diǎn)），重新尋求一種平衡。 　　　　 　　　　從歷史的經(jīng)驗(yàn)來看，利率的上升對(duì)房?jī)r(jià)的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國 忠講的為什么房產(chǎn)會(huì)破滅的原因，中央也為什么直至不愿加息或繼續(xù)加息的原因了。因 為中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是銀行信貸資金支撐的。國家一方面推遲提高利率，一方面假 借土地整頓減少土地供應(yīng)，目的就是為了維持需求減少供應(yīng)，防止房地產(chǎn)崩潰或崩潰時(shí) 間的到來。同時(shí)利用各種媒體發(fā)聲音唱多，就是維護(hù)需求方的信心。如2001年股市崩潰 時(shí)，zf是最大的唱多力量一樣。 　　　　 　　　　　　　　 　　　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的東西實(shí)在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實(shí)在無味。調(diào)劑 一下氣氛，把制度問題提到前面來講。 　　　　 　　　　二說制度：什么是制度？誰制定了制度？說白了，制度就是一種權(quán)利，操控價(jià) 格的一種權(quán)利。我國的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟 的操作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補(bǔ)丁。你知道上海有多少房產(chǎn)嗎？各種房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？ 本專欄有個(gè)朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，不錯(cuò)，值得看看。至于歷史的原因和zf的 控制或當(dāng)初的制度制訂，大量的房產(chǎn)是不能上市交易的，這非常類似于股市中的非流通 股，我們現(xiàn)在買的商品房就類似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非 流通股的價(jià)格，但卻享有同樣的收益權(quán)，這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 　　　　 　　　　現(xiàn)在zf學(xué)乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產(chǎn)（如售后公房）上市流通， 就是不愿一下子擴(kuò)大供應(yīng)量，改變供給雙方的平衡。這當(dāng)然也充分利用了中國老百姓的 消費(fèi)心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房?jī)r(jià)和租金倒掛的現(xiàn)象，這 是西方人不能理解的）。 　　　　炒股的朋友應(yīng)該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會(huì)有點(diǎn)困難。中國的房 市和股市是如此的相近，并不是虛構(gòu)的。 　　　　 　　　　當(dāng)然，這只是制度影響房?jī)r(jià)的一個(gè)小小的方面，其它還有土地供給制度等等。 因?yàn)閦f掌握的制度制訂和修改的權(quán)利，因此他們也就掌握的定價(jià)或通過影響供給來影響 價(jià)格的權(quán)利，這其實(shí)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物和遺毒。但事實(shí)證明，依靠行政的力量來阻擋經(jīng) 濟(jì)自身的運(yùn)行規(guī)律是行不通的。 　　　　 　　　　在此，我用索羅斯的一句話來結(jié)束此段：“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為 了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。”---喬治.索羅斯 　　　　 　　　　哦。對(duì)不起，制度這部分有點(diǎn)重了。其實(shí)我只想說明的是一點(diǎn)，我們多花了幾 十甚至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用NPV計(jì)算的結(jié)果），獲得的僅僅是 流通權(quán)（這點(diǎn)和股市上流通股和非流通股的區(qū)別是一樣的），流通權(quán)的收益只能通過投 機(jī)（即低買高賣實(shí)現(xiàn)），而真正構(gòu)成股票和房產(chǎn)收益價(jià)值的收益權(quán)（每股收益和租金收 入）流通股和非流通股及產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)方式一致的。這也就是廣大股民之死也不知道 會(huì)輸錢的原因，說股市是大賭場(chǎng)其實(shí)也有很大的合理成分的。房市也一樣，因?yàn)榉孔雍?股票都成了大家投機(jī)的工具。 三說匯率：要把這個(gè)東西講清楚可真不容易。不知道大家對(duì)國際貿(mào)易的知識(shí)知道多少， 因?yàn)閰R率的影響因素挺多的，最根本的當(dāng)然是購買力平價(jià)（不懂的話自己去看書），第 二個(gè)當(dāng)然就是供給關(guān)系了。匯率用最簡(jiǎn)單的話來描述就是這個(gè)貨幣對(duì)另一種貨幣的價(jià)格 ，當(dāng)然也受供給關(guān)系影響了。 　　　　 　　　　不知道大家看過謝國忠的文章沒有，此人了不起啊，敢說實(shí)話，和郎咸平一樣 ，是個(gè)敢于說真話的人。