景湖豪庭營銷推廣策劃案(ppt)
策劃
策，竹簡；
劃，戈與刀兩種兵器。
策劃，運籌帷幄。
如何玩兵？
突破點：
1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）
2、致勝點如何？（目標客群）
3、我方兵力如何？（突破點）
4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）
用兵之道
突破點：
1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）
2、致勝點如何？（目標客群）
3、我方兵力如何？（突破點）
4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）
巢湖地產(chǎn)兵力布局
各兵團主力部隊
中心區(qū)兵團 向陽路兵團 世紀大道兵團 北門兵團 西城兵團
金碼頭城 城市風景 世紀新都 城市之光 本案
時代春天 新都華庭 國際花園（預推）

徽商國際花園 東方景苑 麗景國際（預推）

陽光花園

太陽島花園

各兵團主力核心賣點
中心區(qū)兵團 向陽路兵團 世紀大道兵團 北門兵團 西城兵團


*中心區(qū)位置優(yōu)勢 *交通便捷優(yōu)勢 *道路環(huán)境優(yōu)美 *地段優(yōu)勢 *前景規(guī)劃優(yōu)勢

*市區(qū)商業(yè)中心配套 * 內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢 *一中教育環(huán)境 *產(chǎn)品創(chuàng)新力優(yōu)勢 *未定的產(chǎn)品優(yōu)勢

*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢 *品質(zhì)社區(qū)較多 *地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢

*價格優(yōu)勢 *部分內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢


判斷：

1、各兵團均有自己的核心軍，世紀大道兵團如世紀新都，向陽路兵團如城市風景，北門兵團如城市之光，本案無可推卸的將成為西城兵團的核心軍；

2、突出本案產(chǎn)品優(yōu)勢，形成以產(chǎn)品為核心的創(chuàng)意地產(chǎn)概念組合，建立品牌價值；

3、競爭時利時弊：西城兵團火力目前太弱，獨家試唱勢單弱薄，本案區(qū)塊的其他項目的啟動，雖然帶來了一定的競爭壓力，但從全市的角度來看是對西城兵團兵力的有力擴充，區(qū)位形象和關注度會隨著上市樓盤的增多而日益提高。
用兵之道
突破點：
1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）
2、致勝點如何？（目標客戶）
3、我方兵力如何？（賣點整合）
4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）
致勝點=目標對象群
致勝點=目標對象群
致勝點=目標對象群

置業(yè)者活動：

重視家庭和子女教育
積極的改善生活品質(zhì)
追求更愜意的生活方式
對居住的要求已從普通居住轉(zhuǎn)化到對環(huán)境對生態(tài)的追求
他們是巢湖的中堅階層
致勝點=目標對象群

客戶群購買動機：
購買用于結(jié)婚
拆遷購買：對政府提供的安置用房不滿意，但又買不起中心城區(qū)住宅，而轉(zhuǎn)向購買本小區(qū)的人。
轉(zhuǎn)移購買：本身買不起中心城區(qū)住宅的人，但又要居住，只要轉(zhuǎn)向價格便宜，地段稍微偏一點的區(qū)域。
安家購買：在巢湖打工的年輕人，習慣了巢湖的生活，但經(jīng)濟實力不是很雄厚，買不起市中心的住宅，轉(zhuǎn)向郊區(qū)住宅。
成員擴充購買：如孩子長大需要獨立的空間，父母進城和自己居住，都導致擴充面積而購買，但買不起城區(qū)住宅，被迫轉(zhuǎn)向城郊。

輔助人群購買目的
改善居住條件的需求
外來經(jīng)商人員購買（安家）
區(qū)縣實力人群進城購買

用兵之道
突破點：
1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）
2、致勝點如何？（目標客戶）
3、我方兵力如何？（賣點整合）
4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）

競爭對手的優(yōu)勢與不足

項目 優(yōu)勢 不足

世紀新都 1、前期的示范效果 1、價格較高
2、景觀環(huán)境好 2、商業(yè)面積過大
3、建筑個性強

新都華庭 1、世紀新都示范作用 1、戶型偏大
2、發(fā)展商品牌的積累 2、會所配套檔次不夠
3、建筑有創(chuàng)新性 3、重中心景觀薄組團景觀
4、景觀效果大手筆

城市風景 1、近市中心地段 1、物業(yè)費高
2、智能化配置高 2、規(guī)劃無特色

陽光花園 1、價格較實惠 1、規(guī)劃無特色，尤其是小高層規(guī)劃欠佳
2、二房比例高，去化快 2、商業(yè)空置率高

時代春天 1、集中式綠化景觀優(yōu)良 1、房型偏大、總價高

東方景苑 1、依托一中的教育優(yōu)勢 1、商業(yè)體量大、空置率高
2、整體規(guī)劃較好 2、體量大、但產(chǎn)品單一

城市之光 1、地段好，城市的北大門 1、地塊被保留建筑分割，整體性較差
2、產(chǎn)品多元化、高層規(guī)劃新穎 2、高層體量大，新產(chǎn)品的市場接受度未卜

