青山城別墅策劃案
別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。 ——引自（現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典） 目 錄 前言 市場(chǎng)分析 1. 大市場(chǎng)環(huán)境 2. 成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性 3. 青城山區(qū)域市場(chǎng)特性 產(chǎn)品分析 1. 本項(xiàng)目概況 2. 本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn) 3. 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 投資回報(bào)分析 1. 建筑成本 2. 銷售成本 3. 市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 4. 投資回報(bào)計(jì)算 策劃銷售 1. 本項(xiàng)目策劃重點(diǎn) 2. 銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn) 3. 推盤時(shí)機(jī) 4. 造勢(shì)運(yùn)動(dòng) 市場(chǎng)分析 1. 大市場(chǎng)環(huán)境 1、利多因素 a. 政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、購(gòu)車，并且伴隨 基建的規(guī)?；l(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。 b、美國(guó)自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 ，鼓舞消費(fèi)信心。 1. 利少因素 a. WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購(gòu)房、購(gòu)車等觀望心態(tài)嚴(yán) 重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。 b. 股市動(dòng)蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 2. 成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性 1. 二環(huán)路以內(nèi)小型住宅 以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部?jī)?yōu)勢(shì)，“稀有” 往往是這些樓盤宣傳廣告語(yǔ)中常見(jiàn)的一個(gè)詞，它正確反映了這批 樓盤的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。 2. 二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅 錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn) 把外國(guó)別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消 費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢(mèng)想。不足之處在于，它們依然不能寧 靜致遠(yuǎn)，過(guò)于喧囂，并且容積率偏高。 3. 成都近郊的小型住宅 從青城山、龍泉、文家場(chǎng)到華陽(yáng)，小型住宅都擁有一定的市場(chǎng)，它們宣揚(yáng)的最 大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止 ，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工 痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場(chǎng)。其 中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方 式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過(guò)多的人造景觀和大雜燴式的排布與高 級(jí)住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國(guó)際性、豪華性、實(shí)用性 、珍藏性不可并論。 3. 青城山區(qū)域市場(chǎng)特性 1. 客戶群體 a. 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群 b. 中產(chǎn)階級(jí) c. 