XXXX商業(yè)項(xiàng)目推廣方案(ppt)
XXXX商業(yè)項(xiàng)目推廣方案
目錄
第一部分 專項(xiàng)分析
項(xiàng)目介紹/開發(fā)計(jì)劃
市場(chǎng)環(huán)境分析
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
目錄
第二部分 項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略
客戶定位（消費(fèi)者/投資者）
項(xiàng)目定位
項(xiàng)目命名
差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略
業(yè)態(tài)規(guī)劃
目錄
第三部分 營(yíng)銷執(zhí)行方案
Logo設(shè)計(jì)及VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)
營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃
營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及控制
媒介投放策略

項(xiàng)目介紹/開發(fā)計(jì)劃/特點(diǎn)分析
項(xiàng)目介紹
項(xiàng)目介紹
位 置：XX大良南國(guó)東路，順峰公園旁。
建設(shè)用地：81200平方米
建筑面積：一期首層為13000㎡商鋪;二期一至三層為大 型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，面積63000㎡。

開發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度
項(xiàng)目描述
本案位于XX大良南國(guó)東路，順峰公園旁。該地塊為大良新舊城區(qū)的交界地帶。
目前，城東板塊飛速發(fā)展，商業(yè)與人居比翼雙飛；順峰山板塊已成為XX高檔居住區(qū)的代名詞。本案同時(shí)處于兩大發(fā)展區(qū)域的復(fù)合位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
項(xiàng)目特點(diǎn)分析(1)
品牌：
XXXX在前期的推廣中，作為高檔次物業(yè)的品牌屬性已經(jīng)深入人心。品牌形象的走高將制約本項(xiàng)目在商業(yè)規(guī)劃上向中低檔延伸的難度，但對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展中高端商業(yè)消費(fèi)非常有利。
由于XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，消費(fèi)者的中高端消費(fèi)需求巨大，但目前還缺乏真正意義上的大型中高端商業(yè)物業(yè)，無法滿足XX消費(fèi)者的需要，導(dǎo)致XX中高端消費(fèi)大量外流。
本項(xiàng)目憑借已形成的高檔品牌形象，在商業(yè)規(guī)劃上向中高端傾斜，順藤摸瓜，必可順利切入這塊巨大市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)
項(xiàng)目特點(diǎn)分析(2)
地段：
本項(xiàng)目坐落于順峰公園旁，處于城東板塊和順峰山板塊的復(fù)合地段，地理位置十分優(yōu)越。
目前該區(qū)域集中了相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≌J(rèn)知度，但商業(yè)的認(rèn)知度還基本處于空白狀態(tài)。因此，由新德業(yè)投資開發(fā)的“名店坊”提出了城東商圈的概念，試圖改變?nèi)藗儗?duì)城東板塊的固有認(rèn)知。
本項(xiàng)目與名店坊毗鄰而立，商場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)、商業(yè)規(guī)劃上也多有類似，可謂兩虎相爭(zhēng)。但雙方也不是沒有可以合作之處，在商圈的推廣上就可以反競(jìng)爭(zhēng)而競(jìng)合，共同把商圈概念炒熱炒熟，將使兩個(gè)項(xiàng)目都獲益菲淺。
項(xiàng)目特點(diǎn)分析(3)
環(huán)境：
與順峰公園相擁而立無疑是本項(xiàng)目環(huán)境上的最大優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)由單統(tǒng)的購(gòu)物進(jìn)化為集購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游等為一體的體驗(yàn)式消費(fèi)方式。順峰公園作為XX未來重要的旅游、休閑、娛樂場(chǎng)地，其品牌和功能正好可以成為包裝本項(xiàng)目的重要載體。
項(xiàng)目特點(diǎn)分析(4)
規(guī)模：
本項(xiàng)目一期商業(yè)建筑面積13000平方米，二期商業(yè)建筑面積63000平方米，共計(jì)約76000平方米。一期規(guī)模小，而且一期開盤時(shí)間與二期開盤時(shí)間非常接近，因此我們認(rèn)為應(yīng)該將一、二期進(jìn)行捆綁，作為一個(gè)整體共同推廣，一方面可以壯大力量，起到1+1>2的效果，另一方面將有利于控制好營(yíng)銷節(jié)奏，并減少成本。
市場(chǎng)環(huán)境分析
房產(chǎn)商貿(mào)業(yè)成第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)
在XX打造百萬人口中心城區(qū)的大環(huán)境下，隨著整體交通環(huán)境的改善、廣佛都市圈的成型以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，XX人流物流隨之增加，房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，成為XX第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。
XX區(qū)委、區(qū)政府將專門為這些行業(yè)制定了相應(yīng)的政策扶持措施，并對(duì)其加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，包括支持重大項(xiàng)目引進(jìn)和發(fā)展，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新等。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼
