金陽(yáng)投資項(xiàng)目分析
金陽(yáng)大廈項(xiàng)目 投資分析 http://www.5ixue.com (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載) 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 三、地塊所處的特性市場(chǎng)分析 四、項(xiàng)目的SWOT分析及總體思路 五、項(xiàng)目可類比項(xiàng)目調(diào)研情況 六、項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議 七、項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 一 項(xiàng)目概況 （據(jù)貴司所提供的資料） ☆金陽(yáng)公司于98年取得體育館路附1號(hào)建設(shè)用地，國(guó)土使用證編號(hào)：開國(guó)用（98）字 第（1575號(hào)） ☆地塊宗號(hào)5097008，綜合用途，使用權(quán)面積為1136.89平方米，使用期限至2043年1 0月。 ☆由于原用地面積較小，無(wú)法對(duì)之進(jìn)行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊 單位（長(zhǎng)沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽(yáng)公司于2000年底取得計(jì)委立項(xiàng) 批復(fù)文件（長(zhǎng)技基2000年493號(hào)），該文件中明確項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米 。 ☆2001年8月正式取得長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知單（編號(hào)20000107 8A1），其中詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)用地為1900平方米，容積率為不大于8.5，建筑高度為84 米以內(nèi)，機(jī)動(dòng)車出入方向?yàn)闁|北。 ☆目前該地塊市場(chǎng)價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣左右。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。 二 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 2005，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程中非常重要的一年。政策變化和外地豪強(qiáng)的進(jìn)入 ，使得長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“亂花漸欲迷人眼”。但能夠斷定，大變革之下，市場(chǎng)無(wú)法 風(fēng)平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個(gè)說(shuō)法 。變革和轉(zhuǎn)折，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)走向何方，這對(duì)于我們來(lái)說(shuō)也許還是一個(gè)謎！ 一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)——供應(yīng)與需求的對(duì)決 2005住宅的推盤量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開始變得僵硬之時(shí)，強(qiáng)勁的消 費(fèi)勢(shì)頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時(shí)代來(lái)到，產(chǎn)品不斷升級(jí)換代，花花世界能否將消費(fèi)欲望引導(dǎo) 再至噴發(fā)；長(zhǎng)沙樓市能否再續(xù)神話？ 二、市場(chǎng)大變革——產(chǎn)品升級(jí)和營(yíng)銷升級(jí)全面展開 2004長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無(wú)論從產(chǎn)品還是營(yíng)銷上。 外地列強(qiáng)的進(jìn)入導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇是市場(chǎng)升級(jí)的導(dǎo)火索，而這種形勢(shì)在2005將愈演愈烈 ，產(chǎn)品和營(yíng)銷升級(jí)的大潮是不可阻擋的，也是市場(chǎng)優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。 三、價(jià)格——讓我歡喜讓我憂 升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來(lái)房屋價(jià)格偏低的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，隨 著產(chǎn)品升級(jí)而帶來(lái)的價(jià)格升級(jí)已經(jīng)啟動(dòng)，而且勢(shì)頭如此迅猛；對(duì)于這樣一個(gè)老百姓最 關(guān)心的問(wèn)題，在2005需要見分曉！ 四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！ 國(guó)家政策，地方政策，政策與對(duì)策！當(dāng)國(guó)家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊 縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集 型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)？ 五、別墅市場(chǎng)——長(zhǎng)江后浪推前浪 水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢(shì)城東市場(chǎng)？同升湖、金鷹城 老一輩占據(jù)天然如何守勢(shì)？河西別墅市場(chǎng)，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長(zhǎng) 沙別墅市場(chǎng)走向何方？ 六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少 在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。明年 此類產(chǎn)品的需求走勢(shì)如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價(jià)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和概念將出 現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價(jià)值如何提升！ 三 地塊所處的特性市場(chǎng)分析 ———項(xiàng)目地塊所處芙蓉路區(qū)域 分析篇 　　總體區(qū)域分析： 　　2003年8月31日，長(zhǎng)沙南北交通主動(dòng)脈芙蓉路實(shí)現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實(shí)的 “中華第一路”，它全長(zhǎng)46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構(gòu) 成一個(gè)巨大的坐標(biāo)，一起撐起了長(zhǎng)沙的交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國(guó) 第一大道開始了它真正流金淌銀的時(shí)代，商機(jī)和財(cái)富幾乎令所有商人無(wú)法抗拒，創(chuàng)業(yè)者 、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受快樂(lè)。 　　