青島XXXX小區(qū)策劃案1
本部成立調(diào)研小組，以周密細(xì)致的市場調(diào)查為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以發(fā)揮，以配合銷售部盡快完成銷售目標(biāo)。
1、市場分析
1．1．區(qū)域市場分析
本案處于城陽區(qū)，城陽區(qū)位于青島市北部，有青島“北大門”之稱。面積553.2平方公里，其中耕地面積4.19萬公頃．總?cè)丝?3.6萬人 ，其東依嶗山，西臨膠州灣，南接李滄，北望即墨。城陽區(qū)交通四通八達(dá)，距青島市中心25公里，區(qū)內(nèi)有青島流亭國際機(jī)場，外臨青島港，膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、308國道、204國道縱貫其中，形成極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島連接世界的橋梁和紐帶。正陽路為城區(qū)內(nèi)一條主要交通干道，而本案恰位于正陽路與李王路交叉口， 另外，城陽區(qū)內(nèi)有5所大專院校，250所中學(xué)，69所科研所，一所職中，302所小學(xué)，115所幼兒園。城陽區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛，是山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長地區(qū)之一。2002年，完成GDP162.1億元，總稅收（不含海關(guān)稅）15.7億元，農(nóng)民人均純收入4459元，外貿(mào)出口16億美元，全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)50.5億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省十強(qiáng)。
由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限，致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北部，進(jìn)行大規(guī)模的“圈地運(yùn)動”。目前大約有12個開發(fā)項(xiàng)目，總占地面積10907畝，總建筑面積約400萬平方米，樓盤分布相對集中，主要分布在城陽區(qū)明陽路以東，向陽路以西，以太陽城為主的集中區(qū)域。
隨著城陽區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽路建成金融一條街規(guī)劃的日漸成熟，有關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前，屆時城陽區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為中心，正陽路為中軸線的新區(qū)中心。
1．2．定向市場分析
王家村位于城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)，毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與正待開發(fā)的王家村公園，地理位置得天獨(dú)厚，附近工廠較多， 居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地。由于城陽區(qū)對惜福鎮(zhèn)一帶的市政規(guī)劃與環(huán)境進(jìn)行了一系列的調(diào)整和完善，加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置業(yè)安居。
由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了青島市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。
王家村作為城陽開發(fā)區(qū)域的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與半里之遙福林花園等項(xiàng)目樓盤相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)或城陽區(qū)外來工薪階層，而被譽(yù)為“全國縣500強(qiáng)”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)在整個城陽區(qū)乃至整個青島地區(qū)的舉足輕重的地位，再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善，必然帶動本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，人氣的進(jìn)一步提升。
1．3．項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目名稱：青島XXXX小區(qū)
2、項(xiàng)目規(guī)模：由8幢多層（6層）組成
3、推售情況：現(xiàn)推1-2號樓的1F、2F、6F
4、宣傳主題：自備一萬元，房子戶口一個都不少
5、價 格：1號樓：1076～2598元/m2，均價1708元/m2
2號樓：1228～2489元/m2，均價2255元/m2
6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛胚房
7、優(yōu)劣勢分析
⑴優(yōu)勢分析
1、 本項(xiàng)目由青島銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)，其被評為“2002年度城陽區(qū)十佳商品房銷售單位”發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，能給買家充足的信心。
2、 位于城陽區(qū)中軸線-正陽路上，發(fā)展?jié)摿薮蟆?
3、 臨近城區(qū)商業(yè)中心—太陽城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。
4、 地處交通主干道正陽路和李王路交匯點(diǎn)，交通十分便利；
5、社區(qū)配套設(shè)施完善，綠化率達(dá)30%以上，小區(qū)內(nèi)道路全部硬化，內(nèi)設(shè)超市、幼兒園、停車場、診所、健身娛樂設(shè)施、專門的老人、兒童活動場所、園區(qū)背景音樂，另有大小貯藏室及車庫。
6、戶型可供選擇多；
7、每戶配有車庫，物業(yè)收費(fèi)合理。
（2）劣勢分析
1、 配套設(shè)施仍然未成熟，如無暖氣，發(fā)展尚須時日。
2、 競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。
3、 由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。
4、 外來人員多，治安問題多，影響買家心理；
5、 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；
6、 周圍全為個體業(yè)戶，經(jīng)營項(xiàng)目單一，缺乏濃重商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；
7、周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；
1．4．競爭對手資料分析
對手一
1、項(xiàng)目名稱：新城花園
2、項(xiàng)目規(guī)模：由10幢7層組成
3、推售情況：現(xiàn)推2號樓、3號樓3～6層，7號樓、8號樓的2～6層
4、宣傳主題：新城區(qū)、新中心、新文化
5、價 格：2-3號樓：1481～2845元/m2，均價2163元/m2
7-8號樓：1668～3195元/m2，均價2431元/m2
（最新價格）
6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級二類裝修

青島XXXX小區(qū)策劃案1