靜安楓景營銷策劃報告
靜安楓景營銷策劃報告 宏觀市場：（數據來源：上海市房地產交易中心） 2001年上半年上海房地產市場“漲”聲一片，主要表現在以下幾個方面： 房產投資漲：2001年上半年房地產開發(fā)投資額245258萬元，而2000年同期為1986468萬元 ，增加23.1%。 房產開發(fā)漲：2001年上半年完成土地開發(fā)面積690339平方米，而2000年同期為314891平 方米，增加119.3%； 2001年上半年商品房新開工面積9089660平方米，而2000年同期為7876680平方米，增加 15.4%； 2001年上半年商品房竣工面積4298042平方米，而2000年同期為3095774平方米，增加38 .8%。 房產銷售漲：2001年上半年商品房預售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平 方米，增加26.3%； 2001年上半年商品房銷售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，增加24 .7%； 存量銷售漲：2001年上半年存量房銷售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平 方米，增加97.7%。 銷售價格漲：2001年上半年上海房價比去年底漲了230元，全市住宅預售平均價格達到每 平方米4173元，漲幅為5.8%。今 年6月份的中房上海價格指數則出現了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點，同比漲幅則高達40 點，為1995年中房價 格指數建立以來的最高漲幅。 個人購房漲：2001年上半年個人購房比例為95.9%，而2000年同期為93.6%。 分析： 宏觀經濟持續(xù)走好帶動了上海房地產市場的迅速發(fā)展，同時“十五”計劃將房地產業(yè)確定 為國民經濟支柱性產業(yè)也極大增強了發(fā)展商投資房地產業(yè)的信心，上海房地產市場進 入新一輪發(fā)展周期。 上海進入中等發(fā)達地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現象 時有發(fā)生。 房地產政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時也增強了消費者購房 信心，個人購房比例不斷提高。 投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風景線。 供需市場發(fā)生結構性變化，出現供小于求的良性格局。同時，隨著供求關系的變化，物 業(yè)品質的提升，上海房地產市場價格一路上揚。 結論： 區(qū)域市場 （一）、靜安區(qū)概況 （數據來源：上海市靜安區(qū)官方網站） 一、地理位置上——城市中心區(qū) 靜安區(qū)是上海市一個典型的城市中心區(qū)，占地面積7.62平方公里，人口38萬。 靜安區(qū)周圍與6個區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、 武寧西路、江蘇路、長寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣 區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠路、長壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。 二、人文特點上——東西文明的交織 靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經人世滄桑，巧織東 西文明，繪就一道旖旎的都市風景線。 靜安區(qū)是一個商業(yè)、商務旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的 四面八方。 靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現著繁榮的景象，而且蘊藏著眾多的商機和深厚的發(fā)展 潛力。 三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務區(qū)和高品質的生活居住區(qū) 根據城市發(fā)展要求，要在五到十年內建成符合國際先進標準的“雙高區(qū)”，即高品味的 商業(yè)商務區(qū)和高品質的生活居住區(qū)。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，面積約為1.8平方公里，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上 海的中心商業(yè)區(qū)和國際金融、貿易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會經濟發(fā)展的主軸線和黃金 走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū)，面積0.96平方公里，屬于上海十一個近代建筑風貌保護區(qū) 之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質 的生活居住區(qū)”的主要體現 “北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū)，面積3.86平方公里，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡屋集中區(qū)， 部分地區(qū)已被改造為現代化高層住宅區(qū)。靜安區(qū)正按建設“高品質的生活居住區(qū)”的要求 對“北翼”進行新一輪舊區(qū)改造 根據以上特點和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實施“南留北拆”計劃。根據這份舊區(qū)改 造和城區(qū)規(guī)劃計劃，區(qū)內的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓 林立的現代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南 的大順胡同、裕華新村等保護區(qū)內的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產 ，需要長期保留。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除， 新建中高檔現代居住小區(qū)。 為完成該項規(guī)劃，靜安區(qū)今年實施的實事工程有（部分）： 舊里改造計劃年內開工20萬平方米，竣工7萬平方米，拆除各類舊住宅13萬平方米，其中 舊里9萬平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。 完成昌平路
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