浙江大學國家大學科技園策劃總案
浙江大學國家大學科技園（濱江） 項目招商策劃全案 目 錄 第一部分 項目概況……………………………………………………… 一、項目背景概況………………………………………………………………… 二、項目工程概況……………………………………………………………… 三、項目區(qū)位概況………………………………………………………………… 四、項目服務概況………………………………………………………………… 第二部分 項目的市場調(diào)研……………………………………………… 一、項目投資目標………………………………………………………………… 二、杭州商務寫字樓調(diào)查分析…………………………………………………… 三、杭州商務寫字樓市場分析總結(jié)……………………………………………… 四、項目周邊競爭調(diào)查…………………………………………………………… 第三部分 項目的研判…………………………………………………… 一、項目區(qū)域及個性研究………………………………………………………… 二、本案的優(yōu)勢分析……………………………………………………………… 三、本案的劣勢分析……………………………………………………………… 四、本案的機會分析……………………………………………………………… 五、本案的威脅分析……………………………………………………………… 第四部分 項目的招商目標群定位……………………………………… 一、項目招商目標要點分析……………………………………………………… 二、項目招商目標群定位………………………………………………………… 三、項目招商目標客戶的細分…………………………………………………… 第五部分 項目招商租金定位…………………………………………… 一、項目組價調(diào)研分析…………………………………………………………… 二、項目招商的組價策劃………………………………………………………… 三、其他設施招商定位…………………………………………………………… 第六部分 項目招商工作計劃構(gòu)思……………………………………… 一、項目的 SWOT分析總結(jié)……………………………………………………… 二、項目招商的全案思路………………………………………………………… 三、項目招商的“宣傳概念”提煉……………………………………………… 四、招商小組的組織框架形成…………………………………………………… 五、項目招商的階段性工作構(gòu)思………………………………………………… 六、項目廣告平面的設計工作…………………………………………………… 七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思………………………………………………… 八、項目招商合作性推廣策劃…………………………………………………… 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求………………………………………………………… 十、媒介的組合策略……………………………………………………………… 第七部分 項目的廣告推廣策略………………………………………… 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略…………………………………………………………… 二、廣告推廣原則………………………………………………………………… 三、項目招商建筑細節(jié)研究……………………………………………………… 四、項目推廣傳播的內(nèi)容………………………………………………………… 五、推廣策略重要階段的劃分…………………………………………………… 六、項目推廣的總策略…………………………………………………………… 第八部分 項目廣告推廣分解思路……………………………………… 一、第一階段推廣思路…………………………………………………………… 二、第二階段推廣思路…………………………………………………………… 三、第三階段推廣思路…………………………………………………………… 四、第四階段推廣思路…………………………………………………………… 第九部分 媒介策略……………………………………………………… 一、媒介策略計劃………………………………………………………………… 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計劃 ……………………………………………… 第十部分 廣告預算……………………………………………………… 一、廣告預算細分………………………………………………………………… 二、本案宣傳推廣的廣告預算說明……………………………………………… 第十一部分 項目招商推廣說明………………………………………… 一、招商工作安排………………………………………………………………… 二、項目開盤日的確定……………………………………………………………31 三、策劃全案的說明……………………………………………………………… 第一部分 項目的概況 一、項目背景概況 1、項目的建設歷史： 浙江大學國家大學科技園（濱江）前身為“中恒世紀科技園”，其用地屬于中恒世紀 科技實業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息 化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。 本項目依賴中恒世紀公司和浙江大學的背景聯(lián)系，中恒世紀和浙江大學國家大學科 技園（簡稱浙大科技園）簽署了相關(guān)的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀科技園”名稱改為“浙江 大學國家大學科技園（濱江）”，使之成為浙大科技園體系組成之一。 2、浙江大學及浙大科技園項目的概況 浙江大學經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學研究中心和高新技術(shù) 輻射中心，形成了較強的基礎研究、應用研究和開發(fā)研究的能力。浙江大學科研條件優(yōu) 越，建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機構(gòu)190個；其中國家和省、部重點（專 業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個。浙江大學每年都有許 多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。 浙大科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合批準的首批22個國家級大學科技園之一， 是浙江省重點科技企業(yè)孵化器、浙江省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國家高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。浙大科技園的建設遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為 本、市場推動、堅持開放”的方針，堅持技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化和 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨，按照“一園多點”的原則同時在寧波、嘉 興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實力雄厚、資源互動的 浙江大學科技企業(yè)商務服務體系。 浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州本地分園，以個性化空間設計、生態(tài)型環(huán) 境控制、充足服務設施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是 “天堂硅谷”商務服務的一顆燦爛明珠。 二、項目工程概況 1、整體設計概況： 浙大科技園（濱江）項目建筑由11幢獨立樓宇組成，其中1#至9#樓為商務辦公區(qū)， 10#樓和11#樓為后勤服務區(qū)；項目建設有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園。整個園 區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴謹”的風格；同時采用生態(tài)型花園布 局、個性化單套設計、集群式商務管理等理念，實現(xiàn)商務的人性化和舒適化，為工作和 生活提供互動一體化服務、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。 2、建筑概況： 項目用地面積33968㎡，總建筑面積53237.7㎡，其中地上建筑面積47694.1㎡，地 下建筑面積5543.6㎡，項目容積率1.4，綠地率35%。 