用兵之道
突破點：
1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）
2、敵人是誰？（目標客戶）
3、我方兵力如何？（賣點整合）
4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）
階段 準備階段 第一攻擊階段 第二攻擊階段 第三攻擊階段
2006.8-2006.10 2006.11-2007.8 二期銷售周期 三期銷售周期

核心攻擊點 地盤形象 現(xiàn)場營銷中心 一期示范小區(qū) 一期生活氛圍
環(huán)境示范區(qū) 水景 商業(yè)及會所
樣板間 建筑 水景
園林效果 成熟社區(qū)人文

支持點 現(xiàn)場準備 開盤 商場展示 會所免費VIP
城市經(jīng)典概念 控制動線 新年慶典 幼兒園入學

健康西路通車 街面氛圍 國慶焰火節(jié) 生活方式

樣板示意區(qū) 休閑方式

六一兒童才藝表演

入住嘉年華
戰(zhàn)術1 戰(zhàn)術2 戰(zhàn)術3 戰(zhàn)術4
現(xiàn)場攻擊 動線控制 案名征集活動 媒介推廣
戰(zhàn)術5 戰(zhàn)術6 戰(zhàn)術7 戰(zhàn)術8
開盤儀式 點擊目標群 嘉年華 外賣場展示

現(xiàn)場攻擊前準備：

第一部分：VI核心 第二部分：現(xiàn)場包裝 第三部分：賣場包裝 第四部分：樣板間形象包裝

1、樓盤標志 1、圍板 1、形象墻設計 1、樓梯氛圍布置
2、標準色及標準字 2、工地路牌 2、實體展板 2、樓梯間歡迎牌
3、標準組合 3、展示中心導示牌 3、售樓書 3、戶型標牌
4、展示中心標牌 4、折頁 4、展示空間功能標牌
5、停車場導示牌 5、價格單頁落格 5、免費贈送標牌
6、展示中心歡迎標牌 6、付款方式清單落格
7、健康西路掛旗 7、手袋設計
8、示范環(huán)境標牌 8、銷售人員工作牌
9、樣板間導示牌 9、銷售人員名片
10、看樓專車（可考慮） 10、資料信封
11、樓體招示布 11、簽約臺等標牌
12、樓層進度牌 12、辦公功能標牌
媒介分類：
主流媒介 輔助媒介

報紙 巢湖日報 巢湖電視廣播報
廣播 巢湖廣播電臺 巢湖交通臺


媒介推廣的原則：

1、第一階段目標是提升知名度，媒介建議集中，注重強度，選擇主流媒介最有影響力和傳播速度的媒體；

2、第二階段目標主要在于廣度，媒介建議在穩(wěn)定主流媒介均衡性發(fā)布的同時，適度采用輔助媒介；
嘉年華原則：
1、銷售概念：老客戶帶新客戶占銷售比率的30-40%，特別是規(guī)模性比較大的樓盤，比例更高；
2、老客戶是非常有效的銷售人員，其銷售的結(jié)果已經(jīng)成為地產(chǎn)銷售的主導方式；對于本案而言控制老客戶，感染老客戶是促進新客戶產(chǎn)生的極佳方式；
3、嘉年華活動是維系本案與老客戶的紐帶，通過不同階段的嘉年華活動，讓老客戶不斷關注本案，不斷到現(xiàn)場來看新的變化，不斷帶領自己的親戚、朋友到現(xiàn)場來看；
4、嘉年華活動人氣比較足的場面，還可以制造非常良好的銷售氛圍；
5、嘉年華活動邀請的目標對象：
A、簽約客戶 B、登記客戶 C、簽約及登記客戶的家人和朋友
6、嘉年華活動的方式：
A、大結(jié)點的嘉年華活動，如開盤、封頂、樣板房開放、入伙等
B、周末嘉年華，如風箏比賽、小丑表演、放白鴿
C、與電視臺聯(lián)手的娛樂節(jié)目

外賣場展示原則：
1、讓更多的人直接接觸，深入了解樓盤，是外賣場展示的目標；

2、外賣場的主要場所有3類：
（1）商場，人流量最大的地方；
（2）廣場，通過目標群最大的地方；
（3）政府性熱點，如健康西路通車慶典、共建設施項目的使用；

3、商場：A、是人流量最大的場所，控制商場，銷售信息可以直接擊穿目標群；
B、商場周六、周日、節(jié)假日、年底購物高潮期；
C、商場選擇：商之都
D、內(nèi)容：模型展示+招示布+促銷品

4、廣場：A、有影響力結(jié)點； B、地點：市府廣場； C、內(nèi)容：大招示布+模型+節(jié)目

5、政府熱點：A、健康西路，會場布置； B、共建設施投入使用，會場布置；
用兵之道
突破點：
1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）
2、敵人是誰？（目標客戶）
3、我方兵力如何？（賣點整合）
4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）
5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）
景湖豪庭營銷推廣策劃案(ppt)