房產(chǎn)全程策劃解碼
第一章 房地產(chǎn)可行性研究
第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步
第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析
第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程
第5操作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)
第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算
第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究
使用指南
　　可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫(huà)出靶心。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成 敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭。《房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)》從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。
第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步
1．透視房地產(chǎn)可行性研究
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。
　　一般來(lái)說(shuō)，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：
第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。
　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見(jiàn)，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。
2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶
　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍?？尚行匝芯浚辽僖芫_地回答這么三個(gè)問(wèn)題：
a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算
第二操作環(huán)節(jié) 可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策
1、 項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí)間（月） 費(fèi)用 允許誤差
投資機(jī)會(huì)研究階段 1~3 0.2%~0.8% 30%~20%
初步可行性研究階段 6 0.25%~7.5% 20%~10%
詳細(xì)可行性研究階段 8~16 0.2%~1.0% <10%
2、 常見(jiàn)誤區(qū)
誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析
　　如果你的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。
誤區(qū)二：先入為主的可行性研究
　　筆者曾考察過(guò)十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津：在一個(gè)離市區(qū)測(cè)多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。 在與這些項(xiàng)目的發(fā)展商交流時(shí)，他們對(duì)所遇到的困難通常都感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研窮報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的
房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。
課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。
有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)說(shuō)就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。
　　有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來(lái)投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
3．相應(yīng)對(duì)策
a 加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。b 提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。
c 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息（在香港，測(cè)量師在分析時(shí)，可以從香港土地注冊(cè)處—一相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作：通過(guò)去粗取精，去偽存真的過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析
分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
　　房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書(shū)多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的判斷上就會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。
分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響
　　一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤(pán)的預(yù)售成績(jī)都很好。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。
分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響
　　古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買(mǎi)或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。
　　從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。
****投資商自身?xiàng)l件考察
1、考察你的經(jīng)驗(yàn)
　　隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字樓的，如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。
2、考察你的投資方式
　　由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預(yù)售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢(qián)投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
　　每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。
第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
造價(jià)工程師
市場(chǎng)調(diào)查和分析人員
經(jīng)濟(jì)分析專家
制作人員
社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家
步驟B：市場(chǎng)分析
a、宏觀因素分析
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。
b、區(qū)域性因素分析
　　一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依賴程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。
c、微觀市場(chǎng)分析
　　 對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬 投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類(lèi)型的物業(yè)市場(chǎng)分析。
步驟C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè)
a 需求預(yù)測(cè)
　　需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。
b 供給預(yù)測(cè)
　　供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況
c 預(yù)測(cè)方法
　　通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測(cè)算
　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。
一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：
A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類(lèi)型。
B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。
C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。
步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類(lèi)：
一類(lèi)是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。
另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
步驟F：盈虧平衡分析
　　盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。
　　盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPe0K－even P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。一般來(lái)講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，經(jīng)營(yíng)安全性越好。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對(duì)特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱保本銷(xiāo)售量。
