濟南商業(yè)項目市場調(diào)研報告
前 言
本次對濟南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行調(diào)研，主要從濟南市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、濟南市商業(yè)市場現(xiàn)狀、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況、濟南市商業(yè)租售價格水平，同時重點了解泉城路商圈發(fā)展趨勢及租售價格水平，并進行了全面的實地調(diào)查。
一、調(diào)研目的
全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展狀況、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎，結(jié)合目前濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況，從而商業(yè)項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。
二、調(diào)研時間
2004年3月12日～4月2日
三、信息來源
主要來自于濟南市統(tǒng)計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；濟南市多個大型商場及超市、房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關(guān)文字資料。
四、調(diào)研區(qū)域
濟南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。
五、調(diào)研對象
同類可比性商業(yè)物業(yè)、項目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標投資者及終端消費客戶。
六、調(diào)研內(nèi)容
1、濟南房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況和趨勢
2、區(qū)域市場狀況及競爭市場
3、濟南市主要商圈租售價格水平及人流、車流情況
七、信息整理
將得到的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基礎上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。

注：本報告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。


前 言 2
第一部分 宏觀環(huán)境研究 6
一、濟南市2003年經(jīng)濟總量分析 6
二、濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 9
三、2003年商品房銷售情況 10
四、2004年經(jīng)濟發(fā)展展望 11
第二部分 濟南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 13
一、濟南市商業(yè)物業(yè)綜述 13
二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征 24
第三部分 濟南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 27
第四部分 濟南市商業(yè)物業(yè)租售價格 29
一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價格 29
二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 30
三、文化西路商業(yè)街租售價格 31
四、花園路、東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 32
第五部分 濟南市主要商圈人流、車流調(diào)查 35
一、經(jīng)四路路段 35
二、經(jīng)二路路段 35
三、泉城廣場周邊及花園路路段 36
附 表 37
附表1 二ОО三年房地產(chǎn)買賣情況表(含住宅、非住宅) 37
附表2 住房買賣分類情況表 38
附表3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格一覽表 39
附表4 經(jīng)四路商業(yè)街租金價格一覽表 40
附表5 永興人防地下商城租金價格一覽表 41
附表6 文化西路商業(yè)街租金價格一覽表 42
附表7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價格一覽表 43
附表8 老東門商圈周邊商業(yè)物業(yè)價格一覽表 44
附表9 銀座商城 45
附表10 銀座購物廣場 46
附表11 萬達沃爾瑪商業(yè)廣場 47
附表12 貴和購物中心 48
附表13 貴和商廈 50
附表14 人民商場 51
附表15 洪樓大潤發(fā)超市 52
附表16 濟南華聯(lián)商廈 53
附表17 嘉華購物廣場 54
表18 經(jīng)四路路段人流、車流統(tǒng)計 55
表19 經(jīng)二路部分路段人流、車流統(tǒng)計 56
表20 泉城廣場周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計 58
附表21 泉城路業(yè)態(tài)分布情況表 60
附圖 商鋪調(diào)查價格鋪位（部分） 61



第一部分 宏觀環(huán)境研究
一、濟南市2003年經(jīng)濟總量分析
濟南市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1367.8億元，比上年增長14.5%，提高1.3個百分點，為1997年以來7年間增速最高的年份，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元，增長13.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值105.0億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)599.6億元，增長18.0%;第三產(chǎn)業(yè)663.2億元，增長13.0%。
濟南城市市區(qū)人口規(guī)劃將逐步達到400萬人，GDP近幾年年遞增12.9%，到2007年全市將實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2100億元；另外，2003年全社會固定資產(chǎn)投資、社會商品零售總額雙雙超過500億元，分別達到504.9億元、533.2億元。
（一）工業(yè)生產(chǎn)和效益快速增長
全市第二產(chǎn)業(yè)增加值599.6億元，增長18.0%，比上年提高3.2個百分點，拉動經(jīng)濟增長8.5個百分點，其中：工業(yè)增長21.8%，拉動經(jīng)濟增長7.9個百分點，成為推動全市經(jīng)濟增長的主要動力。
2003年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值426.6億元，同比增長22.4%，增幅水平達到了1993年以來的最高水平；銷售收入突破千億大關(guān)，達到1223.1億元，增長33.3%，超過到2007年達到2500億元，年均增長22%的速度，高出上年10.2個百分點；利稅首次超過百億，達到133.5億元，增長42.4%。在281種主要工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長的198種，占70.5%。其中，小型電子計算機（服務器）增幅達92%，背投彩色電視機增幅達42.5%。
（二）農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展
全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值180.3億元。種植業(yè)占59.4%（蔬菜占32.4%），牧業(yè)占33.8%，林業(yè)占5.7%，漁業(yè)占1.1%。蔬菜、畜牧產(chǎn)值比重達到全部農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的66.2%，成為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量220.6萬噸，比上年增長16.2%；蔬菜總產(chǎn)量668.7萬噸，增長5.5%；肉類產(chǎn)量36.9萬噸，增長4.5%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售收入500萬元以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到109家，其中超億元企業(yè)12家。
（三）經(jīng)濟增長的“三大亮點”呈現(xiàn)快速發(fā)展
高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達到26%，比上年提高2個百分點，達到343億元，同比增長31.8%，高于全市平均增幅13.8個百分點。
個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售額302.7億元，增長19.4%，占社會消費品零售總額的比重為56.8%。
對外貿(mào)易繼續(xù)擴大，全年完成外貿(mào)進出口總額20.2億美元，比上年增長35%。其中進口額11.8億美元，增長48%；出口額8.4億美元，增長20.2%。
（四）固定資產(chǎn)投資快速增長
全年完成全社會固定資產(chǎn)投資504.9億元，增長24.8%。其中：基本建設完成投資180.1億元，比上年同期增長31.0%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資89.8億元，增長17.4%。在完成投資中，住宅投資74.1億元，增長15.4%，占據(jù)主體地位，達82.5%；辦公樓投資5.4億元，下降11.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資6.5億元，增長225%。
（五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代服務業(yè)繁榮活躍
商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務、旅游、教育培訓、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務業(yè)發(fā)展進一步加快。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額533.2億元，增長15.6%。其中：批發(fā)零售貿(mào)易零售額433.2億元，增長15.7%；餐飲業(yè)零售額74.4億元，增長15.4%。
現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)增加值198.5億元，比上年增長15%。旅游業(yè)受“非典”影響，全年共接待國內(nèi)外旅游人數(shù)954.7萬人次，下降6.6%，旅游總收入72億元，下降8.5%。
濟南商業(yè)項目市場調(diào)研報告