浪漫圣淘沙策劃簡案
浪漫圣淘沙策劃簡案
目　 錄
第一部分 項目定位分析
一、項目概況
二、項目SWOT分析
1、優(yōu)勢及市場機會
2、劣勢和市場威脅
三、項目市場定位
四、項目客戶定位
五、項目產(chǎn)品定位

第一部分 項目定位分析
一、　 通州市場概況
　　　 近幾年，在國家和市委、市政府的支持下，通州區(qū)用于道路及環(huán)境建設(shè)的投資高達60億元，再加上輕軌的開通，直接或間接地拉動了全區(qū)各類產(chǎn)業(yè)的增長。目前， “地理位置得天獨厚，現(xiàn)代交通方便快捷，水系發(fā)達綠色景觀，基礎(chǔ)設(shè)施京郊一流”是通州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的優(yōu)勢和特色，也是通州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)得以跨越式大發(fā)展的基礎(chǔ)。
　雖然通州區(qū)具備居住的良好的居住條件，但市場積壓卻較為嚴重，許多市場知名樓盤的銷售也不超過7成。這一切說明了當(dāng)?shù)厥袌鋈萘窟€是有很大的局限性。其次，由于當(dāng)?shù)鼐用袷杖爰跋M能力偏低，當(dāng)?shù)刭彿空邔π詢r比的要求不夠成熟，一味追求低價格，從而誤導(dǎo)部分開發(fā)商忽視了產(chǎn)品真正的價值，高價格、高品質(zhì)的項目鳳毛麟角，形成了一定的市場空缺。
二、項目SWOT分析　　
1、優(yōu)勢及市場機會
①優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境
200畝運河奧體公園、800畝運河文化廣場、大面積綠化隔離帶、運河生態(tài)公園，百萬株多年成樹，營造了北京市 “綠肺”中心位置，為項目造就了優(yōu)于其他區(qū)域的清新空氣。
而小區(qū)本身設(shè)計則貫穿了低層、低密度、高綠化的“健康至上，生態(tài)環(huán)保”的空間理念，社區(qū)由6層帶電梯板式花園住宅組成，社區(qū)綠化率高達40%，戶型則考慮到各層次消費者的特點，面積在60~200平米之間，滿足現(xiàn)代居住模式的需求。
②交通便利
項目位于通州區(qū)進出要道的便捷交通位置上：不但有高速直達，多路公交，而且處于輕軌沿線，交通特別順暢。
322路、342路、938路、728路、930路、848路、312路、846路、928路、924路、938路支線（北京站—土橋）、848路（非空）均在附近設(shè)有站點。
③西區(qū)緊鄰武夷花園
小區(qū)緊鄰北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的，總占地4500余畝，建筑面積450萬m2，建成后將入住12萬人的武夷花園，武夷花園配套完善，學(xué)校、幼兒園、郵局、銀行、購物中心、酒店、娛樂休閑中心一應(yīng)俱全，且在購房人群中享有良好的口碑。由于本項目規(guī)模、社區(qū)配套均處劣勢，可借武夷花園之勢，以“站在巨人的肩膀上”為突破口，強調(diào)項目優(yōu)勢，如：電梯、建筑藝術(shù)等。、
④本項目規(guī)模及地位基本具備地標級建筑特點
本項目采用分期開發(fā)模式，一期總建筑面積11萬平方米，自成一體，且位于北京市通州區(qū)美麗的京杭運河畔，北靠京哈高速公路，東臨建設(shè)中的外二環(huán)路，具備地標級建筑的基本條件?！?
⑤帶電梯的板式小高層將成為賣點
"以人為本"是現(xiàn)在不少設(shè)計的追求，此理念在本項目中恰恰得到了很好地體現(xiàn)：　　
　　一、板式小高層多以南北朝向為主，采光、通風(fēng)充分，戶型均好性明顯。　　
　　二、板式小高層項目以一梯兩戶為主，區(qū)域范圍內(nèi)私密性較好，噪音、污染、視線干擾等對人的影響也相應(yīng)減少
　 三、建筑拔高以后，綠化面積較多層住宅多　　
　　四、設(shè)有電梯，方便老人和小孩出行。且運行、維修成本要遠遠小于高層住宅。
　　五、公共交通面積較省，使用效率較高。12層以下因設(shè)計一部電梯即可滿足消防需要，所以使用率會比高層塔樓高出5-10%　　
　 六、板式小高層施工周期較短，可降低消費者購買期房的風(fēng)險。 　　
⑥項目低價入市
　項目采用2500元/平方米的市場驚暴價入市，這種革命性讓利行為，其實就是為了顛覆輕軌所引起的交通概念，挑戰(zhàn)極限性價比，讓客戶“輕松置業(yè)、快樂生活”的夢想變成現(xiàn)實。
2、劣勢和市場威脅
①市場價格的威脅
通州區(qū)現(xiàn)有的樓市結(jié)構(gòu)呈非常明顯的三條脈絡(luò)發(fā)展。城鐵沿線、新華大街沿線和北側(cè)的京哈高速沿線。這三個脈絡(luò)各有特點：城鐵沿線交通便利，房價適中，非常適合小白領(lǐng)居住，主要依靠交通吸引客戶。新華大街沿線配套齊全，景觀好，主要依靠生活品質(zhì)吸引客戶；京哈高速沿線價格便宜，主要就依靠低廉的價格吸引客戶。目前這三條主線是比較均衡的發(fā)展的。
　　在通州地區(qū)，由于前幾年原有物業(yè)不足及政府對通州的政策傾斜，致使各開發(fā)商紛紛看好通州，自2001年以來，新增量在短期內(nèi)突然放大，使需求被高度稀釋，現(xiàn)雖有城鐵八通線的即將開通作為市場催化劑，但現(xiàn)階段整體市場表現(xiàn)仍差強人意，價格有整體下降的趨勢。
浪漫圣淘沙策劃簡案