嘉華山莊營銷企劃書
嘉華山莊營銷企劃書 一、項目概況 1.1基本參數(shù) ◆ 基地面積 66969 M2 ◆ 建筑占地面積 18000 M2 ◆ 總建筑面積 31698 M2共115幢，其中：別墅109幢，管理樓配套用房6幢 ◆ 容積率 0.467 ◆ 層數(shù) 別墅三層、綜合樓二層、基地一層 ◆ 層高 底層、二層3米，三層2。8米 ◆ 樓板承重 臥室1.5KN/ M2 其它2.0KN/ M2 ◆ 總供電容量 1600KW ◆ 總供水容量 700 M3/天 ◆ 總供氣容量 480 M3/小時 ◆ 總電話容量 555號線 ◆ 山莊出入 二處 1.2本案現(xiàn)狀 別墅地址 嘉華山莊位于上海市嘉定區(qū)寶嘉公路351號。距滬嘉高速公路出口處百米之遙 ，驅車前往人民廣場僅四十五分鐘；距外環(huán)線南翔入口十分鐘車程，到虹橋機場僅 三十分鐘車程。 別墅類型 由加拿大著名設計師關鏘光和華東建筑設計院共同構思設計。共有六種房型的 加拿大風格的花園別墅，建筑面積從217 M2---470 M2不等。另有大面積私家花園，綠蔭覆蓋率近50%。 山莊環(huán)境 嘉華山莊空氣清新，環(huán)境幽雅?？傉嫉孛娣e66969 M2，總建筑面積3萬多平米。具有美倫美奐的日本式花園，歐陸風情的古羅馬柱，美 妙的人工湖、假山及噴泉、大草坪等。 設備配套 每幢別墅設備：開利中央空調、澳洲恒溫熱水爐、進口廚房設備、“美標”潔具 、IDD電話。 特別服務 每天有專車接送美國學校、耀中和其它國際學校。有班車去虹橋家樂福、麥德龍 、人民廣場。 社區(qū)服務 社區(qū)內定期組織旅游及其它娛樂活動。 山莊住戶 山莊內有來自美國、德國、日本、香港、臺灣等世界各地的住戶。 物業(yè)管理 聘請著名的香港戴德梁行做物業(yè)管理。保安系統(tǒng)有紅外線、電視監(jiān)控及全天不間斷巡 邏“三位一體”。另外物業(yè)管理處還提供免費代購機票、代訂報紙、雜志等其它服務。 二、區(qū)域狀況分析 2.1現(xiàn)況分析 由于嘉定區(qū)距離上海市中心需45分鐘車程，過去在沒有便捷公共交通工具如火 車之支持下，嘉定區(qū)房地產市場主要是受區(qū)內之供應及需求所影響。在一九九零年 代中房產熱潮過后，市場一直在走下坡，在未有更多經濟活動刺激下，二零零零年 中上海住宅市場好轉，亦未能為嘉定區(qū)帶來突破。 嘉定區(qū)別墅租賃市場以在區(qū)內工作的外籍人員為主，較有規(guī)模之租盤除了嘉華 山莊，暫時只有南翔鎮(zhèn)之南翔綠谷別墅，租金約在$0.13到$0.16/平方米，但空置率 有60%以上。 2.2區(qū)域市場別墅個案情況： ← 愛里舍花園（期房），成交價RMB3，500/平方米，于2001年9月開盤，已 售40%。 ← 上海領地（期房），成交價RMB5，000--- 6，000/平方米，1999年10月到現(xiàn)在僅售7%。 ← 迎園別墅（現(xiàn)房），成交價RMB3，000/平方米，1994年到現(xiàn)在已售97%。 其它嘉定區(qū)內別墅，均價在RMB3，000---RMB4，000/平方米左右。 綜合以上數(shù)據(jù)，本案與其它區(qū)域競爭個案現(xiàn)狀相比具有一定優(yōu)勢。因此重新包裝、 合理定位能夠為本案帶來契機。 2.3未來發(fā)展 嘉定是上海新五年計劃中重點發(fā)展區(qū)域之一，主要方向是依托現(xiàn)有上海大眾汽 車生產基地，重點發(fā)展集中在生產、展覽、銷售的綜合性汽車生產基地上，并計劃 五年內建造輕軌，連接嘉定到上海市中心，期間嘉瀏高速公路也將完成。但現(xiàn)有具 體工業(yè)發(fā)展計劃中只在安亭鎮(zhèn)建國際汽車城，而安亭鎮(zhèn)與本案之間需30分鐘車程， 故近期不會對嘉華山莊帶來直接利益。但從上海市別墅的分布區(qū)域及發(fā)展情況來看 ，雖然這一區(qū)域的別墅市場還沒有形成規(guī)模氣候，處錦秋加洲花園以外，其他零星 別墅鮮為人知，但這一區(qū)域別墅發(fā)展的空間較大，從長期來看會成為上海市房地產 投資的熱土。 三、項目優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 ---嘉定區(qū)稀有的水岸獨立別墅小區(qū)。 ---小區(qū)內綠化景觀布置較好，整體感覺環(huán)境幽雅。 ---物業(yè)整體外觀維護較好。 --- 本案周邊擁有孔廟、秋圃園等上海市著名旅游景點，可以為本案帶來“ 賣點” ----這一地區(qū)別墅較少，市場競爭不大，有一定的需求空間。 ----小區(qū)周邊生活機能配套尚好。 劣勢 ◆ 距上海市中心較遠，缺乏便捷公共交通工具。 ◆ 戶型設計不合理，內部現(xiàn)有裝修已過時、損壞（許多空置物業(yè)中地 板已損壞）。 ◆ 缺乏配套及會所設施，目前只有一個別墅改建之健身房（需付費使 用）及借用鄰近江海賓館之游泳池等設施（需付費使用）。 ◆ 本案現(xiàn)出租率僅為45%，鄰近樓盤的相續(xù)落成將對本案構成更大壓 力。 ◆ 本案綠化景觀中種植了大量松柏樹，雖然該樹木具有一定的觀賞性 , 但與國內的風俗習慣不符。 ◆ 本案物業(yè)沒有充分考慮空調安置位置，因此對物業(yè)的外觀形象產生 一定的負面形象。 ◆ 整個小區(qū)物業(yè)之間的棟距過小，使每幢物業(yè)的私密性、安全性相互 受到影響。 ◆ 小區(qū)內道路過窄，影響了整個小區(qū)的品質。 ◆ 不屬于別墅的開發(fā)熱點地區(qū)，較難改變客群的傳統(tǒng)觀念。 ◆ 本區(qū)域內高層次的消費群體量少。 四、推廣策略 4.1銷售價格 本項目全程均價為每平方米４３００元（內部認購價為每平方米400 0元） 4 .2銷售計劃 | |A套 |B套 |C套 |D套 |E套 |備注 | |二期 | | |C11、C12、C16、|D6、 D15、 |E7、E20、E26、E18、|當前均為出租房 | | | | |C21 |D16、D22、 D30 |E34、E28、E9 |（在3-6個月租約到期） | |三期 | | |C20、C15 |D20、 D21 |E3、E32、E30、E37、|當前均為出租房 | | | | | | |E39、E9 |（在6個月后租約到期） | 4.3本案定價策略 本案前期“空置時間過長”對現(xiàn)有推廣帶來一定的抗力。因此本司在定價過程 中將以“幢”為單位，采用差別定價、折扣定價的原則，同時還按每幢物業(yè)所處的景 觀位置，周邊環(huán)境綜合考慮。