三亞魯能酒店式度假別墅社區(qū)戰(zhàn)略策劃大綱(ppt)
魅力之都 假日中國的夢(mèng)幻時(shí)空


第二部分【中國別墅市場綜觀】
基本概況及政策背景

國土資源部03年發(fā)文不再審批修建別墅用地


影響：
1、別墅市場現(xiàn)有存量供大于求，存量沒有消化完，對(duì)
國家，開發(fā)商本身，消費(fèi)者來說都是不利的；

2、國家停止別墅類用地，也是在強(qiáng)化市場機(jī)制，引領(lǐng)
市場消費(fèi)，盡可能性可能的減少開發(fā)商的損失，讓
整個(gè)市場走向正軌；

3、調(diào)整我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。

世界及國內(nèi)別墅的主要消費(fèi)群體分析
全球的高端別墅的主要消費(fèi)群（華裔富人階層）集中在紐約、東京、倫敦、巴黎等超大城市當(dāng)中。

中國的高端別墅的主要消費(fèi)群（富人階層）集中在北京、上海、廣州、深圳等大城市當(dāng)中。 


1、是城市文明和經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到一定階段的產(chǎn) 物，也是一個(gè)城市走向發(fā)達(dá)、成熟的標(biāo)志之一。 2、有自己的特質(zhì)和品位，絕非簡單的地域分隔。 3、毫無疑問別墅是富人區(qū)里最明顯和最為搶眼的 象征。
中國目前的富人區(qū)主要有以下四類人居?。?
1、影視明星 

2、外籍高管人員 

這部分人大多選擇租賃而不是購買。 

3、有錢的企業(yè)主

4、新興CEO 

1、海南最適合開發(fā)別墅類豪宅的地點(diǎn)當(dāng)屬三亞亞龍灣（本項(xiàng)目所在地） 這里是中國別墅的發(fā)源地，更是中國高檔別墅的首選之地，目前已具 備了最優(yōu)秀的環(huán)境及市政條件。 2、亞龍灣氣候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然風(fēng)光優(yōu)美、青山連綿起 伏、海灣波平浪靜、湛藍(lán)的海水清澈如鏡，柔軟的沙灘潔白如銀。“三 亞歸來不看海，除卻亞龍不是灣"這是游人對(duì)亞龍灣由衷的贊譽(yù)。

因此，只要豪宅的達(dá)到以下要求就會(huì)受到國內(nèi)外買家的追捧：

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體貼業(yè)主的個(gè)性化需求；

2、內(nèi)部功能十分齊全、現(xiàn)代化；

3、物業(yè)管理水準(zhǔn)絕對(duì)高。


別墅投資的形式：

 B、短期增值型——即看好別墅的增值潛力，以較低的價(jià)格買進(jìn)
再高價(jià)賣出。

對(duì)于此種投資形式，在內(nèi)地工作的外籍人士和本地投資客兼而有之。

此類投資的收益主要來源于兩方面：一是郊區(qū)土地的升值，二是項(xiàng)目短期內(nèi)的價(jià)格差價(jià)。

這一類型的消費(fèi)者在選擇時(shí)較注重：地價(jià)的相對(duì)便宜，在近期內(nèi)有升值潛力的近郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，最好是近期內(nèi)有輕軌、地鐵等交通干道開通的熱點(diǎn)區(qū)域；項(xiàng)目是便于出手的主流別墅產(chǎn)品，總價(jià)也不會(huì)太高。


別墅的三個(gè)特征
   1、別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用；

2、別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地
之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源
而建造；

3、別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，不能大批量生產(chǎn)。

別墅的六種類型
A、居家生活型別墅，即把別墅作為第一居所需求

B、度假型別墅。5+2居住生活方式
預(yù)計(jì)今后度假型的連體別墅需求量將會(huì)增大

C、出租型別墅

D、旅游型別墅

E、辦公型的別墅

F、投資型別墅

叁、戰(zhàn)略分析結(jié)論
1、本項(xiàng)目位于海南乃至中國別墅開發(fā)的最佳地段，有很大的市場機(jī)會(huì)。

2、國土資源部發(fā)文不審批別墅用地，對(duì)目前積壓別墅的出售
非常有利。

3、不能把不審批別墅用地當(dāng)成一次大幅度提價(jià)的機(jī)會(huì)，而要
盡快把積壓別墅銷出去，否則，在未來的房地產(chǎn)競爭中，
會(huì)被涌現(xiàn)出高檔的電梯公寓和帶露天陽臺(tái)的商品房搶走市
場。