由于看重XX巨大的消費(fèi)潛能，自去年開始，XX一些大型的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)奠基，并進(jìn)入建設(shè)期。其中有已部分投入使用的XX第一個(gè)大型綜合購(gòu)物中心——嘉信城市廣場(chǎng)、計(jì)劃于今年下半年開業(yè)的XX家電博覽中心、在今年3月份奠基的盈信城市廣場(chǎng)、正在緊張籌備招商的天佑城、即將開業(yè)的大福源超市以及預(yù)計(jì)9月份動(dòng)工的XX名店坊等，都是投資數(shù)億元的大型商業(yè)項(xiàng)目。
可以預(yù)見這些大型商業(yè)項(xiàng)目的建成開業(yè)，將改變XX現(xiàn)有的商業(yè)格局，XX商業(yè)地產(chǎn)將從此打開新的局面。
XX目前商業(yè)的主要特點(diǎn)
●街鋪為主，大型商場(chǎng)快速崛起
目前，XX的商用物業(yè)仍然以街鋪為主導(dǎo)，街鋪是居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所，也是投資者投資商鋪的主要渠道。一些中型超市、綜合性百貨商場(chǎng)緩慢發(fā)展，但總體而言，規(guī)模不大。大型MALL式商場(chǎng)近年來迅速升溫，但由于均處于建設(shè)期和概念炒作期，其影響力還有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。
XX目前商業(yè)主要特點(diǎn)
●絕大部分的商場(chǎng)缺乏主題包裝
現(xiàn)時(shí)，絕大部分的商場(chǎng)都是進(jìn)行普通的單一性統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，沒有結(jié)合自身特色進(jìn)行主題性包裝，沒有突出風(fēng)格，商場(chǎng)的影響力不強(qiáng)，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)這些商場(chǎng)并沒有明顯的喜好。
●商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)無明顯區(qū)分，經(jīng)營(yíng)商品無特色
不少商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式只是單純的零售式百貨，只是簡(jiǎn)單的陳列、擺放，種類區(qū)分不明顯，商品無特色，整體感覺較為零散，檔次不高，吸引力不強(qiáng)。
XX目前商業(yè)主要特點(diǎn)
●檔次均以中檔為主
現(xiàn)時(shí)，絕大部分商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務(wù)對(duì)象是當(dāng)?shù)赝鈦砉ぜ爸械褪杖肴耸?。這與XX區(qū)的整體消費(fèi)水平大相徑庭，此種檔次無法滿足本地大部分消費(fèi)者的需求，從而使當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)形成了外流的習(xí)慣。
市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié)
由于XX城市化的相對(duì)滯后，XX商業(yè)的發(fā)展較緩慢，基本還處于粗放經(jīng)營(yíng)的階段，這與XX龐大的消費(fèi)市場(chǎng)極不相稱。正因?yàn)楝F(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境無法滿足消費(fèi)者日新月異的消費(fèi)需求，因此導(dǎo)致了消費(fèi)額大量外流的現(xiàn)狀。
近年來，XX進(jìn)入了以城市化建設(shè)為主題的二次創(chuàng)業(yè)進(jìn)程，商業(yè)化被提升到前所未有的高度，商業(yè)現(xiàn)代化、商場(chǎng)規(guī)?；?、消費(fèi)本地化成為城市化建設(shè)的重中之重。但XX消費(fèi)外流嚴(yán)重的問題，是商業(yè)化建設(shè)怎么也繞不過的門檻。無論是政府高層、專家學(xué)者、或是產(chǎn)業(yè)界對(duì)此問題都非常關(guān)注，并進(jìn)行了大量的分析和總結(jié)，主要認(rèn)為這是本地商業(yè)環(huán)境落后、對(duì)消費(fèi)者吸引力不足的問題。在政府推動(dòng)下，一大批大型的商業(yè)物業(yè)迅速開工建設(shè)，規(guī)模和數(shù)量空前。
市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié)
我們認(rèn)為，XX消費(fèi)外流已經(jīng)形成為XX人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，僅僅以興建大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境來吸引消費(fèi)者還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而應(yīng)在根本上改變消費(fèi)者現(xiàn)有的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，以全新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀占領(lǐng)消費(fèi)者心智資源。這就要求政府階層、專家階層、產(chǎn)業(yè)階層與媒體界能夠深入合作，共同造勢(shì)，在市場(chǎng)教育工作上投入足夠的力量，制造輿論聲勢(shì)。
以建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境吸引消費(fèi)者為第一步，以新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀改造消費(fèi)者為第二步，步步為營(yíng)，才能根本上改變XX消費(fèi)外流的狀況，才能為商業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
根據(jù)在地段、規(guī)模、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)客戶群等方面的特性，我們認(rèn)為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：
名店坊、天佑城、盈信城市廣場(chǎng)
嘉信城市廣場(chǎng)、順聯(lián)廣場(chǎng)等
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目要素一覽表

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