頤德花苑企劃提案
企劃方針

立足于消費者的分布情形與需求層次研究，確立主體目標客戶群體，繼而設計規(guī)劃形象策略主題，疊現本案產品價值，滿足目標客戶群體獨有的品味與格調，并進行有的放矢的文案表現與媒體運用。
目標市場預估

本公司就本案周邊競爭個案的市調資料進行細致評估與研究，結合本案固有產品特性，總結本案目標客源特性如下：

1、 1、客源區(qū)域
區(qū)域 長寧 徐匯 靜安 其它區(qū)域 合計
百分比 30% 20% 20% 30% 100%

2、 2、客戶購屋動機
購屋動機 第一次購屋 二次購屋（換屋） 投資 合計
百分比 50% 30% 20% 100%

3、 3、客戶年齡
年齡 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 51以上 合計
百分比 5% 10% 20% 35% 20% 10% 100%

4、 4、總價反應預估
價別 45萬以下 46~55萬 56~65萬 66~75萬 75~100萬 100萬以上 合計
百分比 5% 25% 30% 20% 15% 5% 100%

5、 5、面積反應預估
面積 80m2以下 80~100 m2
（二房二廳為主） 100~120 m2
（三房一廳為主） 120~150 m2
（三房二廳為主） 150 m2以上（四房以上） 合計
百分比 10% 25% 30% 25% 10% 100%



根據目標客戶預估的情況分析，本區(qū)域內物業(yè)總價認同度較大的區(qū)間在46萬元~75萬元之間，且客源主體年齡分布在36歲~50歲之間。
本案房位總價區(qū)間在60萬元~145萬元（以6200元/平米均價計）處于適銷段總價房位占了62%，而234平方米的大單元房為非適銷總價房位，可能面臨較大市場銷售阻力。
為確保適銷總價房位在與周邊樓盤競爭中脫穎而出，推動非適銷總價房位沖破總價阻力線，獲得理想市場去化，強有力的產品形象定位提升、卓有成效的推廣表現，成為本案取得市場先機的重中之重。




形象定位
建立在產品已有的特性基礎上，針對目標客戶群體的生涯背景及價值取向，進行符合這一群體人士認可的形象定位，并在此基礎上進行內涵的挖掘與外延的拓展，創(chuàng)造推廣中的主題核心，是樹立本案市場形象靈魂的重點。
產品特性：
根據我司已掌握的本案資料，我們得到以下可資利用的信息：
1、 1、 基地位置處于延安西路定西路，為西區(qū)進入市區(qū)的主干道之一，從較為寬泛的地理意義上，可定義為市中心區(qū)域樓盤。
2、 2、 基地建筑用地為凹字形狀，樓與樓之間的對稱關系讓我們感受到了古典建筑的風格，與歐洲宮廷式城堡住宅基地布局頗有神似之處，并半圍合成近1000平方米左右可利用的環(huán)境塑造空間。
目標客戶特性：
根據我司對本案目標客戶群的研究，我們概括目標客戶群具備以下特征：
家庭年收入在10萬元以上，為社會中的相對富裕階層。
目標客戶群的主體得益于改革開放的國策，因而善于吸納包容一切世界文明發(fā)展的優(yōu)秀成果，他們以此立身，并向往享用優(yōu)秀成果在生活各方面…………
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