企業(yè)、公司等單位自用 d. 文化、藝術(shù)、體育圈人士 2. 產(chǎn)品特點(diǎn) a. 別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多彩 b. 主推環(huán)境優(yōu)勢(shì) c. 強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性 d. 在宣傳中把渡假與投資結(jié)合 e. 均居于青城山腳下，借勢(shì)發(fā)揮有近山樓臺(tái)之優(yōu)勢(shì) 3、青城白鷺洲，中國(guó)青城，高爾夫山莊比較 |占 地 |430畝 |單價(jià)（元/ |物管（元/ |付款方式 | | | |m2） |m2） | | |公 寓 |60~106m2 |1600—1800 |1 | | | | | | |七成20年 | |聯(lián)體別墅 |130~160m2 |2600 |1.2 | | |獨(dú)立別墅 |360~400m2 |2700—3100 |1.2 | | 青城白鷺洲 中國(guó)青城 |占 地 |800余畝 |單價(jià)（元/ |物管（元/ |付款方式 | | | |m2） |m2） | | |公 寓 |30—70 m2 |1960元/ m2 | | | | | | |1.5元/ m2 |七成20年 | |聯(lián)體別墅 |180—200 m2 |未 定 | | | |獨(dú)立別墅 |200—380 m2 |未 定 | | | 高爾夫山莊 |占 地 |400余畝 |單價(jià)（元/ |物管（元/ |付款方式 | | | |m2） |m2） | | |公 寓 |三期暫未定 |未 定 | | | | | | |2—3元/ m2 |8成30年 | |獨(dú)立別墅 |207—398 m2 |70—200萬(wàn)/幢 | | | 注：裝修為全清水 項(xiàng)目分析 1. 本項(xiàng)目概況 位于距青城山山門約10分鐘車程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800畝 ，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個(gè)區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅， 每2-3畝為一幢，容積率不到0.2，售價(jià)約80- 90萬(wàn)每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨(dú)立別墅，面積90- 170m2，容積率0.25左右，售價(jià)15萬(wàn)—35萬(wàn)每套。 小區(qū)自然條件得天獨(dú)厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，擁有真正豪宅的基本特 征，由于山地落差，建筑錯(cuò)落有致，更適合于享受田園自然美景，把別墅的特征 發(fā)揮到極致。 二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn) 1. 真正意義上的別墅生活 世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定 距離，擁有相對(duì)孤立的“隱”和絕對(duì)自然的“美”的特征。而在成都平原，要想實(shí)現(xiàn)真正 意義上的別墅生活，可以說(shuō)完全不可能。成都現(xiàn)有的所謂別墅，無(wú)論冠以什么樣的名 稱，無(wú)論費(fèi)多大力量去裝修，其實(shí)都只能讓住戶過(guò)一種折中式的別墅生活。因?yàn)橄忍?自然環(huán)境的不足是它們的最大弱點(diǎn)；加上吝嗇的幢間距，毫無(wú)私密性可言；而平地上 一幢幢呆板的排布更是讓人無(wú)法忍受。這樣的別墅可謂有形無(wú)神，讓人失望。即便是 現(xiàn)在青城山腳下新開發(fā)的幾個(gè)別墅項(xiàng)目，也大量依賴人工雕鑿（如建造人工湖）來(lái)彌 補(bǔ)外環(huán)境的缺陷。 而本項(xiàng)目大膽選址青城山后山——距成都市區(qū)最近的世界級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)，以全新的 概念打造前所未有的山區(qū)別墅，為渴望過(guò)豪華居家生活的人們找到一個(gè)完美的歸宿。 由于地處青城山山上，山水美景自然天成，將人工痕跡降至最低限度；數(shù)千畝甚至數(shù) 萬(wàn)畝的原始森林就在別墅周圍，無(wú)窮無(wú)盡地為你送上純新空氣；山與水相環(huán)繞，沒(méi)有 污染，沒(méi)有噪音，更沒(méi)有惱人的灰塵；而山地起起伏伏，一幢幢豪華別墅散落其間， 既相互輝映又相對(duì)孤立，更不用提幢間距和別墅的窗前視線，2—3畝一幢——簡(jiǎn)直稱得 上完美。