4、別墅要求的個(gè)性化、不宜大批量生產(chǎn)的特性，本項(xiàng)目規(guī)模恰倒好處。
 



第三部分；假日中國的全案解決之道 ------概念設(shè)計(jì)系統(tǒng)------
主 題：鋒尚國際休閑主義 副 題：假日中國的夢(mèng)幻時(shí)空（魅力時(shí)空、生態(tài)時(shí)空、假日時(shí)空、享受時(shí)空） 理論依據(jù)： “20世紀(jì)賺金錢 21世紀(jì)賺時(shí)間”和“人類第六需求-----夢(mèng)幻需求” 全新價(jià)值觀和人類最高需求兩大理論的鼎立支持。 釋 義： 世紀(jì)中國已經(jīng)完成了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的體制轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)也由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的短缺型轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)時(shí)代下的相對(duì)飽和型經(jīng)濟(jì)，在這個(gè)重大的歷史變革下，中國國民的生活形態(tài)也由過去單純的逐利行為上升為最大限度的追逐休閑時(shí)間和賦閑空間、以及由過去相對(duì)的有形需求向零界于有形和無形之間的、移動(dòng)和生態(tài)的夢(mèng)幻時(shí)空的高級(jí)需求，因?yàn)椋藗冃枰湓５臅r(shí)間和空間來放松工作壓力。
市場經(jīng)濟(jì)下最大的課題障礙莫過于市場空間的細(xì)分問題，高爾夫公園在中國本身已經(jīng)不是什么新鮮事情，深圳作為中國最大的廣普型高爾夫主題廣場、已經(jīng)給全球印下了工作賦閑的市場印象。但是，作為中國轉(zhuǎn)型后特別是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下崛起的可以用于選美基地、專業(yè)旅游及業(yè)余賽事的高爾夫公園別墅區(qū)卻是一個(gè)重大的市場空缺，并且這種精神需求會(huì)隨著中國的眼球（美女）經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)正是為填補(bǔ)這一市場空白而嘔血打造的。
魅力之都——假日中國的夢(mèng)幻時(shí)空

A 、傳播主題： 魅力之都 假日中國的夢(mèng)幻時(shí)空 傳播副題：21世紀(jì)中國復(fù)合型地產(chǎn) B 、傳播客體：國家、區(qū)域、城市政府、境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、 消費(fèi)群體（國際新銳派、唯美主義者以及 廣大的旅游團(tuán)體、個(gè)人） C、 傳播理由：海南三亞美麗制造夢(mèng)工廠 亞龍灣魯能酒店度假別墅魅力王冠上明珠
1、對(duì)國家而言： 21世紀(jì)中國的關(guān)鍵是如何尋找可持續(xù)化發(fā)展之路，因此，如何打造一個(gè)21世紀(jì)的“生態(tài)中國”是確保中國乃至全球可持續(xù)化發(fā)展的根本保障，因?yàn)閷?duì)于當(dāng)代中國和世界而言全球的共識(shí)就是“民族的就是國際的、中國的就是世界的”，中國作為聯(lián)合國五個(gè)常任理事國和擁有全球1/5還要多的人口，是世界最大的消費(fèi)市場。 所以，對(duì)本項(xiàng)目而言它必然會(huì)成為中國可持續(xù)化發(fā)展的一個(gè)突破口和示范母本工程，和中國假日經(jīng)濟(jì)的引擎動(dòng)力，因此，它也必然會(huì)引起中國政府高層的高度重視。
2、對(duì)區(qū)域和城市政府而言： 假日中國都市圈------是在中國城市經(jīng)營背景下和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定歷史階段下誕生的必然產(chǎn)物，因?yàn)椋诂F(xiàn)代城市經(jīng)營背景下、城市經(jīng)營的本質(zhì)是尋找城市可持續(xù)化發(fā)展的突破口，作為核心城市經(jīng)營主體-----城市政府必然要尋找適合本城市發(fā)展的特色途徑-----城市經(jīng)營客體。作為擁有得天獨(dú)厚的熱帶風(fēng)情自然資源和特殊的選美文化資源的海南三亞，她占盡了天時(shí)、地利、人和三大成功要素。從城市經(jīng)營的角度上講等于是締造了中國乃至世界第一個(gè)“假日經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)與眼球經(jīng)濟(jì)完美結(jié)合的絕妙勝地”，從區(qū)域發(fā)展上講它可以拉動(dòng)整個(gè)南中國的旅游經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，是名副其實(shí)的“假日中國都市圈”
3、對(duì)消費(fèi)者而言： 打造一個(gè)綠色賦閑、充滿夢(mèng)幻專業(yè)用于假日生活旅游的世界超級(jí)美麗鍛造夢(mèng)工廠，可滿足當(dāng)代的國際新銳和廣大旅游愛好者們的至高需求。

五、核心傳播戰(zhàn)術(shù)
魅力（美麗）之都 假日中國的夢(mèng)幻時(shí)空


3、 中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由原來的短缺型發(fā)展到相對(duì)過剩型以后， 中國國民的生活形態(tài)也由過去的純粹工作型生活逐步向相對(duì)賦閑型生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變， 中國的總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由過去的“生產(chǎn)中國”向“假日中國”轉(zhuǎn)變，與此相適應(yīng)， 中國的假日經(jīng)濟(jì)時(shí)代也逐漸到來。
5、 作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長極---------假日中國都市圈它必須要有一個(gè)引擎動(dòng)力和啟動(dòng)跳板，這就是假日夢(mèng)幻時(shí)空工程，來一起連動(dòng)整個(gè)化南的香港維多利亞灣、北海銀灘、珠海、湛江、深圳等旅游經(jīng)濟(jì)帶的協(xié)作互動(dòng)和全面發(fā)展，真正構(gòu)筑一個(gè)大中國生態(tài)假日旅游網(wǎng)。
七、項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)（USP） 中國特色的魅力時(shí)空 假日經(jīng)濟(jì)+眼球經(jīng)濟(jì)+體育經(jīng)濟(jì)+體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)
八、項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)與輔助賣點(diǎn)（略）

三亞魯能酒店式度假別墅社區(qū)戰(zhàn)略策劃大綱(ppt)