全程營銷6
第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司 經(jīng)過詳細(xì)的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高物業(yè)顧問累積 百多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，亦是最早涉足國內(nèi)之境物業(yè)管理公司。配合該公司多年來在 國內(nèi)所累積之物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，及連同其他部門之專業(yè)人才、經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，相信能憑著 該公司高質(zhì)素的服務(wù)和先進(jìn)管理概念，為美的海岸花園提供一個(gè)綜合性的高級(jí)物業(yè)服 務(wù)。 怡高物業(yè)服務(wù)有限公司是由實(shí)力雄厚的高力國際物業(yè)集團(tuán)與怡和太平洋公司在亞 洲的物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個(gè)規(guī)模龐大、網(wǎng)絡(luò)廣闊的物業(yè)機(jī) 構(gòu)——怡高物業(yè)顧問集團(tuán)。 怡高不但承襲了高力集團(tuán)豐富的環(huán)球物業(yè)顧問經(jīng)驗(yàn)，更擁有怡和太平洋在亞洲的 崇高聲譽(yù)。怡高的全球網(wǎng)絡(luò)，它擁有世界性的見解及觀點(diǎn)，亦深入了解不同地方的市 場(chǎng)變化。 透過高力國際的環(huán)球聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，怡高可利用3600多位專業(yè)人員及健全的物業(yè)及客 戶資料庫，快捷而有效地掌握適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)時(shí)機(jī)，順利滿足客戶的要求。 怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)及政府機(jī)關(guān) 。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽(yù)，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡(luò)得以不斷擴(kuò)展，迅速而有效地成為亞 太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。 透過亞太區(qū)地內(nèi)的36家辦事處及其他地區(qū)的145家聯(lián)系辦事處，怡高為客戶提供多 元化的物業(yè)服務(wù)，其中包括買賣、租賃、物業(yè)管理及工程管理、估值、研究及顧問服 務(wù)等，擁有數(shù)以千計(jì)專業(yè)物業(yè)顧問人士。 在物業(yè)管理部門中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，更匯聚了不 少造詣精湛的技術(shù)人員。為滿足現(xiàn)今社會(huì)客戶的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務(wù) 。包括專業(yè)財(cái)政預(yù)算及會(huì)計(jì)、技術(shù)維修、物業(yè)市場(chǎng)推廣、電腦資料處理及技術(shù)提供、 人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶能掌握更多 市場(chǎng)資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。該公司的物業(yè)經(jīng)理能因情況提供高效服務(wù) ，達(dá)到客戶的要求，深受同業(yè)及客戶的贊賞。 目前由怡高負(fù)責(zé)銷售及管理的國內(nèi)項(xiàng)目超過40個(gè)，提供物業(yè)管理及顧問服務(wù)的工 商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺 及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺(tái)灣及新加坡的專業(yè)人才負(fù)責(zé)督促在中國當(dāng) 地招聘的逾1500名物業(yè)管理員工。截止1995年底，怡高受委托項(xiàng)目總值超過25億美元 ?，F(xiàn)時(shí)在國內(nèi)分別于北京、上海及廣州設(shè)立辦事處，另有14個(gè)管理辦事處設(shè)于八大城 市。由怡高負(fù)責(zé)管理的番禺麗江花園，獲中國國務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)“全國城市物業(yè)管理優(yōu) 秀示范住宅小區(qū)”獎(jiǎng)項(xiàng)。 第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問合同文本 附錄 順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問合約 廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司（以下簡稱甲方），乃中國順德美的海岸花園 之發(fā)展商。甲方在廣東省順德市登記注冊(cè)，其法定地址 。 法人代表： 。 怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊(cè)， 其法定地址在廣州市流花路109號(hào)之九達(dá)寶廣場(chǎng)1006室，法定代表：柳維倫 第一章 前言 （一）順德美的海岸花園位于順德北o蛘蚰喜?，该发展项目首圃彜程预计约?999年8月 開始交付使用。甲方在業(yè)主委員會(huì)成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權(quán)，可獨(dú)立 行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責(zé)。 （二）立約雙方根據(jù)中華人民共和國（中國）的有關(guān)法律和條例，并本著平等互利，共 同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。 （三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問，協(xié)助 甲方管理該物業(yè)之住宅、商場(chǎng)、住客會(huì)所及車庫，總建筑面積共約245000平方米（以下 簡稱托管物業(yè)）。 甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關(guān)費(fèi)用。 乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動(dòng)托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對(duì)該 項(xiàng)工作負(fù)責(zé)。 乙方乃怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之附屬機(jī)構(gòu)，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對(duì)外宣傳 上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之形象及有關(guān)標(biāo)記。 