中國房地產(chǎn)戶型策劃設(shè)計(jì)大全

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中國房地產(chǎn)戶型策劃設(shè)計(jì)大全
目 錄 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 2 戶型需要策劃 2 戶型簡史 3 好戶型的標(biāo)準(zhǔn) 3 立體戶型面面觀 4 大戶型?小戶型? 5 面積多大才合適? 6 戶型之首——客廳 7 主臥 8 廚房 9 洗手間的問題 10 陽臺 11 戶型設(shè)計(jì)趨勢 12 第二部分 售樓書該說點(diǎn)啥 14 第三部分 關(guān)注購房中的感性行為 16 第二部分 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格策略的幾點(diǎn)思考 18 一、成本+競爭?消費(fèi)者+競爭? 18 二、金子?銀子? 18 三、開盤:高開低走?低開高走? 19 尾盤:降價(jià)清貨?精細(xì)營銷? 20 “低開高走”的實(shí)際操作問題 22 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃   可以說,戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。 那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位?什么樣的戶型功能布局才能最大程 度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來的生活需求呢?在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討, 希望我們的研究心得能給您一定的幫助。 戶型需要策劃   表面上看,戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔,需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、 電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置,因而是一個(gè)建筑技術(shù)問題,完全是建筑設(shè)計(jì)師的事 。   其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素,是滿足“舒適性”的首要前提, 只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義,只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷售暢 旺,因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場問題,其次才是技術(shù)問題。   世界上沒有最好的戶型,只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱的某一類別消費(fèi)者的戶型 。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求與潛在需求,不僅需要研究這一部分 消費(fèi)者的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征,而且需要充分考量項(xiàng)目所處的地理特征、景 觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素,讓戶型定位切合 項(xiàng)目整體定位。而這一切,顯然不是設(shè)計(jì)所能解決的問題而只能是項(xiàng)目策劃人的工作, 設(shè)計(jì)師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開 展工作才能設(shè)計(jì)出真正的“好”戶型。   戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn):   1、戶型類別配置。想吸引所有消費(fèi)者的項(xiàng)目最終只能是所有消費(fèi)者都吸引不到。因 此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境,結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位, 確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主?是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還 是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主?一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)(躍層)式等分 別應(yīng)占多少比例?   2、戶型面積設(shè)定。從目前的市場實(shí)況看,由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同,我國南 北之間、東西之間消費(fèi)者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70㎡做成三房 而北方地區(qū)二房的面積也大多超過100㎡。就是同一城市,不同類別的消費(fèi)者對面積的要 求也大相徑庭:有的認(rèn)為三房應(yīng)在100㎡左右,有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡ ;有的喜歡70㎡的二房,有的中意二房超過90㎡……那么具體到某一樓盤,每種戶型類別 的面積到底以多少為宜,顯然需要精心策劃。   3、戶型類別分布。我們在很多項(xiàng)目中都見過一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型 卻不幸淪為庫存,其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤的位置:面積大、總價(jià)高的戶型 卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓 體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè) 置總價(jià)最低的戶型,是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則,背離這一點(diǎn),收獲 的就可能是積壓或低價(jià)低利潤。   4、戶型功能配置。幾個(gè)衛(wèi)生間?幾個(gè)陽臺?廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式?要不 要工人(保姆)房?要不要設(shè)置一個(gè)雜物間?要不要設(shè)飄(凸)窗?……等等問題也應(yīng)站 在市場角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從 建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。 戶型簡史   時(shí)間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念,也不斷地 改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。為了做好戶型策劃,有必要先了解一下戶 型在簡要發(fā)展歷史。   坐北向南,四四方方一個(gè)小院子,白天有太陽,夜晚有月光;老子住上房,東廂住 兒女,西廂是灶堂柴房,后頭還有豬圈雞窩茅房;坡屋頂,大厚墻,院里是石榴紅棗, 院外是榆柳相依。千百年來,這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”,無論是平頭百姓還 是縣官老爺,只有面積大小幾重幾進(jìn)的區(qū)別,基本設(shè)計(jì)思路概無二致。   這樣的“戶型”自然是好——寬敞舒適,功能分區(qū)明確。但動輒占上畝把幾畝地,土地 資料利用率太低,而且基本沒有衛(wèi)生間概念,不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶;窗戶 小小的,大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。   解放了,日子似乎是好過些了,不識時(shí)務(wù)的馬寅初老頭被打倒了,于是一天比一天 多的人不斷涌上街頭要房住。國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算,發(fā)現(xiàn)自己銀子實(shí)在太有限 ,那就湊合將就吧,大通道,筒子樓,小平房,公用廚房公共廁所,先整個(gè)遮風(fēng)敝雨不 能讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型”,說什么也住著挺別扭不舒服,但那年月, 還能怎么著,能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了,感謝誰還來不及,誰想那么多。   轉(zhuǎn)眼是80年代,改革開放了,經(jīng)濟(jì)真的好起來了,衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善, 琢磨起住房問題自然就順理成章。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實(shí)在不是好 “戶型”,都渴望能弄個(gè)“成套房”。是啊,有個(gè)廳讓一家人團(tuán)團(tuán)吃飯、有兩三間房不用與 成年子女?dāng)D在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔(dān)心別人眼饞吃得艱苦一點(diǎn)別人也不會 知道、有自家的廁所不用排隊(duì)再冷的冬天起來也無大礙、還有個(gè)小陽臺讓人種點(diǎn)花草晚 上還可看到星星,這樣的日子可實(shí)在太美了!   可很快人們又發(fā)現(xiàn)還是不對勁:廳里實(shí)在太小,放個(gè)大彩電看著刺眼,放在房里吧 父母兒女來看又不方便;還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無處安身;冰箱想放廚房 ,可廚房更小;洗衣機(jī)想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄;客人來了要往床上 坐,一家人的生活裸露無遺。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大,臥 室里干干凈凈的房子。   