國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)
國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn) 財(cái)政部會計(jì)司組織翻譯 　　目的 　　本準(zhǔn)則的目的是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)披露要求。 　　范圍 　　 1、本準(zhǔn)則適用于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露。 　　 2、除其它問題外，本準(zhǔn)則涉及在融資租賃承租人財(cái)務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的計(jì)量和經(jīng)營 租賃出租人財(cái)務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。本準(zhǔn)則不涉及《國際會計(jì)準(zhǔn)則第17號——租賃 》所包括的下列事項(xiàng)： 　?。?）融資租賃或經(jīng)營租賃的劃分； 　?。?）投資性房地產(chǎn)賺取的租賃收益的確認(rèn)（參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第１８號——收入》） ； 　?。?）在經(jīng)營租賃承租人財(cái)務(wù)報表中房地產(chǎn)的計(jì)量； 　　（4）在融資租賃出租人財(cái)務(wù)報表中房地產(chǎn)的計(jì)量； 　　（5）售后租回交易的會計(jì)； 　?。?）融資租賃和經(jīng)營租賃的披露。 　　 3、本準(zhǔn)則不適用于： 　　（1）森林和類似再生性自然資源； 　?。?）礦產(chǎn)權(quán)、礦產(chǎn)勘探開采、石油、天然氣和類似非再生性自然資源。 　　定義 　　 4、本準(zhǔn)則使用的下列術(shù)語，其含義為： 　　投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的 承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括 ： 　?。?）用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；或 　?。?）在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。 　　自用房地產(chǎn)，指為用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的而（由業(yè)主營融 資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)。 　　公允價值，指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。 　　成本，指資產(chǎn)購置或建造時，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額、或 其它對價的公允價值。 　　賬面金額，指在資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)的資產(chǎn)金額。 　　 5、房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有。因此，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn) 金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)。這一點(diǎn)將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn) 區(qū)分開來。商品或勞務(wù)的主產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的房地產(chǎn)）產(chǎn) 生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其它資 產(chǎn)?！秶H會計(jì)準(zhǔn)則第16號——不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備》適用于自用房地產(chǎn)。 　　 6、投資性房地產(chǎn)的示例如下： 　　（1）為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的 土地； 　?。?）尚未確定未來用作的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用 于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）； 　?。?）報告企業(yè)擁有（或報告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租 出的建筑物； 　　（4）準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物。 　　 7、以下項(xiàng)目為不屬于投資性房地產(chǎn)的示例，因而應(yīng)排除在本準(zhǔn)則范圍之外： 　　（1）持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)（ 參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第2號——存貨》，例如，為了在不久的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和零售而專門 取得的房地產(chǎn)； 　　（2）為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)（參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第11號——建造合同》； 　?。?）自用房地產(chǎn)（參見《國際會計(jì)準(zhǔn)則第16號——不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備》）包括（除其 它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)， 持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員是否按市場 價支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)； ?。?）為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。這種房地產(chǎn)在建造 或開發(fā)活動完成之前，適用《國際會計(jì)準(zhǔn)則第16號》，待建造或開發(fā)活動完成時，該項(xiàng)房 地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，適用本準(zhǔn)則。但是，對于已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行 改建以來為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，則適用本準(zhǔn)則。 　　 8、某些房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn) 或供應(yīng)，或用于管理目的。