第二章 甲、乙方雙方的職責(zé) （一）甲方的職責(zé) 根據(jù)本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業(yè)管理顧問并協(xié)助甲方推動(dòng)托管物業(yè) 之管理工作，在履行合約期內(nèi)，為保障乙方能有效地協(xié)助管理托管物業(yè)，甲方同意履行 下列的職責(zé)： 1）確保在托管物業(yè)入伙前成立托管物業(yè)和物業(yè)管理公司（或物業(yè)管理部門）。在本合約 中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門； 2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動(dòng)托管物業(yè)的物業(yè)管理工作； 3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)； 4）保證托管物業(yè)按時(shí)按質(zhì)按量通過有關(guān)政府部門之正式竣工驗(yàn)收并移交物業(yè)管理公司， 然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責(zé)；并須負(fù)責(zé)相關(guān)遺留工程之跟進(jìn)工作 及承擔(dān)相應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用。 5）在履行合約期內(nèi)應(yīng)按甲、乙雙方同意的財(cái)務(wù)預(yù)算，由甲方預(yù)先墊付一筆可供管理公司 初始運(yùn)作的開辦費(fèi)。 （二）乙方的職責(zé) 根據(jù)本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負(fù)責(zé)向托管物業(yè)提供物業(yè)管理顧問服務(wù) 。在合約期內(nèi)，乙方同意履行下列的職責(zé)： 托管物業(yè)交付使用前 1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實(shí)有關(guān)托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物 業(yè)管理之基本依據(jù)； 2）草擬托管物業(yè)管理部門籌備期及托管物業(yè)首年管理財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，并以此為依據(jù)計(jì)算 托管物業(yè)各部分之管理份額； 3）對(duì)管理公司的設(shè)立及公司形象、自身建設(shè)、管理等提供建議； 4）制定各部門管理及運(yùn)作制度，包括保安、財(cái)務(wù)、采購、人事、行政等制度； 5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對(duì)甲方提出管理顧問 方面的意見； 6）編寫有關(guān)托管物業(yè)之管理文件，包括用戶手冊(cè)，裝修手冊(cè)等供甲方審閱，并制訂有關(guān) 之運(yùn)作程序，包括樓宇交收程序、緊急應(yīng)變措施、客戶投訴處理等； 7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務(wù)及無償服務(wù)方案； 8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設(shè)施、設(shè)備，包括會(huì)所設(shè)施，設(shè)備的管理應(yīng)從物業(yè)管理角度提供 建議； 9）就托管物業(yè)之發(fā)展設(shè)計(jì)從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設(shè)計(jì)與未來管理運(yùn) 作相配合； 10）擬定管理部門人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關(guān)骨干人員（如部門主管）； 11）在國內(nèi)提供一次為期5天的入職培訓(xùn)，導(dǎo)師由乙方資深的管理員工擔(dān)任，并由乙方從 國內(nèi)或香港辦事處調(diào)派人手參與培訓(xùn)； 12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設(shè)備之采購事宜； 13）在有必要時(shí)，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商； 14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見；并配合甲方的市場(chǎng)推廣工作，從物業(yè)管理方 面提供支持； 15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關(guān)之工程會(huì)議，并對(duì) 影響將來物業(yè)管理工作的事項(xiàng)提交報(bào)告； 16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開會(huì)商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情 況； 17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購買合適之保險(xiǎn) ； 18）對(duì)發(fā)展商所提出的問題作出回應(yīng)。 托管物業(yè)交付使用時(shí)及交付使用后 1. 交付使用期間，派員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天； 2. 托管物業(yè)交付使用后一個(gè)月內(nèi)，提交一管理評(píng)估報(bào)告； 3. 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場(chǎng)按照既定之服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)檢視物業(yè) 管理工作，并提交有關(guān)檢定報(bào)告，對(duì)托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項(xiàng)工作 提供改善意見； 4. 對(duì)物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進(jìn)行檢討，并提供修訂及改善建 議； 5. 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計(jì)劃，包括長遠(yuǎn)維修建議、預(yù)防性保養(yǎng)計(jì) 劃及改善工程； 6. 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開會(huì)商討有關(guān)物業(yè)管理 工作的進(jìn)展情況； 7. 從最終用家的角度，檢討樓宇設(shè)計(jì)和設(shè)施，提出有關(guān)改善意見，力求托管物業(yè)達(dá) 至高水平之物業(yè)管理要求； 8. 托管物業(yè)交付使用3個(gè)月后安排一次為期4天之在職培訓(xùn)課程，并由乙方調(diào)派導(dǎo)師 參與培訓(xùn)； 9. 依照政府部門有關(guān)規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會(huì)事項(xiàng)提供 建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會(huì) ； 10. 就甲方申請(qǐng)ISO9002認(rèn)證提出乙方過往的經(jīng)驗(yàn)及意見； 11. 在顧問期間，對(duì)發(fā)展商所提出的問題作出回應(yīng)。 