步驟G：動(dòng)磁性分析
　　敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。
反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：
敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比
例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，
凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。
敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，
敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。
步驟H：風(fēng)險(xiǎn)分析
風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。
第5操作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)
A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容
　　一般來(lái)講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。
1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。
2、摘要：它是用簡(jiǎn)潔明7的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。
3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。
4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：
a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）；
b、市場(chǎng)調(diào)查和分析；
C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；
e、投資估算及資金籌措；
f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；
g、風(fēng)險(xiǎn)分析；
h、可行性研究的結(jié)論；
i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議；
j、相應(yīng)的附表。
5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
6、附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫(xiě)
　　正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。
1、概況：
（1）進(jìn)行可行性研究的背景；
（2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周?chē)h(huán)境等；
（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；
（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；
（5）可行性研究的目的；
（6）可行性研究的編寫(xiě)人員名單；
（7）可行性研究的編寫(xiě)依據(jù)；
（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說(shuō)明。
2、市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來(lái)的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫(xiě)出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過(guò)程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書(shū)面文件。
4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。
5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫(xiě)出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來(lái)源的安排等。
6、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫(xiě)出主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率和動(dòng)態(tài)回收期等。
7、風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷(xiāo)售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
8、結(jié)論：要求寫(xiě)出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
9、有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷(xiāo)售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。
第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算
　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：
營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算，包括：
項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支
項(xiàng)目策劃的開(kāi)支
銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支
廣告開(kāi)支
項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支
項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支
工程開(kāi)支概算，包括：
用于工程勘探的開(kāi)支
用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支
用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支
用于建筑施工的開(kāi)支
用于設(shè)施配套的開(kāi)支
用于工程監(jiān)理的開(kāi)支
土地征用開(kāi)支概算，包括：
政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)
用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支
影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支
金融成本開(kāi)支，包括：
外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出
貸款引起的利息支出
各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支
稅收和行政性收費(fèi)
不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支
第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究
現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握
　　事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營(yíng)銷(xiāo)人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷(xiāo)策略，去迎接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷(xiāo)者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理入手，分析營(yíng)銷(xiāo)策劃人員如何制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。具體來(lái)講就是要研究如下問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)什么？為什么購(gòu)買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？如何購(gòu)買(mǎi)？何地購(gòu)買(mǎi)？何處購(gòu)買(mǎi)？
為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究
在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對(duì)每個(gè)選定的細(xì)分市場(chǎng)制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說(shuō)明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場(chǎng)的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競(jìng)爭(zhēng)者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：
明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；
選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；
有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀念。
產(chǎn)品是營(yíng)銷(xiāo)首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對(duì)產(chǎn)品類(lèi) 型的選擇、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開(kāi)發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過(guò)其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過(guò)度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢(qián)，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類(lèi)？何處投資以及如何著手？開(kāi)發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開(kāi)發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營(yíng)期間現(xiàn)金流量分析。