以五一市民綠化廣場(chǎng)為圓心，以五一大道為軸的五一廣場(chǎng)商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、 以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬(wàn)代廣場(chǎng)、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅 鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。 　　 以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證 券公司參差林立。以此為契機(jī)，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤建設(shè)的高潮，商 務(wù)帶動(dòng)商業(yè)成為芙蓉路的特色。 芙蓉路黃金通道以自己的獨(dú)特地位在刷新商務(wù)格局，重新論定商務(wù)諸侯！ 　　★侯家塘超核商圈 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　侯家塘在未來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)的格局特別重要，侯家塘商圈是長(zhǎng)沙市的超核商圈，三湘都 市報(bào)首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場(chǎng)·黃興 路商圈、芙蓉路金融街和未來(lái)省府的十字節(jié)點(diǎn)，具有不可替代的優(yōu)勢(shì)。 　　“以芙蓉路和勞動(dòng)路交匯點(diǎn)為圓心，向外擴(kuò)散的一個(gè)270°大扇形區(qū)域，將成為長(zhǎng)沙市 新的商務(wù)、商業(yè)核心?！遍L(zhǎng)沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā) 展的南移，必然會(huì)在南城形成一個(gè)新的商務(wù)、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道 發(fā)展，侯家塘的地理位置得天獨(dú)厚”。 　　侯家塘處在長(zhǎng)沙新興CBD的區(qū)域，又毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)發(fā)展本來(lái)就有著一定 的基礎(chǔ)。隨著新世紀(jì)體育文化中心的建成，侯家塘依靠文體會(huì)展平臺(tái)更加顯示出它獨(dú)特 的吸引力，從而也激發(fā)出了一個(gè)新興的商圈效應(yīng)。“侯家塘處在東塘商圈和五一商圈連線 的中心位置，以體育文化為契機(jī)，由于奠定了發(fā)展基礎(chǔ)，對(duì)于未來(lái)的發(fā)展我認(rèn)為發(fā)展?jié)?力無(wú)限?！?　　“與五一商圈這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地比較起來(lái)，侯家塘是新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，以體育文 化為主的產(chǎn)業(yè)圈衍生出的其他行業(yè)，將會(huì)從各個(gè)方面促進(jìn)侯家塘商圈的全方位發(fā)展?！碧?心區(qū)招商局的負(fù)責(zé)人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補(bǔ)充和襯托的，之間的影響 當(dāng)然會(huì)有，但是規(guī)模效應(yīng)也可以吸引更多的客流。 　　據(jù)了解，自從新一佳入駐侯家塘，這兩年侯家塘的人流、物流比原來(lái)增長(zhǎng)了3－4成 。而隨著新世紀(jì)體育文化中心的建立，城市商業(yè)廣場(chǎng)、家潤(rùn)多“輪番來(lái)襲”，更是給侯家 塘注入了無(wú)限的活力，帶動(dòng)了這一區(qū)域的迅速發(fā)展。 　 　★南長(zhǎng)沙生態(tài)商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　南長(zhǎng)沙是省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地，為長(zhǎng)沙拓南擴(kuò)城的 “橋頭堡”。隨著省政府機(jī)關(guān)大院南遷，一批重大文化設(shè)施、配套公益設(shè)施將在城南拔地 而起。在規(guī)劃中，省政府新址、省地質(zhì)博物館、省青少年活動(dòng)中心、省群眾藝術(shù)館、會(huì) 展中心、市科技館、音樂(lè)廳等一批省、市級(jí)重大文化設(shè)施、建筑群落，將使這里成為省 會(huì)行政文化中心，從而為南長(zhǎng)沙的發(fā)展提供了無(wú)盡的空間。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　生態(tài)概念成為商務(wù)樓最大亮點(diǎn) 　　EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecology business district的首字母簡(jiǎn)化組合。是目前最流行的一個(gè)對(duì)CBD發(fā)展的全新的概念選擇。其最大 的特征就是解決原來(lái)CBD存在的生態(tài)惡化問(wèn)題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時(shí)過(guò)分緊張， 區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 　　長(zhǎng)沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實(shí)的許多商務(wù)活動(dòng) 以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢(shì)等等，說(shuō)明了人們是在建設(shè)CBD的同時(shí)發(fā)展和 改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再過(guò)分強(qiáng)調(diào)“中心” ，這也是對(duì)原來(lái)CBD過(guò)分核聚化造成的種種社會(huì)問(wèn)題的有效解決。 　　　 　　★中央商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　根據(jù)《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2000－2020）》，在“城市功能分區(qū)”中提出了建設(shè)長(zhǎng)沙 中央商務(wù)區(qū)的構(gòu)想：“以中心綠化廣場(chǎng)為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路 ，南至人民路，面積約3平方公里，集商務(wù)辦公、信息、文化、娛樂(lè)于一體”，一個(gè)以五 一大道與芙蓉路交叉點(diǎn)為中心，以財(cái)富金融為特征的帶狀CBD正在長(zhǎng)沙形成。 　　芙蓉中路CBD建成以后，將集中長(zhǎng)沙大部分金融、商務(wù)、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)和大量的商 務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，并使長(zhǎng)沙更具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè) 施和良好環(huán)境。 　　