乙方上述之職責(zé)是根據(jù)乙方提交的《順德美的海岸花園物業(yè)管理計(jì)劃書》中所列的物業(yè)管 理公司職責(zé)而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問之身份為甲方提供 服務(wù)，而非以全面管理的模式接管有關(guān)物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內(nèi)容作如下調(diào) 整： 1. 乙方不負(fù)責(zé)托管物業(yè)所有機(jī)電故障及遺漏工程的跟進(jìn)工作，惟可就機(jī)電故障及遺漏工程 提供建議： 2. 乙方根據(jù)甲方所提供之財(cái)務(wù)資料對(duì)托管物業(yè)管理收支運(yùn)作進(jìn)行評(píng)估，并提供改善建議； 3. 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實(shí)際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級(jí)管理人員，以確保管理 公司有一支高質(zhì)素之管理隊(duì)伍。 《順德美的海岸花園物業(yè)管理計(jì)劃書》內(nèi)所指的“物業(yè)管理公司的職責(zé)”乃指接管托管物 業(yè)的管理公司職責(zé)，乙方會(huì)就此提供顧問服務(wù)予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內(nèi)之職 責(zé)內(nèi)容。 第三章 雙方同意的條款 根據(jù)上述的職責(zé)及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動(dòng)托管物業(yè)管理工作，乙方愿 意接受甲方聘用出任托管物業(yè)的物業(yè)管理顧問。 1. 合約年期 此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個(gè)單位正式 向業(yè)主發(fā)出收樓通知書之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計(jì)后六個(gè)月為期 滿。合約期滿前，如雙方達(dá)成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。 如雙方在本合約屆滿前未達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及雙方并未有違反本合約內(nèi)第三章第（四 ）項(xiàng)的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。 2. 物業(yè)管理顧問酬金（略） 3. 人事 甲方同意乙方不須負(fù)責(zé)任何甲方所聘有關(guān)人事聘用之費(fèi)用。人事聘用費(fèi)用包括工資、 津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請(qǐng)時(shí)所需手續(xù)費(fèi)用等均列入管理預(yù)算開支。 4. 終止合約 1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對(duì)方書面通知終止本合約； a、任何一方嚴(yán)重違反或沒有履行本合約內(nèi)列任何條款的職責(zé)，并接到對(duì)方書面通知起計(jì) 14天內(nèi)未能改善及履行有關(guān)條款的職責(zé)。 b、任何一方受到法律制裁而引致破產(chǎn)清盤或自動(dòng)清盤。 2）如因各種無法預(yù)見因素導(dǎo)致甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，或者由于第三方嚴(yán)重違 約而造成甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，則另一方仍需針對(duì)對(duì)方已經(jīng)提供服務(wù)的部分 支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另 一方將保留一切權(quán)利，向?qū)Ψ阶酚懰杏纱硕鹬韶?zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。 （五）合約的修改與變更 對(duì)本合約的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書面協(xié)議才能生效。 （六）適用法律 本合約的效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。 （七）爭(zhēng)議的解決 1）凡因履行本合約所發(fā)生的或與本合約有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)盡量通過友好協(xié)商加以 解決。通過協(xié)商不能解決時(shí)，應(yīng)提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權(quán)之人民法院進(jìn)行有關(guān) 之訴訟程序。敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)用。在訴訟過程中，除雙方有爭(zhēng)議的正 在進(jìn)行訴訟的部分外，本合約應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行。 2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報(bào)告須以書面記錄，并以掛號(hào)信件、電傳或圖文傳 真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達(dá)。雙方如用電報(bào)、電傳等發(fā)送通 知的方法，應(yīng)有義務(wù)隨之以書面信件再行通知。 3）本合約雙方地址、電傳或圖文傳真號(hào)碼，如有任何改變，須在改變后48小時(shí)內(nèi)通知另 一方有關(guān)之改變。 （九）特別規(guī)定 在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標(biāo)記 ，則必須同時(shí)注明類似由怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧 問集團(tuán)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)的字樣，其中物業(yè)管理顧問服務(wù)中的“顧問”兩字不可省略 。 （十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力 。 （十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。 甲方 ：廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司 法定代表人/職務(wù) ： 簽署及蓋章 公司地址 日期 見證人 乙方 ：怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司 法定代表人/職務(wù) 簽署及蓋章 公司地址 日期 見證人 1. 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書（略） 2. 物業(yè)經(jīng)營 在小區(qū)物業(yè)管理的范圍內(nèi)開展多種經(jīng)營已是當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)重要課題，多種經(jīng)營 的好壞直接影響著管理公司、發(fā)展商和廣大業(yè)主的貼身利益。考慮到美的海岸花園物業(yè) 管理由于各...
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