其實(shí)他們說的難道zf不知道，說得不客氣點(diǎn)，關(guān)于國有資產(chǎn)流 失，我比郎咸平知道得多得多了。只不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己 吃不了兜著走。而且老百姓也不愿意聽真話，他們寧愿活在睡夢(mèng)中（還記得魯迅在吶喊 自序中的那個(gè)鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來的時(shí)候，告訴自己的同學(xué) ，000557造假時(shí)，有誰相信??？特別是我剛說完，該股就從25元漲到了歷史最高價(jià)37元 ，別人都說我神經(jīng)病?，F(xiàn)在是多少呢？1.2元。我同學(xué)至今還持有。不好意思說得遠(yuǎn)了。 　　　　 　　　　話說回來，為什么要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億游資炒作人民幣升值。我 國的那些專家和所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家（某些利益團(tuán)體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝 國忠這樣的人如果沒有根據(jù)的話會(huì)亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家。大家 如果有興趣可以到中國人民銀行的網(wǎng)站上看看，查《黃金和外匯儲(chǔ)備報(bào)表》，5年來中國外 匯儲(chǔ)備的增長。幾千億美元?。。?！為什么會(huì)爆發(fā)式增長呢？ 　　　　 　　　　這就要從固定匯率制和浮動(dòng)匯率制說起了。這方面大家看看索羅斯進(jìn)攻英鎊和 97東南亞金融危機(jī)，就會(huì)有感性的認(rèn)識(shí)了。這里我就說得通俗易懂些吧，固定匯率就是 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，由權(quán)力部門行政定價(jià)，浮動(dòng)匯率就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，由供給關(guān)系市場(chǎng)定價(jià)，當(dāng)影 響匯率變動(dòng)的基礎(chǔ)（即購買力平價(jià)）發(fā)生變動(dòng)時(shí)，浮動(dòng)匯率制通過市場(chǎng)具有自動(dòng)修復(fù)功 能，而固定匯率制沒有。也就是匯率由于行政干預(yù)嚴(yán)重脫離購買力平價(jià)的基礎(chǔ)，這就成 為危機(jī)爆發(fā)的原動(dòng)力。 　　　　 　　　　是不是有點(diǎn)難懂啊？ 　　　　 　　　　這就是固定匯率制度性缺陷。當(dāng)然浮動(dòng)匯率制也有缺陷（兩者的區(qū)別和延邊歷 史大家去看書，這里就不說了）?，F(xiàn)在，全世界都知道人民幣價(jià)值被低估了，人民幣應(yīng) 該升值，當(dāng)然應(yīng)該是針對(duì)美元升值。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉個(gè)例子 吧。大家都應(yīng)該知道什么是價(jià)格雙軌制吧？改革開放初期，我國就是價(jià)格雙軌制，分計(jì) 劃內(nèi)的和計(jì)劃外的，倒?fàn)斁褪悄菚r(shí)候產(chǎn)生的。說白了就是投機(jī)倒把。固定匯率制的一個(gè) 結(jié)果就是價(jià)格雙軌制。比如說：上海的一棟房子，人民幣100萬，用美元買呢？就是12萬 。這是在現(xiàn)有的固定匯率制下，如果用購買力平價(jià)呢？假設(shè)購買力平價(jià)是4：1的話，如 果用真實(shí)美元買的話，就應(yīng)該是25萬美元，中國實(shí)行外匯管制，針對(duì)合法的外匯，國家 必須無條件兌換。其結(jié)果就是，老外用12萬美元的東西買了價(jià)值25萬美元的東西。這時(shí) 候大家都要問：房子還是那房子，那差價(jià)13萬美元究竟來自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大 家：來自于我們的外匯儲(chǔ)備。我們外匯儲(chǔ)備的含金量被大大的稀釋了，這五年內(nèi)黃金價(jià) 格漲了多少（我記得最低的時(shí)候是71多塊/克，現(xiàn)在要140/克了吧？），石油價(jià)格漲了多 少你知道嗎？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，現(xiàn)在呢？50美元），如果我們的外匯儲(chǔ) 備不用美元而用石油或黃金的話來儲(chǔ)備，我們的外匯儲(chǔ)備是增長了還是減少了呢？大家 自己去算算吧。 　　　　 　　　　經(jīng)過一個(gè)晚上，有心的朋友可能去中國人民銀行網(wǎng)站上把那些數(shù)據(jù)看過了，心 里應(yīng)該有底了吧。00年底比99年底增長了多少??？7.05%，1656億美元。05年底筆04年底 增長了多少??？51.25%，6099億。看來我們建國52年（含改革開放20年）的外匯儲(chǔ)備增 長只相當(dāng)于04年一年增長啊。（01年底，2122億元，04年增長2067億元。）這是多么大 的成就啊?。。。。∵@速度用不了10年，中國是世界上最富裕的國家。 　　　　 　　　　你知道為什么嗎？你們不知道，也不會(huì)知道，zf也不會(huì)告訴你們，經(jīng)濟(jì)學(xué)家更 不會(huì)。但我會(huì)。 　　老百姓都是窮人，為什么窮啊？因?yàn)闊o知。為什么無知啊？因?yàn)閼卸?，不學(xué)習(xí)。還 是我來告訴大家答...
業(yè)界中高人詳細(xì)解析房地產(chǎn)投資