九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究

受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學房地產(chǎn)研究所成立了專門的研究小組，通過走訪、現(xiàn)場調(diào)查等手段對九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項規(guī)劃內(nèi)容的要求，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問題進行了詳細的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場需求研究、房地產(chǎn)市場體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅實的理論基礎(chǔ)，并形成了書面報告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃”的后臺基礎(chǔ)支撐資料。

房地產(chǎn)需求體系研究主要是為了預(yù)測九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量。房地產(chǎn)市場體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內(nèi)容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃提供基礎(chǔ)支撐。房地產(chǎn)金融體系研究主要是為了對九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的融資問題提供融資建議。

一、 一、 房地產(chǎn)市場需求體系研究
1 1 房地產(chǎn)需求概述
1.1 1.1 房地產(chǎn)需求的概念
房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給是一個相對應(yīng)的概念，它是指一定時期內(nèi)人們愿意購買和承租的房地產(chǎn)數(shù)量。房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)市場運行的原動力，沒有房地產(chǎn)需求就沒有房地產(chǎn)市場價格、供給、資金運作以及市場的本身；房地產(chǎn)需求也是房地產(chǎn)市場研究的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)供給的起點與歸宿。需求的規(guī)模、水平和結(jié)構(gòu)的變動，推動著房地產(chǎn)供給的變化，同時影響著房地產(chǎn)交易的價格、資金運轉(zhuǎn)、市場要素以及市場本身的變化。另一方面，房地產(chǎn)需求也是檢驗房地產(chǎn)經(jīng)濟體制、機制完善程度的重要尺度。沒有一個良好的市場環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達到較理想的狀態(tài)。
1.2 1.2 住宅需求的概念
在市場經(jīng)濟中，“需求是指在一定的市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的商品或服務(wù)的數(shù)量”儀。借用這個概念，我們認為，住宅需求是在一定市場條件下，消費者愿意并且有能力購買的住宅的數(shù)量。
1.3 1.3 住宅需求的種類
人類需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類可以從多個角度進行。
1.3.1 1.3.1 從市場角度
(1) (1) 潛在需求
住宅的潛在需求是指未來市場條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時的住宅需求。著重點在于市場條件或支付能力發(fā)生變化。市場條件的變化可能有住宅的自然更新，人口的自然增長，城市化進程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導向等誘發(fā)的需求。
潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場條件下可能表現(xiàn)出來的需要。
(2) (2) 有效需求
有效需求是以人們的實際支付能力為基礎(chǔ)，在一定市場條件下，市場機制的制約下，對住宅的需求量。
有效需求側(cè)重于人們的真實購買力。
1.3.2 1.3.2 從需求目的角度
(1) (1) 居住需求
人無論貴賤高低，無論窮人還是富豪，一套能夠遮風避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。
(2) (2) 投資需求
“住宅的投資需求是指購買住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的”
居住需求和投資需求有時是重疊的。購買和…………

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