項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯 ；總建筑面積為17167.1㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積11624.9 ㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面 積大約850㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；地下車庫2803.6㎡。一號樓建 筑宏偉、設計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。 項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色 部分。該部分總建筑面積25351.6平方米，分別設計有A1、A2、B1、B2、C1、C2六種戶型 共80套可供選擇的個性化、孤套復式辦公空間，面積均在250㎡~380㎡左右。 項目的10號、11號樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設計 以生活配套服務功能為主。10、11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡； 餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、、文體等 服務需求。 項目還有面積6226.3㎡的架空層和面積多達3500㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍 都設有綠化帶；項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達到“真正會呼吸的科技園”的生 態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。 三、項目區(qū)位概況 本項目位于長三角經(jīng)濟圈范圍內(nèi)的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如 UT斯達康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時 與杭州國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國家級 軟件、集成電路設計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。 本區(qū)塊與著名的西湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建 設的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居 民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的 規(guī)劃和設計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生 態(tài)型建設設計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來南岸EOD（生態(tài)商務區(qū)）經(jīng)濟圈和高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)領袖區(qū)。 四、項目服務概況 本項目本質(zhì)屬于科技園項目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型 企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務、專業(yè)管理的 附加價值。 本項目的入駐企業(yè)首先可以憑相應資格享受到國家關(guān)于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所 得稅稅收、對外經(jīng)濟合作、設備折舊、對外進出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實質(zhì)性內(nèi) 容。其次就是可以國家、省、市有關(guān)部分對浙大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家 科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、浙江省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風險投資及融 資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。再次針對浙江大學出臺的一系列資源 共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。 本項目本著發(fā)展成為個性化商務空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標積極主動向 入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務。 首先向入駐企業(yè)提供基礎性的服務，包括辦公場所的提供、通訊網(wǎng)絡接入管理服務 、共享商務設施租賃服務、職工生活后勤服務等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎性內(nèi)容。其 次提供高新企業(yè)的代理服務，包括有高新企業(yè)認定審核、企業(yè)項目管理、知識產(chǎn)權(quán)保護 等多類型的代理工作，進行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。再次就是為發(fā)展 中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品 拓展等高附加值的商務服務體系。同時還可以依托浙江大學的科研成果和人力資源背景 ，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理 的服務。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及浙大科技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn) 權(quán)交易、經(jīng)濟合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務。 第二部分 項目的市場調(diào)查 一、項目的投資目標 本項目是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進行的工業(yè)地產(chǎn) 投資項目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了浙大科技園體系的組成之 一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。 項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務配套服務為目標，通過尊貴的、個性 化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務，以倡導休閑商務為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè) 提供商務增值服務；本項目的投資目標除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商 目標和效益。 二、杭州商務寫字樓調(diào)查分析 隨著杭州經(jīng)濟的經(jīng)濟起飛，杭州住宅房產(chǎn)逐漸進入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強力調(diào) 控下，杭州寫字樓市場正逐步取代杭州住宅市場進入發(fā)展商的視線；不過杭州寫字樓的 開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可；而且更多 的商務寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強調(diào)商務的豪華概念。 2004年杭州前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級 地段供應水平；從地域分布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。由2005年到2007年 三年內(nèi)，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，預...
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