至于夏季，本項(xiàng)目堪稱避暑勝地，它的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值通過(guò)下表羅列幾個(gè)區(qū) 域的溫度指標(biāo)，可盡顯本色： |區(qū) 域 |成都市區(qū)|華 陽(yáng)|都江堰市區(qū) |青城山下|青城山上|本項(xiàng)目 | |6—8月 |35℃ |34℃ |32℃ |26℃ |20℃ |20℃ | |平均氣溫| | | | | | | 因此，縱觀現(xiàn)有的成都休閑小型住宅，無(wú)論是賣得火爆的芙蓉古城，還是以豪華 打造的領(lǐng)袖別墅等等，都不能與本項(xiàng)目相提并論。本項(xiàng)目的環(huán)境特點(diǎn)和適合別墅身份 的地域特點(diǎn)絕對(duì)是獨(dú)一無(wú)二的。 2. 獨(dú)特的環(huán)境結(jié)合大師級(jí)的建筑設(shè)計(jì) 巧婦難為無(wú)米之炊，在川西平原，許多別墅項(xiàng)目并非不懂得追求完美的建筑藝術(shù) ，然而平坦的地勢(shì)和周邊環(huán)境的紛亂，令許多設(shè)計(jì)師都無(wú)可奈何，最終歸于平庸。 但本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的環(huán)境與非常適合建筑別墅的地形，令設(shè)計(jì)師們興奮不已，因 為這樣的地方才能設(shè)計(jì)出理想的別墅。而設(shè)計(jì)師們根據(jù)這800畝中各處地勢(shì)與景觀的 不同，又將環(huán)境融入別墅的風(fēng)格中，每幢別墅都不盡相同但又具備統(tǒng)一格調(diào)，目的是 使之與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧的共鳴，令山水、植物、生命、建筑融為一體。這一份天賜 與智慧結(jié)合的精美是成都現(xiàn)有其它別墅所無(wú)法相比的。 3. 聆賞綠蔭，不離紅塵的智慧之舉 本項(xiàng)目距離青城山山門僅10分鐘車程，距都江堰市區(qū)20分鐘車程，成都市區(qū)60分 鐘車程。這樣的距離恰恰是豪華住宅所適合的距離。它既有效避免了都市的喧囂，同 時(shí)又能享受都市帶來(lái)的一切方便。羊西線黃金旅游通道的開劈讓交通變得極為通暢， 山上的配套如天然氣、自來(lái)水等一步到位，社區(qū)完美的公共配套更令客戶得到有效的 保障。因?yàn)橐?guī)模龐大，醫(yī)療、日常購(gòu)物、健身、餐飲、康樂(lè)等服務(wù)體系都能持續(xù)完善 的發(fā)展。 所以，在親近大自然的同時(shí)，也能享受到一切應(yīng)有的方便。 4. 普通別墅極易過(guò)時(shí)，而本項(xiàng)目能世襲相傳 在群山環(huán)抱之中，上千畝的社區(qū)氣勢(shì)如虹，足以令人驚嘆，何況本項(xiàng)目所在地是 受世界遺產(chǎn)保護(hù)的名勝景區(qū)青城山，更何況還是在青城山山上。由于受政府嚴(yán)格控制 ，山上的規(guī)模在社區(qū)絕無(wú)僅有，以后也難以再版，在這樣的地方占據(jù)一席之地，具有 相當(dāng)高的典藏價(jià)值，就像地中海某些小島上的別墅一樣，是許多西方名流競(jìng)相爭(zhēng)奪的 地方，更像歐洲的一些著名城堡，顯赫的貴族將之永世相傳，引以為榮。而本項(xiàng)目雖 然是第一次推出這樣的理念，但卻具備世襲的基礎(chǔ)，因?yàn)榫哂袊?guó)際知名度的青城山本 身就是價(jià)值的體現(xiàn)。 5. 高價(jià)值的生活體現(xiàn)，低價(jià)值的付出 以2500元/m2的價(jià)格成全豪華居家生活的理想絕不是天方夜譚。本項(xiàng)目高超的成 本控制將實(shí)現(xiàn)成都地區(qū)別墅類罕見(jiàn)的性價(jià)比。而且，項(xiàng)目中1800元/m2的聯(lián)排別墅也 是無(wú)懈可擊，這樣的價(jià)位無(wú)論是青城山下的別墅，還是華陽(yáng)的別墅都無(wú)法做到。因此 ，超凡的品質(zhì)之下以實(shí)惠到極限的價(jià)格支撐是本項(xiàng)目致勝的一大關(guān)鍵。然而價(jià)格實(shí)惠 并不代表品質(zhì)低下，這也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它的最大特點(diǎn)。也正因如此，作為可以留 傳的一件產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目更具有保值增值的潛力，令購(gòu)房者信心大增。 三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 1. 位置獨(dú)特 位于青城山山上，而其它項(xiàng)目大都位于山腳。 2. 規(guī)模龐大 800畝住宅之外，還有數(shù)百畝公園，自成一體，氣勢(shì)不凡，相對(duì)配套更易完整。 3. 產(chǎn)品形態(tài)高級(jí) 全部小型住宅，象征純正的高尚社區(qū)生活方式。 4. 