中美房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)概論
《深圳走向世界》文庫 中美房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)概論 龍福永 著 提 要 本文全面、系統(tǒng)地介紹了美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史背景和現(xiàn)狀，著重論述了其房地 產(chǎn)金融體制的建立、發(fā)展及其重要作用，并在此基礎上，結合深圳和我國具體實際，借 鑒提出了構建有中國特色房地產(chǎn)金融體制的新型模式，同時引入了政府金融平衡機構的 雙向作用機制，為政府通過市場杠桿對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控和實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性循環(huán) 探尋了一條切實可行的途徑和行之有效的運作方式。 編 者 的 話 世界發(fā)達國家和地區(qū)的發(fā)展實踐已經(jīng)證明：一個國家、一個地區(qū)或一個城市經(jīng)濟發(fā) 展和現(xiàn)代化水平的高低，很大程度上取決于其管理水平的高低。管理在經(jīng)濟發(fā)展中具有 的創(chuàng)造作用已被人們所認識和接受。因此，國內(nèi)外相當多的專家學者和行政官員們不約 而同地推出了生產(chǎn)第四要素理論，認為生產(chǎn)之所以能夠發(fā)生并持續(xù)進行，除需要土地、 勞動和資本外，還必須存在第四要素——管理。 理解管理在生產(chǎn)和生活中的作用并不難。我國古代有名的“田忌賽馬”故事就告訴人 們，管理往往是成敗的關鍵。難的是如何了解和掌握現(xiàn)代化的管理知識和方法。對年輕 的深圳市來說，這點尤為迫切和重要。特區(qū)的倡辦者鄧小平同志在特區(qū)成立不久時就指 出：“特區(qū)是個窗口，是技術的窗口，管理的窗口，知識的窗口，也是對外政策的窗口。 從特區(qū)可以引進技術，學到管理，管理也是知識?！苯⑻貐^(qū)以來，深圳通過引進外資和 先進科學技術的同時，也吸收了國外先進的科學管理經(jīng)驗，對管理現(xiàn)代化城市積累了一 定的經(jīng)驗，但相對來講，現(xiàn)代化國際性城市的管理經(jīng)驗仍很不足。深圳目前正處在重大 的社會轉(zhuǎn)型的關鍵時期，在本世紀末下世紀初，深圳要建立社會主義新型的市場經(jīng)濟體 制，進一步完善城市各項功能，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，同國際經(jīng)濟和慣例接軌。隨著深圳 現(xiàn)代化建設進程的加快和深度的推進，一系列的問題開始出現(xiàn)并困惑著深圳，現(xiàn)代化城 市管理經(jīng)驗不足掣肘了深圳邁向現(xiàn)代化國際性城市的步伐，城市管理水平高低是關乎深 圳以何種姿態(tài)跨入21世紀的戰(zhàn)略性問題。 江澤民同志曾強調(diào)，我們要“堅持對外開放，認真學習世界各民族的長處，積極引 進先進的科學技術和經(jīng)營管理經(jīng)驗，增強我們自力更生的能力，加快祖國的發(fā)展”。只有 站在人類文明的肩膀上，深圳才有可能建立世界一流的城市管理和企業(yè)管理。要做到這 一點，途徑有很多，但最直接、最有效的辦法莫過于讓一些行政和企業(yè)領導干部到香港 和國外發(fā)達城市去學習、觀察、思考，將他們帶回來的成果加以匯集、整理、消化，為 我所用?；谶@種思路，在20世紀末和21世紀初的10年里，深圳將有計劃地逐年派出領 導干部“西行取經(jīng)”。其成果將逐漸沉淀下來，編入“深圳走向世界”文庫，以獻給那些有 志于中國城市管理體制改革和建設的有識之士。 本《文庫》的推出，從一個側(cè)面反映出深圳的城市管理開始走入一個新的階段。期望 能為接近國際先進水平和銜接國際慣例作些有益的幫助。對于21世紀的中國有什么樣的 影響，由未來去評說吧。 目 錄 引 言 10 第一章 概 論 14 第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類及特征 14 一、房地產(chǎn)的涵義 14 二、房地產(chǎn)的分類 15 三、房地產(chǎn)的特征 15 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 18 一、房地產(chǎn)市場的性質(zhì) 18 二、房地產(chǎn)市場的供求關系 19 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要作用和意義 23 第二章 美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家宏觀調(diào)控措施 28 第一節(jié) 美國殖民時期至19世紀80年代后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 28 一、房地產(chǎn)市場的形成 29 二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用 34 第二節(jié) 美國１９世紀末葉至二戰(zhàn)時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 37 一、商業(yè)中心區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) 38 二、現(xiàn)代化城市公共設施的初期建設 45 三、美國房地產(chǎn)業(yè)在20世紀20年代高漲時期的發(fā)展狀況 51 四、大蕭條及二戰(zhàn)時期——美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 60 第三節(jié) 美國二戰(zhàn)后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀 78 一、郊區(qū)城市化建設與戰(zhàn)后房地產(chǎn)復蘇 79 二、都市更新與都市中心區(qū)的復興 88 三、70年代至90年代美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況 106 第三章 美國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展 119 第一節(jié) 美國聯(lián)邦儲備銀行 120 第二節(jié) 美國房地產(chǎn)金融市場 122 一、一級市場 122 二、一級市場的抵押貸款的放貸機構 