納入整體營(yíng)銷(xiāo)方案的可行性研究
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活 動(dòng)。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：
1、計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀（提供背景資料）
3、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
4、目標(biāo)、銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率、盈利水平
5、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
6、行動(dòng)方案：做什么？誰(shuí)去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？
7、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表
8、控制措施
策略涉及的是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“是什么”和“為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則涉及“誰(shuí)？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問(wèn)題。影響有效執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能：評(píng)定存在問(wèn)題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。
第二章 房地產(chǎn)估價(jià)程序
首先,什么房地產(chǎn)估價(jià)?可以說(shuō),房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取信公服務(wù)費(fèi)。
要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動(dòng)過(guò)程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過(guò)的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是經(jīng)過(guò)千百萬(wàn)次工作實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評(píng)估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。
下面開(kāi)始具體介紹其操作環(huán)節(jié)
操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理
1.估價(jià)申請(qǐng)
　　進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，并填寫(xiě)評(píng)估委托書(shū)。評(píng)估申請(qǐng)書(shū)或評(píng)估委托書(shū)應(yīng)寫(xiě)明的事項(xiàng)包括：
（1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）；
（2）評(píng)估標(biāo)的物的名稱、類(lèi)型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；
（3）申請(qǐng)?jiān)u估的原因和用途；
（4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人；
（5）委托評(píng)估的要求。除了評(píng)估申請(qǐng)書(shū)（委托書(shū)）以外，申請(qǐng)人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買(mǎi)方單獨(dú)委托評(píng)估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評(píng)估的證明，設(shè)計(jì)和施工圖紙，使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。
2.業(yè)務(wù)受理
　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。估價(jià)者在作出接受委托的決策前要對(duì)委托人和評(píng)估標(biāo)的物的基本情況進(jìn)行初步了解，來(lái)界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問(wèn)題。這些問(wèn)題主要包括；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。
（1）估價(jià)目的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評(píng)估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有很多，如：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類(lèi)型也有所不同，如買(mǎi)賣(mài)交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。不同的估價(jià)目的，對(duì)估價(jià)的精度要求不同，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價(jià)方法也有所區(qū)別。因此估伙者對(duì)委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。
（2）估價(jià)對(duì)象。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。除I要對(duì)估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)加以明確外，還要對(duì)估價(jià)對(duì)象的一些基本情況進(jìn)行初步了解。若是土地，是生地〔無(wú)開(kāi)發(fā)成本）、新開(kāi)發(fā)地（有開(kāi)發(fā)成本）還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物；如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價(jià)，則要明確建筑物的含義，如為寫(xiě)字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。
（3）估價(jià)的作業(yè)日期。所謂估價(jià)的作業(yè)日期，是指從何時(shí)開(kāi)始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。完成估價(jià)的日期一般是委托估價(jià)者提出的，估價(jià)者應(yīng)盡量滿足這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向委托人說(shuō)明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間。確定了完成估價(jià)的日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。從理論上講，估價(jià)活動(dòng)是受委托而進(jìn)行的活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。委托人常會(huì)出于自身或局部利益的考慮對(duì)估價(jià)者提出諸多具體要求，估價(jià)者在進(jìn)行估價(jià)可行性分析時(shí)，一方面要搞清對(duì)方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)則，是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力，對(duì)有異議的要求，可以通過(guò)溝通與協(xié)商來(lái)謀求雙方達(dá)成共識(shí)。估價(jià)合同簽訂前，雙方應(yīng)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托，應(yīng)盡快通知委托人并說(shuō)明理由。估價(jià)者決定接受委托后，可通知委托人填寫(xiě)正式的估價(jià)委托書(shū)并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。合同必須對(duì)估價(jià)的各種具體要求、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同后，估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求，編制估價(jià)計(jì)劃，安排估價(jià)人員。做好必要的準(zhǔn)備工作。
操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
　　制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，計(jì)劃一經(jīng)確定，一般要按計(jì)劃逐段進(jìn)行估價(jià)工作。在規(guī)模較大的評(píng)估項(xiàng)目中，制定計(jì)劃對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：
1．確定估價(jià)作業(yè)的具體因素
　　對(duì)于估價(jià)作業(yè)來(lái)說(shuō)，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無(wú)法開(kāi)展估價(jià)工作的。為了更好地完成委托的業(yè)務(wù)，必須對(duì)估價(jià)對(duì)宋的各種影響價(jià)格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)。
（1）確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)
①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。