（臨近道路寬敞者，銷售價格按均價上浮，反之則不 調整。臨近自然及人工景觀者，銷售價格按均價上浮，反之則不調整。） 差別定價： 同一房屋，銷售給顧客的價格不同。（給予不同的優(yōu)惠） 同一房屋，因樣式、結構和功能不同而采取的價格不同。 同一房屋，因銷售的時間、地點和交易形式不同制定的價格不同。視具體情況再進 行提價或降價。 折扣定價： 時間折扣：一次性付清的折扣比例最大。 數(shù)量折扣：數(shù)量越多，折扣越大。 功能折扣：中介商的營銷中所擔負的功能不同給予的折扣不同。 4、3銷售價格策略設計 |A、B、C型 | |幢號 |建筑面積 |戶型 |銷售單價元/M2 |總價(元) | |A2 |438.2M2 |七房三廳七衛(wèi) |4，580 |2，006，956元 | |A4 |438.2M2 |七房三廳七衛(wèi) |4，580 |2，006，956元 | |合計： |876.4 M2（2套） RMB 4，013，912元 | |B2 |395.13M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，450 |1，758，328.5元 | |B4 |395.13M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，450 |1，758，328.5元 | |合計： |790.26 M2（2套） RMB 3，516，657元 | |C3 |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，480 |1，496，364.8元 | |C4（樣板房） |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |6，500 |2，171，065元 | |C10 |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，462，963.8元 | |C11 |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，462，963.8元 | |C12 |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，420 |1，476，324.2元 | |C15 |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，420 |1，476，324.2元 | |C16 |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，420 |1，476，324.2元 | |C20 |334.01 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，500 |1，503，045元 | |合計： |2672.08 M2（8套） | | |RMB 12，525，375元 | | | |D型 | |幢號 |建筑面積 |戶型 |銷售單價元/M2 |總價(元) | |D1（樣板房） |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |6，500 |1，912，560元 | |D3 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，420 |1，300，540元 | |D5 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，300 |1，265，232元 | |D6 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，350 |1，279，944元 | |D12 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D15 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D16 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D18 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D20 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D21 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D22 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，420 |1，300，540元 | |D28 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D29 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D30 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D31 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D33 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，380 |1，288，771.2元 | |D35 |294.24 M2 |六房四廳六衛(wèi) |4，450 |1，309，368元 | |合計： |5002.08 M2（17套） RMB 22，544，667.2 元 | | | | | |E型 | |幢號 |建筑面積 |戶型 |銷售單價元/M2 |總價(元) | |E3 |217.54 M2 |四房四廳四衛(wèi) |4，380 |952，825.2元 | |E4 |217.54 M2 |四房四廳四衛(wèi) |4，580 |996，333.2元 | |E5（樣板房） |217.54 M2 |四房四廳四衛(wèi) |6，580 |1，431，413.2元 | |E7 |217.54 M2 |四房四廳四衛(wèi) |4，580 |996，333.2元 | |E8 |217.54 M2 |四房四廳四衛(wèi) |4，580 |996，333.2元 | |E9 |21...
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