123 三、二級市場 126 第三節(jié) 房地產(chǎn)籌資技巧 138 一、定期貸款 138 二、分期償還貸款 139 三、可調(diào)利率抵押貸款 139 四、飄浮式貸款 139 五、擴幅式長期抵押貸款 140 六、逆向年金抵押貸款 140 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的貸款方案 141 一、常規(guī)貸款 141 二、個人抵押貸款保險方案（ＰＭＩ） 142 三、聯(lián)邦住房管理局保險的貸款 143 四、退伍軍人管理局擔保的貸款 145 五、農(nóng)業(yè)管理局的貸款 147 第四章 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 148 第一節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的形成 148 一、起步階段（1979～1986年底） 150 二、形成階段（1987～1989年底） 152 三、由高漲至穩(wěn)定發(fā)展階段（1989年底） 153 第二節(jié) 深圳房地產(chǎn)市場的結構 157 一、一級市場 157 二、二級市場 158 三、三級市場 158 第三節(jié) 深圳住房制度建設與改革 160 一、福利房 162 二、微利房 162 三、商品房 163 第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)存在的問題 163 一、房地產(chǎn)周期的困擾 164 二、供求關系不平衡 166 三、商品房價格高企 167 四、商品房空置率過高 168 第五章 關于構建有中國特色房地產(chǎn)金融體制的構想和設計 170 第一節(jié) 構建新型房地產(chǎn)金融體制的重要意義和作用 172 一、建立房地產(chǎn)金融新體制，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務，有助于發(fā)揮房地產(chǎn)市場的杠 桿作用，加快房地產(chǎn)存量消化。 172 二、建立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于開發(fā)商盤活資金，開展精 品開發(fā)的競爭，加速推進城市國際化建設進程。 173 三、建立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，可以支持和促進住房制度改革的 深化，通過調(diào)整消費結構，合理引導消費，減輕國家和企業(yè)的負擔。 174 四、建立房地產(chǎn)金融體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于增加房地產(chǎn)投資，推動房地 產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 175 第二節(jié) 構建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性 177 一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實的必然要求。 177 二、有先進的經(jīng)驗可以借鑒 178 三、深圳具備良好的試點基礎和條件 180 第三節(jié) 中國房地產(chǎn)金融新體制的架構設計 181 第四節(jié) 中國房地產(chǎn)金融市場 184 一、我國和深圳房地產(chǎn)金融一級市場的現(xiàn)狀 184 二、一級市場的架構及存在的主要問題 189 三、二級市場的建立 191 結 論 203 其他建議 206 致 謝 209 主要參考書目 210 引 言 深圳乃至我國房地產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達國家而言為何會表現(xiàn)出短周期的大幅振蕩？政府在 十多年的改革中出臺了諸多政策而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依舊未能真正進入正軌？如何緩解房地 產(chǎn)市場總供給和有效地需求之間的矛盾，進而形成國民經(jīng)濟增長的良性循環(huán)？如何減少 宏觀調(diào)控政策表現(xiàn)出的“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的盲目性，防止和限制其消極作用？諸如 此類問題由來已久，長期得不到解決，成因可謂紛繁復雜?？梢哉f這是一個帶有根本性 的深層次的理論問題，值得我們?nèi)ド钊胙芯亢吞接憽?眾所周知，社會實踐是人類認識的最終來源，沒有對新生事物的深刻認識，沒有對 新生事物出現(xiàn)的超前意識，也就不可能從理論上來把握新生事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性，進 而也就無法用理論來指導實踐。這樣的社會活動必然是盲目的，極有可能出現(xiàn)巨大的波 動性和極不穩(wěn)定性。深圳和我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程就充分證明了這一規(guī)律性。房地產(chǎn) 業(yè)最突出的問題是：空置商品房多，大量資金沉淀，周轉(zhuǎn)不暢。這不僅導致開發(fā)企業(yè)資 金周轉(zhuǎn)不暢，而且也使社會資金的流通受到一定程度的影響而形不成良性循環(huán)。國外的 經(jīng)驗表明，造成這種狀況的原因主要是人們對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性認識不夠深刻 ，理論上存在許多盲點，因而未能找到一種利于社會資金流轉(zhuǎn)并促成其形成良性循環(huán)的 最佳切入點或結合點。確切地說，就是對房地產(chǎn)業(yè)起支撐作用的房地產(chǎn)金融體制存在著 一些弊端，與市場經(jīng)濟的發(fā)展不相適應。所以，按照房地產(chǎn)業(yè)客觀運行規(guī)律構建一個科 學、合理的房地產(chǎn)金融體制，既是房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟條件下發(fā)展的需要，同時也是社 會安定，國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長和持續(xù)發(fā)展的需要。 那么，究竟怎樣的房地產(chǎn)金融體制才能更適應于當今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要？