　主要指估價(jià)對(duì)象的外在值稅。估價(jià)對(duì)象如果是土地，則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門(mén)牌號(hào)碼）、類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類(lèi)情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫(xiě)表格的方式獲得。
② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的確定，把握估價(jià)對(duì)象的內(nèi)在情況。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也不一樣。估價(jià)者必須確認(rèn)是對(duì)所有權(quán)估價(jià)還是對(duì)使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià)；是對(duì)所有政與使用權(quán)合一情況下的估價(jià)還是分離情況下的估價(jià)；是在租賃行為發(fā)生還是沒(méi)有發(fā)生情況下的估價(jià)；對(duì)使用權(quán)估價(jià)，使用權(quán)年報(bào)為多長(zhǎng)，已使用了多少年，還余下多少年等?？傊?，估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。
（2）確定估價(jià)范圍
　　房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜，影響價(jià)格的因素眾多，一般在估價(jià)對(duì)象得到確認(rèn)以后，還必須確定估價(jià)的范圍。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面：
①土地估價(jià)。土地估價(jià)一是空地估價(jià)，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。
②建筑物估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。
③合并估價(jià)。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。
（3）確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義，估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。一般說(shuō)來(lái)，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳
細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般定為委托估價(jià)的當(dāng)日或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的當(dāng)日。當(dāng)然為求取過(guò)去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格），也可以將過(guò)去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2．初選估價(jià)方法和人員
　　明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后，應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)方法。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可判斷委托任務(wù)的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項(xiàng)評(píng)信任務(wù)。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。
3，估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排
　　估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng)，必須注意時(shí)效。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。一般委托人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時(shí)作為重要條款寫(xiě)進(jìn)合同，能否在約定時(shí)間內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù)，不僅關(guān)系對(duì)估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益，而且對(duì)估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。因此，要通過(guò)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。
4.估價(jià)作業(yè)計(jì)劃中還可對(duì)費(fèi)用安排、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中有效地控制與監(jiān)督。 　
操作三、資料的收集與整理
　　資料的收集與整理是估價(jià)者在計(jì)劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。如對(duì)供出租用的寫(xiě)字樓擬選用收益還原法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。
　　 資料收集除了來(lái)源于評(píng)估委托人提供的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外，估價(jià)人員還可以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門(mén)去查詢，或向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問(wèn)。
　房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容：
1．產(chǎn)權(quán)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。
2．房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)資料。主要包括建造開(kāi)發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。在估價(jià)中，有些必需的資料無(wú)法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得，可借助建筑開(kāi)發(fā)的原始資料來(lái)確定。
3．房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格，房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。
4．市場(chǎng)資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對(duì)房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場(chǎng)交易的限制，以及相似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況等。
估價(jià)程序的操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘
　　 現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段，評(píng)估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé)，派員領(lǐng)勘。
現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有：
1．對(duì)土地的查勘。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類(lèi)別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。
2. 對(duì)房屋的查勘。對(duì)房屋查勘的主要項(xiàng)目有：
（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評(píng)估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提，必須認(rèn)真核對(duì)清楚。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況，要認(rèn)真核實(shí)房屋的評(píng)估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。
（2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。因此，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋的裝修、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價(jià)的基本內(nèi)容，它的主要項(xiàng)目是墻體、屋頂、天花板，地面、門(mén)窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。
（3）確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評(píng)估不可缺少的組成部分，是評(píng)定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。
（4）評(píng)定房屋成新。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽(tīng)、二看、三查、四問(wèn)、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。一聽(tīng)，是聽(tīng)取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽(tīng)到的的反映，結(jié)合所要評(píng)定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量檢查，看其是否有潛在的危險(xiǎn)；四問(wèn)，是就查出的問(wèn)題詢問(wèn)使用各，了解其有關(guān)的情況；五測(cè)，是在條件具體時(shí)，用儀器測(cè)量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度，對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問(wèn)題，具有重要意義。