由于CBD的出現(xiàn)，芙蓉路這條新改建的省城大動(dòng)脈土地迅猛增值，顯得“財(cái)氣”橫溢、 遍地是金。經(jīng)不住由CBD巨大商機(jī)的引誘，外地資本加速搶灘星城，一些大的跨國(guó)公司紛 紛著陸，而嗅覺靈敏的長(zhǎng)沙開發(fā)商也當(dāng)仁不讓，在CBD區(qū)域內(nèi)掀起了一輪商務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)高潮。目前，云集在芙蓉中路上的銀行、保險(xiǎn)公司、證券營(yíng)業(yè)部等金融機(jī)構(gòu)有數(shù)十 家之多，這一段已成為名副其實(shí)的湖南“華爾街”。 　　 　　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場(chǎng)鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙 蓉廣場(chǎng)的絕版寶地。 　　芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)———350米視野無(wú)阻礙，豁達(dá)胸懷、坐觀天下，盡覽芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)怡人 美景，工作之余，攜友游歷，陽(yáng)光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。 　　金融商業(yè)核心———擁有國(guó)際化商務(wù)氛圍的板塊，證券、保險(xiǎn)、金融、機(jī)構(gòu)，大公司、 大財(cái)團(tuán)、大商家聚集一地，酒店、商務(wù)寫字樓林立，平和堂、百盛、家樂(lè)福、肯德基、 麥當(dāng)勞、必勝客等國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)筑起星城經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、辦公的商業(yè)軸心。 　　 ★松桂園商務(wù)區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　松桂園商務(wù)中心 　　位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務(wù)區(qū)）中北部，是一個(gè)以國(guó)際財(cái)富中心、南方明珠 國(guó)際大酒店、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、運(yùn)達(dá)國(guó)際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十 ”字型兩軸向東———迎賓路、東風(fēng)路；向西———蔡鍔路；向南———八一路、中山路；向北—— —湘春路、體育館路輻射的相對(duì)聚集的商務(wù)地區(qū)，覆蓋整個(gè)清水塘街道、望麓園街道和上 大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。 　　隨著展覽館路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂園商務(wù)中心目前已初具雛形，成為開 福區(qū)范圍內(nèi)最活躍、最具增長(zhǎng)和發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，其發(fā)展方向以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主 ，以生活服務(wù)為輔，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點(diǎn)以金融服務(wù)為其 特色。 　　在其方園約1KM范圍內(nèi)，匯聚了湖南主要銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的總部和 高檔寫字樓，以及家樂(lè)福、普爾馬斯特、省展覽館、長(zhǎng)沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日?qǐng)?bào) 社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國(guó)際大酒店等長(zhǎng)沙最著名的商業(yè)及文化、教育 、新聞、休閑中心，是長(zhǎng)沙CBD重中之重的極核地段。項(xiàng)目基地位于松桂園的黃金三角— ——芙蓉路與展覽館路兩條財(cái)富礦脈交織的財(cái)富鼎點(diǎn)，是長(zhǎng)沙CBD最后一塊財(cái)富處女地。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　第二個(gè)“金十字” 　　松桂園商務(wù)城明年將重點(diǎn)開發(fā)湘春路和體育館路，構(gòu)筑松桂園商務(wù)中心的第二個(gè)“金 十字”；打通炮后街路，打造以清水塘兩廂為主的“三湘第一文化教育街區(qū)”；改造建湘路 ，建立電訊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)；以展覽館路拉通為契機(jī)，在兩廂建立集餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體 的特色街市。今年著重建設(shè)的有湘雅醫(yī)療城和家居樂(lè)置業(yè)廣場(chǎng)等。 　　而且，根據(jù)政府規(guī)劃，車站路將和展覽館路實(shí)現(xiàn)對(duì)接，而且西端將修建另一座湘江 大橋，直接接通桐梓坡，形成長(zhǎng)沙市的又一條五一大道。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資狀況 　　投資潛力較大　　理由：區(qū)域發(fā)展前景不錯(cuò)，但是目前可開發(fā)土地不多。 投資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)與收益同在　　理由：新興項(xiàng)目的定位起點(diǎn)高，能提升整個(gè)區(qū)域的投資 價(jià)值，但是也正是受運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏的影響，以及原有幾座商務(wù)樓銷售情況的不理想 ，造成風(fēng)險(xiǎn)性較高。 該區(qū)域好的新項(xiàng)目不多，投資渠道較為單一。 四 項(xiàng)目的SWOT分析及開發(fā)總體思路 一、項(xiàng)目SWOT綜合分析 |SWOT |論 點(diǎn) |說(shuō) 明 | |S（優(yōu)勢(shì)） |升值前景被高度認(rèn)可 |長(zhǎng)沙城市未來(lái)的CBD區(qū)域，絕大部分消費(fèi)者都相當(dāng)認(rèn)同它的升值潛力 | | |城北素質(zhì)樓盤 |外部數(shù)量眾多的政府機(jī)構(gòu)、銀行企業(yè)、院校，加上未來(lái)大量進(jìn)入該區(qū)域的中高收入人| | | |群，完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質(zhì)與社區(qū)安全隱患 | | |優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò) |路幅、路況及具有前瞻性的路網(wǎng)建設(shè)，又在快速干道邊上，不存在亞交通問(wèn)題 | | |教育配套和文化氛圍 |不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學(xué)，還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚| | | |的活動(dòng)機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所 | | |項(xiàng)目體量小 ...
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