營銷管理之五洲國際合作框架
五洲國際裝飾城 策劃代理合作框架 深圳合和商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2005年5月15日 [說明] 本合作框架根據(jù)貴司5/10《商務(wù)報(bào)價(jià)》和5/15《補(bǔ)充說明》，結(jié)合我司代理項(xiàng)目基本合作模 式制訂。 貴司提及的銷售目標(biāo)有兩個(gè)“（2005）年底共完成5個(gè)億的銷售目標(biāo)”、“（2005）年內(nèi)要 求實(shí)現(xiàn)銷售15萬m2”，我司觀點(diǎn)如下： 銷售條件和時(shí)機(jī)：本項(xiàng)目要在2005年實(shí)現(xiàn)較好業(yè)績，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)完整的銷售時(shí)間段，即 在春節(jié)前應(yīng)有不少于7個(gè)月的銷售期，其中包括： 認(rèn)籌準(zhǔn)備期：2個(gè)月（2005年6月-2006年8月） 認(rèn)籌期：2個(gè)月（2005年8月-2006年10月） 解籌熱銷期（取得預(yù)售許可證）：3個(gè)月（2005年10月-2006年1月） 因此，確保項(xiàng)目在2005年10月前取得預(yù)售許可證是基本銷售前提之一！ 宏觀政策面：近期政府為穩(wěn)定房價(jià)、打壓炒房，頻繁出臺多項(xiàng)政策，以下對本項(xiàng)目銷售 影響較大： 期房禁止轉(zhuǎn)讓 購房后2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓按轉(zhuǎn)讓價(jià)收取全額營業(yè)稅 投資型物業(yè)首付門檻提高、利率上浮 以上海為龍頭的華東市場是此次宏觀調(diào)控的主要區(qū)域，目前上海炒家明顯收斂 ，許多物業(yè)銷售火熱不再。本項(xiàng)目為投資型物業(yè)，在此政策下，主要客戶群為 中長期投資刻和經(jīng)營戶，在炒家缺位情況下，銷售速度和熱度將直接降溫。 綜上所述，我司認(rèn)為： 其一，上述銷售目標(biāo)偏高，如宏觀政策沒有更進(jìn)一步的打壓政策，將銷售目標(biāo)定位為3- 4個(gè)億，更為現(xiàn)實(shí)。 其二，如宏觀政策還有更進(jìn)一步的打壓政策，貴司應(yīng)對本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)和資金回籠模 式做更為慎重的計(jì)劃，盡量將政策風(fēng)險(xiǎn)降到最低！ 我司制訂的取費(fèi)模式為2種，在貴司要求的基礎(chǔ)上按更簡潔的方式設(shè)計(jì)，請貴司參考。 商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅，其復(fù)雜程度、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性均較大。我司為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問 公司，希望有機(jī)會(huì)為貴司降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升物業(yè)價(jià)值，縮短銷售周期。我司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 與貴司提出標(biāo)準(zhǔn)的差異，請予以理解。 合作方式、委托期限 1、合作方式 1.1、甲方委托乙方為該物業(yè)之獨(dú)家全程策劃、銷售代理。 2、委托期限 2.1、從該合同簽訂之日起計(jì)算至首期物業(yè)正式公開發(fā)售之日后18個(gè)月。甲方在本合 同執(zhí)行時(shí)間內(nèi)不可再將上述工作委托任何第三方。 2.2、該物業(yè)各部分正式公開發(fā)售之日以甲乙雙方共同書面確認(rèn)的日期為準(zhǔn)。 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式 1、前期策劃費(fèi) 1.1、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 甲方同意支付乙方人民幣伍拾捌萬元整（yen580,000）作為前期策劃費(fèi)用。 1.2、付款方式 1.2.1、甲方于本合同簽約三個(gè)工作日內(nèi)支付乙方人民幣壹拾伍萬元整（yen150,000） 。 1.2.2、甲方于乙方提交項(xiàng)目定位及營銷策略報(bào)告后三個(gè)工作日內(nèi)支付乙方人民幣貳 拾叁萬元整（yen230,000）。 1.2.3、甲方于2005年6月30日前內(nèi)支付乙方人民幣壹拾萬元整（yen100,000）。 1.2.4、甲方于該物業(yè)開始認(rèn)籌之日后三天內(nèi)支付乙方剩余策劃費(fèi)用人民幣壹拾萬元 整（yen100,000）。 （注：鑒于本項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)上的要求，該部分工作應(yīng)于2005年7月前完成，以便更好 地進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段。） 2、銷售代理費(fèi) 2.1、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(模式一) 2.1.1、甲方同意以該項(xiàng)目每個(gè)銷售單位“買賣合同銷售金額乘以相應(yīng)的代理費(fèi)率”的 方式支付乙方銷售代理費(fèi)用。 2.1.2、每期推出銷售的物業(yè)的銷售代理費(fèi)率根據(jù)銷售目標(biāo)的完成進(jìn)度設(shè)定相應(yīng)的代 理費(fèi)率，在每階段銷售進(jìn)度完成的次月代理費(fèi)結(jié)算日，甲方按本階段代理費(fèi)率一次性 補(bǔ)齊前階段代理費(fèi)差額。具體如下： |階 段 |每期推出物業(yè)累計(jì)銷售率X|本階段標(biāo)準(zhǔn)代理費(fèi)率 | |第一階段 |0%≤X
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