筆者通 過對美國房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)的考察和對比研究，對這個問題有了進一步的認識并從 中獲得了一些啟示。 房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源動力和核心，換 言之，房地產(chǎn)金融是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵因素，房地產(chǎn)與金融業(yè)二者之間相互聯(lián)系 ，相互作用，相互影響，是共處一個統(tǒng)一體中的一對矛盾，不可割裂開來。只有抓住了 房地產(chǎn)金融這個矛盾，房地產(chǎn)業(yè)存在的一系列問題才迎刃而解。從本質(zhì)上講，目前深圳 乃至全國房地產(chǎn)業(yè)暴露出的許多不盡合理的現(xiàn)像和問題，主要是因為我國目前房地產(chǎn)業(yè) 與金融業(yè)幾乎截然分開，也就是房地產(chǎn)金融體制不健全所致。例如：政府為遏止房地產(chǎn) 過熱出臺有關收緊銀根的政策，致使開發(fā)企業(yè)資金匱乏；中低收入階層購房困難，經(jīng)濟 負擔較重，引導消費難以做到合理化，等等。問題的癥結在于，深圳現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體 制某些環(huán)節(jié)還存在著不盡完善的地方，其關節(jié)點是“銀行房地產(chǎn)消費者”的資金循環(huán)系統(tǒng) 只有投入沒有回籠，從而導致資金源頭斷根。這是社會閑散資金不能得以充分利用，使 其流動受阻的根本原因。從系統(tǒng)論的觀點看，如果能夠通過政府設置一個起調(diào)節(jié)平衡作 用的金融機構，與其溝通后合成一個大循環(huán)，使社會資金流向演變成“房地產(chǎn)消費者銀行 政府平衡金融機構證券機構社會投資者（股民）”，再輔以延長按揭期限（２０～３０年 ）等政策、措施，就能夠有效地促進貨幣流通，進而激活房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)業(yè)形成 一個自我調(diào)節(jié)，自我完善和自我協(xié)調(diào)發(fā)展的機制，就能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)中存在的 許多棘手問題。毋庸置疑，這種新模式的建立，是深圳乃至全國未來房地產(chǎn)金融體制的 改革方向，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本出路。 本文將通過簡要綜述美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重點評述其現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制的架構模式 ，并在吸收借鑒的基礎上，提出構建中國房地產(chǎn)金融體制新模式的構想和框架以及具體 的操作方式。 目 錄 第一章 概 論 房地產(chǎn)為人類生產(chǎn)生活所必需.作為人類生活的最基本要素，在人類社會中占有舉 足輕重的地位。而房地產(chǎn)作為基本的生產(chǎn)要素，業(yè)已發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。 可以確信，未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于世界各國國民生活水平的提高，社會進步以及經(jīng)濟 的快速發(fā)展，必將起到積極的促進作用，產(chǎn)生更為深遠的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，從 一定意義上講，已成為一個國家經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”,一般來說，一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟 發(fā)展越快越發(fā)達，房地產(chǎn)市場就越活躍越繁榮，反之亦然。比如說，我國西藏自治區(qū)的 經(jīng)濟發(fā)展相對沿海地區(qū)而言速度慢些，所以，它的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)達程度也就相對差些。 實踐證明，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個客觀規(guī)律。 第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類及特征 一、房地產(chǎn)的涵義 所謂房地產(chǎn)即是我們通常所指的地產(chǎn)和物業(yè)，一般指房屋或建筑和與其相連的地塊 所組成的有機結合體。 二、房地產(chǎn)的分類 房地產(chǎn)按其使用性質(zhì)分類，通?？蓜澐譃槲宕箢? 1.居住建筑。統(tǒng)指供人們生活起居用的建筑物，如住宅、公寓等； 2.商業(yè)建筑。即指商用物業(yè)，包括辦公樓、商場、商店、影劇院、旅館酒店和停車 場等； 3.工業(yè)建筑。如倉儲類、工廠類、動力類和各種工業(yè)區(qū)； 4.農(nóng)業(yè)建筑。如農(nóng)場、伐木場、牧場和園林等建筑物； 5.特種建筑。如教堂、學校、 墓地和國有土地等。 三、房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)具有不同于一般商品的特點，這些特點決定了它本身具有某種用途的規(guī)定性 ，歸納起來大體可分為:自然屬性和經(jīng)濟屬性。 1.自然屬性 房地產(chǎn)的自然屬性的三個基本特征，即:⑴位置固定性；⑵持久性；⑶非物流性。 １）位置固定性 房地產(chǎn)品的位置固定性是指房地產(chǎn)有機聯(lián)結而形成不可分割的整體性。通常情況下 ，地形可改，地貌可變，但是地不可動，位不可移。這個特征說明了房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理 和地籍管理，在難易程度上，前者大于后者。通常，房地產(chǎn)征稅在地方財政稅收中所占 的比重最大，是財政稅收的主要稅源。因此，財政稅收的穩(wěn)定與否主要取決于房地產(chǎn)征 稅的稅額。稅收預算是各國地方政府制定地方遠景的發(fā)展規(guī)劃的主要依據(jù)之一。 ２）持久性 房地產(chǎn)的另一個特征是持久性。這一特征說明了房地產(chǎn)的投資價值具有某種衡...
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