江岸山景項目整體營銷推廣計劃書（草案）
第一章 項目營銷推廣策劃
一、 策劃概要
江岸山景項目總體營銷策劃方案，是結合了長興集團總體現(xiàn)狀和發(fā)展計劃制訂的有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的發(fā)展戰(zhàn)略、思想，結合長興集團的自身發(fā)展、操作能力以及江岸山景開發(fā)現(xiàn)狀而制訂的總體營銷策略和計劃方案。其旨在為江岸山景的營銷推廣，提供一個科學合理的操作思路，指導營銷推廣工作的順利開展，是一個在市場調查和可行性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。方案結合項目的特征，積極地探求營銷策略以促成良好的銷售業(yè)績，實現(xiàn)公司的預期目標。
江岸山景項目總體營銷策劃方案是在對項目進行市場調查的基礎上，對策劃計劃書的可操作性做綜合研究的基礎上擬定的。主要包括項目特性分析及市場定位，項目銷售推廣策略、廣告策略及媒體策略、廣告預算等方面的內容。并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目營銷的行動方案，并在未來的各項營銷操作中有計劃的執(zhí)行。同時，也對未來的營銷活動進行費用預算，并對費用的支出進行了優(yōu)化組合安排。
二、 項目介紹
項目名稱：江岸山景；
地理位置：位于長虹大道南段和南橋的交匯處，東接南上中學、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南湖車站等，西靠御營壩，北臨安昌河和紅星街；
占地面積：50余畝；
建筑面積：五萬余平方米；
戶型：從二室二廳一衛(wèi)到五室三廳二衛(wèi)以及中空躍層式，面積包括從88㎡到250㎡；
工程進度：2004年10月開工，一期項目預計2005年6月全面竣工。
三、 項目特性分析
本項目地處綿陽市城南片區(qū)，綿陽市的經(jīng)濟發(fā)展比較好，人均產(chǎn)值居四川前列，有著極強的市場消費力。但由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，加之本項目客觀上存在著一些先天不足的因素。因而要科學、系統(tǒng)地策劃，才能在綿陽市的樓盤中脫穎而出。首先客觀地分析本項目的問題點、機會點和優(yōu)勢。
（一） 問題點
１、 項目地處城南一環(huán)路段，來往車多車速高，晚間噪音大，白天早晚出門步行不方便。
２、 地勢上處于綿陽市傳統(tǒng)意義上的五橋之外，在心理因素上給綿陽市的居民有郊區(qū)的感覺。
３、 由于土地填挖平整的基礎工程量大，前期費用太高，導致建筑成本提升。
４、 綿陽市的各個房產(chǎn)公司在近段時間有不少多層項目開工，或多或少的對本案的銷售存在影響；加之鴻樾瑞閣這個大盤在經(jīng)開區(qū)的影響，使得本案的銷售形成前后夾擊的狀況。
５、 綿陽市的幾個比較大的房產(chǎn)公司都有大的樓盤還在銷售中，且地理位置和周邊配套比本案好，故對本案的銷售也有相當?shù)挠绊憽?
６、 項目發(fā)售時沒有竣工的現(xiàn)房和園林綠化及配套，會影響買家信心，增加銷售難度。
７、 入市價格彈性空間比較小，現(xiàn)在所了解到的成本價都…………
江岸山景項目整體營銷推廣計劃書（草案）