3．勘丈繪圖?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫(xiě)“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表”，作為估價(jià)的依據(jù)。
4．拍照、錄像。現(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估項(xiàng)目要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評(píng)估對(duì)象的特征，尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對(duì)標(biāo)的物理想的描述目的時(shí)，通過(guò)拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。
5．對(duì)環(huán)境條件的確認(rèn)。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書(shū)等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大，所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng)，逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查，取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識(shí)。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、人文自然景觀等。
操作五、綜合分析和估算
　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法，最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng)：
1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否對(duì)估算的最終結(jié)果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類(lèi)技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。
　　資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類(lèi)、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。
2．價(jià)格形成分析。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，一方面是基于它的實(shí)體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過(guò)確認(rèn)來(lái)把握，而影響因素則要通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。
（l）區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有何改I響等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類(lèi)著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類(lèi)并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實(shí)際上的使用分區(qū)。同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類(lèi)似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會(huì)對(duì)其有重大影響。
　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)兩部分。鄰近地區(qū)就是同類(lèi)地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類(lèi)別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)等。估價(jià)時(shí)首先要判定類(lèi)別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過(guò)大；最后，類(lèi)別判定要考慮未來(lái)發(fā)展。 類(lèi)似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類(lèi)似的其他地區(qū)。類(lèi)似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”，同類(lèi)房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。
（2）個(gè)別分析。是對(duì)待估房地產(chǎn)的個(gè)別因素進(jìn)行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過(guò)程，房地產(chǎn)價(jià)格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向?yàn)榍疤岫纬傻?。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。
3．估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。
（1）選擇估價(jià)方法。在計(jì)劃中初選的估價(jià)方法在這個(gè)階段可以得到最后的確認(rèn)并用于計(jì)算。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多，但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場(chǎng)比較法和收益還原法三種。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，原則上應(yīng)并用王種方法。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。
（2）價(jià)格估算。選定估價(jià)方法后，可開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，其具體測(cè)算方法本書(shū)其他章節(jié)有專門(mén)論述。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書(shū)標(biāo)準(zhǔn)”等。
（3）價(jià)格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次，要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。最后，估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時(shí)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場(chǎng)行情，對(duì)綜合測(cè)算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評(píng)估決定出估價(jià)額。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。
房地產(chǎn)估價(jià)程序（五）



操作六、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)
　　經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫(xiě)成估價(jià)報(bào)告書(shū)。估價(jià)報(bào)告書(shū)是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書(shū)面形式反映出來(lái)。估價(jià)報(bào)告書(shū)的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價(jià)報(bào)告書(shū)，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫(xiě)，不得改動(dòng)或填減。自由式估價(jià)報(bào)告書(shū)是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長(zhǎng)短篇幅不限的報(bào)告書(shū)形式。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)：
1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。
2．估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)地址、評(píng)估日期、報(bào)告編號(hào)等。
3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類(lèi)型等．
4．估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。
5．評(píng)估依據(jù)。
6．評(píng)估結(jié)果。
7、附有關(guān)文件及資料。
一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)應(yīng)包含下列具體內(nèi)容：
1．估價(jià)委托人名稱
應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對(duì)象。
2.評(píng)估對(duì)象及目的
（l）待估房地產(chǎn)的名稱、類(lèi)型，明確估價(jià)對(duì)象；
（2）估價(jià)目的；
（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
3．評(píng)估日期
是反映估價(jià)工作期限的起止日期。
4．評(píng)估對(duì)象的綜合說(shuō)明
（1）坐落位置，包括地點(diǎn)、區(qū)域、門(mén)牌等；
（2）用途；
（3）面積、層次、朝向；
（4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能；
（5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況；
（6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對(duì)使用功能的影響；
（7）房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境；
（8）評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。
5．評(píng)估原則
　反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。
6、評(píng)估依據(jù)