如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租 ），則企業(yè)應(yīng)分別核算這些部分。如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分 是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資 性房地產(chǎn)。 　　 9、在某些情況下，企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)。如果該服務(wù)在整個協(xié) 議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地視為投資性房地產(chǎn)。例如， 辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)。 　　 10、在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對重要的組成部分。例如，如果一家企業(yè)擁 有并經(jīng)營一家旅館，則向客人提供的服務(wù)就是整個協(xié)議的一個重要組成部分。因此，自 營旅館是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。 　　 11、可能很難確定輔助服務(wù)是否重要，從而使該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件。 例如，旅館有業(yè)主有時根據(jù)管理合同將某些責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方。這類管理合同的條款差 別很大。一個極端的情況是，業(yè)主可能僅是將某些日常職能委托出去，但仍保留經(jīng)營旅 館所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量變化的重大風(fēng)險。 　　 12、在確定一項(xiàng)房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)的條件時，需要進(jìn)行判斷。企業(yè)應(yīng)制定判 斷標(biāo)準(zhǔn)，使作出的判斷符合投資性房產(chǎn)地產(chǎn)的定義，并與第5——11段的相指南相一致。第 66段（1）要求企業(yè)披露在難以劃分時所采用的判斷標(biāo)準(zhǔn)。 　　 13、根據(jù)《國際會計(jì)準(zhǔn)則第17號——租賃》，承租人不能將在經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)資本 化。因此，承租人不應(yīng)將其在這類房地產(chǎn)上的權(quán)益視為投資性房地產(chǎn)。 　　 14、在某些情況下，企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報 表中，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，因?yàn)閺恼麄€集團(tuán)來看該房地產(chǎn)屬于自用 房地產(chǎn)。但是，從擁有房地產(chǎn)的單個企業(yè)來看，如果符合了第4段中的定義，該項(xiàng)房地產(chǎn) 就是投資性房地產(chǎn)。因此，出租人在其單獨(dú)的財(cái)務(wù)報表中應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)作為投資性房 地產(chǎn)。 　　確認(rèn) 　　 15、投資性房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，如果當(dāng)： 　?。?）與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 　?。?）投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 　　 16、要確定某一項(xiàng)目是否符合第一項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)需要在初始確認(rèn)時，根據(jù)可取得的 證據(jù)對相關(guān)未來經(jīng)濟(jì)利益流入的確定程度作出估計(jì)。第二項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)通常易于滿足，因 為證明資產(chǎn)購置的交易本身就表明了它的成本。 　　初始計(jì)量 　　 17、投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)理。交易費(fèi)用包括在初始計(jì)量之中。 　　 18、投資性房地產(chǎn)的購置成本包括買價任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出。例如， 可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出包括法律服務(wù)的職業(yè)收費(fèi)、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其它交易費(fèi) 用等。 　　 19、自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建造或開發(fā)完工日的成本。在完工日之前 ，企業(yè)應(yīng)采用《國際會計(jì)準(zhǔn)則第16號——不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備》。在完工日，房地產(chǎn)成為投 資性房地產(chǎn)，應(yīng)采用本準(zhǔn)則（參見下述第51段（5）和第59段）。 　　 20、啟動費(fèi)（使房地產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)所必需的啟動費(fèi)除外）、在投資性房地產(chǎn)達(dá)到計(jì)劃 的占用水平之前發(fā)生的初始經(jīng)營虧損、或在房地產(chǎn)的建造或開發(fā)過程中浪費(fèi)的材料、人 工或其它資源等不正常損失，不作為投資性房地產(chǎn)的成本。 　　 21、如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，其成本就是其與現(xiàn)金價格相等的金額。該項(xiàng) 金額與總支付金額之間的差額應(yīng)確認(rèn)為賒銷期內(nèi)的利息費(fèi)用。 　　后續(xù)支出 　　 22、如果超出原先對已有投資性房地產(chǎn)估計(jì)的業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) ，也已確認(rèn)的某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額。所有 其它后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。 　　 23、對取得投資性房地產(chǎn)后發(fā)生的支出的恰當(dāng)?shù)臅?jì)處理，依對相關(guān)投資進(jìn)行初始計(jì)量 和確認(rèn)時對有關(guān)情況的考慮而定。