錦繡江南策劃案
第一部分：市場(chǎng)分析
一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著，5 月全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積增幅劇降
1-5月，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3703億元，同比增長(zhǎng)32％，增幅比去年同期回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資2521億元，同比增長(zhǎng)32.2％；辦公樓投資192億元，增長(zhǎng)42.9％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資458億元，增長(zhǎng)38.7％。同期，全國(guó)累計(jì)完成房屋竣工面積7084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.4％，增幅比去年同期低20個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積8310萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9％。商品房平均售價(jià)為2708元/平方米，同比增長(zhǎng)10.7％，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價(jià)分別為5381元、5156元和3877元。
1-5月，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積6480萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8％，低于去年同期22.1個(gè)百分點(diǎn)；本年購(gòu)置土地面積12380萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8％，增幅比去年同期回落46.9個(gè)百分點(diǎn)。5月當(dāng)月，全國(guó)完成土地購(gòu)置面積2888萬(wàn)平方米，同比下降19.5％。其中，東部地區(qū)下降29.5％，西部地區(qū)下降28％。
統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)下降，而土地開(kāi)發(fā)面積和購(gòu)置面積增幅下降速度尤快。土地開(kāi)發(fā)面積和購(gòu)置面積增幅的急劇下降，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量產(chǎn)生重要影響。這表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得顯著效果。
5月中旬，央行發(fā)布今年第一季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，明確指出近期仍將采取適度從緊的貨幣政策。今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)43％，物價(jià)水平上漲2.8％。分析人士據(jù)此提出，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，通貨膨脹壓力沒(méi)有得到緩解，央行可能進(jìn)一步采用加息等貨幣緊縮政策。加息意味著開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者資金成本的提高，
經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析此舉共收縮了可貸資金約1100多億元。日前，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20％提高到35％以上。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)也加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度。4月25日存款準(zhǔn)備金率政策正式實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢(shì)已經(jīng)明朗。
這次金融政策和土地政策的結(jié)合度是前所未有的。從別墅土地停批開(kāi)始，首先從土地的高端產(chǎn)品開(kāi)始，逐步的調(diào)整開(kāi)始擴(kuò)大到園區(qū)、大學(xué)城，調(diào)控的節(jié)奏和步驟也是非常清晰的。目前的金融政策將會(huì)對(duì)供給產(chǎn)生影響，也會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生影響。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)供給的影響會(huì)更大；國(guó)家整體房地產(chǎn)政策是對(duì)高端供給產(chǎn)生從緊影響，對(duì)中低端供給適度從松。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年將會(huì)出現(xiàn)三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：
一是房地產(chǎn)業(yè)投資增速過(guò)快的勢(shì)頭將明顯“降溫”；
二是在巨大的住房需求推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較快發(fā)展；
三是房?jī)r(jià)上升較快的勢(shì)頭會(huì)受到遏制，逐漸趨于平穩(wěn)。
商品房的大量積壓與城市人口缺房少房、豪宅供過(guò)于求與經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)居高不下與老百姓收入不高之間的矛盾，將繼續(xù)困擾著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)。
二、2004年上半年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析
今年上半年，在政府宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的雙向作用下，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)健增長(zhǎng)、商品房供求兩旺、空置率下降、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)：

（一）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到遏制

1-6月全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.4億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的42%，與去年同期相比增長(zhǎng)48.2%，增幅比一季度回落13個(gè)百分點(diǎn)，增幅趨緩，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。其中住宅投資57.2億元，占投資總量的60.6%，增長(zhǎng)66.8%。經(jīng)濟(jì)適用房完成建設(shè)投資4800萬(wàn)元。
1-6月全市商品房施工面積1716萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.2%，其中商品住宅施工面積1442萬(wàn)平方米，占總施工面積的84%，比增29%；辦公樓施工面積66.3萬(wàn)平方米，同比下降18.4%；商業(yè)用房施工面積121萬(wàn)平方米，比增5.9%。商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)合理，住宅開(kāi)發(fā)仍為主導(dǎo)。經(jīng)濟(jì)適用房施工18.79萬(wàn)平方米。
受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的影響，新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)步伐有所放緩。1-6月份全市商品房新開(kāi)工面積213.3萬(wàn)平方米，同比下降29.2%，其中商品住宅新開(kāi)工面積192.9萬(wàn)平方米，同比下降28.8%；辦公樓新開(kāi)工面積2萬(wàn)平方米，同比下降67.8%；商業(yè)用房10.5萬(wàn)平方米，同比下降26.6%。經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工13.79萬(wàn)平方米。
商品房竣工面積140.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.5%，其中商品住宅竣工115.3萬(wàn)平方米，同比下降4.6%；辦公樓竣工面積3.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)260%；商業(yè)用房13.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.9%。經(jīng)濟(jì)適用房竣工5萬(wàn)平方米。
1-6月份開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積239.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，土地購(gòu)置費(fèi)22.8億元，同比增長(zhǎng)80.5%。上半年經(jīng)營(yíng)性土地出讓面積1448.79畝，土地出讓金額26.6億元，平均每畝地價(jià)183.6萬(wàn)元。
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