（l）權(quán)屬資料；
（2）工程預(yù)、決算資料；
（3）測(cè)繪圖紙；
（4）各類(lèi)定額和單價(jià)資料；
（5）各類(lèi)折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定；
（6）與評(píng)估對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料；
（7）規(guī)劃資料；
（8）周?chē)h(huán)境資料。
7．評(píng)估方法選擇
8．評(píng)估計(jì)算分析
應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過(guò)程，對(duì)計(jì)算分析過(guò)程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。
9．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)論
說(shuō)明每種方法的計(jì)算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價(jià)結(jié)論。
10．評(píng)估小組成員和評(píng)估單位資格證書(shū)。
操作七、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)
　　完成估價(jià)報(bào)告書(shū)后，最后要將估價(jià)報(bào)告書(shū)交付給委托估價(jià)者，并可就某些問(wèn)題作口頭說(shuō)明，至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。
第三章：房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及步驟
第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
　　運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及其發(fā)展趨勢(shì)和相聯(lián)系的各種因素加以分析和判斷，從而為國(guó)家宏觀調(diào)控和企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)，以有效地提高資源配置的效率。其主要步驟是：
　?。ㄒ唬┠繕?biāo)測(cè)定 　市場(chǎng)預(yù)測(cè)目標(biāo)是指預(yù)測(cè)的具體對(duì)象的項(xiàng)目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的目的、房地產(chǎn)商品類(lèi)型、地域范圍及時(shí)間等。
　　（二）資料整理 　根據(jù)所需資料來(lái)源不同可分為：一是各級(jí)政府、主管部門(mén)和綜合管理部門(mén)公布企業(yè)積累的歷來(lái)的市場(chǎng)信息資料。二是調(diào)查收集市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的原始材料，用于及時(shí)、迅捷地反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，主要方法有典型調(diào)查、個(gè)別走訪、召開(kāi)座談會(huì)或展銷(xiāo)會(huì)等等，從而準(zhǔn)確掌握目前人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品要求的動(dòng)態(tài)。
　　（三）因素分析 　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有主觀、客觀多方面的因素：主觀因素有服務(wù)態(tài)度、廣告宣傳、銷(xiāo)售方式等；客觀因素有國(guó)際國(guó)內(nèi)局勢(shì)、社會(huì)商品購(gòu)買(mǎi)力、物價(jià)水平、房地產(chǎn)商品周期、消費(fèi)偏好等。對(duì)因素分析通常應(yīng)根據(jù)具體情況而作定性、定量分析。
　?。ㄋ模┙Y(jié)果論證 　對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性。結(jié)合沒(méi)有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測(cè)結(jié)果。
　?。ㄎ澹┚帉?xiě)報(bào)告 通過(guò)理論檢驗(yàn)、資料檢驗(yàn)、專家檢驗(yàn)之后，得出新的預(yù)測(cè)結(jié)果及主要結(jié)論，編寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告分兩種：一是一般性報(bào)告，其目的是簡(jiǎn)潔、明確地向各級(jí)管理、決策人員提供預(yù)測(cè)結(jié)果和市場(chǎng)活動(dòng)建議，并對(duì)預(yù)測(cè)過(guò)程和結(jié)果加以扼要說(shuō)明和簡(jiǎn)單論證；二是專門(mén)性報(bào)告，其讀者是市場(chǎng)研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說(shuō)明預(yù)測(cè)目標(biāo)、預(yù)測(cè)方法、資料來(lái)源、預(yù)測(cè)過(guò)程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法主要有：
　　經(jīng)驗(yàn)判斷法，包括個(gè)人判斷法、集合意見(jiàn)法、專家征詢法等；
　　預(yù)測(cè)調(diào)查預(yù)測(cè)法，包括典型調(diào)查、抽樣調(diào)查、全面調(diào)查、銷(xiāo)售調(diào)查和定期交換情報(bào)預(yù)測(cè)法等；
　　數(shù)學(xué)外推預(yù)測(cè)法，包括算術(shù)平均法、移動(dòng)平均法、最小二乘法、指數(shù)平滑法等；
　　季節(jié)變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)法，包括季節(jié)性變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和季節(jié)性影響比例預(yù)測(cè)法等；
　　相關(guān)因素預(yù)測(cè)法，包括一元回歸、多元回歸及投入產(chǎn)出預(yù)測(cè)法等；

　　商品生命周期曲線預(yù)測(cè)法、概率模型預(yù)測(cè)法。

　?。ㄒ唬┘弦庖?jiàn)法 　由預(yù)測(cè)人員召集企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員根據(jù)已收集到的信息資料及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)作出判斷預(yù)測(cè)，并加以綜合。該方法特別適合于企業(yè)預(yù)測(cè)，適用內(nèi)容有房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)容量、房地產(chǎn)商品成交量、市場(chǎng)占有率、房地產(chǎn)使用年限及開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效果的預(yù)測(cè)。

　?。ǘ┦袌?chǎng)因子法 　是根據(jù)預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)對(duì)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)觀察，選擇市場(chǎng)活動(dòng)中的客觀事物作為因子來(lái)推測(cè)市場(chǎng)變量的預(yù)測(cè)方法。市場(chǎng)因子的選擇要根據(jù)預(yù)測(cè)者及別人的預(yù)測(cè)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)情況的認(rèn)真觀察、細(xì)致分析，以及對(duì)房地產(chǎn)商品類(lèi)型、結(jié)構(gòu)等問(wèn)題的深入了解。

　　（三）市場(chǎng)調(diào)查法 　提廣泛運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)驗(yàn)調(diào)查和訪問(wèn)調(diào)查等種類(lèi)方法，結(jié)合房地產(chǎn)商品特點(diǎn)，選用適當(dāng)方式進(jìn)行預(yù)測(cè)。如運(yùn)用現(xiàn)象觀察方法，可以到房地產(chǎn)交易所了解人們對(duì)住宅結(jié)構(gòu)、位置、面積、樓層、朝向等方面的問(wèn)題；通過(guò)實(shí)驗(yàn)調(diào)查法來(lái)選擇不同的廣告宣傳方式或廣告詞等；運(yùn)用訪問(wèn)調(diào)查法，將擬訂的調(diào)查事項(xiàng)當(dāng)面、電話或書(shū)面詢問(wèn)被調(diào)查者，以了解住戶對(duì)住宅消費(fèi)方式（購(gòu)買(mǎi)、租賃或抵押等）及維修管理、住宅環(huán)境等方面的直接信息，以此作為確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向和規(guī)模的依據(jù)。

　　（四） 直線方程法 直線方程法是適合于進(jìn)行呈直線發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，其基本原理是：

　　根據(jù)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后仍在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)延續(xù)該態(tài)勢(shì)，從而預(yù)測(cè)出今后一定時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)。

　（四）結(jié)果論證 　對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性。結(jié)合沒(méi)有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測(cè)結(jié)果。　　

（五）邏輯曲線預(yù)測(cè)法 　　主要用于人口增長(zhǎng)和耐用商品的預(yù)測(cè)
第二節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位
操作程序
第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析
第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要
第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略
第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要點(diǎn)分析
第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì)

房產(chǎn)全程策劃解碼