例如，如果確定某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面金額時，考 慮了未來經(jīng)濟(jì)利益的損失， 為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)利益而發(fā)生的后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)資本化。與此相同的情形還有 ，某項(xiàng)資產(chǎn)的買價反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務(wù)。這 方面可以舉的一個例子是：一幢需要整修的建筑物的購置。在這種情況下，后續(xù)支出應(yīng) 增加賬面金額。 　　初始確認(rèn)后的計(jì)量 　　 24、企業(yè)應(yīng)選擇第27——49段的公允價值模式或第50段的成本模式作為其會計(jì)政策，并且 將選定的會計(jì)政策采用于其全部投資性房地產(chǎn)。 　　 25、《國際會計(jì)準(zhǔn)則第8號——當(dāng)期凈損益、重大差錯和會計(jì)政策變更》規(guī)定，只有能夠在企 業(yè)財(cái)務(wù)報表中對事項(xiàng)或交易進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌蟮那闆r下，才能作自愿變更會計(jì)政策。從 公允價值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌蟆?　　 26、本準(zhǔn)則要求所有企業(yè)為計(jì)量目的（公允價值模式）或?yàn)榕赌康模ǔ杀灸Ｊ剑┒_ 定投資性房地產(chǎn)的公允價值。鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)具獨(dú)立資格的評估師的評估確定投 資性房地產(chǎn)的公允價值。具獨(dú)立資格的評估師應(yīng)具有認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對所 評估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗(yàn)。 　　公允價值模式 　　 27、初始確認(rèn)后，選擇公允價值模式的企業(yè)應(yīng)按公允價值計(jì)量其全部投資性房地產(chǎn)，但 不包括第47段所描述的特例情形。 　　 28、投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的利得或損失應(yīng)計(jì)入變動發(fā)生期間的凈損益中。 　　 29、投資性房地產(chǎn)的公允價值通常就是其市場價值。公允價值應(yīng)為在資產(chǎn)負(fù)債表日符公 允價定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。它是銷售者能夠合理取得的最好 價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估評不包括在特殊條件或情形下夸大 或縮小的估計(jì)價格，例如不規(guī)范的融資、售后租回，與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊 對價或讓步等。 　　 30、企業(yè)確定的公允價值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其它處置過程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。 　　 31、投資性房地產(chǎn)的公允價值反映資產(chǎn)負(fù)債表日而不是該日之前或之后實(shí)際的市場狀態(tài) 或狀況。 　　 32、估計(jì)的公允價值是指定日期的特定時點(diǎn)上的價值。由于市場和市場狀況可能發(fā)生變 化，因此在另外一個時點(diǎn)上估計(jì)的價值就可能不正確或不恰當(dāng)。公允價值的定義同時假 設(shè)銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。而這種價格上的差異在熟 悉情況并自愿的當(dāng)事人進(jìn)行的公平交易中，如果交易和完成不是同步的，是可能出現(xiàn)的 。 　　 33、除其它問題外，投資性房地產(chǎn)的公允價值反映了當(dāng)期租賃所產(chǎn)生的租金收益和一種 合理并有說服力的假設(shè)，這種假設(shè)代表了市場對于熟悉情況并自愿的當(dāng)事人根據(jù)目前的 市場狀況，可能對未來租賃所產(chǎn)生的租金收益所持的看法。 　　 34、在公允價值的定義中提到了“熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人”。在這里，“熟悉情況”是 指自愿的購買者和自愿的銷售者雙方都對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的 用途以及資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀態(tài)相當(dāng)熟悉。 　　 35、自愿購買者是指自愿而不被迫購買。該購買者既不過分急于也不準(zhǔn)備按任意價格購 買。該購買者是根據(jù)當(dāng)前市場的實(shí)際情況和當(dāng)前的市場期望，而不是根據(jù)無法證實(shí)或預(yù) 料其存在的假想的或假設(shè)的市場進(jìn)行購買的。假設(shè)的購買者不會支付高于市場價格的價 格。目前的投資性房地產(chǎn)的業(yè)主包括在市場的組成者中。 　　 36、自愿銷售者既不是一個過分急于出手，也不是一個準(zhǔn)備接受任何價格的被迫的銷售 者，更不是一個準(zhǔn)備堅(jiān)持要求按超出目前市場合理的價格的價格出售的銷售者。自愿銷 售者愿意在經(jīng)過適當(dāng)?shù)耐其N后，根據(jù)市場條件以在公開市場上所能取得的最好價格出售 其投資性房地產(chǎn)，不管那個價格是多少。實(shí)際投資性房地產(chǎn)的業(yè)主的實(shí)際情況不在考慮 之列，因?yàn)樽栽镐N售者是一個假設(shè)的業(yè)主。 　　 37、“經(jīng)過恰當(dāng)?shù)耐其N后”這一表述是指投資性房地產(chǎn)將會按最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾铣霈F(xiàn) ，以使其能夠按照可合理取得的最好價格處置。在市場上陳列時間的長短可能隨市場狀 狀況而異，但必須使投資性房地產(chǎn)足以引起足夠數(shù)量的潛在購買者的注意。陳列期間應(yīng) 假設(shè)發(fā)生在資產(chǎn)負(fù)債表日之前。 　　 38、公允價值的定義提到了公平交易。公平交易指在不存在特別或特殊關(guān)系（該關(guān)系可 使交易價格不具市場特征）的當(dāng)事人這間進(jìn)行的交易。該交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn) 行的，各方各自獨(dú)立發(fā)生行為。 　　 39、公允價值最好的證據(jù)通常是在同一地點(diǎn)和相同條件的活躍市場對相似的房地產(chǎn)的現(xiàn) 時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時價格。企業(yè)應(yīng)注意辯別房地產(chǎn)在性質(zhì)、 地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。 　　...
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