這樣的房子還是有人不滿意:早上一起床,大家還是要搶著上廁所;辛苦一天晚上 想好好泡個(gè)澡也不方便,廁所里總是潮濕陰森味兒不太好;廚房雖然大了但洗菜、切菜 、炒菜也還是不順便;大熱的夏天廳里怎么也沒絲兒風(fēng)?想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué) 習(xí),不看電視吧晚上還真挺難受,有時(shí)夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母……很快,在 最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、 廚房連著小陽臺的房子、客廳(餐廳)兩頭都有大落地陽臺的房子都被設(shè)計(jì)出來了。   有單身漢也想要成套的房子,于是有了單身公寓。   有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子,于是有了酒店式公寓。   有極想看山景海景園景的人,于是有了景觀戶型。   …… 好戶型的標(biāo)準(zhǔn)   選擇一種戶型,選擇一個(gè)生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來 對戶型的不同理解,而戶型則不管人們過去如何,只是以它難以更改的剛性改變、重塑 人們的生活方式。因此,所謂好戶型,就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本 質(zhì)的戶型;是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型;是能滿足現(xiàn)在與未來生活變 化的需要的戶型;是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型;是能最充 分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。   一套好的戶型,首先必須是每一個(gè)房間都間隔方正,少點(diǎn)“金角銀邊”,謹(jǐn)防多邊多 角的“鉆石房”的出現(xiàn),如此不僅利于家具擺放提高實(shí)用面積,也符合中國人的消費(fèi)心理 。   一套好的戶型,必須做到以下幾個(gè)分開:   1、動靜分開??蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往,活動頻繁,如此 一個(gè)家才有生氣、有活力,而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐,因 此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開,確保休息的人能安心休息,要走動娛樂的人可以放心活動。   2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù),不能讓訪客在進(jìn)門后 將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室(主臥、父母房、兒童 房)與客廳、餐廳、音樂房、麻將室(娛樂室)進(jìn)行區(qū)位分離,而且應(yīng)注意各房間門的 方向。   3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成,生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯 業(yè)主的成功,也為了家庭成員之間的起居互不干擾,主人房不僅應(yīng)朝向好(向南或向景 觀)、寬敞、大氣,而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間,應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人( 保姆)房,則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。   4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室 等分開。   一套好的戶型,必須做好“通”、“透”工作。   如果客餐廳相連,最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng),既能保證客廳的采光 充分,春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。   廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件,悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工 作熱情,影響一家人的食欲。   衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄,它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場所,它也 應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件,應(yīng)該窗明幾靜,無異味,不長霉。 臥室,自然更不能成為黑屋暗房了。   一套好的戶型,應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面,以確保燦爛的陽光能照耀房間, 如有不便之處,則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。   當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí),戶型設(shè)計(jì)可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為 中心,這時(shí)首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。   好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室,以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人 。   好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中,既方便業(yè) 主裝修,又方便維修檢查,還節(jié)省材料。 立體戶型面面觀   目前市場上的立體戶型主要有兩種:躍層式(深圳叫復(fù)式)和錯(cuò)層式。   所謂復(fù)式,就是在一套房子內(nèi)擁有兩個(gè)樓層面,而且這兩個(gè)樓層面的豎直投影面一 般是重合的,兩個(gè)樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢 住宅內(nèi)的“502”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套(當(dāng)然也可以是更多層) 。   很顯然,復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強(qiáng),功能分區(qū)也能做得十分到位,其 隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯(cuò)層式所能比擬。   一般說來,復(fù)式住宅的入戶門均設(shè)在低層,這一點(diǎn)非常重要,因?yàn)閺娜藗兊木幼⌒?理來看,進(jìn)門應(yīng)該是第一層,若再往下走則有進(jìn)地下室的感覺。所以復(fù)式的中、下層應(yīng) 集中設(shè)置會客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆硬惶奖?的家庭成員設(shè)置的臥室;而上層則宜設(shè)置對隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭 起居室等,復(fù)式上層并非是一般客人可以進(jìn)入的。   復(fù)式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重要內(nèi)容。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于80厘米,否 則不僅行走不方便,家具也難以搬上去。樓梯的位置安排也頗有講究,一般設(shè)于廳堂的 角落,以避免占用過多的空間。在下層,樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積, 在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜,可不另設(shè)平臺面積。   顯而易見,復(fù)式住宅面積一般都很大,動輒200㎡以上,而且其單價(jià)通常也比同一幢 樓或同一小區(qū)的平面住宅要高,因而其總價(jià)非同小可,不是一般人所能承受。但它所提 供的居住質(zhì)量,它所帶來的如影視劇里西方“資產(chǎn)階級”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè) 主與眾不同的心理優(yōu)越感,又多么讓人心動!   而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒有兩個(gè)完全不同的 平面,而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米,從而有效地實(shí)現(xiàn)日常生活中所涉及 的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、學(xué)習(xí),都可在不同的功能層面上進(jìn)行,較好地滿足 了人們對現(xiàn)代家居的需求。   錯(cuò)層式戶型的帶給人們錯(cuò)落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的 縮短、平緩,既增加了樂趣,又不太影響交流溝通,其面積也與平面戶型相差不大,因 而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。今年以來一些地方又先后推出了不少三 錯(cuò)層戶型:進(jìn)門的第一層面為公共活動區(qū),南面是大開間客廳,北面是餐廳、廚房和公 共衛(wèi)生間,向里上數(shù)級樓梯形成第二區(qū)域,可作為老人房兒童房或客房,繼續(xù)向里上幾 級樓梯是第三區(qū)即主人活動區(qū),同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。   1999年,深圳...
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