商品房銷售管理辦法
商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日經建設部第38次部常務會議審議通過，建設部部長俞正聲4月4日簽署8 8號部令發(fā)布，自2001年6月1日起施行。） 目 錄 第一章 總 則 第二章 銷售條件 第三章 廣告與合同 第四章 銷售代理 第五章 交 付 第六章 法律責任 第七章 附 則 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和 國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，制定本辦法。 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。 第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。 本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人， 并由買受人支付房價款的行為。 本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人 ，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 第四條 房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。 省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。 直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產開 發(fā)主管部門）按照職責分工，負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。 返回 　 第二章 銷售條件 第六條 商品房預售實行預售許可制度。 商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發(fā)經營管理條例 》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 第七條 商品房現售，應當符合以下條件： 　 （一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質 證書； 　 （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； 　 （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 　 （四）已通過竣工驗收； 　 （五）拆遷安置已經落實； 　 （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基 礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； 　 （七）物業(yè)管理方案已經落實。 第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有 關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。 第九條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法 》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 第十條 房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售 給他人。 第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 　 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 第十三條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣 合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。 返回 　 第三章 廣告與合同 第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共 和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學 、準確。 第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項 ，當事人應當在商品房買賣合同中約定。 第十六條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內容： 　 （一）當事人名稱或者姓名和住所； 　 （二）商品房基本狀況； 　 （三）商品房的銷售方式； 　 （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； 　 （五）交付使用條件及日期； 　 （六）裝飾、設備標準承諾； 　 （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付 承諾和有關權益、責任； 　 （八）公共配套建筑的產權歸屬； 　 （九）面積差異的處理方式； 　 （十）辦理產權登記有關事宜； 　 （十一）解決爭議的方法； 　 （十二）違約責任； 　 （十三）雙方約定的其他事項。 第十七條 商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。 第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。 商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立 產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權 利，承擔責任。 按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和 分攤的共有建筑面積。 第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總 價款。 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平 面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺 寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出 約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重 新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登 記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： 　 （一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款； 　 （二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè) 應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付 房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以 內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔 ，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含 3％）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地 產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 　 產權登記面積－合同約定面積 　 面積誤差比＝—————————————————×100％ 　 合同約定面積 　 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽 署補充協(xié)議。 第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并 約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時 的處理方式。 第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預 訂款性質費用。 符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂 款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商 品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的 ，從其約定。 第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和 《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。 第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企 業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。 經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、 空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情 形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日 起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房 地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地 產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 返回 　 第四章 銷售代理 第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商 營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。 房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明 委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商 品房銷售委托書。 第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有 關情況。 受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。 第二十八條 受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。 第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。 返回 　 第五章 交付 第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。 因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當 及時告知買受人。 第三十一條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及 裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。 第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書 制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書 》。 第三十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍 、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修 期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確 定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定 保修期的存續(xù)期。 在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并 對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不 承擔責任。 第三十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪 ，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬 登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。 房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質 量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受 人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。 返回 　 第六章 法律責任 第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市 房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定處罰。 第三十七條 未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上 10萬元以下的罰款。 第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預 付款的，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。 第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告 ，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第四十條 房地產開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自 交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。 第四十一條 房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送 房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款 。 第四十二條 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處 以1萬元以上3萬元以下罰款。 　 （一）未按照規(guī)定的現售條件現售商品房的； 　 （二）未按照規(guī)定在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關 證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案的； 　 （三）返本銷售或者變相返本銷售商品房...
商品房銷售管理辦法