人工痕跡少 相比其它樓盤而言，本項(xiàng)目的自然條件優(yōu)越，所以不需人工造湖等，而是美景天 成，。 5. 性價(jià)比高 由于開發(fā)商實(shí)力，將使產(chǎn)品在不降低品質(zhì)的前提下，獲得較低價(jià)格，壓倒同區(qū)域 所有樓盤。 6. 環(huán)境怡人 山上的自然環(huán)境肯定優(yōu)于山腳，而0.2的容積率更是錦上添花 7. 硬件配套不惜成本 天然氣引入住宅，配備幾百畝的公園等設(shè)施可讓客戶折服。 8. 服務(wù)管理有保障 由于社區(qū)規(guī)模龐大，物管體系更趨于完善，生活、交通、餐飲等將有充分保障 劣勢(shì) 1. 距離較遠(yuǎn) 由于客戶觀念，山腳下樓盤令客戶產(chǎn)生較方便的心理，因而抵消本案的部份優(yōu)勢(shì) 。 2. 較為孤立 人以群居，本案處于新開辟區(qū)域，周邊環(huán)境有特提升且略顯人氣不旺。 3. 目前道路環(huán)境不成熟 盡管將來(lái)的路況不成問(wèn)題，但在開盤期間可能成為不利因素。 4. 過(guò)青城山山門 有客戶把青城山正門處作為最遠(yuǎn)心理距離，而且將之視為青城山文化勢(shì)力范圍的 最佳位置。 投資回報(bào)分析 1. 建筑成本 1. 建筑面積初算 | |占地（畝） |容積率 |建筑面積 | |豪華別墅區(qū)|600 |0.18 |72000 | |獨(dú)立別墅區(qū)|90 |0.25 |15000 | |聯(lián)排別墅區(qū)|110 |0.4 |29000 | |共計(jì) |800 |0.22 |116000 | 2. 各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)：4.5萬(wàn)/畝 建安費(fèi)：1100元/m2 配套費(fèi)：200元/2 3. 項(xiàng)目總費(fèi)用 土地費(fèi)：4.5×800=3600萬(wàn) 建安費(fèi)：1100×116000=12760萬(wàn) 配套費(fèi)：200×116000=2320萬(wàn) 共計(jì)： 18680萬(wàn) 2. 銷售成本 1. 廣告費(fèi) 報(bào)紙廣告：400萬(wàn) 電視廣告：100萬(wàn) 印刷品：20萬(wàn) 戶外看板：40萬(wàn) 3D動(dòng)畫：10萬(wàn) 樣板間：100萬(wàn) 2. 現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓處：60萬(wàn) 道具如模型等：20萬(wàn) 3. 促銷活動(dòng) 會(huì)展類：30萬(wàn) 贈(zèng)品促銷：100萬(wàn) 造勢(shì)活動(dòng)；20萬(wàn) 4. 銷售管理：300萬(wàn) 5. 內(nèi)部管理：100萬(wàn) 共計(jì)：1300萬(wàn) 3. 市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)（保守評(píng)估） 1. 各類型房屋市場(chǎng)銷售價(jià) 豪華別墅：2500元/m2 獨(dú)立別墅：2000元/ m2 聯(lián)排別墅：1800元/ m2 2. 總價(jià)價(jià)值計(jì)算 豪華別墅：2500×72000=18000萬(wàn) 獨(dú)立別墅：2000 ×15000=3000萬(wàn) 聯(lián)排別墅：1800×29000=5220萬(wàn) 共計(jì):26220萬(wàn) 4. 投資回報(bào)計(jì)算 稅前利潤(rùn)=市場(chǎng)銷售總價(jià)—建筑成本—銷售成本 =26220-18680-1300 =6240萬(wàn) 策劃銷售 1. 本項(xiàng)目策劃重點(diǎn) 1. 獨(dú)一無(wú)二的山間別墅 除本項(xiàng)目外，中國(guó)青城，青城白鷺州等項(xiàng)目均處于山腳，它們往往采用大量人 工手段來(lái)彌補(bǔ)自然環(huán)境的不足，而山上的別墅則大不相同，除了自然環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn) 超過(guò)山腳，更因世界遺產(chǎn)保護(hù)所帶來(lái)的限制開發(fā)令本案顯出罕有的稀貴特性。 2. 可世代相傳的經(jīng)典物業(yè) 正是因?yàn)榍喑巧降牟豢稍偕Y源以及聞名世界的國(guó)際性，令山上的物業(yè)具備與 青城山同等特有的價(jià)值潛力，好比世界名勝奧地利薩爾斯堡的山間別墅，永遠(yuǎn) 是上流社會(huì)苦苦追尋的典藏尤物，誰(shuí)能世代擁有，誰(shuí)的家族便擁有世代顯赫的 榮耀。 3. 彰顯價(jià)值的高級(jí)居住形態(tài) 2- 3畝才建造一幢別墅，上千畝的范圍內(nèi)容積率低至0.2以下，有清溪流淌，數(shù)百 畝公園專為你而設(shè)……這一切都只為了改變你以往的居家觀念，實(shí)現(xiàn)你真正的...
青山城別墅策劃案